Update jurisprudentie

26 maart 2025

Omgevingsrecht
Schending van artikel 8 EVRM door geurhinder (ECLI:NL:GHDHA:2024:431)

Een aantal bewoners in de nabijheid van (intensieve) veehouderijen heeft een procedure aangespannen tegen de Staat. Zij ondervinden zodanig veel overlast van de omliggende veehouderijen dat hun woongenot ernstig wordt aangetast en hun gezondheid wordt bedreigd. De bewoners eisen dat de Staat zorgt voor vermindering van de stankoverlast en dat de Staat hun schade vergoedt.

De vordering van de bewoners is in de kern gebaseerd op een schending van artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Dit artikel beschermt het recht op respect voor privé-, familie- en gezinsleven , maar het kan ook betrekking hebben op milieukwesties. Naar het oordeel van het hof kan langdurige geurhinder in ernstige mate de gezondheid en de kwaliteit van leven aantasten, waardoor het onder de reikwijdte van artikel 8 EVRM valt. Niet elke geurhinder valt echter onder de bescherming van dit artikel. Er moet een bepaald minimumniveau van ernst zijn, de zogenaamde ‘minimum level of severity’, en de geurhinder moet een directe aantasting van de persoonlijke levenssfeer veroorzaken.

Indien sprake is van een directe aantasting van de persoonlijke levenssfeer en het minimumniveau van ernst is overschreden, heeft de Staat een positieve verplichting om maatregelen te nemen. Dit houdt in dat de Staat actief moet optreden om de stank te verminderen of de getroffen bewoners te compenseren. Hoewel de Staat een ruime beleidsvrijheid heeft in de keuze van de maatregelen, kan de rechter deze maatregelen slechts terughoudend toetsen. Naarmate de situatie ernstiger wordt, neemt de beleidsvrijheid van de Staat af.

De Staat heeft een afwachtende houding aangenomen ten aanzien van het treffen van maatregelen tegen de geurhinder, zodat – aan de hand van de te verkrijgen gegevens – passende maatregelen kunnen worden genomen. Desondanks kan in extreme gevallen van de Staat worden verlangd dat hij snel ingrijpt. Het hof heeft geoordeeld dat een dergelijke extreme situatie zich voordoet voor twee bewoners. Doordat de Staat gewacht heeft met het nemen van concrete maatregelen voor deze bewoners, is er sprake van strijdigheid met artikel 8 EVRM. Eén van deze bewoners is inmiddels, met behulp van overheidsmaatregelen, verhuisd. In zoverre heeft de Staat zijn verplichtingen jegens deze bewoner nagekomen. Het is echter aannemelijk dat deze bewoner schade heeft geleden in de periode voorafgaand aan de verhuizing. Het hof heeft daarom besloten dat hierover een schadestaatprocedure moet worden gevoerd. Ook de andere bewoner wordt verwezen naar de schadestaatprocedure

De vorderingen van de overige bewoners zijn door het hof afgewezen, onder meer omdat zij onvoldoende concrete gegevens hebben verstrekt waaruit een schending van artikel 8 EVRM blijkt.

Voorkeursrecht
Het overschrijden van een fatale termijn leidt niet tot het vervallen van een gemeentelijk voorkeursrecht (ECLI:NL:RBGEL:7493)

Een stichting heeft een perceel in erfpacht verkregen van de gemeente, waarbij de gemeente op dit perceel een voorkeursrecht heeft gevestigd. Een paar jaar later is de gemeente voornemens het recht van erfpacht van de stichting te kopen en doet hiertoe een aanbod. De stichting geeft vervolgens aan de gemeente te willen verkopen, onder nader overeen te komen voorwaarden. Na enige communicatie tussen beide partijen verzoekt de stichting de gemeente om, op grond van artikel 13 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg), binnen vier weken de rechter te verzoeken een oordeel over de prijs te geven. De gemeente doet echter geen verzoek tot prijsbepaling bij de rechter binnen de gestelde termijn, waarna de stichting de gemeente mededeelt dat het voorkeursrecht is vervallen.

De rechtbank oordeelt dat het verstrijken van de termijn in artikel 13 Wvg niet leidt tot het vervallen van het voorkeursrecht. De eigenaar krijgt enkel de vrijheid om, gedurende een periode van drie jaar, het perceel aan derden te vervreemden zonder dat de gemeente aanspraak kan maken op verwervingsvoorrang. Dit betekent dat de gemeente gedurende deze periode geen beroep kan doen op het voorkeursrecht. Dit geldt alleen voor de oorspronkelijke eigenaar, niet voor de opvolgende eigenaar. Wanneer het perceel echter wordt vervreemd, herleeft het voorkeursrecht, waardoor de opvolgende eigenaar niet langer vrij is om het perceel aan derden te vervreemden. De rechtbank merkt op dat hetzelfde principe van toepassing is op voorkeursrechten onder de Omgevingswet.

Bestuursrecht
Aanwijzing tot verlegging van leidingen is geen besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht (ECLI:NL:RBMNE:2025:408)

De gemeente geeft, in het kader van de ontwikkeling van een bouwproject, aan Vitens de opdracht om een aantal leidingen te verleggen. Vitens en de gemeente zijn het echter oneens over de vraag of deze aanwijzing kan worden aangemerkt als een besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht.

De rechtbank oordeelt dat de aanwijzing geen besluit is in de zin van artikel 1:3, lid 1, van de Awb. Volgens de rechtbank is de aanwijzing namelijk niet gebaseerd op een wettelijke grondslag. De gemeente had de aanwijzing gebaseerd op een door haar opgestelde verlegregeling. De rechtbank kwalificeert deze regeling echter als een beleidsregel, wat betekent dat de gemeente daarmee geen eigen bevoegdheid kan creëren. Aangezien de aanwijzing geen besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht is, kan daartegen geen bezwaar worden ingediend. Het bezwaar van Vitens tegen de aanwijzing had dan ook niet-ontvankelijk verklaard moeten worden.

De gemeente had een dergelijke kwestie privaatrechtelijk met Vitens moeten oplossen, of zij had moeten kiezen voor onteigening of het opleggen van een gedoogplicht.

19 maart 2025

Planschade en nadeelcompensatie
Gegenereerde informatie door ChatGPT geldt niet als tegenrapport (ECLI:NL:RVS:2025:33)

Een tegemoetkoming voor planschade als gevolg van de vaststelling van een bestemmingsplan wordt door de gemeente toegekend aan de eigenaar van een perceel. Aan deze tegemoetkoming ligt het advies van een door de gemeente ingeschakelde adviseur ten grondslag. De eigenaar stelt echter dat het taxatierapport van de gemeentelijke adviseur onjuist is en dat de tegemoetkoming aanzienlijk hoger zou moeten zijn dan het door de gemeente toegekende bedrag.

Volgens vaste rechtspraak spelen bij de waardering van onroerende zaken niet alleen de toegepaste taxatiemethode, maar ook de kennis en ervaring van de deskundige een belangrijke rol. Wanneer een betoog zich richt op een aspect van de inhoud van het taxatierapport dat gebaseerd is op de specifieke deskundigheid van de taxateur, kan de juistheid van dat (aspect van het) taxatierapport in beginsel alleen met succes worden bestreden door middel van een onderbouwd tegenrapport van een onafhankelijke taxateur, waaruit blijkt dat het taxatierapport onjuist is.

Ter onderbouwing van zijn standpunt dat het taxatierapport onjuist is, heeft de eigenaar kort voor de zitting aanvullende stukken overgelegd die met de hulp van ChatGPT zijn verkregen. De eigenaar heeft hierbij echter niet de vraagstelling overlegd, en bovendien is de door ChatGPT gegenereerde informatie niet voorzien van bronvermelding. Daarnaast wordt in de informatie aangegeven dat voor een nauwkeurige analyse het raadzaam is om contact op te nemen met een taxateur die bekend is met het betrokken bedrijventerrein. De Afdeling stelt dat er geen tegenrapport van een andere onafhankelijke deskundige is overgelegd. In beginsel kan het betoog van de eigenaar hierdoor niet afdoen aan de taxatie van de gemeentelijke adviseur. De door ChatGPT gegenereerde informatie leidt niet tot een uitzondering op dit uitgangspunt.

Bestemmingsplan/omgevingsplan
Ondeugdelijke motivering door het niet betrekken van de door grondeigenaren aangevoerde bouwmogelijkheden (ECLI:NL:RVS:2025:883)

Een gebied wordt in een bestemmingsplan aangewezen om op korte termijn woningbouw te realiseren. Het bestemmingsplan is een herziening van een eerder bestemmingsplan, waarin een transformatie van het bedrijventerrein naar een gemengde stadsbuurt werd voorzien. De grondeigenaren en/of pachters van het gebied zijn bereid de ontwikkeling uit te voeren. Zij stellen echter dat het plan ten onrechte geen voorziening biedt voor de in de bestemmingsplanprocedure overeengekomen bouwmogelijkheden. De gemeente stelt dat ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan onvoldoende concrete bouwplannen waren ingediend door de grondeigenaren. Hierbij refereert de gemeente aan het feit dat er nog geen complete aanvraag voor een omgevingsvergunning was ingediend, en er nog gesprekken werden gevoerd over de uitvoerbaarheid van het plan. Daardoor heeft de gemeente niet kunnen beoordelen of het plan op de door de grondeigenaren aangedragen punten kan worden aangevuld. De gemeente volstond met het opnemen van een generieke regeling voor de betrokken onderdelen.

De Afdeling stelt dat het de gemeente vrij staat om een dergelijk proces van planvorming te hanteren. Dit mag echter geen afbreuk doen aan de betekenis van concrete bouwplannen in de bestemmingsplanprocedure. Volgens vaste rechtspraak dient de gemeente bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening te houden met een particulier initiatief voor ruimtelijke ontwikkeling, mits dit initiatief voldoende concreet is, tijdig aan de gemeente kenbaar is gemaakt en de raad op het moment van de vaststelling van het plan op basis van de toen beschikbare gegevens de ruimtelijke aanvaardbaarheid kan beoordelen.

De Afdeling oordeelt dat niet op voorhand kan worden uitgesloten dat de door de grondeigenaren gemaakte afspraken voldoen aan de genoemde criteria. De gemeente heeft met betrekking tot deze afspraken volstaan met de motivering dat de plannen onvoldoende concreet waren. Doordat de gemeente niet verder heeft gemotiveerd waarom de gemaakte afspraken niet ter beoordeling voor een eventuele aanvulling op het bestemmingsplan zijn voorgelegd, acht de Afdeling het bestemmingsplan op onderdelen onzorgvuldig voorbereid.

Omgevingsrecht
Handhaving onevenredig ten opzichte van de belangen van de eigenaren (ECLI:NL:RVS:2025:774)

Bij een controle heeft een toezichthouder enkele overtredingen vastgesteld met betrekking tot een botenhuis. De eigenaren van het botenhuis maken van het botenhuis gebruik als recreatiewoning en hebben in strijd met het bestemmingsplan een terrasoverkapping en corridor aangelegd. De gemeente heeft de eigenaren onder meer opgedragen om de terrasoverkapping en corridor te verwijderen en het gebruik van het botenhuis als recreatiewoning te beëindigen. Indien de eigenaren hierin niet voldoen, wordt een dwangsom opgelegd.

De Afdeling oordeelt dat het belang van de eigenaren bij het behoud van het gebruik van het botenhuis voor bewoning zwaarder weegt dan het algemeen belang van naleving van wet- en regelgeving. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat ook andere eigenaren het botenhuis als woning gebruiken, zonder dat de gemeente voorbeelden kan aandragen van handhavend optreden in dergelijke gevallen. Bovendien wonen de eigenaren al sinds 2003 permanent in het botenhuis, terwijl er tot op dat moment nooit handhavend is opgetreden. Verder is de last onder dwangsom niet specifiek gericht op de permanente bewoning van het botenhuis. De Afdeling acht het niet overtuigend dat het gebruik van het botenhuis als woning een grotere ruimtelijke impact heeft dan het gebruik als berging voor een boot. Daarnaast heeft de gemeente ter zitting aangegeven dat de recreatiewoning in de nabije toekomst mogelijk een permanente bestemming krijgt. Wanneer er duidelijkheid is over de plannen van de gemeente voor het perceel, kan opnieuw worden beoordeeld of er handhavend moet worden opgetreden. Het beoordelen of er handhavend moet worden opgetreden tijdens de besluitvorming, is volgens de Afdeling onevenredig. Ook kwam de Afdeling tot de conclusie dat de gemeente naar alle waarschijnlijkheid een omgevingsvergunning voor de corridor moet verlenen.

Gezien deze omstandigheden concludeert de Afdeling dat handhaving onevenredig zou zijn en dat de gemeente had moeten afzien van het opleggen van de last onder dwangsom met betrekking tot het gebruik van het botenhuis.

12 maart 2025

Planschade en nadeelcompensatie
Tegemoetkoming in de planschade niet anderszins verzekerd (ECLI:NL:RVS:2025:867)

De voormalige exploitanten van een camping hebben een verzoek om planschade ingediend, omdat op één van de percelen de camping niet langer geëxploiteerd mag worden. De gemeente betwist niet dat er schade is ontstaan door de planologische wijziging, maar stelt dat deze schade niet voor vergoeding in aanmerking komt, aangezien de tegemoetkoming in de schade anderszins zou zijn verzekerd. De voormalige exploitanten hebben een jaar na het verzoek om planschade de camping (inclusief de aanwezige woning) verkocht. De koopsom lag hoger dan de getaxeerde waarde van het onroerend goed. De gemeente stelt dat de hogere prijs het gevolg is van de planologische wijziging.

Bij de beantwoording van de vraag of de tegemoetkoming in de schade voldoende anderszins is verzekerd, dient rekening te worden gehouden met alle relevante feiten en omstandigheden. Het is voldoende voor de conclusie dat in de tegemoetkoming in de geleden planschade anderszins is voorzien, indien deze op basis van objectieve gegevens gerechtvaardigd is. Tegemoetkoming in planschade kan in sommige gevallen ook door van derden ontvangen vergoedingen als voldoende verzekerd worden geacht.

De Afdeling volgt de stelling van de gemeente dat de schade anderszins is verzekerd, niet. Uit de leveringsakte blijkt niet hoe de koopsom is gesplitst. Daarnaast kunnen andere omstandigheden ertoe leiden dat een hogere koopsom wordt betaald dan de getaxeerde waarde van de camping. De gemeente heeft volgens de Afdeling geen objectieve gegevens verstrekt waaruit kan worden geconcludeerd dat de hogere koopsom het gevolg is van de planologische wijziging. Bovendien was de koper een willekeurige derde partij die geen belang had bij de planologische wijziging.

De Afdeling komt tot de conclusie dat niet aannemelijk is gemaakt dat de tegemoetkoming in de planschade anderszins is verzekerd, en dat de gemeente de schade zal moeten vergoeden.

• Taxatie tegemoetkoming in planschade en normaal maatschappelijk risico (ECLI:NL:RVS:2025:864)

De eigenaar van een aantal percelen dient een verzoek om planschade als gevolg van een bestemmingsplan in. Onder dit bestemmingsplan geldt een vergunningplicht voor het dempen van sloten op agrarische percelen. Het gevolg van de planologische wijziging is dat gedeelten van de percelen (de sloot en een paar meter aan beide zijden) niet agrarisch kunnen worden benut. Daarnaast is het lastiger om van het ene perceel naar het andere perceel te komen.

Bij het vaststellen van de omvang van de schade heeft de gemeentelijke adviseur zich gebaseerd op een marktanalyse waarbij 39 referentietransacties zijn geanalyseerd op verkoopprijs in relatie tot grootte zonder doorsnijding door sloten. De uitkomst van de analyse was dat de gemiddelde prijs per m2 van percelen grasland zonder doorsnijding van sloten voor percelen kleiner dan 6 ha 12,6 procent lager lag, dan voor de percelen groter dan 6 ha. Doordat de percelen nog wel onderling bereikbaar zijn via bijvoorbeeld dammen in de sloten, heeft de gemeentelijk adviseur het daadwerkelijke nadeel getaxeerd op de helft, oftewel 6,3 procent.

Het grootste gedeelte van de waardevermindering komt niet voor vergoeding in aanmerking aangezien voor die percelen het nieuwe bestemmingsplan al was vastgesteld, en in werking getreden, dan wel een concreet beleidsvoornemen tot het realiseren van een aanlegvergunningenstelsel openbaar was gemaakt. De adviseur van de gemeente hanteerde een drempel van 2 procent van de waarde van de percelen voor het normaal maatschappelijk risico. De niet-voorzienbare schade overstijgt deze drempel niet, waardoor deze ook niet voor vergoeding in aanmerking komt.

De Afdeling stelt dat de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan moet deze vaststelling naar behoren motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, de omvang van het normale maatschappelijk risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is. De Afdeling komt tot de conclusie dat de gemeente de vaststelling voldoende heeft onderbouwd, waardoor de gehanteerde drempel van 2 procent voor het normale maatschappelijke risico is gerechtvaardigd.

Opmerkelijk is dat in de conclusie van de Afdeling geen aandacht wordt geschonken aan het feit dat het in deze situatie gaat om directe schade. Doorgaans wordt bij dergelijke schade geen normaal maatschappelijk risico gehanteerd. De Afdeling beperkt zich tot de conclusie dat de drempel van 2 procent voor het normaal maatschappelijk gerechtvaardigd is in dit concrete geval.

Procesrecht
Indienen stukken in strijd met goede procesorde (ECLI:NL:RVS:2025:873)

Voor een zitting die gepland stond op 17 januari, diende een partij vier stukken met in totaal twintig bijlagen in op 6 en 10 januari. Bij het indienen van nadere stukken geldt ingevolge artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht een termijn van tien dagen voor de zitting.

De Afdeling overweegt dat de termijn van tien dagen uit artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht weliswaar van belang is, maar dat deze termijn niet bepalend is voor de vraag of het overleggen van nadere stukken in strijd is met de goede procesorde. Van strijd met de goede procesorde is sprake wanneer argumenten, gegevens of stukken verwijtbaar zo laat worden ingediend, dat de andere partijen worden belemmerd om daarop voldoende te reageren, of de goede voortgang van de procedure op andere wijze wordt belemmerd.

De Afdeling komt tot de conclusie dat niet alleen de stukken die op 10 januari zijn ingediend, en daarmee de termijn van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht hebben overschreden, in strijd met de goede procesorde worden geacht, maar ook de stukken die voor de genoemde termijn van 10 dagen zijn ingediend, moeten worden uitgesloten wegens strijd met de goede procesorde. De reden hiervoor is dat de Afdeling partijen had verzocht om nadere stukken uiterlijk op 18 december in te dienen. Hierdoor zijn de stukken volgens de Afdeling dermate laat ingediend, dat de andere partijen zijn belemmerd om daarop adequaat te reageren en de Afdeling is belemmerd in haar voorbereiding van de zitting. Bovendien bevatten de stukken informatie die al geruime tijd vóór 18 december beschikbaar was. De indiener van de stukken heeft ter zitting geen reden aangevoerd waarom de stukken niet vóór 18 december konden worden ingediend.

De Afdeling ziet daarom aanleiding om de ingediende stukken van 6 en 10 januari vanwege strijd met de goede procesorde buiten beschouwing te laten.

Bestuursrecht

5 maart 2025

Opstalrecht­
Waarderingsmethode bij vergoeding opzegging opstalrecht (ECLI:NL:RBROT:2025:2092)

Een opstalrecht is door de gemeente rechtsgeldig opgezegd. Ingevolge artikel 5:99 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek heeft de voormalig opstalhouder na het einde van het recht van opstal recht op volledige vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen. Het geschil van partijen spitst zich toe op de vraag naar de hoogte en de wijze van waarderen van deze vergoeding.

De taxateurs die door de gemeente en de opstalhouder ieder voor zich werden aangewezen, kwamen niet tot overeenstemming over de waarde van de opstal. Conform de onderlinge afspraken moest daarom een derde-taxateur worden aangesteld. De opstalhouder verlangt dat deze taxateur de waarde van de opstal bepaalt aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde, de gemeente stelt echter dat de taxateur zelf de methode van waardebepaling dient te bepalen. De rechtbank stelt dat er in het onderhavige geval geen aanleiding is om af te wijken van de gemaakte afspraken tussen partijen. Het is conform de afspraken tussen partijen aan de derde-taxateur om de waarde van de opstal vast te stellen volgens een door hem te bepalen waarderingsmethode. De taxateur moet wel inzichtelijk maken waarom wordt gekozen voor de door hem gehanteerde methode.

Planschade en nadeelcompensatie
Geen feitelijk gebruik betrekken bij planvergelijking (ECLI:NL:RVS:2025:763)

De gemeente had een nieuw bestemmingsplan vastgesteld waardoor de bestemming van een perceel werd gewijzigd. De bestemming van het perceel veranderde van “berm. Groenstrook of plantsoen” naar “groen”. De eigenaar van het perceel diende een aanvraag om tegemoetkoming in de planschade in. Deze aanvraag werd afgewezen door de gemeente met als reden dat het nieuwe bestemmingsplan niet tot planologisch nadeel heeft geleid.

De Afdeling komt tot de conclusie dat er in het onderhavige geval geen sprake is van planologisch nadeel. Hierbij moet worden opgemerkt dat het feitelijk gebruik niet in de planvergelijking wordt betrokken, ondanks de wens daartoe door de aanvrager. De oude en nieuwe bestemming verschillen slechts op ondergeschikte punten van elkaar, waardoor geen recht op tegemoetkoming in de planschade ontstaat.

Bestemmingsplan/omgevingsplan
Wijziging agrarische bestemming naar wonen in strijd met goede ruimtelijke ordening (ECLI:NL:RVS:2025:538)

Met de vaststelling van een bestemmingsplan wordt de bestemming van een perceel gewijzigd van “agrarisch met waarden” naar “Wonen”. De initiatiefnemer van de wijziging is de perceeleigenaar zelf. Hij is inmiddels gestopt met het verrichten van agrarische activiteiten, maar gebruikt het perceel nog altijd als woonhuis. Met de wijziging komt het bestemmingsplan weer overeen met de feitelijke situatie. De eigenaren van het aangrenzende perceel, waarop een glastuinbouwbedrijf wordt geëxploiteerd, zijn het echter niet eens met de wijziging van het bestemmingsplan. Zij voeren aan dat het bestemmingsplan na de wijziging in strijd is met de goede ruimtelijke ordening, omdat de gemeente niet heeft gewaarborgd dat er een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is in wat nu een woning is met woonbestemming. De gemeente stelt dat de wijziging niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening, doordat het volgens haar niet uitmaakt of de woning een bedrijfswoning of een burgerwoning is om een goed woon- en leefklimaat te waarborgen.

Of een bestemmingsplan in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening is in beginsel onderwerp voor de gemeente, zij heeft daarbij beleidsruimte. De Afdeling maakt niet zelf de afweging of het bestemmingsplan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening, maar beoordeelt alleen of de gemeente het bestemmingsplan in overeenstemming met het recht heeft vastgesteld. Bij die beoordeling kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het plan onevenredig zijn in verhouding tot de met het plan te dienen doelen. De Afdeling is in de onderhavige zaak tot het oordeel gekomen dat de gemeente niet voldoende heeft onderbouwd waarom de wijziging van de bestemming een goede ruimtelijke ordening betreft. De Afdeling acht het wel degelijk van belang of de woning een bedrijfswoning of een burgerwoning is. Een burgerwoning moet namelijk worden beschermd tegen de eventuele overlast die wordt veroorzaakt door het naastgelegen glastuinbouwbedrijf. Hierdoor kan het naastgelegen glastuinbouwbedrijf mogelijk worden beperkt in zijn bedrijfsvoering. Doordat de gemeente geen onderzoek heeft gedaan naar de gevolgen voor het glastuinbouwbedrijf, berust de bestemmingsplanwijziging niet op een deugdelijke motivering

Het bestemmingsplan wordt door de Afdeling vernietigd. De gemeente kan niet meer terugvallen op het ontwerp-bestemmingsplan omdat op het nieuw te nemen besluit de Omgevingswet en de daarbij behorende omgevingsrechtelijke regels van toepassing zijn. Dit betekent dat er regels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties gesteld moeten worden. Het ontwerp-bestemmingsplan is nog gebaseerd op het voorgaande criterium van ‘goede ruimtelijke ordening’, waardoor hierop niet meer kan worden teruggevallen.

Onteigening/gedoogplicht
Toetsingskader artikel 57 van de Onteigeningswet (ECLI:NL:RVS:2025:1189)

ProRail zit in een onteigeningsprocedure met een kinderdagverblijf voor een perceel waarop het kinderdagverblijf is gevestigd. ProRail was in het onteigeningsvonnis veroordeeld om het voortgezet gebruik door het kinderdagverblijf tot uiterlijk 1 februari 2025 gestand te doen. Uit coulance heeft ProRail het voortgezet gebruik verlengd tot 28 februari 2025. Het kinderdagverblijf heeft echter aangekondigd niet op 28 februari het perceel te verlaten. Het had aangegeven vanaf 10 maart, doch uiterlijk vanaf 31 maart 2025, geen gebruik meer te zullen maken van het perceel. Naar aanleiding van deze melding heeft ProRail verzocht om een bevelschrift tot inbezitstelling als bedoeld in artikel 57 van de Onteigeningswet.

Een verzoek tot inbezitstelling kan alleen worden afgewezen indien er niet is voldaan aan de formele vereisten van artikel 57 van de Onteigeningswet. Dit betekent dat in beginsel geen rekening hoeft te worden gehouden met de belangen van het kinderdagverblijf. Deze belangenafweging heeft reeds in een eerder stadium van de onteigeningsprocedure plaatsgevonden. Van het voorgaande kan alleen worden afgeweken in het uitzonderlijke geval dat er een verandering is geweest in de feitelijke omstandigheden die de grondslag hebben gevormd voor de onteigening, waardoor de rechtbank ten tijde van het uitspreken van het vonnis tot onteigening tot een ander oordeel was gekomen. Een voorbeeld hiervan is de situatie dat wordt afgezien van het werk waarvoor wordt onteigend. Van een dergelijke situatie is geen sprake, waardoor enkel getoetst moet worden aan de formele vereisten van artikel 57 van de Onteigeningswet. In het onderhavige geval is aan deze vereisten voldaan, waardoor het bevelschrift wordt afgegeven.

26 februari 2025

Planschade en nadeelcompensatie
Voorzienbaarheid bij planschade als gevolg van wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan (ECLI:NL:RVS:2025:659)

Twee appellanten hebben een aanvraag om vergoeding van planschade ingediend bij de gemeente als gevolg van de inwerkingtreding van een wijzigingsplan. In de eerste plaats had de gemeente de aanvraag bij besluit ingewilligd, dit was mede gebaseerd op het advies van een ingeschakeld adviesbureau. Op een later moment trok de gemeente dit besluit weer in, met als toelichting dat de planschade geheel voorzienbaar was.

De Afdeling gaat in op de vraag of onder deze omstandigheden de wijziging van het planologisch regime voorzienbaar was. De voorzienbaarheid van een planologische wijziging moet worden beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Hierbij kan in beginsel van die koper verwacht worden dat hij ten tijde van de aankoop kennis heeft genomen of heeft laten nemen van de planologische situatie die op dat moment ter plaatse geldt. In het onderhavige geval stond de wijzigingsbevoegdheid van de gemeente in het bestemmingsplan. Van de appellanten dus in beginsel worden verwacht dat zij kennis hadden genomen van de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan. Er zijn geen omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat dit bestemmingsplan destijds onvoldoende toegankelijk was. De appellanten voeren verder aan dat het bestemmingsplan conserverend van aard was en niet bedoeld was om ontwikkelingen in het daarbij aangewezen gebied mogelijk te maken. De Afdeling oordeelt hierover dat bij het bepalen van de voorzienbaarheid van de schade geen betekenis toekomt aan de grootte van de ten tijde van de aankoop van de woning bestaande kans dat de schade niet zou ontstaan.

De Afdeling is van oordeel dat de gemeente zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de planschade voorzienbaar was.

Belastingrecht
Vaststelling van WOZ-waarde tijdens coronacrisis (ECLI:NL:GHSHE:2024:3312)

De belanghebbende is in de jaren 2020 en 2021 eigenaar en gebruiker van een sportschool. De eigenaar stelt dat in deze jaren de WOZ-waarde vastgesteld moet worden op basis van de discounted cashflow methode (hierna: DCF-methode), vanwege de slechte bedrijfsresultaten en de invloed van de coronacrisis op de waarde van de onroerende zaak. Bij deze methode worden alle toekomstige kasstromen verdisconteerd naar het nu. De heffingsambtenaar heeft daarentegen gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode waar comparatief/vergelijkend wordt gezocht naar transacties van vergelijkbare onroerende zaken.

Van belang is dat aan het begin van het betreffende belastingjaar, 1 januari 2020, de sportschool nog commercieel kon worden geëxploiteerd. Volgens het taxatierapport waren er voldoende marktgegevens aanwezig om de waarde op grond van de huurwaardekapitalisatiemethode te kunnen bepalen. De heffingsambtenaar heeft daarom volgens het hof terecht afgezien van het hanteren van de DCF-methode en voor de waardebepaling van het object terecht de huurwaardekapitalisatiemethode gehanteerd. Er is niet gebleken van bijzondere omstandigheden die de onroerende zaak betreffen, die tot een ander oordeel zouden moeten leiden. Op de peildatum van 1 januari 2021 waren wél coronamaatregelen van kracht. Het hof oordeelt dat de coronacrisis niet kan worden aangeduid als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Voor de beoordeling van de waarde moet derhalve aangesloten worden bij de staat waarin de zaak op de waardepeildatum verkeerde en hoeft geen rekening te worden gehouden met de invloed van de coronacrisis.

Het hof oordeelt dat de WOZ-waardes in beide jaren niet te hoog zijn vastgesteld

Procesrecht
Het begrip agrarische waarde tegenover marktwaarde (ECLI:NL:RBAMS:2025:879)

Een deskundige was door de rechtbank aangewezen om landerijen te waarderen tegen de agrarische waarde. De deskundige heeft de landerijen echter gewaardeerd tegen de marktwaarde. Uit het deskundigenbericht blijkt dat de deskundige het begrip “agrarische waarde” heeft geïnterpreteerd als marktwaarde rekening houdend met de huidige agrarische bestemming. De rechtbank betoogt dat de deskundige uit het tussenvonnis niet anders had kunnen afleiden dan dat hem gevraagd werd de landerijen te taxeren naar de agrarische waarde (en uitdrukkelijk niet de marktwaarde). Als de deskundige twijfels had over het begrip ‘agrarische waarde’, dan lag het op zijn weg om daarover vragen te stellen.

Door de voorgaande onduidelijkheid voelt de rechtbank zich genoodzaakt het begrip “agrarische waarde” nader te specificeren. De rechtbank overweegt dat onder het begrip “agrarische waarde” uitdrukkelijk niet de marktwaarde van de landerijen moet worden verstaan, dus ook niet de marktwaarde met inachtneming van de (huidige) agrarische bestemming. Uitgangspunten voor de bepaling van de agrarische waarde van de landerijen zijn:

• De financierbaarheid, oftewel de personen die de landerijen willen overnemen, moeten openheid van zaken geven omtrent hun financiële mogelijkheden daartoe, en;
• De opbrengsten van de landerijen.

De rechtbank zal een nieuwe deskundige aanwijzen die aan de hand van de overwegingen uit deze uitspraak de agrarische waarde moet vaststellen.

19 februari 2025

Planschade en nadeelcompensatie
Voorzienbaarheid en normaal maatschappelijk risico bij tegemoetkoming in planschade (ECLI:NL:RVS:2025:552)

Een maatschap was eigenaar van een perceel waar het op grond van het bestemmingsplan was toegestaan op 80 procent van de oppervlakte van het perceel bedrijfsbebouwing op te richten. Deze bouwmogelijkheid was feitelijk niet volledig benut. Enkele jaren later trad een verordening in werking die leidde tot een beperking van de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van het perceel. De maatschap verzocht om tegemoetkoming in de planschade die zij in de vorm van waardevermindering van het perceel heeft geleden door de inwerkingtreding van deze verordening, dit verzoek werd afgewezen door de gemeente.

De Afdeling gaat ten eerste in op de vraag of de maatschap het risico van de voor haar nadelige planologische verandering heeft aanvaard. Bij de beantwoording van deze vraag is van belang of de voortekenen van de nadelige planologische wijziging al enige tijd zichtbaar waren. Daarvoor is voldoende dat, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen in een voor die eigenaar ongunstige zin. Daarbij wordt rekening gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. In andere woorden: de maatschap aanvaardt het risico van de voor haar nadelige planologische verandering, wanneer de verandering voorzienbaar was op basis van een concreet beleidsvoornemen dat openbaar is gemaakt.

De Afdeling stelt dat dat de wijze van openbaarmaking van een concreet beleidsvoornemen, wil deze relevant zijn voor het aannemen van voorzienbaarheid, moet voldoen aan het vereiste dat verwacht mag worden dat een redelijk denkende en handelende eigenaar van die wijze van openbaarmaking zou kennisnemen. In de onderhavige situatie had de gemeente het mestbeleid zoals het uiteindelijk is uitgewerkt in de verordening, via een Statenmelding op de website van provincie Noord-Brabant gepubliceerd. Volgens de Afdeling mag in het algemeen van een redelijk denkende en handelende eigenaar niet worden verwacht dat hij de algemene website van het bestuursorgaan regelmatig raadpleegt vanwege de enkele mogelijkheid dat daarop voor hem relevante informatie wordt gepubliceerd. De enkele stelling van de gemeente dat zij op de gebruikelijke wijze heeft gepubliceerd op de website, is daarvoor niet voldoende, gelet op de door de gemeente niet betwiste stelling van de maatschap dat de provincie voor officiële bekendmakingen gebruik maakt van het elektronisch uitgegeven publicatieblad, waarop een belanghebbende zich kan abonneren.

In de uitspraak komt ook het onderwerp van normaal maatschappelijk risico aan bod. De maatschap betoogt dat de gemeente niet heeft geconcretiseerd waarom het in dit geval aangewezen is om in het kader van het normale maatschappelijke risico een drempel te hanteren van 3 procent van de waarde van het perceel op de peildatum onder het oude planologische regime. De gemeente wijkt hiermee, zonder deugdelijke motivering, af van het advies van de door haar ingeschakelde adviseur, waarin is voorgesteld om geen drempel toe te passen. De vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico is in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan moet deze vaststelling wel naar behoren motiveren. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de gemeente in het onderhavige geval onvoldoende onderbouwd waarom een drempel van 3 procent van de waarde van het perceel op de peildatum onder het oude planologische regime gerechtvaardigd is. Het percentage was door de gemeente onder andere bepaald aan de hand van de ontwikkelingen in de voorgaande jaren en het gevoerde beleid van de provincie gericht op de vermindering van de uitstoot en het verkleinen van de veestapel. Doordat de gemeente niet motiveert welke concrete ontwikkelingen en maatregelen uit het voorgenoemde beleid bedoeld waren, is volgens de Afdeling onvoldoende onderbouwd waarom een drempel van 3% voor het normaal maatschappelijk risico is gehanteerd.

Onteigening/gedoogplicht
Begroting waardevermindering schade valt lager uit dan origineel aanbod (ECLI:NL:RBNHO:2025:1092)

De eiser en TenneT, de beheerder van het landelijke hoogspanningsnet, zijn van mening verschillend over de hoogte van de vergoeding die toekomt voor de waardevermindering van een perceel als gevolg van de gedoogplicht met betrekking tot de aanwezigheid van een hoogspanningsmast met bovenleiding op het perceel. TenneT had een vergoeding aangeboden aan de eiser, die werd afgewezen. De rechtbank heeft een deskundige benoemd om de hoogte van de vergoeding vast te stellen.

De rechtbank stelt dat de deskundige zich door zijn kennis, ervaring en intuïtie mag laten leiden, zolang zijn gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar is. De rechtbank is tot het oordeel gekomen dat de deskundige In de onderhavige procedure voldoende inzichtelijk heeft gemaakt welke schadefactoren hij in welke mate bij zijn inschatting van de waardevermindering heeft betrokken. De deskundige heeft daarbij dezelfde schade-elementen in aanmerking genomen als de deskundigen van eiser en zoals die ook in het rapport van de deskundige van TenneT terugkomen. Dat de deskundige de verschillende schade-elementen anders waardeert dan de deskundigen van eiser en sommige elementen niet relevant acht voor de waarde, maakt niet dat niet van de bevindingen van de door de kantonrechter benoemde deskundige kan worden uitgegaan. De conclusie van het voorgaande is dat de deskundige in zijn rapport voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij aan hand van de door hem relevant geachte schadefactoren de waardevermindering van het perceel ten gevolgde van de gedoogplicht heeft begroot.

Het oorspronkelijke aanbod voor de waardevermindering was een hoger bedrag dan de waardevermindering die door de deskundige van de rechtbank is begroot. De rechtbank oordeelt echter dat er geen grond is om de oorspronkelijk begrote waardevermindering door TenneT als ondergrens te hanteren. Dit bedrag werd door de eiser namelijk niet aanvaard. Vervolgens hebben partijen ingestemd met de benoeming van een deskundige voor de begroting van de waardevermindering. Partijen hadden dus geen overeenstemming om de waardevermindering te begroten op minimaal het bedrag dat origineel door TenneT was aangeboden.

Bestuursrecht
Didam-arrest niet van toepassing op fiscale beleggingsinstelling (ECLI:NL:RBOVE:2025:240)

In de onderhavige uitspraak speelt de vraag of de regels van het Didam-arrest moeten worden toegepast. De gemeente is eigenaar van gronden in een gebied. Op een gegeven moment wordt er een fiscale beleggingsinstelling opgericht, waarvan de gemeente 100% aandeelhouder is. De instelling is een naamloze vennootschap. De gronden van de gemeente worden in eigendom overgedragen aan deze instelling. De eisers in de zaak hebben ieder voor zich een titel op basis waarvan zij gerechtigd zijn tot het gebruik van de gronden. Door een wijziging in de fiscale wetgeving werden de gronden weer terug overgedragen van de instelling naar de gemeente. De eisers hebben onder andere aan hun vordering ten grondslag gelegd dat zij bij deze overdracht ten onrechte niet als serieuze gegadigde zijn aangemerkt. Zij verwijzen hierbij naar de regels uit het Didam-arrest.

De voorzieningenrechter kijkt ten eerste of de regels uit het Didam-arrest ook in het onderhavige geval gelden. De instelling is namelijk geen overheidslichaam, maar een privaatrechtelijke rechtspersoon. De voorzieningenrechter gaat op de basis van de beschikbare informatie er vooralsnog van uit dat de instelling is belast met de privaatrechtelijke uitvoering van het beleid van de gemeente, en niet met openbaar gezag bekleed is. Het is dan ook volgens de voorzieningenrechter geen bestuursorgaan. Dat betekent dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur niet van toepassing zijn. De voorzieningenrechter stelt dat er in het onderhavige geval geen sprake is van een nauwe band tussen de gemeente en de instelling in vennootschapsrechtelijke zin, en ook niet op het vlak van bedrijfsvoering van de instelling. De onderhavige situatie wijkt af van het Didam-arrest, aangezien de gemeente met de oprichting van de instelling heeft beoogd de gronden op afstand van de politiek te zetten en de instelling te laten handelen met het oog op louter fiscale motieven. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur kunnen dus volgens de voorzieningenrechter niet aan de beleggingsinstelling worden tegengeworpen.

12 februari 2025

Planschade en nadeelcompensatie
Planschade niet anderszins verzekerd (ECLI:NL:RVS:2025:441)

De eigenaar van een woning heeft een aanvraag om tegemoetkoming in de planschade ingediend bij de gemeente. Deze tegemoetkoming is gebaseerd op de waardevermindering van de woning als gevolg van de aanleg van een nieuwe weg, met een rotonde ter hoogte van de woning, ten behoeve van de ontsluiting van een nieuwe woonwijk. De gemeente betoogt dat door de uitkering van een bedrag in een eerder stadium de planschade anderszins is verzekerd.

In een eerder stadium was vanwege de overschrijding van de grenswaarde voor de toelaatbare geluidsbelasting, door het lawaai van het verkeer op de nieuwe ontsluitingsweg, een vaststellingsovereenkomst ondertekend. Voor het garanderen van een maximale binnenwaarde van de woning van 33 decibel was het noodzakelijk om geluidwerende maatregelen in de woning te treffen. De eigenaar verkreeg een bedrag om deze maatregelen te treffen. In een later rapport werd echter een beduidend lager bedrag vastgesteld voor de geluidwerende maatregelen. Het teveel betaalde bedrag werd door de rechtbank beschouwd als compensatie voor de overige planschade. Er was volgens de rechtbank voldoende samenhang tussen de betaalde vergoeding en de schadeveroorzakende planologische wijziging.

De Afdeling volgt het oordeel van de rechtbank niet. Bij de beantwoording van de vraag of de tegemoetkoming in schade voldoende anderszins is verzekerd, moet rekening worden gehouden met alle relevante feiten en omstandigheden. Voldoende voor de conclusie dat op andere wijze in tegemoetkoming in de geleden planschade is voorzien, is dat deze op grond van objectieve gegevens gerechtvaardigd is. In de vaststellingsovereenkomst is niet expliciet bepaald dat het teveel betaalde bedrag ter compensatie van de planschade is bedoeld. Ook werd ter zitting toegelicht dat dit ten tijde van het opstellen van de vaststellingsovereenkomst niet werd beoogd. De Afdeling komt tot de conclusie dat onder deze omstandigheden op grond van objectieve gegevens niet gerechtvaardigd kan worden dat op andere wijze in tegemoetkoming in de geleden planschade is voorzien.

• Concrete aanknopingspunten voor twijfel aan rapport gemeentelijke adviseur ( ECLI:NL:RVS:2025:437)

De eigenaar van een woning verzocht om een tegemoetkoming in de planschade die hij in de vorm van inkomensderving en waardevermindering van het perceel stelt te hebben geleden door de inwerkingtreding van een bestemmingsplan. In deze procedure is de hoogte van de toegekende tegemoetkoming in de planschade in geschil. De eigenaar vindt dat het bedrag hoger moet zijn de tegemoetkoming van de gemeente De hoogte van de tegemoetkoming in de planschade is gebaseerd op het rapport van een gemeentelijk adviseur, de eigenaar betoogt dat dit rapport niet voldoet aan de daaraan in de rechtspraak gestelde vereisten.

Naar het oordeel van de Afdeling heeft de eigenaar concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de inhoud en conclusies van de uitgebrachte adviezen aangevoerd. Hij stelde zich terecht op het standpunt dat de gehanteerde vergelijkingsmethode ten behoeve van de taxatie van de huurwaarde onvoldoende controleerbaar is door het ontbreken van referentieobjecten in de adviezen. Het is vereist dat de controleerbaarheid dat de in de vergelijking betrokken objecten kenbaar zijn. Tevens voert de eigenaar terecht aan dat in de adviezen de invloed van de buitenopslag op de huurwaarde niet is meegenomen en dat hierin niet is ingegaan op zijn stelling dat van een hogere huurprijs moet worden uitgegaan voor het deel van de bedrijfsruimte waar machinale houtbewerking mogelijk is, omdat deze ruimte voor geluid en warmte is geïsoleerd. Tot slot merkt de eigenaar van de woning terecht op dat de adviezen geen weerlegging bevatten van zijn standpunt dat daarin een te hoge kapitalisatiefactor is toegepast, omdat in het nieuwe planologische regime verhuur aan slechts één bedrijf is toegestaan, waardoor het leegstandrisico groter is.

De Afdeling komt tot de conclusie dat het besluit tot tegemoetkoming in de planschade onzorgvuldig tot stand is gekomen, doordat de aangevoerde overwegingen van de eigenaar van de woning ten onrechte niet in het rapport van de gemeentelijk adviseur zijn meegenomen.

• Hoogte normale maatschappelijke risico (ECLI:NL:RVS:2025:405)

Meerdere eigenaren van een woning hebben een verzoek tot tegemoetkoming in de planschade ingediend vanwege een aantasting van het woongenot door onder meer het verlies van uitzicht en privacy. Dit verzoek werd door de gemeente afgewezen. De gemeente heeft de afwijzing gebaseerd op een rapport van een adviesbureau. In dit rapport wordt de schade als gevolg van de inwerkintreding van het bestemmingsplan geschaard onder het normale maatschappelijke risico, in dit geval 4% van de oude waarde van de onroerende zaken.

De Afdeling herhaalt in de uitspraak de inmiddels vaste jurisprudentie ter bepaling van de hoogte van het normale maatschappelijke risico. Indien de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid past, mag het bestuursorgaan een drempel van 5 procent van de waarde van de onroerende zaak toepassen. Indien aan één van beide indicatoren maar voor een deel wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 4 procent in beginsel aangewezen. Indien aan één van beide indicatoren in zijn geheel niet wordt voldaan of indien aan beide indicatoren deels wordt voldaan, is het hanteren van een drempel van 3 procent in beginsel aangewezen. Indien maar aan één van beide indicatoren voor een deel wordt voldaan, of als aan beide indicatoren in het geheel niet wordt voldaan, is in beginsel het toepassen van het minimumforfait van 2 procent, zoals bedoeld in artikel 6.2, tweede lid, aanhef en onder b, van de Wro, aangewezen.

Voor het antwoord op de vraag wat de ruimtelijke structuur van de omgeving in een concreet geval inhoudt, geldt als uitgangspunt dat deze wordt bepaald door het planologische regime dat, onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, van toepassing was voor de directe omgeving van het plangebied. In dit verband komtgeen betekenis toe aan de planologische mogelijkheden van het plangebied onder het oude planologische regime.

De Afdeling komt tot het oordeel dat de gemeente voldoende heeft gemotiveerd dat de planologische ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving paste. Niet in geschil was of de planologische ontwikkeling niet paste in het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid. Indien aan slechts één van beide indicatoren in het geheel is voldaan en aan één van beide indicatoren in het geheel niet is voldaan, moet een drempel van 3% worden gehanteerd. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de gemeente dus ten onrechte een drempel van 4% gehanteerd voor het normale maatschappelijke risico.

Bestuursrecht
Schending hoorplicht leidt niet tot vernietiging van besluit (ECLI:NL:RVS:2025:411)

De appellant heeft de bezwaarschriftencommissie verzocht om te worden gehoord afzonderlijk van de exploitant van het perceel vanwege een eerdere (fysieke) confrontatie tussen hen beiden. De bezwaarschriftencommissie heeft dit verzoek toegewezen nadat de appellant zijn verzoek met politiestukken heeft onderbouwd. Maar de appellant is voorafgaand aan de hoorzitting niet op de hoogte gebracht dat zijn verzoek om afzonderlijk te worden gehoord was gehonoreerd. Op de dag van de hoorzitting heeft de secretaris van de bezwaarschriftencommissie geprobeerd om telefonisch contact op te nemen met de appellant, maar dit was niet gelukt. Dit heeft ertoe geleid dat de appellant niet op de hoorzitting is verschenen.

De Afdeling komt tot het oordeel dat de hoorplicht in het onderhavige geval inderdaad is geschonden. Het lag in dit geval op de weg van het college gelegen om de appellant alsnog (ambtelijk) te horen. Hiertoe had het college ook voldoende tijd, aangezien het pas 5 maanden later de beslissing op bezwaar heeft genomen. Door de appellant niet alsnog te horen is de hoorplicht geschonden en het besluit onzorgvuldig tot stand gekomen.

De schending van de hoorplicht kan in dit geval niet leiden tot vernietiging van de aangevallen uitspraak. De appellant is namelijk naar het oordeel van de Afdeling niet benadeeld door het schenden van de hoorplicht. Hij heeft zijn standpunten in beroep en hoger beroep alsnog mondeling kunnen toelichten. Zijn gronden in beroep en hoger beroep hebben ook niet geleid tot vernietiging van het bestreden besluit. Het is om die reden niet aannemelijk dat, indien de appellant wel in bezwaar zou zijn gehoord, het college een ander besluit zou hebben genomen. De Afdeling passeert het gebrek van de schending van de hoorplicht met de toepassing van artikel 6:22 Awb.

5 februari 2025

Verbintenissenrecht
Uitleg overeenkomst zakelijk recht (ECLI:NL:GHARL:2025:286)

TenneT, de beheerder van het hoogspanningsnet in Nederland, heeft een overeenkomst met een stichting gesloten om een zakelijk recht als bedoeld in artikel 5 lid 3 sub b Belemmeringenwet Privaatrecht te vestigen op een deel van het grondgebied van de stichting. 30 jaar later is de stichting voornemens op het landgoed een zonnepark te realiseren. Tennet heeft daaraan, met een beroep op haar zakelijk recht, (zeer) beperkende voorwaarden gesteld. Gezien de daardoor afgenomen rentabiliteit van het zonnepark en het verlies aan retributie heeft de stichting aanspraak gemaakt op schadevergoeding, TenneT heeft dit geweigerd.

In de overeenkomst is een bepaling opgenomen over de vergoeding van toekomstschade. Dit is de schade die ten tijde van vaststelling niet kon worden voorzien of bepaald. Aan de hand van de Haviltexnorm gaat het hof de overeenkomst uitleggen. Het hof overweegt dat deze bepaling in de Algemene Voorwaarden tot doel heeft een mogelijkheid te bieden om schade te vergoeden voor ontwikkelingen die nog niet waren meegenomen in de schadeberekening bij het aangaan van de overeenkomst. Doordat TenneT beperkende voorwaarden stelt aan de aanleg van het zonnepark, ontstaat er schade in de vorm van afgenomen rentabiliteit en verlies aan retributie. Dat deze onvoorziene ontwikkeling is meegenomen in de destijds overeengekomen vergoeding ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, is onaannemelijk gelet op de tekst en algemene voorwaarden van de overeenkomst.

Het hof oordeelt dat TenneT aansprakelijk is voor de schade doordat als gevolg van de aanwezigheid van de hoogspanningslijn een deel van het zonnepark niet kan worden gerealiseerd.

Erfpachtrecht
Publiekrechtelijke toestemming van gemeente impliceert geen privaatrechtelijke toestemming (ECLI:NL:GHAMS:2024:3485)

Een gemeente heeft een zelfbouwkavel in erfpacht gegeven met de erfpachtbestemming “een geschakelde eengezinswoning”. Het is onderdeel van een zelfbouwproject voor acht zelfbouwkavels. Een van de erfpachters is voornemens om van de eengezinswoning drie zelfstandige woningen te maken. Hij vraag hiervoor een woningvormingsvergunning en een omgevingsvergunning aan, deze worden verleend door de gemeente. Vervolgens verzoekt de erfpachter aan de gemeente, in deze context handelend als eigenaar van het perceel, om toestemming tot de wijziging van de erfpachtbestemming. Dit verzoek wordt door de gemeente geweigerd. De erfpachter betoogt dat door de privaatrechtelijke weigering een onaanvaardbare doorkruising met het publiekrecht oplevert.

De gemeente heeft bij de privaatrechtelijke weigering tot bestemmingswijziging aangevoerd dat het in strijd is met het oorspronkelijke doel, te weten kleinschalige ontwikkeling. Daarnaast heeft de gemeente de belangen van de mede-erfpachters meegenomen in de beoordeling. Deze belangen wegen voldoende zwaar, temeer omdat deze belangen niet in de publiekrechtelijke toestemmingsverleningen waren verdisconteerd. Het hof komt tot het oordeel dat de publiekrechtelijke toestemming in dit geval niet meebrengt dat de gemeente de privaatrechtelijke toestemming tot wijziging van de erfpachtbestemming niet mocht weigeren, zodat van een onaanvaardbare doorkruising met het publiekrecht geen sprake is.

Bestuursrecht
Vergoeding dispositieschade bij geslaagd beroep op vertrouwensbeginsel? (ECLI:NL:RVS:2025:113)

In 2002 is een vergunning verleend voor het bouwen van een rijhal met ponystalling. Na de verlening was er aangevangen met de bouw van de rijhal, maar de bouwwerkzaamheden zijn op den duur gestaakt en niet meer hervat. Appellant heeft het perceel in 2017 aangekocht. Vóór de aankoop van het perceel had de zoon van appellant bij de gemeente geïnformeerd naar de geldigheid van de bouwvergunning voor de rijhal. De gemeente heeft aan hem medegedeeld dat een rijhal mag worden gerealiseerd.

Op 30 september 2019 heeft het college medegedeeld dat het voornemens is de bouwvergunning in te trekken, tenzij wordt voldaan aan de door gemeente gestelde voorwaarden. Dit werd gerectificeerd in een e-mail op 15 oktober 2019 met als redenatie dat de rijhal een ongewenste ruimtelijke ontwikkeling die niet meer in overeenstemming met het inmiddels geldende bestemmingsplan is. Daarnaast is het bouwwerk zoals vergund niet in overeenstemming met de voorschriften uit het Bouwbesluit 2012. Appellant doet een beroep op het vertrouwensbeginsel.

De Advocaat-Generaal heeft verzocht om ten behoeve van rechtsontwikkeling in deze zaak een conclusie te nemen over de gevolgen die een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel kan hebben voor een verplichting van het bestuursorgaan om schade aan betrokkene te vergoeden. Zijn conclusie hield in dat op het moment dat zwaarder wegende belangen aan het honoreren van het door een bestuursorgaan gewekte vertrouwen in de weg staan, de belanghebbende recht heeft op volledige vergoeding van de zogenoemde ‘dispositieschade’. Dit is het nadeel dat de belanghebbende lijdt doordat hij gerechtvaardigd heeft vertrouwd op de toezegging van het bestuursorgaan, in dat vertrouwen iets heeft gedaan of nagelaten en daardoor in een slechtere positie is komen te verkeren dan hij zou hebben verkeerd als het vertrouwen niet bij hem zou zijn gewekt. Oftewel: indien er sprake is opgewekt vertrouwen door de gemeente, dan kunnen zwaarwegende belangen er toch toe nopen dat een beroep hierop niet wordt gehonoreerd. In een dergelijk geval heeft de belanghebbende wel recht op dispositieschade. Uitsluitend het vertrouwensbeginsel kan als grondslag worden gebruikt voor de dispositieschade.

Of de Afdeling de lijn van de Advocaat-Generaal volgt, kan nog niet worden gezegd. Door het tijdverloop tussen de toezegging in 2017 en de uiteindelijke intrekking in 2020 kon volgens de Afdeling geen beroep worden gedaan op het gerechtvaardigd vertrouwen. Enkel in de periode tussen 30 september 2019 en 15 oktober 2019 was er sprake van gerechtvaardigd vertrouwen. De Afdeling komt tot de conclusie dat appellant in deze periode geen kosten heeft gemaakt of anderszins handelingen verricht in het vertrouwen dat de vergunning niet zou worden ingetrokken die door de intrekking tot schade of nadeel hebben geleid. De Afdeling is dus niet toegekomen aan de inhoudelijke beoordeling over de verplichting tot de vergoeding van dispositieschade.

29 januari 2025

Planschade en nadeelcompensatie
Onjuiste uitleg overgangsrecht (ECLI:NL:RVS:2025:208)

Als gevolg van de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan, dient de eigenaar van een perceel een verzoek tot tegemoetkoming in de planschade in. Onder het nieuwe bestemmingsplan is het niet langer mogelijk om het perceel voor landbouw te gebruiken.

De gemeente wijst dit verzoek af met de motvering dat het agrarisch gebruik onder het oude bestemmingsplan reeds was vervallen op basis van overgangsrecht. Zij verwijst hierbij naar artikel 7, eerste lid, van de planregels, waar landbouw alleen was toegestaan indien dit een voortzetting van de landbouw was door de bestaande agrarische bedrijven, of als al dan niet tijdelijk landbouwkundig gebruik in het kader van bosbeheer. Aangezien er onder het oude bestemmingsplan geen bestaand agrarisch bedrijf op het perceel was, was landbouw volgens de gemeente al niet toegestaan.

De rechtbank kwam tot het oordeel dat de betreffende gronden al vóór de peildatum niet meer werden gebruikt voor landbouw in de zin van artikel 7, eerste lid. Daarnaast werden de gronden op het moment van aankoop niet meer gebruikt door een bestaand agrarisch bedrijf, waardoor landbouw op basis van de overgangsbepaling onder het oude bestemmingsplan al niet meer was toegestaan.

De Afdeling volgt het oordeel van de rechtbank niet. Art. 7, eerste lid, moet volgens de Afdeling niet worden uitgelegd dat het recht om het perceel voor landbouw te gebruiken vervalt, zodra het perceel niet meer als zodanig wordt gebruikt door een bestaand agrarisch bedrijf. Volgens deze bepaling is, voor zover hier van belang, slechts vereist dat het agrarisch gebruik van het perceel wordt voortgezet door bestaande agrarische bedrijven. In andere woorden: deze bepaling moet volgens de Afdeling niet worden uitgelegd als een bepaling van overgangsrecht, maar ter voorkoming van nieuwvesting van bedrijven en een toename van landbouwgrond.

• Eerder verleende bouwvergunning geen impliciet verleende vrijstelling van het oude bestemmingsplan (ECLI:NL:RVS:2025:199)

Net als de bovenstaande uitspraak betreft het hier een aanvraag tot tegemoetkoming in planschade ten gevolge van een planologische wijziging. Door deze wijziging is het niet langer toegestaan om het gebouw op het perceel voor zelfstandige kantoordoeleinden te gebruiken.

Onder het oude bestemmingsplan was het perceel bestemd voor bedrijfsdoeleinden, maar werd het gebruik van zelfstandige kantoren ook al niet toegestaan. Het bestemmingsplan voorzag echter wel in de mogelijkheid om vrijstelling aan te vragen, waarmee gebruik voor zelfstandige doeleinden alsnog mogelijk zou worden. De eigenaar van het perceel had onder het oude bestemmingsplan een bouwvergunning aangevraagd voor het gebouw. De eigenaar is van mening dat met deze vergunning impliciet vrijstelling is verleend van het oude bestemmingsplan en hierdoor onderdeel is geworden van het oude planologische regime.

Het oordeel van de rechtbank is dat vergunning expliciet is verleend voor de bouw van een nieuw kantoorpand. Doordat er in de aanvraag nergens is af te lezen dat de kantoorfunctie onzelfstandig is en gekoppeld is aan de industriefunctie, ziet de aanvraag op een kantoorfunctie. Dit betekent dat met de bouwvergunning zelfstandige kantoorruimte is vergund en dat ook het overeenstemmend gebruik daarmee is toegestaan. Voor dit gebruik is dan ook impliciet afgeweken van het oude bestemmingsplan en maakt het daarmee onderdeel uit van het oude planologische regime.

De Afdeling wijkt af van het oordeel van de rechtbank. Gelet op de vaste rechtspraak is voor de vraag of de verleende bouwvergunning impliciet vrijstelling heeft verleend van het oude bestemmingsplan, bepalend of uit de aanvraag het strijdige zonder meer blijkt. Gelet op het feit dat op het aanvraagformulier van de bouwvergunning ‘reguliere aanvraag’ is aangekruist, en het feit dat dat uit de gebruikstabel en tekeningen de industriefunctie wordt gekoppeld, komt de Afdeling tot het oordeel dat met de bouwvergunning niet impliciet vrijstelling van het bestemmingsplan is verleend. Dit betekent dat de vergunning geen onderdeel is geworden van het oude planologische regime, en er met de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan geen sprake is van planologische verslechtering.

Omgevingsrecht
Rechtbank beveelt Nederlandse staat zich aan het wettelijk stikstofdoel van 2030 te houden (ECLI:NL:RBDHA:578)

De procedure tussen de Nederlandse Staat en Greenpeace is breed in de media uitgemeten. Greenpeace vordert dat de rechtbank voor recht verklaart dat de Nederlandse Staat onrechtmatig heeft gehandeld door het in strijd handelen met de Europese Habitatrichtlijn en de Vogelrichtlijn, die EU-lidstaten verplichten om de natuur in de Natura 2000-gebieden in stand te houden en om te voorkomen dat er verslechtering optreedt. Daarnaast handelt de Nederlandse Staat volgens Greenpeace onrechtmatig door het (waarschijnlijk) niet gaan voldoen aan zijn eigen landelijke stikstofdoelen. De Nederlandse Staat stelt dat dat de rechter er niet is om te bepalen welke maatregelen er nodig zijn.

Ten eerste benadrukt de rechtbank dat het niet aan de rechter is om politieke keuzes voor te schrijven. De rechter dient een terughoudende rol aan te nemen waar het gaat om een afweging van verschillende maatschappelijke belangen die in beginsel door de wetgever moet worden verricht. Het is echter wel aan de rechter om te beoordelen of de regering en het parlement bij hun besluitvorming zijn gebleven binnen de grenzen van het recht waaraan zij zijn gebonden. Die grenzen vloeien onder meer voort uit het Europese recht en uit de wetten die de regering en parlement zelf hebben vastgesteld. Deze opdracht aan de rechter tot het bieden van rechtsbescherming, ook tegen de overheid, is een wezenlijk onderdeel van de democratische rechtsstaat. De rechtbank oordeelt dat de Staat aan zijn eigen wetgeving kan worden gehouden en dat de wettelijke stikstofdoelen te beschouwen zijn als een absolute ondergrens. Daar kan niet zonder dwingende reden van afgeweken worden.

De rechtbank oordeelt dat de Staat onrechtmatig handelt door de verslechtering van de stikstofgevoelige natuur in Natura 2000-gebieden niet tijdig te stoppen en de wettelijke stikstofdoelen voor eind 2025 niet en voor eind 2030 zeer waarschijnlijk niet te halen. De rechtbank beveelt de Staat zich aan het wettelijk stikstofdoel voor 2030 te houden, daarbij moet de Staat voorrang geven aan de meest kwetsbare natuur. Haalt de Staat dit doel niet, dan moet de Staat een dwangsom van 10 miljoen euro betalen.

Bestuursrecht
Afwijzing beroep op vestiging gemeentelijk voorkeursrecht (ECLI:NL:RBOBR:2024:3142)

Een voorkeursrecht is op grond van artikel 4 Wvg gevestigd op, onder andere, het perceel van de eiser en zijn echtgenote. De rechtbank beoordeelt of het voorkeursrecht op het perceel gevestigd had kunnen worden aan de hand van de beroepsgronden van de eiser.

Ten eerste doet de eiser een beroep op art. 1 EP EVRM. Dit artikel geeft iedereen recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Een inbreuk op dit recht is alleen toegestaan als deze bij wet is voorzien, een legitiem doel dient en in overeenstemming is met het algemeen belang. De rechtbank komt tot het oordeel dat de vestiging van het voorkeursrecht niet in strijd is met art. 1 EP EVRM en ook niet onevenredig is omdat de inbreuk op het eigendomsrecht in zoverre beperkt is, dat het gebruik van de eigendom niet wordt geraakt en de wet in een toereikende waardebepaling voorziet.

De eiser betoogt ook dat het voorkeursrecht in strijd is met het gelijkheidsbeginsel en het rechtszekerheidsbeginsel. Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling is inherent aan een voorkeursrecht dat niet wordt gevestigd op basis van een bestemmingsplan, dat nog niet duidelijk is of, en zo ja, in welke vorm de toegedachte functie wordt gerealiseerd. Dit betekent dus dat het voorkeursrecht ook kan worden gevestigd als de toekomstige planologie nog niet bekend is of de plannen nog niet zijn uitgewerkt. Gezien het vroege stadium van vestiging, bestaat er voor de gemeente geen onderzoeksverplichting of zij ook daadwerkelijk alle percelen willen aankopen. De gemeente kan ook niet worden verplicht om alle percelen aan te kopen die zijn aangewezen in het voorkeursrecht.

Als laatste keert de eiser zich tegen het overheidsbeleid. De rechtbank oordeelt dat het beleid dat de gemeente voert op het gebied van de fysieke leefomgeving en de woningmarkt, bij de vestiging van het voorkeursrecht niet aan de orde is. Alleen strijd met wetgeving of algemene beginselen van behoorlijk bestuur kunnen aanleiding voor de vernietiging van het voorkeursrecht zijn.

De rechtbank komt uiteindelijk tot de conclusie dat het beroep van de eiser ongegrond is en dat de gemeente het voorkeursrecht op het perceel mocht vestigen.

22 januari 2025

Planschade en nadeelcompensatie
Tegentaxatie biedt geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan juistheid of volledigheid eerste taxatie (ECLI:NL:RVS:2025:128)

Als gevolg van de inwerkingtreding van een inpassingsplan met betrekking tot windturbines, dient een omwonende een verzoek tot tegemoetkoming in de planschade in. De afstand van de tussen de meest dichtbij zijnde windturbines en de woning is tussen de 1.500 en 2.300 meter.

De adviseur van de minister concludeert dat er sprake is van een lichte waardedaling, die onder het normaal maatschappelijk risico blijft. Daarnaast is er sprake van voorzienbaarheid, waardoor de schade niet voor vergoeding in aanmerking komt. In bezwaar blijft deze conclusie overeind, maar in beroep oordeelt de rechtbank dat er geen sprake is van voorzienbaarheid. Omdat de schade echter onder het normale maatschappelijk risico blijft, laat de rechtbank de rechtsgevolgen in stand.

In hoger beroep voert de omwonende (eerst) aan dat de taxatie van de adviseur van de minister niet voldoet aan de regels van het NRVT. De omwonende verwijst verder naar een tegentaxatie, die concludeert dat er sprake is van een hogere schade, die niet geheel onder het normaal maatschappelijk risico valt.

De Afdeling overweegt als eerste dat als een betoog ziet op een specifiek aspect van een taxatierapport dat berust op specifieke deskundigheid van een taxateur, dit aspect kan alleen met vrucht worden bestreden met een onderbouwd tegenrapport van een onafhankelijke taxateur, waaruit blijkt dat en waarom het taxatierapport onjuist is. Het is niet voldoende dat het tegenrapport uitsluitend een andere zelfstandige taxatie stelt tegenover de taxatie, die aan het besluit van het bestuursorgaan ten grondslag ligt.

In onderhavig geval ontbreekt de SWOT-analyse in de originele taxatie, maar dat maakt niet dat de minister niet mocht uitgaan van dat taxatierapport. Daarnaast zijn de woonoppervlaktes minder precies aangeduid in het originele taxatierapport, maar betekent dit niet dat uit is gegaan van een onjuiste woonoppervlakte. Daarom biedt de tegentaxatie geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het originele taxatierapport.

• Gemeente mocht van taxatie adviseur uitgaan (ECLI:NL:RVS:2025:113)

Net als in bovenstaande zaak, is ook hier sprake van kritiek op de taxatie van de adviseur van de overheid. Een omwonende dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in, waarop de adviseur van de gemeente een taxatie opstelt. Uit de taxatie blijkt een (beperkt) planologische nadeel, die onder het normaal maatschappelijk risico valt.

De omwonende voert aan dat de gemeente zich niet op het taxatierapport had mogen baseren, omdat deze slechts door één taxateur is opgesteld, waarbij geen referenties zijn betrokken, zodat de uitkomst op geen enkele wijze is te toetsen.

De Afdeling overweegt dat de e waardevermindering als gevolg van de planologische verslechtering inderdaad is getaxeerd door één taxateur, maar dat betekent niet dat de gemeente zijn besluit niet op deze taxatie heeft mogen baseren. Dat de taxateur bij de taxatie van de waardevermindering geen referenties heeft betrokken, betekent evenmin dat de gemeente zijn besluit niet op deze taxatie heeft mogen baseren. Bij de waardering van onroerende zaken spelen niet alleen de taxatiemethode, maar ook de kennis en ervaring van de deskundige een rol. De bestuursrechter beoordeelt daarom slechts of het bestuursorgaan de taxatie redelijkerwijs aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen. Verder moet de besluitvorming voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en moet de rechter toetsen of de besluitvorming aan die eisen voldoet.

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, dwingt de Wro niet tot het hanteren van de ene dan wel de andere taxatiemethode. Welke methode in een concreet geval wordt gebruikt, staat ter beoordeling van de onafhankelijke taxateur. Indien en voor zover toepassing van de ter beschikking staande methoden naar diens deskundig oordeel niet mogelijk is of op zichzelf niet tot een juiste waardering leidt, zal de onafhankelijke taxateur diens taxatie (mede) mogen baseren op zijn kennis, ervaring en intuïtie.

Wanneer het betoog ziet op een aspect van de inhoud van het taxatierapport dat gebaseerd is op specifieke deskundigheid van een taxateur, kan de juistheid van dat (aspect van het) taxatierapport in beginsel slechts met vrucht worden bestreden met een onderbouwd tegenrapport van een onafhankelijke taxateur, waaruit blijkt dat het taxatierapport onjuist is. Onvoldoende is een – niet met een tegenrapport van een deskundige onderbouwd – betoog van de betrokkene dat ziet op een aspect van de inhoud van het taxatierapport dat gebaseerd is op specifieke deskundigheid van een taxateur.

Bestuursrecht
Geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel (ECLI:NL:RVS:2024:5431)

Een eigenaar van een autoherstelinrichting woont boven zijn bedrijf in een voormalige kantoorruimte, die zonder omgevingsvergunning is omgebouwd tot woonruimte. Volgens het bestemmingsplan zijn alleen bestaande dienstwoningen toegelaten en worden geen nieuwe dienstwoningen mogelijk gemaakt.

De ondernemer dient een verzoek om een omgevingsvergunning in ter legalisering van het gebruik van het appartement/kantoor als bedrijfswoning. De gemeente heeft deze aanvraag afgewezen. De gemeente is niet bereid om een omgevingsvergunning voor afwijking van het plan te verlenen voor een nieuwe dienstwoning.

De ondernemer gaat in beroep en, wanneer het beroep ongegrond wordt verklaard, in hoger beroep. Hij voert onder meer aan dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat aan hem een omgevingsvergunning zou worden verleend. Na de hoorzitting in bezwaar heeft een ambtenaar van de gemeente de ondernemer benaderd om tot een oplossing te komen. De ambtenaar heeft telefonisch aan de ondernemer voorgesteld om een “vergunning op naam” te verlenen, op de voorwaarde dat de ondernemer zijn aanvraag zou wijzigen, zodat de stedenbouwkundige belemmering dat de hoofdontsluiting van het appartement gesitueerd was aan het achtergebied, weggenomen zou worden. Daarvoor moest de ondernemer een gewijzigde tekening indienen. De ambtenaar heeft vervolgens per e-mail een “conceptvergunning” naar de ondernemer gestuurd. In de begeleidende e-mail noemt de ambtenaar dit “een voorbeeld van de vergunning “op naam””.

Gedurende een periode van anderhalf jaar wordt vervolgens geen besluit genomen op de gewijzigde aanvraag, waarna de ondernemer zijn bezwaarschrift aanvult met een beroep op het vertrouwensbeginsel. De gemeente neemt kort daarop een beslissing op bezwaar, waarin zij zich op het standpunt stelt dat er geen toezegging is gedaan dat de aangevraagde zaaksgebonden omgevingsvergunning zou worden verleend. De ondernemer had volgens de gemeente kunnen beseffen dat de gemeente niet bevoegd is om een persoonsgebonden omgevingsvergunning te verlenen. In artikel 5.18 van het Besluit omgevingsrecht is namelijk limitatief opgesomd welke omgevingsvergunning een persoonsgebonden karakter heeft, namelijk een omgevingsvergunning om in afwijking van het geldende planologische regime permanente bewoning van recreatiewoningen toe te staan. Het is dus volgens de gemeente wettelijk niet mogelijk om een persoonsgebonden omgevingsvergunning te verlenen om in afwijking van het geldende planologische regime een appartement/kantoor als woning te gebruiken.

De Afdeling overweegt dat voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel, het aannemelijk moet worden gemaakt dat van de kant van de overheid toezeggingen of andere uitlatingen zijn gedaan of gedragingen zijn verricht waaruit betrokkene in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht afleiden of het bestuursorgaan een bepaalde bevoegdheid zou uitoefenen en zo ja hoe.

Vereist is dat de toezegging, andere uitlating of gedraging afkomstig is van het bevoegde bestuursorgaan of aan het bevoegde bestuursorgaan moet worden toegerekend. Van toerekening van een onbevoegde uitlating is sprake als de betrokkene in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht veronderstellen dat degene die de uitlating deed of de gedraging verrichtte de opvatting van het bevoegde orgaan vertolkte.

Er is geen sprake van gerechtvaardigde verwachtingen als:

–        degene die een beroep doet op het vertrouwensbeginsel de relevante feiten en omstandigheden onjuist of onvolledig heeft weergegeven;

–        hij/zij gelet op zijn specifieke kennis of deskundigheid had moeten beseffen dat de uitlating of gedraging in strijd was met de toepasselijke rechtsregels;

–        de uitlating zo duidelijk in strijd was met de toepasselijke rechtsregels dat hij/zij dit had moeten beseffen;

–        hij/zij besefte of had moeten beseffen dat de uitlating van de ambtenaar ging over een beslissing die buiten de bevoegdheid van het bestuursorgaan lag.

Dat sprake is van gerechtvaardigde verwachtingen betekent niet dat daaraan altijd moet worden voldaan. Andere belangen, zoals het algemeen belang of de belangen van derden, kunnen zwaarder wegen. Bij deze belangenafweging kan ook een rol spelen of betrokkene op basis van de gewekte verwachtingen handelingen heeft verricht of nagelaten als gevolg waarvan hij/zij schade heeft geleden of nadeel heeft ondervonden. Wanneer er andere belangen in de weg staan aan honorering van het gewekte vertrouwen kan voor het bestuursorgaan de verplichting ontstaan om de geleden schade te vergoeden als onderdeel van de besluitvorming.

De Afdeling, anders dan de rechtbank, is van oordeel dat in onderhavig geval de gedane toezegging aan de gemeente kan worden toegerekend. De Afdeling verwijst in dat kader ernaar dat het initiatief afkomstig was van de ambtenaar, die vaker wordt ingezet om in vergelijkbare zaken of complexe dossiers tot een oplossing te komen. Daarnaast is een conceptvergunning naar de ondernemer gestuurd, waaruit blijkt dat de gemeente in een ander geval vanwege specifieke persoonlijke omstandigheden een omgevingsvergunning heeft verleend. Verder heeft de gemeente ter zitting erkend dat de uitlatingen van de ambtenaar namens de gemeente zijn gedaan.

Naar het oordeel van de Afdeling kan onder die omstandigheden, in hun onderlinge samenhang bezien, niet aan de ondernemer worden tegengeworpen dat hij had moeten beseffen dat een persoonsgebonden omgevingsvergunning op grond van de Wabo niet kan worden verleend. Anders dan de gemeente heeft betoogd, mocht de ondernemer afgaan op wat de ambtenaar hem heeft verteld. De toezegging van de ambtenaar acht de Afdeling doorslaggevend. De enkele omstandigheid dat de ondernemer gedurende het proces is bijgestaan door een professionele rechtsbijstandverlener geeft geen grond voor een ander oordeel.

15 januari 2025

Onteigening/gedoogplicht
Wijziging van ondergeschikte aard van grondslag tot onteigening (ECLI:NL:RBGEL:2024:8911)

In het kader van het doortrekken van de A15 naar de A12 (ViA15) heeft de Kroon een perceelsgedeelte ter onteigening aangewezen. In 2017 is hiervoor een tracébesluit vastgesteld. Op basis van dit tracébesluit is het verzoek tot onteigening gebaseerd. In 2019 is een ook een tracébesluit vastgesteld, waarmee het eerdere tracébesluit op onderdelen is gewijzigd. De Kroon heeft ook het tweede tracébesluit ten grondslag gelegd aan de onteigening.

De eigenaar van het perceelsgedeelte voert aan dat de Kroon zelf op eigen initiatief en ambtshalve de planologische grondslag van het onteigeningsverzoek heeft verruimd en daarmee de grondslag van het onteigeningsverzoek heeft verlaten, waardoor rechtens onjuist zijn perceelsgedeelte ter onteigening aangewezen.

De rechtbank verwerpt dit verweer als volgt. Het KB vermeldt dat het tracébesluit uit 2019 een project-specifieke onderbouwing van het aspect stikstofdepositie bevat en dat het voorziet in een wijziging van ondergeschikte aard van het tracébesluit uit 2017. Dit is in overeenstemming met artikel 14 lid 1 van de Tracéwet. Dit artikel regelt dat de Minister afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht – die gaat over de uniforme openbare voorbereidingsprocedure – buiten toepassing kan laten bij de voorbereiding van een besluit tot wijziging van een tracébesluit waartegen beroep aanhangig is, indien het een wijziging van ondergeschikte aard betreft.

Verder vermeldt het KB dat het tracébesluit uit 2017 voor het overige onverminderd van kracht blijft en dat het tracébesluit uit 2019 geen wijziging brengt in het grondbeslag van de ter onteigening aan te wijzen onroerende zaken en de grenzen ten opzichte van het tracébesluit uit 2017. Dit is in overeenstemming met de Handreiking Administratieve Onteigeningsprocedure. Deze bepaalt dat voor het starten van de administratieve onteigeningsprocedure op grond van de titels II niet de eis wordt gesteld dat de planologische grondslag van het te maken werk onherroepelijk is. Bepalend is of het werk waarvoor onteigening noodzakelijk is ook planologisch uitvoerbaar is. In dat kader onderzoekt de Kroon of het voorgenomen werk uitvoerbaar is gezien de inhoud van en de coördinatie met de ruimtelijke plannen. Ook moet duidelijk zijn dat de zienswijzen in de planologische procedure niet zullen leiden tot een ander ruimtebeslag van de ter onteigening aan te wijzen onroerende zaken, aldus de Handreiking. Dit onderzoek heeft plaatsgevonden en het KB bepaalt ook dat het tracébesluit uit 2019 geen wijziging aanbrengt in het grondbeslag als hiervoor bedoeld.

Door het tracébesluit uit 2019 bij de besluitvorming te betrekken, heeft de Kroon de planologische grondslag die de Minister had aangegeven slechts aangevuld met de feiten en omstandigheden die naar voren zijn gekomen tijdens de administratieve onteigeningsprocedure. De rechtbank herhaalt dat de Kroon heeft geconcludeerd dat het tracébesluit uit 2019 niet leidt tot een ander ruimtebeslag van de ter onteigening aan te wijzen onroerende zaken. Het tracébesluit uit 2017 vormt nog altijd de belangrijkste grondslag voor de onteigening waarom het hier gaat. Ook is duidelijk dat het werk waarvoor wordt onteigend nog altijd hetzelfde werk betreft.

Procesrecht
AG Hoge Raad over misbruik van recht (ECLI:NL:PHR:2024:1406)

De advocaat-generaal van de Hoge Raad (hierna: AG) adviseert de Hoge Raad dat bij misbruik van bevoegdheid de burgerlijke rechter onder omstandigheden een procedeerverbod bij de bestuursrechter kan opleggen. Dit advies vindt zijn grondslag in en zaak, die aangespannen is door een stichting ter behouden en verbeteren van natuur en milieu. Deze stichting verzet zich al jaren tegen de aanleg van een nieuwe woonwijk. De meeste besluiten zijn onherroepelijk en de onderhavige procedure heeft betrekking op de omgevingsvergunningen voor de bouw van 162 woningen.

De ontwikkelaars voeren aan dat de stichting met het beroep misbruik maakt van haar bevoegdheid. Volgens hen heeft het beroep evident geen kans van slagen en worden zij door de vertraging die het gevolg is van het beroep, onevenredig in hun belangen geschaad. Zij wijzen erop dat de met betrekking tot de woningen gesloten koop-/aanneemovereenkomsten de ontbindende voorwaarde kennen dat geen onherroepelijke omgevingsvergunning binnen bepaalde termijn wordt verkregen en dat de hypotheekoffertes van de kopers van de woningen een bepaling bevatten die op hetzelfde neerkomt.

De AG overweegt dat in de rechtspraak van de Hoge Raad misbruik van procesrecht nogal eens aan de orde komt als schadevergoeding wegens onrechtmatig procederen wordt gevorderd. Voor dat geval wordt in de rechtspraak geëist dat eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden, met andere woorden te kwader trouw was ten aanzien van het instellen van de vordering. Bij het aannemen van misbruik in deze context past volgens de rechtspraak van de Hoge Raad terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter. Op grond van misbruik van procesrecht kan in kort geding een procedeerverbod worden gevorderd.

Normaal gesproken zal van misbruik van procesrecht sprake zijn jegens de wederpartij. Het is echter ook mogelijk dat het aanspannen van een procedure jegens derden misbruik van bevoegdheid oplevert. Zo zal onder omstandigheden het proberen te verkrijgen van een ontruimingsvonnis op grond waarvan ook derden ontruimd kunnen worden, misbruik van procesrecht jegens die derden kunnen opleveren, als in het geval van een procedure tegen die derden zelf de procedure mogelijk een andere uitkomst zou hebben.

In onderhavig geval is het hof ervan uitgegaan dat er sprake moet zijn van kwade trouw. De AG stelt vast dat dit een onjuiste maatstaf is. Het enkele feit dat er sprake is van een onevenredigheid van belangen volstaat al om misbruik van bevoegdheid aan te nemen. Daarnaast kan het bestaan van een alternatief rechtsmiddel, zoals een verzoek om handhaving, bijdragen aan het oordeel dat sprake is van onevenredigheid. Degene die van de (beroeps)mogelijkheid gebruik maakt, heeft dan immers geen of minder belang bij het gebruik van die bevoegdheid.

Bestuursrecht
Relativiteitsvereiste en van rechtswege ontstane omgevingsvergunning (ECLI:NL:RVS:2024:5336)

Een ontwikkelaar vraagt een omgevingsvergunning aan voor het realiseren van vijf appartementen in een pand, waarbij een extra verdieping zal worden gebouwd. Kort nadat de beslistermijn is afgelopen, heeft de gemeente verzocht om aanvulling van de aanvraag. Op grond van het toenmalige recht (met invoering van de Omgevingswet is de lex silencio positivo verdwenen) ontstaat echter direct na afloop van de beslistermijn een omgevingsvergunning van rechtswege. Door de gemeente wordt deze vergunning niet bekendgemaakt en wordt later alsnog een omgevingsvergunning verleend. Twee omwonenden verzetten zich tegen de ontwikkeling en komen op tegen de (verleende) vergunning.

De rechtbank overweegt dat de regeling over de vergunning van rechtswege met name beoogt het belang te dienen van tijdige besluitvorming door bestuursorganen en daarmee rechtsonzekerheid en financiële consequenties van termijnoverschrijdingen voor de aanvrager beoogt te voorkomen. Volgens de rechtbank is het belang van de omwonenden tegengesteld aan het belang dat de regeling beoogt te dienen. Bovendien is het rechtsbeschermingsbelang van de omwonenden niet geschaad, omdat zij bezwaar hebben kunnen maken en beroep hebben kunnen instellen. Onder deze omstandigheden staat naar het oordeel van de rechtbank het relativiteitsvereiste (de bestuursrechter vernietigt een besluit niet op de grond dat het in strijd is met een geschreven of ongeschreven rechtsregel of een algemeen rechtsbeginsel, indien deze regel of dit beginsel kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich daarop beroept) aan een vernietiging van het besluit op bezwaar in de weg. De rechtbank heeft het betoog daarom niet inhoudelijk beoordeeld.

De Afdeling oordeelt echter dat de rechtbank hier het relativiteitsvereiste onjuist heeft uitgelegd. Met dit vereiste wordt inderdaad in de eerste plaats het belang van de aanvrager beschermd. Maar dat betekent niet dat de regeling kennelijk niet ook strekt ter bescherming van het belang van andere belanghebbenden die een eigen belang hebben bij een tijdige besluitvorming, zoals in dit geval de omwonenden. De rechtbank heeft daarom ten onrechte geconcludeerd dat de regeling over de vergunning van rechtswege kennelijk niet strekt tot bescherming van hun belangen. Dat zij juist willen bereiken dat geen omgevingsvergunning wordt verleend, leidt niet tot een ander oordeel.

8 januari 2025

Pachtrecht
Geen bedrijfsmatige landbouw (ECLI:NL:RBGEL:2024:9084)

Tussen een stiefvader en zijn stiefdochter ontstaat een geschil over het gebruik van grond. De partner van de man, en dus de moeder van de dochter, is in 2021 overleden. De stiefdochter huurt een woning van haar stiefvader op het erf en neemt na het overlijden van haar moeder ook een onderneming met zeven paarden over. Sindsdien betaalt zij een maandelijks bedrag aan haar stiefvader voor “gras op stam en stalling, e.e.a. volgens afspraak”. De stiefvader vordert nu een verklaring voor recht dat er geen sprake is van een pachtovereenkomst, en dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd.

De pachtkamer overweegt als eerste dat de stiefdochter sinds 2019 een woning heeft gehuurd. Op dat moment werkte zij als tandartsassistente en werd de stoeterij (paardenfokkerij) door haar moeder en stiefvader gedreven. Gelet daarop had deze huurovereenkomst geen enkele relatie met de stoeterij of andere aspecten van het agrarisch bedrijf van de stiefvader. De huurovereenkomst kan om deze reden niet als pacht worden gekwalificeerd.

Na het overlijden van haar moeder in 2019, heeft de stiefdochter haar baan als tandartsassistente opgezegd. Zij heeft toen van haar stiefvader de naam van de stoeterij en een zevental paarden gekocht voor € 15.500,00. De stiefvader heeft zich bereid verklaard aan zijn stiefdochter een aantal stallen ter beschikking te stellen en haar het (mede)gebruik te geven van de aanwezige rijbak en een aantal weilanden, tegen een vergoeding. Volgens de stiefdochter is zij in hoofdzaak bezig met het fokken en verkopen van paarden. Daarnaast exploiteert zij een pensionstalling, verzorgt zij activiteiten voor pgb-cliënten en geeft zij paardrijlessen. De omzet van de onderneming bestaat volgens de stiefdochter voor een substantieel deel uit de verkoop van paarden en dekkingen.

De pachtkamer is van oordeel dat de onderneming niet te kwalificeren is als een die haar hoofdtaak in de landbouw heeft. Veehouderij kan betrekking hebben op paarden, die worden gefokt met het overwegende oogmerk om ze te verhandelen. Van veehouderij in de hiervoor bedoelde zin is geen sprake bij activiteiten die bestaan uit het verlenen van diensten met betrekking tot dieren, zoals de tijdelijke terbeschikkingstelling van dieren (bijvoorbeeld rijpaarden) of het bieden van onderdak aan dieren (bijvoorbeeld een dierenpension). Beslissend is of de dieren of producten die de dieren voortbrengen voor de verkoop zijn bestemd. Daarvan is onvoldoende sprake. De agrarische activiteiten van de stiefdochter zijn zeer beperkt. De winst en verlies cijfers van 2021 en 2022 zijn in een eerdere procedure door de stiefdochter overgelegd. Zij gebruikt haar paarden voor bosritten en lesactiviteiten en de aanwezige zorgvragers worden onder meer ingezet bij het verzorgen van die paarden. Zo al sprake is van agrarische activiteiten van de stiefdochter zijn deze feitelijk in omvang ondergeschikt aan haar recreatieve en zorgactiviteiten.

Concluderend oordeelt de pachtkamer dat er geen sprake is van een pachtovereenkomst tussen de stiefvader en stiefdochter.

Planschade en nadeelcompensatie
Voorzienbaarheid wijzigingsbevoegdheid (ECLI:NL:RVS:2024:5465)

Een eigenaar van een kavel, waarop een woonboot ligt, besluit de woonboot te verwijderen en een woning op de kavel te bouwen. Hij sluit met de gemeente een verhaalsovereenkomst ten aanzien van eventuele planschade. Zijn buurman dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in, dat door de gemeente wordt toegekend.

De eigenaar van de nieuwe woning (hierna: de bouwer) is van mening dat zijn buurman geen recht op planschade heeft, omdat de ontwikkeling voorzienbaar zou zijn. Op zowel de kavel van de bouwer als dat van de buurman rustte namelijk een wijzigingsbevoegdheid, waarmee een woning kon worden gerealiseerd. Daarnaast heeft de buurman de kavel van (onder andere) zijn eigen vader gekocht, en had de bouwer schriftelijk aan de rechtsvoorgangers van de buurman (waaronder dus zijn vader) laten weten dat zij met elkaar gesproken hadden en dat zij medewerking zouden verlenen om de kavel van de bouwer geschikt te maken als toekomstig bouwperceel.

De Afdeling volgt de bouwer niet in deze stellingen. Ten aanzien van de wijzigingsbevoegdheid overweegt de Afdeling dat deze weliswaar op beide percelen lag, maar gelet op de geringe omvang van de gronden van de bouwer waarop de wijzigingsbevoegdheid deels lag, de ligging van dat perceelgedeelte ten opzichte van de erfgrens, en de vorm van dat perceelgedeelte, was er voor de buurman als redelijk denkend en handelend koper geen aanleiding om rekening te houden met de kans dat deze wijzigingsbevoegdheid aangewend zou worden voor de realisatie van een woning op het perceel van de bouwer.

Over de subjectieve voorzienbaarheid, waarmee de koper op grond van zijn persoonlijke kennis rekening zou moeten houden, overweegt de Afdeling dat niet vast staat dat de buurman kennis had van deze brief. Aan schriftelijke verklaringen van derden (in dit geval: de bouwer) komt geen betekenis toe als niet buiten twijfel is dat de aanvrager van die documenten ten tijde van de aankoop van zijn woning op de hoogte was.

Onteigening/gedoogplicht
Reikwijdte belemmering gedoogplicht (ECLI:NL:GHAMS:2024:3466)

De minister van I&W heeft, op verzoek van de eigenaar van een windmolen, een gedoogplicht opgelegd aan de eigenaar van een agrarisch perceel. Op een aangrenzend perceel wordt een windmolen aangelegd, waarvan de wieken deels over het perceel van de eigenaar kunnen draaien. De gedoogplicht strekt ertoe dat de eigenaar verplicht is de aanleg en instandhouding van de windmolen en de instandhouding van de onderhoudsweg ten behoeve van de windmolen te gedogen.

De eigenaar is van mening dat er meer belemmering wordt gebracht dan redelijkerwijs nodig is voor de aanleg en instandhouding van de windmolen. Hij beroept zich op een afspraak met de eigenaar van de windmolen, waarin is afgesproken dat de windmolen niet over zijn perceel zou draaien. Hij verwijst daartoe naar een door hem en de eigenaar van de windmolen geparafeerde tekening waar de windmolen op grotere afstand van zijn perceel is ingetekend.

Bij de beoordeling van het verzoek dient te worden uitgegaan van het werk zoals dat zich voordoet. Het hof heeft het werk als een buiten zijn beoordeling blijvend gegeven te aanvaarden, en moet zich beperken tot een onderzoek van de vraag, of het gedeelte van het werk waarvoor het gebruik van de betreffende onroerende zaak nodig is, meer belemmering in het gebruik van die zaak brengt dan redelijkerwijs voor de aanleg en de instandhouding van het werk nodig is. De hiervoor genoemde argumenten van de eigenaar van het perceel leiden hooguit tot de conclusie dat er voor zijn perceel minder belemmerende alternatieven voor het werk voorhanden zijn. Deze argumenten kunnen dan ook niet bijdragen aan toewijzing van het verzoek en treffen daarom geen doel.

De eigenaar van het perceel voert daarnaast aan dat de windmolen stilgezet kan worden als hij over zijn perceel dreigt te gaan draaien. De eigenaar van de windmolen wijst erop dat de windmolen in het geheel niet draait en wordt geëxploiteerd. Het hof overweegt dat, wat er ook zij van de mogelijkheid tot het (gedeeltelijk) fixeren van de windmolen bij bepaalde windrichtingen, dit niet tot toewijzing van het verzoek kan leiden. De gedoogplicht is opgelegd in verband met de instandhouding van de windmolen. Daarbij hoort een normale exploitatie van die windmolen, dus bij alle windrichtingen. De eigenaar van het perceel heeft onvoldoende gesteld om te concluderen dat dit meer belemmering voor zijn perceel oplevert dan redelijkerwijs nodig is. Bij dit oordeel is van belang dat de overdraai geen wezenlijke belemmering oplevert voor het agrarisch gebruik van zijn perceel. Voor zover de eigenaar van het perceel bij dat gebruik schade ondervindt, zal de eigenaar van de windmolen die schade moeten vergoeden. Daar staat tegenover het belang van de eigenaar van de windmolen, en een algemeen belang, bij een normale exploitatie van de windmolen.

Het hof concludeert dat de gedoogplicht in stand kan blijven.

24 december 2024

Pachtrecht
Geen reguliere pachtovereenkomst, want geen volledig en exclusief gebruik van de grond (ECLI:NL:RBGEL:2024:8530)

Een boer gebruikt percelen van een ander ten behoeve van zijn agrarische onderneming. Na enkele jaren stelt de eigenaar voor een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor de percelen op te stellen, maar de boer gaat daar niet in mee en vordert later medewerking om een reguliere pachtovereenkomst vast te leggen.

De rechtbank stelt vast dat de (inmiddels overleden echtgenoot van de huidige) eigenaar en de boer afspraken hebben gemaakt bij aanvang van het gebruik. Ik het kort kwamen deze afspraken erop neer dat de boer de percelen voor de helft van het jaar voor weidegang kon gebruiken, in ruil voor een geldsom en enkele balen hooi. In de winter gebruikte de eigenaar de percelen zelf voor paarden en pony’s. Deze afspraken en feitelijke uitvoering betekenen dat de boer niet het volledige en exclusieve gebruik van de grond had, aangezien dit gebruik in aanzienlijke mate was ingeperkt. De boer gebruikte de percelen maar voor een deel van het jaar en moest er rekening mee houden dat de voorwaarden waaronder hij dit deed konden veranderen.

Ook het gegeven dat partijen begin 2024 hebben onderhandeld over een geliberaliseerde pachtovereenkomst vormt een bevestiging van het oordeel dat tussen partijen geen reguliere pachtovereenkomst bestond. Als de boer van het bestaan van een reguliere overeenkomst overtuigd zou zijn, was het niet logisch om over een geliberaliseerde pachtovereenkomst te praten.

De rechtbank is op grond van het bovenstaande van oordeel dat er geen reguliere pachtovereenkomst tot stand is gekomen.

Planschade en nadeelcompensatie
Groninger akte, wie is eigenaar op de peildatum? (ECLI:NL:RBNNE:2024:4948)

Een onderneming dient een verzoek om planschade in, omdat een bestemmingsplan de ontwikkelmogelijkheden van een voormalige steenfabriek beperkt. Door de inwerkingtreding van het bestemmingsplan is het niet langer toegestaan een supermarkt ter plaatse te vestigen.

De gemeente wijst het verzoek af, omdat de onderneming op de peildatum geen eigenaar was. De onderneming verzet zich hiertegen, omdat zij gebruik heeft gemaakt van een zogenaamde ‘Groninger akte’. Hierbij vindt de juridische levering van een onroerende zaak al plaats, ook al zijn er nog ontbindende voorwaarden van toepassing. Bij een ‘gewone’ levering wordt gewacht tot de ontbindende voorwaarden uitgewerkt zijn. In onderhavig geval was geleverd onder (onder meer) de ontbindende voorwaarde dat betaling van de restant koopprijs plaatsvindt binnen acht dagen na de dag waarop vast komt te staan dat de weigering van de door eiseres aangevraagde omgevingsvergunning is bevestigd door de Afdeling. Aan deze voorwaarde is later voldaan. Ook in de akte van kwijting staat dat de koopprijs tijdig is betaald.

De rechtbank overweegt dat de gemeente, bij het ontbreken van een civiele uitspraak over de eigendomsverhoudingen, mag afgaan op wat in de openbare registers van het kadaster over het eigendom is vermeld. In onderhavig geval heeft de onderneming voldoende aangetoond dat het restant van de koopprijs tijdig is betaald, waardoor de ontbindende voorwaarden uit de akte van levering zijn uitgewerkt en vervallen. Hieruit blijkt reeds voldoende dat de ontbindende voorwaarden niet zijn vervuld waardoor de gemeente ervan uit moest gaan dat het eigendom op de peildatum bij de onderneming berustte.

Bestuursrecht
Wijziging rechtspraak intern salderen (ECLI:NL:RVS:2024:4923 en ECLI:NL:RVS:2024:4909)

De Afdeling heeft een wijziging aangepast in de jurisprudentie met betrekking tot intern salderen. Het gaat om twee zaken in hoger beroep, waarbij de rechtbank Oost-Brabant in eerste instantie een nuancering had aangebracht op de toenmalige jurisprudentielijn.

Het oude beoordelingskader was als volgt. Vanaf 1 januari 2020 is een natuurvergunning nodig voor een project dat significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied. Bij de beoordeling van de vraag of een project significante gevolgen kan hebben – de voortoets – mogen volgens vaste rechtspraak de gevolgen van het voorgenomen project worden bezien in relatie tot de gevolgen van de bestaande vergunde situatie. Dat wordt intern salderen met de referentiesituatie genoemd. Als de gevolgen van het voorgenomen project niet groter of anders zijn dan de gevolgen van de al vergunde situatie op dezelfde locatie, dan zijn significante gevolgen uitgesloten en is geen natuurvergunning nodig voor het voorgenomen project.

De Afdeling wijzigt dit beoordelingskader met deze twee uitspraken naar het volgende. De referentiesituatie mag niet worden betrokken bij de vraag of significante gevolgen van een project op voorhand zijn uitgesloten. In de voortoets mag dus, anders dan voorheen, voor de beoordeling of significante gevolgen zijn uitgesloten, geen vergelijking worden gemaakt van de gevolgen van de bestaande vergunde situatie en de gevolgen van het project na wijziging. Dit betekent dat voortaan in de voortoets bij de beoordeling of significante gevolgen op voorhand zijn uitgesloten, de gevolgen van het project op zichzelf worden onderzocht. Als uit de voortoets volgt dat significante gevolgen niet op voorhand zijn uitgesloten, dan is voor het project een natuurvergunning nodig. Die zal dus vaker dan voorheen nodig zijn.

Het voorgaande betekent niet dat de referentiesituatie geen enkele rol speelt bij de beoordeling van de gevolgen van een project. Intern salderen met de referentiesituatie mag als mitigerende maatregel betrokken worden in de passende beoordeling van de gevolgen van het project. Voor de wijze waarop de omvang van de referentiesituatie van intern salderen als mitigerende maatregel wordt bepaald en de voorwaarden waaronder intern salderen als mitigerende maatregel in een passende beoordeling mag worden betrokken, wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de voorwaarden die gelden voor extern salderen.

Deze rechtspraakwijziging is direct van toepassing in lopende en toekomstige vergunning- en handhavingsprocedures. De Afdeling realiseert zich dat deze wijziging van haar rechtspraak over intern salderen gevolgen heeft voor activiteiten die zijn gestart op of na 1 januari 2020 en waarvan werd aangenomen dat deze, via het mechanisme van intern salderen, niet vergunningplichtig waren. Niet alleen betekent deze uitspraak dat voor deze activiteiten alsnog moet worden nagegaan of een natuurvergunning moet worden verkregen, ook is het beoordelingskader voor deze, eventueel, benodigde natuurvergunning gewijzigd. Om die reden voorziet de Afdeling, voor activiteiten die tussen 1 januari 2020 en 1 januari 2025 fysiek zijn gestart, die na die datum nog in uitvoering zijn of nog wordt geëxploiteerd én waarvan op grond van de voorheen geldende rechtspraak over intern salderen mocht worden aangenomen dat geen natuurvergunning nodig was, in een overgangsperiode van vijf jaar (tot 1 januari 2030) waarin het bevoegd gezag niet handhavend kan optreden met een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom.

De Afdeling heeft voor het nieuwe beoordelingskader een stroomschema opgesteld. Dat stroomschema is hier te vinden.

18 december 2024

Erfpachtrecht
Verdeling fosfaatrechten tussen erfpachter en erfverpachter (ECLI:NL:GHARL:2024:6783)

De Staat heeft een perceel cultuurgrond voor de duur van 40 jaar in erfpacht uitgegeven. De grond is bestemd voor de uitoefening van een weidebedrijf. In 1997 heeft de Staatssecretaris van Financiën aan de Tweede Kamer gemeld dat het beleid is om 40-jarige erfpachtovereenkomsten bij ommekomst van de termijn tegen de alsdan geldende marktconforme voorwaarden te heruitgegeven.

In 2021 is het erfpachtrecht verstreken, maar de (voormalige) erfpachter heeft het gebruik onafgebroken voortgezet. Met terugwerkende kracht is het perceel enige tijd later wederom in erfpacht uitgegeven, waarbij in de overeenkomst is opgenomen dat de Staat aanspraak maakt op (de marktwaarde van) een deel van de aan de erfpachter toegekende fosfaatrechten. Tevens is opgenomen dat de erfpachter niet instemt met de aanspraak van de Staat en dat partijen de mogelijkheid hebben de rechter te vragen een uitspraak te doen over de rechtmatigheid en de omvang van de aanspraak van de Staat. Partijen leggen de zaak voor aan het hof.

Het hof overweegt dat de Staat haar vordering baseert op jurisprudentie inzake pachtovereenkomsten. In deze jurisprudentie is overwogen dat als partijen in een pachtovereenkomst niets (anders) zijn overeengekomen, de pachter alleen verplicht is tot overdracht van fosfaatrechten aan de verpachter indien aan de volgende voorwaarden is voldaan:

• tussen verpachter en pachter bestond op 2 juli 2015 een reguliere pachtovereenkomst of een geliberaliseerde pachtovereenkomst die bij het aangaan 12 jaar of langer duurt;
• het betreft hoevepacht of pacht van minimaal 15 ha grond of pacht van een gebouw; het gebouw moet specifiek zijn ingericht voor de melkveehouderij en voor de uitoefening daarvan noodzakelijk zijn en door de verpachter ten behoeve van het bedrijf van de pachter aan de pachter ter beschikking zijn gesteld;
• de fosfaatrechten worden voor 50% toegerekend aan de gebouwen en 50% aan de grond die de pachter op 2 juli 2015 ten behoeve van het gehouden vee ten dienste stonden en naar verhouding toegerekend aan het gepachte;
• de verpachter dient aan de pachter 50% van de marktwaarde van de over te dragen fosfaatrechten per datum einde pachtovereenkomst te betalen.

De juridische grondslag om fosfaatrechten aan de verpachter te kunnen overdragen is gevonden in de aard van de pachtovereenkomst en de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW). De rechtvaardiging bestaat uit drie samenhangende redenen. De verpachter heeft langdurig bedrijfsmiddelen aan de pachter ter beschikking gesteld waarop de pachter zijn bedrijfsvoering heeft kunnen baseren. Die bedrijfsmiddelen hebben in belangrijke mate bijgedragen aan de omvang van de veestapel en daarmee aan de fosfaatrechten die aan de pachter zijn toegekend. De grond en/of gebouwen zijn na het einde van de pachtovereenkomst potentieel minder goed te exploiteren voor de verpachter indien de pachter deze zonder fosfaatrechten oplevert.

Het hof stelt vast dat het ontstaan van een aanspraak tot (waarde)overdracht verbonden is aan niet alleen het eindigen van de pachtovereenkomst maar ook aan het eindigen van het feitelijk gebruik van de ter beschikking gestelde grond (en/of gebouwen). Dat ook het eindigen van het feitelijk gebruik relevant is voor het ontstaan van een aanspraak als bedoeld is niet uitdrukkelijk als voorwaarde genoemd maar is noodzakelijkerwijs wel ingesloten. De voorwaarden waaronder de verpachter aanspraak heeft op fosfaatrechten vinden immers hun rechtvaardiging in drie samenhangende redenen waarvan er één is dat de grond en/of gebouwen na het einde van de pachtovereenkomst potentieel minder goed te exploiteren zijn voor de verpachter indien de pachter deze zonder fosfaatrechten oplevert.

In onderhavig geval is de erfpachtovereenkomst weliswaar in 2021 geëindigd, maar is het gebruik door de (op dat moment voormalig) erfpachter ongewijzigd voortgezet. Gelet op het genoemde beleid mocht de voormalig erfpachter er ook vanuit gaan dat voor dat voortgezette gebruik met hem (opnieuw) een langdurig erfpachtcontract zou worden gesloten, wat ook is gebeurd. Met het onafgebroken voortzetten van de feitelijke exploitatie van de grond is daarmee geen sprake (geweest) van een opleveren van de grond aan de Staat die door het ontbreken van daarmee samenhangende fosfaatrechten potentieel minder goed te exploiteren is. Om deze reden heeft de Staat niet in 2021 een aanspraak gekregen op de fosfaatrechten.

Planschade en nadeelcompensatie
Planschade of nadeelcompensatie? (ECLI:NL:RBLIM:2024:5940)

Twee ondernemingen hebben beide verzocht om vergoeding van (of althans een tegemoetkoming in) de schade die zij hebben geleden als gevolg van, kort gezegd, de revitalisering van een winkelgebied in het centrum van Valkenburg. De gemeente heeft in dit kader een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten. Op advies van de door haar ingeschakelde adviseur wordt aan beide partijen een tegemoetkoming vastgesteld, waarbij 60% van de schade wordt gezien als planschade (schade als gevolg van – uitvoering van – het bestemmingsplan dat de revitalisering mogelijk heeft gemaakt) en 40% als nadeelcompensatie (schade als gevolg van andere besluiten en feitelijke werkzaamheden die voor vergoeding in aanmerking komt op grond van een nadeelcompensatieregeling). Van die 60% planschade komt 50% voor tegemoetkoming in aanmerking volgens de gemeente.

De ondernemingen verzetten zich tegen dit besluit en betogen onder meer dat alle schade onder de nadeelcompensatieregeling valt en dus, na aftrek van het normale maatschappelijke risico, volledig (want niet met 50% gekort) voor tegemoetkoming in aanmerking komt. Zij beargumenteren dit door te stellen dat de vastgestelde schade een gevolg is van genoemde (uitvoerings)werkzaamheden, de herinrichting van de openbare ruimte en het verkeersbesluit zodat die schade op basis van het stelsel van nadeelcompensatie moet worden vergoed.

De rechtbank overweegt dat gelet op de aanvraag en de overige relevante dossierstukken, de schade bestaat uit, kort samengevat, inkomensderving (omzetverlies en verminderde huurinkomsten) als gevolg van 1) een tijdelijk slechtere bereikbaarheid door werkzaamheden in openbaar gebied, 2) een slechtere bereikbaarheid door wijzigingen in de verkeersstructuur, 3) het feitelijk vervallen van straatparkeren en 4) het tijdelijk verplaatsen van ‘trekkers’ (winkels met grote publieksaantrekking) naar elders. Deze aard van de schade, de schadeposten en de hoogte daarvan zijn niet in geschil. Partijen zijn het erover eens dat het omzetverlies dat is geleden, is toe te schrijven aan de handelingen en maatregelen waardoor de ondernemingen gedurende een reeks van jaren niet meer goed bereikbaar waren en er niet meer voor de deur kon worden geparkeerd. Daardoor en door de sloop van het oude winkelcentrum waardoor de ‘trekkers’ van klanten tijdelijk moesten verhuizen en sprake was van een bouwput en werkzaamheden in het openbaar gebied, hebben de ondernemingen klanten verloren.

Volgens de rechtbank is de schade niet deels (rechtstreeks) door het bestemmingsplan veroorzaakt en overweegt zij daartoe als volgt. Van het wegbestemmen van wegen of parkeerplaatsen is geen sprake. De wijzigingen in wegenstructuur en het verwijderen van parkeerplaatsen konden bovendien ook onder het oude planologische regime plaatsvinden. De wijzigingen in de verkeersstructuur en het vervallen van parkeerplaatsen worden daarmee niet (rechtstreeks) door het bestemmingsplan veroorzaakt. Daaraan liggen wel expliciet andere besluiten aan ten grondslag, namelijk diverse verkeersbesluiten. Werkzaamheden die zorgen voor tijdelijk verminderde bereikbaarheid en tijdelijk elders gevestigd zijn van diverse winkels (en voor de bouwput) houden wel verband met de uitvoering van (de mogelijkheden van) het nieuwe bestemmingsplan, maar worden daardoor niet veroorzaakt. Van een direct oorzakelijk verband is daarom geen sprake. In dit verband is tevens van belang dat een revitalisering onder het voorgaande planologische regime ook mogelijk was en dat ook zonder nieuw bestemmingsplan trekkers tijdelijk uit het gebied verplaatst konden worden. Kortom: ook zonder nieuw bestemmingsplan had de schade zich kunnen voordoen. Alleen al hierom ontbreekt het causale verband. Ook (de bouw van) de ondergrondse parkeergarage – los van de vraag in hoeverre dit reeds onder het voorgaande planologische regime mogelijk was en los van de vraag of dergelijke uitvoeringsschade planschade is – veroorzaakt niet de geclaimde schade.

De rechtbank verwijst in dit kader naar zowel de overzichtsuitspraak en latere uitspraken, waarin consequent is verwogen dat schade als gevolg van feitelijke handelingen ter uitvoering van een bestemmingsplan niet een rechtstreeks gevolg is van dat bestemmingsplan. Dat geldt voor alle schade die wordt gerelateerd aan handelingen ter uitvoering van een bestemmingsplan.

• Normaal maatschappelijk risico bij nadeelcompensatie (ECLI:NL:RVS:2024:5103)

Een inwoner dient een verzoek om nadeelcompensatie in bij de gemeente, omdat een verkeersbesluit het mogelijk maakt dat er op korte afstand van zijn woning bushaltes kunnen worden gerealiseerd. Bijna dagelijks vanaf 6:00 uur in de ochtend tot 23:00 uur in de avond rijden er bussen voor zijn huis, die bij de bushaltes optrekken en afremmen.

Nadat het verzoek in eerste instantie afgewezen werd vanwege voorzienbaarheid, heeft uiteindelijk de Afdeling geoordeeld dat de motivering voor deze conclusie onvoldoende gemotiveerd was en de zaak nogmaals naar de gemeente verwezen.

Na een nader advies concludeert de gemeente dat de woning weliswaar minder waard is geworden, maar dat de waardevermindering onder het normaal maatschappelijk risico van vier procent is gebleven. De aanvrager verwijst naar een contra-expertise, waaruit onder meer zou blijken dat de drempel van het normaal maatschappelijk risico te hoog is vastgesteld. Hiervoor wordt verwezen naar jurisprudentie in het kader van planschade, waarin gekeken wordt naar het langjarige beleid van de gemeente en de ruimtelijke structuur van de omgeving.

De Afdeling stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de in die uitspraak gegeven criteria in dit geval van overeenkomstige toepassing zijn. Om deze reden beperkt de Afdeling zich tot de vraag of de gemeente terecht een drempel van vier procent heeft gehanteerd.

Naar het oordeel van de Afdeling paste de schadeveroorzakende ontwikkeling – het realiseren van twee bushaltes – gedeeltelijk in het gedurende een reeks van jaren gevoerde gemeentelijke beleid. Niet in geschil is dat de gemeente voornemens was een nabijgelegen straat in te richten als fietsstraat, dat in die straat eenrichtingsverkeer wordt ingesteld, dat het daardoor niet meer mogelijk is in die straat twee bushaltes tegenover elkaar aan te leggen en dat de twee bushaltes van die straat moeten worden verplaatst naar een andere locatie. In het plan van de gemeente is niet vermeld dat de bushaltes moeten worden verplaatst naar de onderhavige locatie, op korte afstand van de woning van de aanvrager. Pas in 2017 is gebleken dat de gemeente de bushaltes in die straat wilde realiseren. De realisatie van de bushaltes past dus niet geheel in een langjarig beleid van de gemeente.

De gemeente heeft zich ook op het standpunt mogen stellen dat het realiseren van de bushaltes in (de structuur van) de onderhavige locatie paste. De bestaande structuur van de locatie, een bestaande, doorgaande weg nabij het centrum, stond niet in de weg aan het gebruik daarvan als onderdeel van een busroute, met daarin bushaltes.

De Afdeling concludeert dat de aanvrager niet tekort is gedaan door een normaal maatschappelijk risico van vier procent toe te passen.

11 december 2024

Verbintenissenrecht
Schadevergoeding bij liquidatie na koopovereenkomst, terwijl reconstructie was afgesproken? (ECLI:NL:PHR:2024:975)

Een gemeente heeft bepaalde percelen nodig voor een nieuwbouwproject. Op deze percelen, die op naam van de gemeente staan, is een opstalrecht gevestigd ten behoeve van een slachterij. De gemeente en de slachterij komen tot een koopovereenkomst voor het opstalrecht. Vanwege de werkgelegenheid bedingt de gemeente hierin dat ongeveer een kwart van de koopsom als een soort nabetaling wordt betaald, wanneer de slachterij haar bedrijf verplaatst naar een met naam genoemd bedrijventerrein. De totale overeenkomst wordt verder onder de opschortende voorwaarde gedaan dat de slachterij financiering verkrijgt voor de verplaatsing.

De slachterij berichten de notaris dat aan de opschortende voorwaarde is voldaan, waarop de levering plaatsvindt en het leeuwendeel van de koopsom wordt betaald. Een half jaar later staakt de slachterij haar bedrijfsactiviteiten, zonder te zijn verplaatst. De gemeente start daarop een procedure en vordert dat het reeds betaalde deel moet worden terugbetaald, omdat de verplaatsing niet heeft plaatsgevonden.

Bij de rechtbank krijgt de gemeente gelijk, maar het hof draait dit in hoger beroep terug. Volgens het hof is de slachterij haar verplichtingen inderdaad niet nagekomen en kan dit aan de slachterij worden toegerekend. Dat wil echter niet zeggen dat de gemeente voldoende concreet heeft onderbouwd dat het gevorderde bedrag (namelijk een bepaald deel van de koopsom) de schade is die de gemeente lijdt. Partijen hebben namelijk de koopsom in de onderhandelingen niet gesplitst in afzonderlijke prestaties, maar uitsluitend over het totaalpakket.

De gemeente heeft dit kennelijk zelf ook bedacht, want anderhalf jaar na de levering schrijft de gemeente intern dat een les voor de volgende keer moet zijn dat er een onderverdeling moet worden gemaakt tussen enerzijds de vergoeding voor het vastgoed en anderzijds de vergoeding voor andere schade en of tegenprestaties, zoals verplaatsing en behoud van werkgelegenheid. Ten slotte is ook (door zowel de gemeente als de slachterij) aan de Belastingdienst aangegeven dat de koopsom in zijn geheel zag op het opstalrecht en blijkt uit gemaakte taxaties ook dat de totale koopsom een reële vergoeding was voor het opstalrecht.

De procureur-generaal van de Hoge Raad beoordeelt de argumenten die de gemeente aanvoert tegen het arrest van het hof, maar komt tot de conclusie dat de maatstaf en argumentatie van het hof niet onjuist zijn. De Hoge Raad volgt het advies van de procureur-generaal en verwijst naar de motivering van het hof in het arrest

Planschade en nadeelcompensatie
Korting op tegemoetkoming faunaschade (ECLI:NL:RBNHO:2024:12089)

Een agrariër verzoekt om een vergoeding in de schade die grauwe ganzen hebben aangericht. De provincie laat de schade taxeren en kent vervolgens 80% van de getaxeerde schade uit. De agrariër komt tegen deze besluiten – het ging om drie afzonderlijke besluiten – op.

De provincie verklaart dat tot 1 mei 2021 het provinciale beleid voorschreef dat 5% van de schade in mindering kon worden gebracht. Na die datum zijn de beleidsregels gewijzigd en wordt op de vastgestelde schade een korting van 20% toegepast. De agrariër verzet zich (onder meer) tegen dit eigen risico en voert aan dat de verlaging van de tegemoetkoming naar 80% onvoldoende is gemotiveerd, omdat onduidelijk is waar de hoogte van deze korting op is gebaseerd.

De rechtbank verwijst naar jurisprudentie van de Afdeling en stelt dat het aan de provincie is om het normaal maatschappelijk risico of het normale bedrijfsrisico vast te stellen en dat de provincie daarbij beoordelingsruimte toekomt, maar dat zij de vaststelling van het normale bedrijfsrisico of het normaal maatschappelijk risico daarbij wel naar behoren dient te motiveren. Een zekere standaardisering is volgens de Afdeling verder begrijpelijk en redelijk, maar de gekozen standaard dient dan wel passend te zijn.

Het antwoord op de vraag of gekozen is voor een passende standaard moet blijken uit een zeker inzicht in de schadelast voor de individuele grondeigenaar. De gekozen standaard kan daarbij (bijvoorbeeld) worden gebaseerd op de hoogte van de gemiddelde schade die de grondeigenaren hebben geleden in verhouding tot de gemiddelde omzet die zij hebben gehaald. Daarbij heeft de Afdeling overwogen dat op de provincie de plicht rust om, in geval een schadelijdende grondeigenaar aantoont dat hij desondanks een onevenredig zware last te dragen heeft als gevolg van de forfaitaire korting, deze grondeigenaar verder tegemoet te komen.

Vast staat dat de provincie de hoogte van het normaal maatschappelijk risico niet heeft gebaseerd op inzicht in de schadelast van de individuele grondeigenaar, maar de hoogte van het maatschappelijk risico of bedrijfsrisico heeft vastgesteld om het verschil tot uitdrukking te brengen tussen grondeigenaren die (ernstig) beperkt zijn in hun mogelijkheden om schade te voorkomen en grondeigenaren die daarin minder of niet beperkt zijn. Inzicht in de schadelast van de individuele grondeigenaar ontbreekt geheel. Met inachtneming van hetgeen de Afdeling hierover heeft overwogen acht de rechtbank deze standaardisering daarom niet toereikend gemotiveerd en derhalve niet passend.

Bestemmingsplan/omgevingsplan
Schorsing bestemmingsplan in het kader van mogelijke onteigening (ECLI:NL:RVS:2024:4969)

Een gemeente stelt een bestemmingsplan ten behoeve van een bedrijventerrein vast, en verklaart een onteigeningsprocedure te zullen starten om de benodigde gronden te verwerven. De eigenaren van deze percelen starten een kort geding om het bestemmingsplan (en bijbehorende exploitatieplan) te schorsen.

De voorzieningenrechter wijst erop dat een onteigeningsprocedure een op zichzelf staande procedure is, waarvoor het – anders dan bij een omgevingsvergunning voor bouwen – niet is vereist dat het vastgestelde bestemmingsplan ook in werking is. Schorsing van het bestemmingsplan of het exploitatieplan kan niet voorkomen dat de gemeente een onteigeningsbeschikking geeft. Voor het geven van een dergelijke beschikking is enkel vereist dat het omgevingsplan is vastgesteld.

De onteigeningsprocedure zal naar verwachting langer duren dan de procedure tegen het bestemmingsplan en exploitatieplan. Zelfs als dat niet het geval zou zijn, levert dat geen spoedeisend belang op. Voor het kunnen verlijden van de onteigeningsakte is immers vereist dat het besluit ter uitvoering waarvan de onteigening nodig is, onherroepelijk is. Dit betekent dat de gemeente pas het eigendom van de gronden kan verkrijgen wanneer het bestemmingsplan onherroepelijk is, wat pas aan de orde kan zijn als de Afdeling uitspraak heeft gedaan in de bodemprocedure.

Op grond van het bovenstaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat er geen sprake is van een spoedeisend belang, op grond waarvan een voorlopige voorziening kan worden getroffen.

4 december 2024

Huurrecht
Huurprijswijzigingsbeding met opslag van maximaal 3% niet per definitie oneerlijk (ECLI:NL:HR:2024:1780)

Tussen een verhuurder en een huurder is een geschil, dat zich toespitst op de vraag of een opslag mag worden gehanteerd boven de indexatie conform de CPI. In de huurovereenkomst staat dat er een opslag van maximaal 3% kan worden toegepast.

De kantonrechter oordeelde dat dit beding als oneerlijk moest worden aangemerkt, maar heeft ook prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. De Advocaat-Generaal (A-G) van de Hoge Raad concludeerde dat het huurprijswijzigingsbeding moet worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding, zodat eventuele oneerlijkheid van een opslagbeding niet automatisch ook oneerlijkheid van het indexatiebeding betekent. De A-G was verder het oordeel toegedaan dat een opslag van maximaal 3% niet als oneerlijk beding moest worden aangemerkt.

De Hoge Raad volgt deze conclusie. Zij motiveert dit door te verwijzen naar het doel van een opslagbeding. Een opslagbeding heeft in de regel tot doel om ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Omdat een huurovereenkomst doorgaans voor langere tijd wordt gesloten en de verhuurder deze slechts op beperkte gronden kan beëindigen, heeft de verhuurder er een gerechtvaardigd belang bij om de aanvangshuurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen.

De financiële gevolgen van een opslagbeding met een jaarlijks maximumpercentage van 3% zijn voor de huurder voorzienbaar, omdat de frequentie van de huurprijswijziging, de berekening van de huurprijsverhoging en de maximale verhoging van de huurprijs vaststaan. Hoewel voor de huurder niet voorzienbaar is in hoeverre en op welke gronden de verhuurder toepassing zal geven aan het opslagbeding, en een door de verhuurder aan het beding gegeven toepassing voor de huurder in de praktijk moeilijk controleerbaar is, is het voor de huurder bij de beoordeling van de mogelijke gevolgen van het beding met name van belang dat hij kan voorzien met welk percentage de huurprijs maximaal mag worden verhoogd en hoe vaak. De Hoge Raad merkt verder op dat de huurder het recht heeft de huurovereenkomst (voor onbepaalde tijd) op te zeggen als de verhuurder de huurprijs op grond van het beding verhoogt.

De Hoge Raad concludeert ten slotte dat er bijkomende omstandigheden kunnen zijn, waardoor deze regel zich in individuele gevallen niet voordoet.

Planschade en nadeelcompensatie
Vervallen van tijdelijk genoten voordeel komt niet voor vergoeding in aanmerking (ECLI:NL:RVS:2024:4883)

De eigenaar van een woning dient een verzoek om tegemoetkoming van de planschade in. Kort voor de aankoop, ruim twintig jaar geleden, had de gemeente een voorbereidingsbesluit genomen, op grond waarvan aan de aangrenzende grond ook een woonbestemming was toegedacht. Voorheen had de aangrenzende grond een agrarische bestemming, met de mogelijkheid om bedrijfsbebouwing op te richten. Na de aankoop krijgt de aangrenzende grond definitief een woonbestemming. Ruim tien jaar later stelt de gemeente een nieuw bestemmingsplan vast, op basis waarvan aan de aangrenzende grond een bedrijfsbestemming krijgt.

De gemeente, in navolging van haar adviseur, stelt zich op het standpunt dat op de aangrenzende grond ten tijde van de aankoop bedrijfsbebouwing van onbepaalde – en dus grote – afmetingen op te richten. De mogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan (waaraan aan de grond een bedrijfsbebouwing wordt toegekend) biedt, zijn beperkter. Het tussentijds geldende regime heeft slechts tot een tijdelijk genoten voordeel geleid en komt daardoor niet voor vergoeding in aanmerking.

De Afdeling bevestigt de lezing van de gemeente. Het is vaste jurisprudentie dat bij het bepalen van de tegemoetkoming in planschade in beginsel geen rekening wordt gehouden met een voor de aanvrager, in vergelijking met het ten tijde van de verkrijging van de onroerende zaak geldende planologische regime, voordelige, na de datum van verwerving daarvan door de aanvrager in werking getreden, wijziging van het planologische regime, die ongedaan wordt gemaakt door het beweerdelijk schadeveroorzakende besluit.

Beter leesbaar oordeelt de Afdeling dat als na de aankoop van een onroerende zaak een voordelige wijziging optreedt, die later ongedaan wordt gemaakt, met het tijdelijke voordeel geen rekening wordt gehouden bij het bepalen van de planschade.

Bestuursrecht
Last onder dwangsom kan overgaan op rechtsopvolger (ECLI:NL:RVS:2024:4740)

Een gemeente legt aan en exploitant een café een last onder dwangsom op, vanwege schending van de geluidsnormen. In de last onder dwangsom is bepaald dat het besluit ook geldt voor eventuele rechtsopvolgers. Het besluit is tevens ingeschreven in het gemeentelijke beperkingenregister. Later gaat een andere partij op dezelfde locatie een café exploiteren. De gemeente constateert dat er nog steeds overtredingen van de geluidsnormen plaatsvinden en besluit tot invordering van de dwangsom.

De nieuwe uitbater verweert zich hiertegen en stelt onder meer dat hij niet als rechtsopvolger kan worden aangemerkt. Hij heeft niets onder algemene of bijzondere titel verkregen en had geen weet van de last onder dwangsom.

De gemeente voert aan dat de uitbater de onderneming in omvang en vorm onveranderd heeft voortgezet en dat hij de inrichting, inventaris en de geluidsinstallatie daarbij niet heeft gewijzigd. Daarnaast is op een en dezelfde dag het bedrijf van de vorige exploitant op de locatie uitgeschreven en het bedrijf van de huidige uitbater op deze locatie ingeschreven. Ten slotte voert de gemeente aan dat de uitbater in zijn aanvullend beroepsschrift heeft gesteld dat hij de onderneming van de vorige exploitant heeft gekocht.

De Afdeling is het met de gemeente eens. De uitbater heeft eerder gesteld dat hij de onderneming heeft gekocht. In hoger beroep heeft hij ontkend iets te hebben verkregen, maar deze ontkenning is verder niet toegelicht. Voor het antwoord op de vraag of de uitbater als rechtsopvolger van de vorige exploitant kan worden aangemerkt, is niet bepalend of de uitbater, toen hij drijver van de inrichting werd, op de hoogte was van het besluit van de gemeente om een last onder dwangsom op te leggen. De Afdeling merkt hierbij overigens nog op dat de uitbater op de hoogte had kunnen zijn van dat besluit, omdat de gemeente dat besluit heeft ingeschreven in het gemeentelijke beperkingenregister.

27 november 2024

Pachtrecht
Ontbinding pachtovereenkomst omdat pachter het gepachte niet voldoende zelf gebruikt (ECLI:NL:GHARL:2024:6387)

In 1978 neemt een zoon het agrarisch bedrijf over van zijn vader. Enkele percelen die van de Staat gepacht worden, worden op zijn naam gezet. Vanaf 2000 werkt de pachter samen met een bedrijf voor hun technische kennis en knowhow en daarnaast van de inzet van hun specifieke verzorgings- en oogstwerktuigen en hun bewaaraccommodatie. In 2023 ontbindt de pachtkamer, op vordering van de Staat, de pachtovereenkomst omdat de pachter omdat hij het gepachte niet voldoende persoonlijk gebruikt.

De pachter komt op tegen dit oordeel bij het hof en verwijst naar de brief uit 2000 van de Regionale Directie Domeinen Zuid, waarin aangegeven is dat er voor de samenwerking met het bedrijf geen toestemming nodig was. Volgens de pachter kan de Staat nu niet met een beroep op deze samenwerking betogen dat de pachter tekortschiet in haar verplichtingen.

Het hof overweegt dat in de vraag om toestemming is gesteld dat de pachter, in de samenwerking met het bedrijf zelf nog werkzaamheden zal verrichten. Tegen de achtergrond dat ook in 2000 onder de Pachtwet persoonlijk gebruik door de pachter al vereist was, hoefde de Staat het verzoek niet zo te begrijpen dat verzocht werd afstand te doen van die eis. Het verzoek benadrukt dat de pachter persoonlijk betrokken blijft. Van ontheffing van de verplichting tot persoonlijk gebruik wordt niet gesproken. Hoe de Staat uit dit verzoek heeft moeten afleiden dat de pachter het gepachte mogelijk niet meer persoonlijk zou gebruiken is dan ook onvoldoende onderbouwd. Uit het antwoord van de Staat blijkt dat deze het verzoek ook niet zo heeft opgevat. De Staat heeft geantwoord dat toestemming niet nodig was, terwijl voor een afwijking van de verplichting het gepachte persoonlijk te gebruiken juist wél toestemming is vereist. Klaarblijkelijk heeft de Staat het verzoek dan ook niet zo begrepen als de pachter het nu uitlegt. Zelfs als de Staat moest begrijpen dat het bedrijf een belangrijke rol zou spelen hoefde hij niet te begrijpen dat de verplichting tot persoonlijk gebruik niet meer zou gelden. Dat de pachter al twintig jaar op deze wijze de grond exploiteert is gezien het bovenstaande ook niet voldoende om te concluderen dat de pachtovereenkomst is gewijzigd.

Procesrecht
Verbod op reformatio in peius, bezwaarschrift mag niet tot nadeel leiden (ECLI:NL:RVS:2024:4734)

Een eigenaar van een appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van drie verdiepingen dient een verzoek om planschade in, omdat een nieuw bestemmingsplan het aantal appartementen in het gebouw maximaliseert. De adviseur van de gemeente oordeelt dat er sprake is van schade, waarna de gemeente een vergoeding toekent.

In bezwaar komt de gemeente op haar besluit terug en stelt zij dat het advies onjuist is, omdat er onvoldoende parkeerplaatsen gegarandeerd zijn om een hoger aantal appertementen toe te kunnen staan. Er is volgens de gemeente geen sprake van nadeel, waardoor de vergoeding op nihil dient te worden gesteld. In beroep voert de eigenaar aan dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met het verbod van reformatio in peius. Het besluit op bezwaar heeft geleid tot een verslechtering van zijn positie die zonder bezwaar niet mogelijk zou zijn geweest.

De Afdeling overweegt dat uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) dat het bezwaarschrift er niet toe mag leiden dat het bestuursorgaan de heroverweging gebruikt om een verslechtering van de positie van de indiener te bereiken die zonder bezwaarschriftprocedure niet mogelijk zou zijn. Dat betekent dat het bestuursorgaan het besluit, voor zover het door het bezwaarschrift wordt bestreden, moet heroverwegen en moet nagaan of dit tot een voor de indiener gunstiger resultaat leidt. Leidt de heroverweging tot een voor de indiener ongunstiger resultaat, dan geldt dat alleen indien het bestuursorgaan ook zonder dat het bezwaarschrift zou zijn ingediend tot wijziging van het bestreden besluit ten nadele van de indiener bevoegd zou zijn, het bestuursorgaan het besluit zodanig mag wijzigen.

Daarnaast overweegt de Afdeling dat de gemeente in beginsel niet de bevoegdheid kan worden ontzegd om een besluit tot het toekennen van planschadevergoeding in te trekken of te wijzigen, indien achteraf blijkt dat deze ten onrechte is toegekend, zij het dat deze bevoegdheid wordt begrensd door algemene rechtsbeginselen, in het bijzonder het rechtszekerheidsbeginsel. Van schending van het rechtszekerheidsbeginsel is geen sprake wanneer het besluit wordt ingetrokken omdat de verzoeker onjuiste of onvolledige informatie heeft verstrekt en het verstrekken van juiste of volledige gegevens tot een ander besluit op het verzoek om planschadevergoeding zou hebben geleid.

Van dit laatste geval is in de onderhavige zaak echter geen sprake. De adviseur van de gemeente was er mee bekend dat er een mogelijk probleem met het kunnen voldoen aan de parkeernorm zou zijn geweest onder het oude planologische regime. In dat advies heeft de adviseur namelijk uitdrukkelijk vermeld dat er bij de bepaling van het nadeel als gevolg van de beperking van het aantal woningen rekening mee moet worden gehouden dat blijkens de beschikbare informatie niet over de benodigde parkeerplaatsen kon worden beschikt, maar dat aankoop of huur wel mogelijk was, zodat met de kosten daarvan rekening moet worden gehouden. Dit in aanmerking nemend kwam de adviseur uiteindelijk tot een conclusie dat een vergoeding toegekend diende te worden, hetgeen in eerste instantie door de gemeente is overgenomen.

De Afdeling concludeert dat de gemeente in strijd met het verbod op reformatio in peius heeft gehandeld en vernietigd de beslissing op bezwaar.

Bestuursrecht
Ook mede-eigenaar perceel is zelfstandig belanghebbende bij voorkeursrecht (ECLI:NL:RBZWB:2024:7697)

Een gemeente wijst diverse percelen aan in het kader van een gemeentelijk voorkeursrecht. Bepaalde aangewezen gronden maken deel uit van een onverdeelde nalatenschap en zijn eigendom van drie erfgenamen. Eén van de erfgenamen maakt bezwaar tegen de aanwijzing, maar de gemeente wijst het bezwaar af omdat hij niet (in zijn eentje) eigenaar is. Daarnaast komt hij uitdrukkelijk alleen voor zijn eigen belang op.

De erfgenaam gaat in beroep en wijst erop dat een onverdeeld aandeel in de eigendom van de percelen heeft. Hij is, net als de andere twee eigenaren, belanghebbende bij het primaire besluit. De erfgenaam heeft nadeel bij het besluit omdat hij de gronden wil gebruiken om het agrarisch bedrijf van zijn vader voort te zetten en de twee mede-eigenaren van mening zijn dat de gronden door de vestiging van het voorkeursrecht meer waard zijn geworden. De overname van het bedrijf wordt daarom voor hem duurder.

De rechtbank overweegt dat de erfgenaam wel degelijk als belanghebbende is aan te merken. Hij stelt door het bestreden besluit financieel benadeeld te worden. De twee andere erfgenamen zouden juist financieel voordeel hebben bij dit besluit, omdat zij ervan uit gaan dat dit de marktwaarde verhoogt. Dit is een belang dat direct geraakt wordt, want het aanwijzen van gronden waarop een gemeentelijk voorkeursrecht wordt gevestigd is een instrument om in te grijpen in transactiemogelijkheden en de marktwaarde van deze gronden. Mede-eigenaren moeten ook als hun belangen niet gelijk zijn, terwijl ze wel degelijk door het besluit in hun persoonlijke belangen worden geraakt, zelf tegen dit besluit op kunnen komen. Ze moeten daarbij niet afhankelijk zijn van mede-eigenaren met tegengestelde belangen.

20 november 2024

Eigendomsrecht
Inbezitneming publieke grond (ECLI:NL:HR:2024:1606)

Tussen een gemeente en een inwoner bestaat een geschil over de eigendom van een gedeelte van de voortuin van de inwoner. De gemeente heeft in het verleden een aantal malen aangegeven dat de inwoner eigenaar is van vier leilinden die op de betreffende grond staan, maar heeft zich in 2019 toch op het standpunt gesteld dat de grond eigendom is van de gemeente. De inwoner stelt door verjaring eigenaar te zijn geworden van de strook grond.

Het hof overweegt dat de grond als voortuin is ingericht door deze in 1990 af te zetten met bielzen, later vervangen door buxushagen. Hierbinnen staan de leilinden. De voortuin, inclusief de strook grond met de leilinden, is verder voortdurend als één geheel onderhouden en op enig moment ook opnieuw aangelegd en ingericht. Naar het oordeel van het hof gaat dit beduidend verder dan enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen en is er om die reden sprake van inbezitneming door een rechtsvoorganger van de inwoner. Het feit dat de toegang tot de onderhavige strook niet met een hek of op een andere wijze is beperkt, maakt het oordeel van het hof in dit specifieke geval niet anders.

De Hoge Raad buigt zich ook over de zaak en overweegt het volgende. Voor de beantwoording van de vraag of iemand een goed in bezit heeft genomen, is bepalend of hij zich de feitelijke macht over dat goed heeft verschaft. Voor inbezitneming van een goed dat in het bezit van een ander is, geldt dat enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen ontoereikend zijn. Vereist is dat de machtsuitoefening zodanig is dat naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter wordt tenietgedaan. Het antwoord op de vraag of iemand de voor bezit vereiste feitelijke macht uitoefent, wordt, evenals de vraag of hij voor zichzelf of voor een ander houdt, beoordeeld naar verkeersopvatting en overigens op grond van uiterlijke feiten.

De rol van de verkeersopvatting brengt mee dat daarbij de aard en de bestemming van het betrokken goed in aanmerking moeten worden genomen. Uit deze maatstaf volgt dat indien beoordeeld moet worden of grond met een publieke bestemming in bezit is genomen door een niet-rechthebbende, met die bestemming rekening moet worden gehouden. Er is geen aanleiding voor een afzonderlijke maatstaf voor de inbezitneming van ‘publieke grond’.

Omgevingsrecht
Netbeheerder mag niet als voorwaarde voor nieuwe leiding stellen dat oude leiding op kosten verzoeker verwijderd wordt (ECLI:NL:RBOVE:2024:5701)

Een industriële bakkerij verzoekt bij de regionale gasnetbeheerder om een nieuwe, zwaardere gasaansluiting voor een nieuw op te zetten productielijn. De netbeheerder heeft een offerte gestuurd inclusief verwijdering van de oude gasleiding. De bakkerij wil niet dat de oude leiding op haar kosten verwijderd wordt, waarop de netbeheerder weigert de nieuwe leiding aan te leggen. De bakkerij start daarop een kort geding.

De bakkerij verwijst naar een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland waarin zij geoordeeld heeft dat de netbeheerder in de desbetreffende zaak onvoldoende onderbouwd heeft dat er een wettelijke grondslag is om de kosten van het (ongevraagd) verwijderen van de gasafsluiting aan de consument in kwestie in rekening te brengen.

De netbeheerder wijst erop dat zij voor de veiligheid, de beheersbaarheid en de bescherming van het milieu gehouden is de oude leiding te verwijderen. Verder wijst zij erop dat zij als netbeheerder de taak heeft de veiligheid van het gasnet te waarborgen en dat de kans op hergebruik van de oude leiding nihil is. De gezamenlijke netbeheerders hebben in dat licht het beleid ontwikkeld dat niet gebruikte leidingen/aansluitingen worden verwijderd. De netbeheerder meent dat zij, nu zij slechts gehouden is één aansluiting per onroerende zaak te verzorgen, de verwijdering van de bestaande leiding als voorwaarde mag stellen. Ten slotte wijst de netbeheerder op een uitspraak van het College van Beroep voor het bedrijfsleven, waarin is beslist dat de netbeheerder een aanvrager van een wijziging van de aansluiting heeft kunnen verplichten de kosten van het verwijderen van de bestaande aansluiting te betalen.

De voorzieningenrechter overweegt dat de netbeheerder niet heeft uitgelegd waarom haar wettelijke taak om zorg te dragen voor een veilig gasnet mede inhoudt dat de bestaande leidingen, die zij afsluit, moet verwijderen uit een oogpunt van veiligheid. Zij heeft wel een nadere uitleg gegeven van de veiligheid die gediend wordt met het beleid van de netbeheerders. Voorkomen moet worden dat er wildgroei aan gebruikte leidingen ontstaat, waarbij wildgroei bijvoorbeeld het risico op verwarringsfouten met zich brengt. Zij heeft echter niet onderbouwd waarom bij de bakkerij sprake zou zijn van dergelijke wildgroei, indien de bestaande leiding zou blijven liggen. Evenmin heeft de netbeheerder onderbouwd waarom de kans op hergebruik van de leiding nihil is.

Verder is de voorzieningenrechter van oordeel dat de netbeheerder onvoldoende uitleg gegeven van haar stelling dat het verzoek om een nieuwe aansluiting van mede inhoudt een verzoek om de oude aansluiting te verwijderen, omdat de bakkerij op grond van de Gaswet slechts recht heeft op één aansluiting. Zo heeft zij niet uitgelegd waarom een afgesloten aansluiting heeft te gelden als een aansluiting en waarom aansluiting niet op te vatten is een “werkende” aansluiting. In dat verband is van belang dat de netbeheerder er zelf op wijst dat onder een aansluiting wordt verstaan “een of meer verbindingen tussen een gastransportnet en een onroerende zaak”.

De voorzieningenrechter veroordeelt de netbeheerder tot het aanleggen van de nieuwe leiding, conform de daarvoor uitgebrachte offerte.

Bestuursrecht
Didam-II gepubliceerd, HR schept (beperkt) duidelijkheid (ECLI:NL:HR:2024:1661)

De Hoge Raad heeft na lang wachten het zogenaamde Didam-II arrest gewezen. Na het eerste Didam-arrest bleven er een groot aantal vragen boven de markt hangen, zoals de status van overeenkomsten die voor het eerste Didam-arrest waren aangegaan, de gevolgen van een eventuele schending en de onduidelijkheid over welk soort transacties onder de reikwijdte van het Didam-arrest vielen (huur, pacht, erfpacht, gebruiksovereenkomsten?).

De Hoge Raad overweegt ten aanzien van deze vragen het volgende:

De Didam-regels zijn, met toepassing van art. 3:14 BW, gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Handelen door een overheidslichaam in strijd met die regels levert geen strijd op met een dwingende wetsbepaling zoals bedoeld in art. 3:40 lid 2 BW. De Didam-regels hebben ook niet de strekking om de geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen met nietigheid of vernietigbaarheid te treffen. Een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, is dan ook niet op die grond nietig of vernietigbaar.

Een overheidslichaam dat in strijd met de regels uit het Didam-arrest overgaat tot verkoop van een onroerende zaak, handelt in beginsel onrechtmatig jegens een (potentiële) gegadigde die bij die verkoop ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Dat overheidslichaam kan op die grond schadeplichtig zijn jegens die gegadigde. Ook kan, zolang er geen overeenkomst is gesloten die het overheidslichaam verplicht tot levering of zolang de levering aan een ander nog niet heeft plaatsgevonden, onder omstandigheden aanleiding bestaan om op vordering van de gegadigde het overheidslichaam op die grond te verbieden om tot verkoop of tot levering aan een ander over te gaan.

Verder verdient opmerking dat de Didam-regels niet dwingen tot een veiling of tot verkoop aan de hoogste bieder. Aan welke gegadigde een onroerende zaak zal mogen worden verkocht is afhankelijk van de door het overheidslichaam, met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte, te stellen objectieve, toetsbare en redelijke criteria. De Didam-regels bieden ruimte om deze criteria in een beleidsregeling op te nemen.

In dit arrest worden helaas niet alle vragen beantwoord die in de praktijk leven. Zo volgt er uit het arrest niet hoe er om moet worden gegaan met andere overeenkomsten dan koop of ruil van onroerende zaken. Ook wordt niet duidelijk onder welke omstandigheden een verkoop of levering verboden kan worden, gelet op het feit dat de Hoge Raad stelt dat een ‘Didam-strijdige’ overeenkomst niet per definitie nietig of vernietigbaar is.

13 november 2024

Planschade en nadeelcompensatie
Deskundige was niet ingeschreven als taxateur voor woningen, advies mag niet ten grondslag worden gelegd (ECLI:NL:RBOBR:2024:3752)

Een gemeente ontvangt een verzoek om tegemoetkoming in de planschade. De gemeente besluit hierop, zonder dat een deskundigenadvies is ingewonnen. In beroep vernietigt de rechtbank dit besluit, waarna de gemeente alsnog een adviseur inschakelt.

In een nieuwe beroepszaak verweert de eigenaar zich tegen het besluit van de gemeente, omdat de adviseur weliswaar KRMT (Kandidaat Register Makelaar Taxateur) is, maar geen taxaties mag uitvoeren. De adviseur heeft onvoldoende plaatselijke bekendheid met de omgeving en de specifieke markt.

De rechtbank verwijst naar een uitspraak van de Afdeling (ECLI:NL:RVS:2024:3022), waaruit volgt dat iemand met een KRMT aantekening alleen onder  verantwoordelijkheid van een register-makelaar of register-taxateur mag taxeren. In onderhavig geval is dat niet gebeurd. De rechtbank is daarom van oordeel dat ten tijde van het bestreden besluit terecht mocht worden getwijfeld aan de deskundigheid van de betrokken adviseur, wat de gemeente niet heeft onderkend. De gemeente kon het advies in zoverre niet ten grondslag leggen aan het besluit over de tegemoetkoming in planschade.

Onteigening
Matiging vergoeding deskundigenkosten door gedrag adviseur (ECLI:NL:RBLIM:2023:5445)

Een gemeente onteigent veertien woningen, die door dezelfde adviseur en advocaat/advocatenkantoor worden bijgestaan. In onderhavige uitspraak komen de kosten voor juridische en deskundige bijstand uitgebreid ter sprake, waarin de rechtbank zich niet inhoudt om een inhoudelijk oordeel te geven over de deskundige bijstand.

In de eerste plaats merkt de rechtbank op dat de onteigening, hoewel naar zijn aard ingrijpend, in juridisch- en taxatieopzicht niet bovengemiddeld ingewikkeld. Uiteindelijk gaat het hoofdzakelijk om de begroting van de werkelijke waarde van particuliere woningen met enige bijkomende posten.

Ten aanzien van de kosten voor juridische bijstand ziet de rechtbank dat de problematiek in de veertien zaken is in hoge mate gelijk of gelijkaardig, hetgeen ook wel blijkt uit het feit dat op individueel dossierniveau nauwelijks is gesproken en menig processtuk een nagenoeg gelijkluidende inhoud heeft, zij het dat een paragraaf telkens werd gewijd aan het individuele dossier. De meeste principiële discussies kwamen in alle veertien dossiers aan de orde. In enkele dossiers speelden nog enkele specifieke onderwerpen (zoals het probleem van herfinanciering van een nieuwe woning of verhuur). De omvang van het werk per eigenaar kon daardoor beperkt blijven. Dit brengt met zich mee dat de redelijkheid van de hoogte van de opgevoerde kosten niet per zaak, maar in samenhang met de andere zaken dient te worden beoordeeld.

Dat de onteigenden op het moment dat zij met een (mogelijke) onteigening geconfronteerd werden, juridische- en andere deskundige bijstand hebben ingeroepen acht de rechtbank op zichzelf redelijk. Dat brengt met zich mee dat de rechtbank van oordeel is dat aan de onteigenden in beginsel in enige mate een kostenvergoeding dient te worden toegekend.

In de kosten voor juridische bijstand zitten posten die te maken hebben met een wrakingsverzoek, waar een cassatieadvocaat aan heeft gewerkt. De rechtbank ziet dat het wrakingsverzoek te laat is ingediend en daarom is afgewezen. Van de onteigenden en hun advocaten had mogen worden verwacht de goede en kwade kansen van de wrakingsprocedure af te wegen tegen de noodzakelijk te maken kosten. De onteigenden hebben ervoor gekozen om de wraking door te zetten. De gemaakte kosten van juridische bijstand in de wrakingsprocedure staan naar het oordeel van de rechtbank in geen aanvaardbare verhouding tot enerzijds het geringe belang bij een wrakingsprocedure en anderzijds een reële afweging van de goede en kwade kansen van die procedure. De rechtbank ziet in het voorgaande geen redelijke grond om de gemeente te veroordelen tot betalen van de advocaatkosten, gemaakt in de wrakingsprocedure.

Ten aanzien van de kosten voor deskundige (niet-juridische) bijstand merkt de rechtbank op dat de adviseur een groot aantal uren heeft opgevoerd. De rechtbank vindt dit, gelet op de ervaring van de adviseur, voor een zaak als de onderhavige buiten verhouding. De rechtbank motiveert dit als volgt.

Het moeizame verloop van de onderhandelingen tussen partijen is voor een niet onbelangrijk deel toe te schrijven aan de adviseur. Zo heeft hij in verschillende e-mails niet alleen de taxaties van de zijde van de gemeente maar ook de betrokken taxateurs zelf in niet passende bewoordingen heeft weggezet als zijnde beneden de maat terwijl hijzelf bleef volstaan met een niet uitgewerkte schadeopzet, wat alles bij elkaar het onderhandelingsklimaat bepaald niet heeft bevorderd.

Een deskundige heeft als professional een de-escalerende taak. Zeker in het geval het gaat om de onteigening van woningen waarbij emoties hoog kunnen oplopen mag van de deskundige verwacht worden daar boven te staan om de afwikkeling op een zakelijke deugdelijk onderbouwde manier in goede banen te leiden. Dat de gemeente een zakelijke houding heeft aangenomen kan haar niet worden verweten (overigens heeft de gemeente ook in deze procedure bij herhaling kenbaar gemaakt dat zij zich terdege realiseert dat deze onteigening een grote inbreuk maakt op de belangen van de eigenaren). Gelet op de toonzetting, de woordkeuze en vaak ongefundeerde beschuldigingen die er telkens op neerkwamen dat (de adviseurs van) de gemeente erop uit waren om de onteigenden te benadelen, heeft de adviseur zijn de-escalerende taak naar het oordeel van de rechtbank niet altijd goed voor ogen gehouden. Als de zakelijke houding van de gemeente de bewoners radeloos zou hebben gemaakt (hetgeen de gemeente weerspreekt), had het op de weg van de adviseur gelegen om in ieder geval geen olie op het vuur te gooien en die zakelijke houding in perspectief te plaatsen.

Verder wijst de rechtbank erop dat de adviseur in zijn communicatie met de gemeente gedurende lange tijd is uitgegaan van uitgangspunten voor de berekening van de schadeloosstelling die in het onteigeningsrecht niet gebruikelijk zijn (hij ging uit van de aankoopprijzen van zijns inziens vergelijkbare alternatieve woningen, terwijl de werkelijke waarde van de te onteigenen onroerende zaak juridisch leidend is), wat mede redengevend is geweest voor het feit dat partijen zijn blijven hangen in een weinig vruchtbare discussie over de bij de schadeloosstelling te hanteren uitgangspunten. De rechtbank heeft verder geconstateerd dat partijen inhoudelijk niet of nauwelijks hebben onderhandeld, maar wel veelvuldig hebben gecommuniceerd en dan met name over de wijze waarop de onderhandelingen zouden moeten worden gevoerd en daaraan te stellen voorwaarden. Tot daadwerkelijke inhoudelijke onderhandelingen is het tussen partijen in deze zaak niet gekomen. Kortom: een substantieel deel van de opgevoerde uren is in niet geringe mate toe te schrijven aan het eigen handelen van de adviseur.

Hiernaast heeft de rechtbank moeite met het feit dat de adviseur activiteiten stelt te hebben verricht die naar het oordeel van de rechtbank niet althans niet volledig zijn te duiden als bijstand van een deskundige/taxateur in een onteigeningszaak. De adviseur is als deskundige ingeschakeld vanwege zijn kennis van het onteigeningsrecht en de daaraan klevende financiële aspecten. Een verdergaande intensieve begeleiding hoeft de gemeente niet te vergoeden. Datzelfde geldt voor de gestelde tijd die is gemoeid geweest met het veelvuldig te woord staan van zijn cliënt, naast de langdurige collectieve bijeenkomsten. Van een taxateur/deskundige mag worden verwacht dat hij zich in belangrijke mate beperkt tot zijn taak als deskundige en zo nodig zijn cliënt tegen zichzelf in bescherming neemt door hem te wijzen op de noodzaak van effectieve doelmatige tijdsbesteding en niet daarnaast ook veel tijd aan andersoortige vormen van begeleiding gaat besteden (zoals het versturen van mailberichten aan diverse politieke vertegenwoordigers van de gemeente, het voeren van gesprekken over de zorg van de eigenaren over waar ze moeten gaan wonen of andersoortige sociaal- maatschappelijke begeleiding, voor welk handelen tarieven als hier aan de orde overigens ook ongepast zijn).

Ten slotte wijst de rechtbank op diverse posten, waarin de adviseur een groot aantal uren heeft opgenomen, die niet voor vergoeding in aanmerking komen. Dit betreft onder meer uren over posten die al vergoed worden in het kader van de juridische bijstand, uren die gemaakt zijn in het kader van een ander dossier dan het onderhavige (dit betreft slechts één van de veertien dossiers), en uren die zijn besteed aan het opsplitsen van de urenlijsten. Naar het oordeel van de rechtbank is het de verantwoordelijkheid van de adviseur zelf om per dossier een juiste urenregistratie bij te houden en correctie daarvan (waarbij niet altijd een duidelijke chronologie wordt aangehouden) kan in redelijkheid niet voor rekening van de gemeente worden gebracht.

Bestuursrecht
Boete wegens verkopen woning zonder geldig energielabel (ECLI:NL:RBZWB:2024:7486)

Een eigenares verkoopt haar woning aan haar zoon. De zoon heeft de woning gedurende het jaar voor de verkoop gehuurd. Bij de verkoop wordt geen energielabel overlegd. Vanuit het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wordt aan de verkoopster een boete opgelegd, waartegen zij opkomt.

Volgens de verkoopster is er sprake van een uitzonderingssituatie: de woning is verkocht aan haar zoon en hij huurde de woning daarvoor al meer dan een jaar. Hierdoor was hij bekend met de woning en de energieprestatie daarvan en hij heeft ook bij de notaris verklaard geen behoefte te hebben aan het energielabel. Het opleggen van de boete is daarom in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

De minister verweert zich hiertegen door te stellen dat dit zou betekenen dat de regeling moeilijk te handhaven wordt, omdat dan steeds onderzoek zou moeten worden gedaan naar de persoon van de koper.

De rechtbank overweegt dat er een redelijke verhouding is tussen het te beschermen belang enerzijds (het stimuleren van een verbeterde energieprestatie voor woningen) en de wijze van handhaving. Dit ook gelet op de kosten van het verkrijgen van het energielabel en het feit dat een bestuurlijke boete een afschrikwekkende werking moet hebben. De rechtbank ziet in wat de verkoopster heeft aangevoerd geen reden voor het oordeel dat het toepassen van de beleidsregel in dit geval onredelijk is of dat sprake is van een bijzondere omstandigheid, op basis waarvan de minister had moeten afwijken van de beleidsregel. Dat de koper in dit geval ook de zoon van de verkoopster is en daarvoor de woning al ruim een jaar huurde, kan betekenen dat hij op de hoogte was van de energieprestatie, maar daarmee is nog niet gezegd dat hij ook inzicht had in de mogelijkheden tot het verbeteren van de energieprestatie van de woning.

6 november 2024

Tuchtrecht
Schijn van belangenverstrengeling in taxatie (link)

In het kader van de ontvlechting van een besloten vennootschap en de overdracht van aandelen, dient een vastgoedobject te worden getaxeerd. De doelstelling van de taxatie is met de taxateurs gedeeld. Na het uitvoeren van de taxatie en de verkoop overeenkomstig de getaxeerde waarde, brengt één van de partijen een klacht tegen de taxateurs bij het tuchtcollege van het NRVT.

De partij klaagt, naast een aantal inhoudelijke gronden, onder meer dat de taxateurs beide banden hadden met adviseurs van de tegenpartij in de ontvlechting van de besloten vennootschap. De ene taxateur had banden met de vastgoedadviseur van de tegenpartij, de andere taxateur had banden met de adviserend taxateur. Beide banden zijn niet (althans niet voor het concept-rapport) gemeld.

De taxateurs verweren zich door te stellen dat zij volledig onafhankelijk en niet verbonden aan de opdrachtgevers in deze kwestie zijn. Daarnaast zijn zij van mening dat niet van taxateurs worden kan verwacht dat zij een opdracht neerleggen telkens wanneer blijkt dat zij een adviseur van een opdrachtgever (al dan niet in het verleden) hebben ontmoet.

Het tuchtcollege overweegt dat dat het beginsel van integriteit inhoudt dat de register taxateur ervoor dient te zorgen dat hij te allen tijde integer handelt. Onder integer handelen wordt in ieder geval verstaan het vermijden van (de schijn van) belangenverstrengeling (artikel 11.3 van het RGB). Conform artikel 11.1 van het RGB dient de register taxateur de opdracht alleen te aanvaarden of uit te voeren als hij autonoom, uitsluitend als eigen afweging in vrijheid, zonder ongepaste beïnvloeding of druk tot een schatting van de waarde kan komen. In art 6 van het RGB is vastgelegd dat de register taxateur de omstandigheden identificeert en beoordeelt, die een bedreiging kunnen zijn voor het zich houden aan een fundamenteel beginsel zoals opgenomen in het reglement en met betrekking tot dergelijke omstandigheden een toereikende maatregel neemt, die ertoe leidt dat hij zich houdt aan de fundamentele beginselen. Als deze maatregel ertoe leidt dat de register taxateur zich houdt aan de fundamentele beginselen, legt de register taxateur de bedreiging, zijn beoordeling, de toegepaste maatregel en zijn conclusie schriftelijk vast teneinde zich tegenover derden te kunnen verantwoorden.

Inhoudelijk overweegt het tuchtcollege dat de taxateurs erkennen dat één van hen de vastgoedadviseur van de wederpartij in de taxatie kent. Daarnaast is gebleken dat deze vastgoedadviseur een berekening aan de taxateurs heeft gestuurd. De taxateurs hebben deze berekening naast zich neergelegd en niet meegenomen in bij de onderbouwing van de marktwaarde. Niettemin hadden zij dit feitencomplex moeten melden aan de klagende partij en hadden zij dit moeten vastleggen in het dossier bij het rapport. Nu dit niet is gebeurd zijn de taxateurs in deze tekortgeschoten en hebben zij hiermee de schijn van belangenverstrengeling gewekt.

Ten aanzien van de andere relatie, waarin één van de taxateurs ooit als stagiair heeft gewerkt bij dezelfde organisatie als één van de adviseurs van de wederpartij in de taxatie, is het tuchtcollege van oordeel dat dit in een te ver verwijderd verband staat. De klacht van schijn van partijdigheid is hiermee onvoldoende onderbouwd.

Omgevingsrecht
Gebruik bestrijdingsmiddelen bij lelieteelt en significante gevolgen Natura 2000-gebied (ECLI:NL:RBNNE:2024:4141)

Een vereniging verzoekt een provincie om te handhaven bij de teelt van lelies zonder Wnb-vergunning. Volgens de vereniging kunnen worden er bij de teelt bestrijdingsmiddelen gebruikt worde die gevolgen hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van de nabijgelegen Natura 2000-gebieden. De provincie verwijst het verzoek, ook in bezwaar, af.

In het besluit op bezwaar stelt de provincie dat er geen sprake is van een overtreding omdat uit onderzoek dat in opdracht van de derde is uitgevoerd blijkt dat de kans op significante negatieve gevolgen voor het Natura 2000-gebied is uitgesloten. Ook weegt de provincie mee dat het College voor de toelating van gewasbeschermingsmiddelen en biociden (Ctgb) naar aanleiding van twee onderzoeken geen reden ziet om in te grijpen in de toegelaten middelen. Daarnaast is de provincie van mening dat, als er wel sprake zou zijn van een overtreding, handhaving onevenredig zou zijn.

De rechtbank overweegt dat op grond van de Wnb het verboden is zonder vergunning van de provincie een project te realiseren dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied. Er moet voorafgaand aan vergunningverlening eerst een passende beoordeling van de gevolgen voor het Natura 2000-gebied worden gemaakt, rekening houdend met de instandhoudingsdoelstellingen voor dat gebied.

Een initiatiefnemer kan voorafgaand aan het opstellen van een passende beoordeling en het indienen van een aanvraag om vergunning, een voortoets laten uitvoeren. Een voortoets wordt gemaakt om vast te stellen of een risico bestaat dat een project significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied. Als in een voortoets wordt vastgesteld dat een activiteit geen significante gevolgen voor Natura 2000-gebied kan veroorzaken, dan zijn geen vergunning en passende beoordeling vereist.

Uit rechtspraak volgt dat in een voortoets een ecologische analyse moet worden gegeven van de gevolgen van het project in het licht van de specifieke milieukenmerken en omstandigheden van het betreffende Natura 2000-gebied, ook als het gaat om een tijdelijke en beperkte toename. Daarbij zal voor de relevante Natura 2000-gebieden moeten worden onderzocht hoe de staat van de instandhouding op dat moment is.

In onderhavig geval zijn er weliswaar rapporten opgesteld over grondmonsters van de percelen voor de lelieteelt en een perceel in het Natura 2000-gebied, maar dit kan volgens de rechtbank niet worden aangemerkt als voortoets. Zo bevatten de rapporten geen precieze beschrijving van het project, bevatten de rapporten geen ecologische analyse van de gevolgen van het project en leggen de rapporten bovendien geen relatie met de waarden in het betrokken Natura 2000-gebied.

Verder is de rechtbank van oordeel dat de provincie aan de verwijzing naar de onderzoeken van het Ctgb in het bestreden besluit in dit geval niet de vereiste zekerheid heeft kunnen ontlenen dat het project niet zal leiden tot significante gevolgen. Niet is gebleken dat deze onderzoeken betrekking hebben op de gevolgen van lelieteelt op de onderhavige locatie en op de specifieke milieukenmerken en omstandigheden van het betreffende Natura 2000-gebied. Ook het feit dat de door derde gebruikte bestrijdingsmiddelen zijn toegestaan biedt onvoldoende informatie over het feitelijk gebruik van die middelen en over wat de daadwerkelijke effecten daarvan op het betreffende Natura 2000-gebied zijn. De onderzoeken van het Ctgb noch het gebruik van bestrijdingsmiddelen die zijn toegelaten door de Ctgb bieden daarmee de vereiste zekerheid dat op voorhand kan worden uitgesloten dat de lelieteelt op de onderhavige percelen significante gevolgen heeft op het betreffende Natura 2000-gebied.

Ten aanzien van de evenredigheid van handhaving, oordeelt de rechtbank dat de provincie eerst dient te oordelen of er sprake is van een overtreding. Alleen tegen overtredingen kan handhavend worden opgetreden. De vraag of handhaving onevenredig is komt pas aan de orde als is vastgesteld dat daarvan sprake is.

Bestuursrecht
Verzoek om handhaving onvoldoende specifiek (ECLI:NL:RBMNE:2024:5728)

Een vereniging dient bij de provincie een verzoek om handhaving in op ten aanzien van natuurvergunningen, hetzij overtredingen daarvan, hetzij het uitvoeren van handelingen zonder een dergelijke vergunning, binnen 500 meter van een specifiek Natura 2000-gebied. De provincie heeft het verzoek begrepen als een verzoek om handhavend op te treden tegen het bemesten van percelen, maar de vereniging is het daar niet mee eens.

De rechtbank oordeelt dat het algemene verzoek om projecten te controleren en om te handhaven op overtredingen van de natuurvergunningplicht binnen 500 meter van de grens van het Natura 2000-gebied te onbepaald is om als aanvraag in de zin van de Awb aan te merken. Handhaving is een bevoegdheid en daarmee de verantwoordelijkheid van het bevoegd gezag. Niet ieder verzoek aan het bevoegd gezag om op te treden of maatregelen te treffen, is een aanvraag om een handhavingsbesluit. Een verzoek daartoe hoeft over het algemeen niet het bewijs te bevatten dat tot handhaving moet worden overgegaan. Het ligt wel op de weg van de verzoeker om handhaving om het bevoegd gezag enige aanknopingspunten te bieden voor onderzoek naar de vraag of er een overtreding wordt begaan.

Uit de rechtspraak volgt bovendien dat een verzoek om controles uit te voeren zonder daarbij te wijzen op concrete overtredingen en overtreders, niet kan worden opgevat als een verzoek om een besluit tot het opleggen van een bestuurlijke sanctie te nemen, zodat de reactie daarop niet als besluit als bedoeld in de Awb kan worden aangemerkt. Zo’n verzoek is dan een verzoek om feitelijke handelingen te verrichten. Het verzoek komt in feite neer op het verzoek om bij alle veehouders in het gebied controles uit te voeren op naleving van natuurvergunningen. Gedeputeerde staten hebben op de zitting opgemerkt dat het om bijna 70 veehouders gaat. Een dergelijk verzoek kan niet worden opgevat als een aanvraag in de zin van artikel 1:3 van de Awb om een handhavingsbesluit te nemen.

Het bestreden besluit gaat verder over het deel van het verzoek van de vereniging dat wél een aanvraag in de zin van de Awb is. In de fase van de beroepsprocedure heeft de vereniging haar andere deelverzoek alsnog geconcretiseerd, door toe te lichten dat het haar onder meer te doen is om de vergunde dieraantallen, stalsystemen en PAS-melders. Dat is te laat, want als een besluit is genomen op een handhavingsverzoek, dan kan de reikwijdte van het verzoek daarna niet meer worden uitgebreid. De inhoud van het verzoek is bepalend voor de omvang van het geding in een procedure over zo’n besluit.

30 oktober 2024

Bestemmingsplan/omgevingsplan
Preventieve last onder dwangsom om gebruik van bijgebouw als woonruimte tegen te gaan (ECLI:NL:RVS:2024:4060)

Een bewoonster laat het bijgebouw op haar perceel verbouwen. Een toezichthouder van de gemeente heeft het perceel op drie momenten bezocht. De toezichthouder heeft daarbij geconstateerd dat het bijgebouw vermoedelijk bewoond zou gaan worden, omdat zelfstandige bewoning volgens de toezichthouder mogelijk zou worden door de nieuwe inrichting van het bijgebouw. Zo beschikt het bijgebouw volgens de toezichthouder over sanitaire voorzieningen, een keuken, een brievenbus en een eigen huisnummer-aanduiding. De aanwezigheid van deze voorzieningen heeft ertoe geleid dat de gemeente vermoedt dat de bewoonster het bijgebouw voor zelfstandige bewoning beoogt te gebruiken.

Om te voorkomen dat de bewoonster de regels van het bestemmingsplan overtreedt door het bijgebouw als woonruimte te gebruiken, heeft de gemeente een preventieve last onder dwangsom opgelegd. Deze last onder dwangsom blijft in bezwaar en beroep gehandhaafd. Een dergelijke last kan worden opgelegd als zich een gevaar voordoet van een overtreding van een concreet bij of krachtens de wet gesteld voorschrift die met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zal plaatsvinden.

In hoger beroep voert de bewoonster aan dat er geen sprake was van een gevaar van een overtreding die met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zal plaatsvinden. Zij bestrijdt dat het bijgebouw is ingericht voor zelfstandig woongebruik. Volgens haar is het bijgebouw namelijk ingericht als hobbyruimte en bijkeuken, waar zij frituurt en vis bakt, en wordt de verdieping van het bijgebouw gebruikt als hobbyatelier. Bovendien is volgens haar van belang dat de preventieve last onder dwangsom gebaseerd is op waarnemingen die hebben plaatsgevonden tijdens de verbouwing. De conclusie dat het bijgebouw verbouwd wordt voor bewoning is daarom gebaseerd op een mogelijke inrichting van het bijgebouw.

De Afdeling overweegt dat bij slechts één bezoek de toezichthouder het bijgebouw van binnen heeft gezien. Uit de foto’s uit het rapport blijkt dat de verbouwing ten tijde van dit bezoek nog niet afgerond was, waardoor uit de toenmalige staat van het bijgebouw nog niet kon worden afgeleid hoe het bijgebouw zou worden ingericht. Wel was waarneembaar dat er in het bijgebouw sanitaire voorzieningen werden aangelegd. Tijdens de latere bezoeken heeft de toezichthouder geen toestemming gekregen om het bijgebouw van binnen te bekijken. De enkele omstandigheid dat een toezichthouder heeft geconstateerd dat de indeling van het bijgebouw op dat moment toeliet dat het bijgebouw mogelijk als zelfstandige woonruimte zou kunnen worden ingericht, is op zichzelf onvoldoende voor de conclusie dat het bijgebouw ook daadwerkelijk voor zelfstandige bewoning zal worden ingericht. Gezien de inrichting van het bijgebouw op dat moment was het niet uitgesloten dat het bijgebouw zou worden gebruikt op een wijze die wel in overeenstemming is met de regels uit het bestemmingsplan. Van een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid van het plaatsvinden van een overtreding van het bestemmingsplan is daarom geen sprake.

Belastingrecht
Kruislings schenken ‘extra’ jubelton gaat niet op (ECLI:NL:PHR:2024:1055 en ECLI:NL:PHR:2024:1056)

De advocaat-generaal van de Hoge Raad heeft in twee zaken (van een broer en een zus) advies gegeven over de inmiddels afgeschafte ‘jubelton’, waarmee een schenking van € 100.000 voor een eigen woning werd vrijgesteld voor de schenkbelasting.

In de onderhavige zaak had de moeder aan beide kinderen een bedrag van € 100.000 overgemaakt. Een dag later ontvingen zij ieder een schenking van € 100.000 van een derde (een zakelijke relatie van hun vader). De moeder van broer en zus heeft rond die tijd aan de kinderen van de derde in totaal eveneens € 200.000 geschonken. Broer en zus hebben voor beide schenkingen (dus die van hun moeder en die van de derde) een beroep gedaan op de eigenwoningvrijstelling. De belastingdienst heeft het beroep op de vrijstelling voor de schenking van de derde afgewezen en een aanslag schenkbelasting opgelegd.

Het hof heeft in hoger beroep geoordeeld dat het toepassen van de eigenwoningvrijstelling voor de kruislingse schenking niet is toegestaan op grond van onder meer fraus legis (wetsontduiking).

De advocaat-generaal deelt de mening van het hof. Om sprake te kunnen zijn van een schenking (een gift), is het essentieel of de gemaakte afspraken tussen de schenkers kunnen worden gezien als een overeenkomst. Is dat het geval, dan kan de schenking worden gezien als een schenking aan het eigen kind en gaat het tweede beroep op de vrijstelling niet op. Als dat niet het geval is, maar de schenkers hebben wel over en weer geschonken met de verwachting dat de andere schenker dat ook zou doen, komt mogelijk het fiscaalrechtelijke leerstuk van fraus legis in beeld en kan op basis hiervan de toepassing van de eigenwoningvrijstelling voor de kruislingse schenking worden geweigerd.

De belanghebbende betoogt de wetgever de mogelijkheid van het kruislings schenken (impliciet) heeft aanvaard door na te laten wetgeving te maken om dit tegen te gaan. De advocaat-generaal meent dat in het algemeen uit zo’n nalaten niet een aanvaarding kan worden afgeleid. Daar komt bij dat uit de wetsgeschiedenis duidelijk naar voren komt dat de wetgever deze constructie niet heeft willen aanvaarden.

Procesrecht
Spoedeisend belang ontbreekt bij instellen rechtsmiddel (ECLI:NL:HR:2024:1541)

Twee partijen hebben een geschil over een overeenkomst, waarbij software van de ene partij (de originele ontwikkelaar) verder wordt ontwikkeld door de andere partij (de verdere ontwikkelaar). Alleen de nieuwe versie van de software is daarna nog te verkrijgen. De verdere ontwikkelaar claimt het auteursrecht op de nieuwe versie, maar de originele ontwikkelaar sluit de toegang tot de systemen af, waardoor de verdere ontwikkelaar geen toegang meer heeft tot de gegevens van haar klanten.

De verdere ontwikkelaar start een kort geding en ontwikkelt parallel daaraan een eigen platform om de software te kunnen blijven gebruiken. Omdat de originele ontwikkelaar niet verschijnt in het kort geding, worden in een zogenaamd verstekvonnis de vorderingen tot het verschaffen van toegang tot de systemen toegewezen, op straffe van een dwangsom. De originele ontwikkelaar komt in verzet tegen de veroordeling bij verstek, maar het verzetvonnis is grotendeels gelijk aan het verstekvonnis.

Beide partijen stellen hoger beroep in. Het hof vernietigt grotendeels het verstekvonnis en het verzetvonnis, en wijst de vorderingen van de verdere ontwikkelaar grotendeels af. Ten aanzien van de dwangsommen oordeelt het hof dat de verdere ontwikkelaar ten tijde van het verzetvonnis al enkele maanden een eigen platform had en de migratie van klanten al ruime tijd gaande was. Er was dus geen voldoende spoedeisend belang meer bij de vorderingen om de toegang te herstellen. Omdat deze vorderingen niet toegewezen hadden moeten worden in het verzetvonnis, zijn er ook geen dwangsommen verbeurd.

In cassatie speelt de vraag of een eerder toegewezen vordering met dwangsomveroordeling in stand moet worden gelaten voor de periode waarin het spoedeisend belang nog wel bestond, als later komt vast te staan dat er geen sprake (meer) is van spoedeisend belang.

De Hoge Raad oordeelt dat de omstandigheid dat ten tijde van de beslissing in hoger beroep het spoedeisend belang bij de in eerste aanleg toegewezen vordering ontbreekt, er niet aan in de weg hoeft te staan dat het vonnis in eerste aanleg juist is. Dit kan ingeval aan een veroordeling dwangsommen zijn verbonden, betekenen dat de veroordeelde partij in de periode tussen de uitspraak van de voorzieningenrechter en de beslissing in hoger beroep dwangsommen heeft verbeurd.

Met het oog daarop moet de rechter in hoger beroep in zo’n geval beoordelen of de toewijzing van de vordering met dwangsomveroordeling in eerste aanleg terecht was. Dat moet hij doen naar de toestand zoals die zich voordoet ten tijde van de beslissing in hoger beroep (ex nunc), met dien verstande dat het vereiste van spoedeisend belang ten tijde van de beslissing in eerste aanleg moet worden beoordeeld naar de toestand zoals die zich destijds voordeed (ex tunc).

Omdat het hof in deze zaak voor het spoedeisend belang heeft gekeken naar de toestand ten tijde van het verzetvonnis, en niet het verstekvonnis, kan de uitspraak van het hof niet overeind blijven.

23 oktober 2024

Aanbestedingsrecht
‘Verzwaring’ beoordelingscommissie in strijd met eigen regels (ECLI:NL:RBOBR:2023:6318)

Een luchthaven heeft een aanbestedingsprocedure georganiseerd voor de inkoop van enkele zaken voor twee percelen. In de voorwaarden is opgenomen dat alle inschrijvingen beoordeeld zullen worden ‘door een ter zake kundige beoordelingscommissie. Het voldoen aan de gestelde Minimumeisen wordt beoordeeld door de beoordelingscommissie, waarbij het oordeel alleen maar “voldoet” of “voldoet niet” kan zijn. De inkoopdeskundige zal de andere onderdelen met betrekking tot inschrijvingsvereisten controleren, waaronder de onvoorwaardelijke acceptatie van het Programma van Eisen. De operationeel deskundige en/of de materiedeskundige zullen de antwoorden op de (sub)Gunningscriteria beoordelen. De inkoopdeskundige en/of de kostendeskundige controleert de ingediende prijzen, Abnormaal hoge of lage Inschrijvingen kunnen terzijde worden gelegd.

 De leden van de beoordelingscommissie zullen eerst individueel beoordelen en punten toekennen per (sub)Gunningscriterium. Iedere beoordelaar voert de kwalitatieve beoordeling uit op basis van zijn eigen ervaring en expertise. Dat betekent dat de beoordelaars een Inschrijving verschillend kunnen beoordelen. In de plenaire bespreking met de voltallige beoordelingscommissie worden de overwegingen van de individuele beoordelaars besproken en zal de beoordelingscommissie tot consensus over de score komen.’

 Een inschrijver wordt ervan op de hoogte gesteld dat haar inschrijving op één van de percelen als de economisch meest voordelige inschrijving is aangemerkt op basis van de beste prijs-kwaliteitverhouding.

Door een andere inschrijver wordt echter bezwaar gemaakt, waarna de luchthaven nader onderzoek laat doen. Uit dit nader onderzoek blijkt dat een andere beoordelingssystematiek is gehanteerd dan voorgeschreven in de uitnodiging tot inschrijving en dat niet de voltallige beoordelingscommissie aanwezig was tijdens de plenaire bespreking van de inschrijvingen. Daarom zullen de inschrijvingen opnieuw beoordeeld worden, ditmaal door een ‘verzwaarde’ beoordelingscommissie; aan de beoordelingscommissie zijn toegevoegd de CEO, Head of Legal & Corporate Affairs en de Head of Airport Development.

Uit de hernieuwde beoordeling volgt dat de gunning naar de klagende partij dient te gaan, waarop de andere partij een kort geding start.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat de luchthaven de beoordelingscommissie niet zonder meer kon herzien. In de uitnodiging tot inschrijving is bepaald dat de beoordelingscommissie bestaat uit een operationeel deskundige en/of de materiedeskundige, inkoopdeskundige en/of kostendeskundige. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter staat dan niet ter discussie dat de inschrijvers zich bij het opstellen van de inschrijving gericht hebben op een beoordelingscommissie met leden met de hiervoor genoemde expertises.

Het feit dat het Head of Legal & Corporate Affairs verstand heeft van de wet- en regelgeving rondom PRM, is niet hetzelfde als deskundig op het gebied van de uitvoering van de werkzaamheden op het vliegveld. Dat laatste is wel de manier waarop een ‘materiedeskundige’, zonder nadere toelichting, in een uitnodiging tot inschrijving mocht worden begrepen. Dat niettemin aan wet- en regelgeving moet worden voldaan staat niet ter discussie. De vraag is of tegenover partijen die inschreven is voldaan aan het transparantiebeginsel, namelijk dat sprake is van een duidelijke en ondubbelzinnige formulering, waardoor de normaal oplettende inschrijver de juiste draagwijdte kon begrijpen en zij deze op dezelfde wijze manier zouden interpreteren. Ten aanzien van het Head of Legal & Corporate Affairs, is dat naar het oordeel van de voorzieningenrechter gelet op de omschrijving in de uitnodiging tot inschrijving en de omschrijving van de expertise niet het geval.

Daarmee is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat de luchthaven niet conform de richtlijn uit de uitnodiging van inschrijving voor de samenstelling van de beoordelingscommissie heeft gehandeld. Aangenomen moet immers worden dat zij één relevante materiedeskundige uit de commissie heeft gehaald en aan de beoordelingscommissie daarbij twee gewijzigde functies, maar ook andere expertises, heeft toegevoegd. Daarbij wordt relevant geacht dat de luchthaven bij de communicatie over de wijzigingen in de beoordelingscommissie het in de uitnodiging tot inschrijving voorgeschreven communicatiemiddel heeft losgelaten en met (individuele) inschrijvers per e-mail en telefoon heeft gecommuniceerd. Dit komt ten minste de ervaren transparantie ten aanzien van de samenstelling niet te goede.

Planschade en nadeelcompensatie
Planvergelijking dient uit te gaan van reële prognose van maximale mogelijkheden (ECLI:NL:RVS:2024:4165)

De eigenaar van een pand dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in, nadat de gemeente een bestemmingsplan vaststelt op grond waarvan de bestaande weginfrastructuur zal worden aangepast. Het verzoek wordt in eerste instantie afgewezen, maar na een gegrond beroep bij de rechtbank gedeeltelijk toegekend.

In een nieuw beroep bij de rechtbank voert de eigenaar onder meer aan dat er voor zijn perceel geen geluidreducerend asfalt wordt toegepast.

De rechtbank overweegt dat voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.

Wanneer de door de aanvrager gestelde schade is te herleiden tot een gestelde toename van de geluidbelasting onder het nieuwe planologische regime, dient bij de planvergelijking in het kader van het onderzoek naar hetgeen op grond van het nieuwe planologische regime op de peildatum maximaal kan worden gerealiseerd een reële prognose te worden gemaakt van het gebruik van de bewuste gronden met de daaruit voortvloeiende redelijkerwijs te verwachten geluidbelasting. Dit onderzoek zal moeten uitwijzen of de geluidbelasting van dien aard is dat het nieuwe planologische regime een nadeliger positie van aanvrager, met daaruit voortvloeiende schade in de vorm van waardevermindering van zijn onroerende zaak, tot gevolg heeft gehad.

Bestuursrecht
Sprake van overeenstemming met woonbestemming als bewoning een duurzaam karakter heeft (ECLI:NL:RVS:2024:3953)

In een appartementencomplex wordt een woning door de eigenaar verhuurd aan een derde, die zijn hoofdverblijf in Duitsland heeft. Twee andere bewoners vinden dat de woning in strijd met de geldende woonbestemming recreatief wordt gebruikt en hebben daarom de gemeente verzocht om handhavend op te treden tegen dat gebruik. De gemeente heeft de verzoeken afgewezen, omdat het gebruik in overeenstemming is met de woonbestemming. De rechtbank is van oordeel dat het feitelijke gebruik duidt op recreatief gebruik en dat dit in strijd is met de woonbestemming.

De eigenaar en huurder gaan in hoger beroep en voeren aan dat de woning duurzaam gebruikt wordt. Dit gebruik is, ongeacht of het een recreatief oogmerk heeft, in overeenstemming met de woonbestemming.

De Afdeling overweegt dat de rechtbank met juistheid heeft geoordeeld dat volgens vaste rechtspraak het begrip ‘wonen’ een zekere duurzaamheid vereist. De woning wordt door de eigenaar niet kortdurend verhuurd aan steeds andere recreatieve gebruikers. De huurder en de eigenaar hebben in 2021 een huurovereenkomst gesloten voor de duur van twaalf maanden of langer. De huurder gebruikt de woning vanaf 1 augustus 2021. Ten tijde van de besluiten op bezwaar huurde hij de woning inmiddels 1,5 jaar. Niet is in geschil dat de woning ongemeubileerd wordt verhuurd en dat de huurder de woning met eigen meubels heeft ingericht. De nutsvoorzieningen staan op naam van de huurder. Verder staat het energiecontract op zijn naam. De huurder betaalt de gemeentelijke heffingen. Niet in geschil is dat de woning alleen door de huurder en incidenteel door zijn directe familie en vrienden wordt gebruikt.

De Afdeling is van oordeel dat het gebruik dat de huurder van de woning maakt, gezien de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden, een zekere duurzaamheid heeft en is te beschouwen als wonen. Hij gebruikt de woning als tweede woning. Dat het gebruik een zeker recreatief karakter zou hebben, wat niet ongebruikelijk is bij een tweede woning, doet aan de mate van duurzaamheid niet af. De ruimtelijke uitstraling van het gebruik dat de huurder van de woning maakt, is niet gelijk te stellen aan die van het recreatieve gebruik door verschillende huurders die kortdurend in een (recreatie)woning verblijven.

Gelet op wat hiervoor staat, heeft het college zich terecht op het standpunt gesteld dat de woning door de huurder in overeenstemming met de bestemming wordt gebruikt. De gemeente was dan ook niet bevoegd om te handhaven en heeft de daartoe strekkende verzoeken terecht afgewezen.

16 oktober 2024

Verbintenissenrecht
Pachter onderverhuurde hoeve hoeft huurpenningen boven de pachtsom niet aan verpachter af te staan (ECLI:NL:GHARL:2024:5453)

Een stichting verpacht een hoeve, die door de pachter is onderverhuurd. Voor de onderverhuur is door de vorige eigenaar/verpachter toestemming gegeven. De huursom is hoger dan de pachtprijs. De stichting is van mening dat de pachtprijsregelgeving niet van toepassing dient te zijn zolang de hoeve verhuurd is en vordert dat de pachter het verschil tussen de pachtprijs en de huursom aan haar betaalt.

Bij de pachtkamer krijgt de stichting geen gelijk. Ook het hof volgt de redenatie van de stichting niet. Er is in dit geval geen grondslag voor een betalingsverplichting boven de pachtprijs. Partijen hebben hierover geen expliciete afspraken gemaakt. Ook zijn er geen aanknopingspunten om aan te nemen dat de rechtsvoorgangster van de stichting impliciet zou hebben beoogd dat het verschil tussen beide bedragen afgedragen zou moeten worden aan de verpachtende partij.

Ook is er geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking, zoals de stichting stelt. Ten eerste is het hof van oordeel dat de verrijking in dit geval niet ongerechtvaardigd is. De rechtvaardiging voor de verrijking ligt in de door de rechtsvoorgangster van de stichting gegeven toestemming. Volgens de stichting is het onrechtvaardig omdat de pachter door de dwingendrechtelijke pachtprijsregulering een lage prijs voor de woning betaalt en zonder dat hij er iets voor hoeft te doen een hogere huurprijs in rekening kan brengen. Ook toen de rechtsvoorgangster van de stichting toestemming gaf was de dwingendrechtelijke pachtprijsregulering van toepassing. Dat de rechtsvoorgangster van de stichting een betere afspraak had kunnen maken, gezien het verschil tussen pachtprijs en huurprijs, is niet voldoende om de verrijking ongerechtvaardigd te maken.

• Deskundigenkosten minnelijke onteigening worden niet vergoed (ECLI:NL:RBNHO:2024:9377)

Een deskundige op het gebied van gebiedsontwikkeling, grondexploitatie, grondverwerving, nadeelcompensatie, onteigening, planeconomie, planschade, schadevergoedingsrecht en taxaties staat een particulier bij (op verzoek van de gemeente) in onderhandelingen met de gemeente over de verwerving van enkele panden. De deskundige meldt aan de particulier dat de gemeente de deskundigenkosten zou betalen.

In de slotfase van de onderhandelingen is de deskundige op de achtergrond betrokken. Op een gegeven moment is er overeenstemming over de hoogte van het bedrag, waarop de zoon van de particulier aan de deskundige vraagt hoe met de kosten van de deskundige wordt omgegaan. Daarop heeft de deskundige geantwoord dat dat normaal door de gemeente wordt betaald, maar dat die kosten voor rekening van de particulier blijven als daarover met de gemeente geen afspraken worden gemaakt. Vervolgens heeft de deskundige zijn uurtarief gegeven en gemeld hoeveel uur hij aan werkzaamheden heeft verricht. Tevens heeft hij de particulier geadviseerd om aan te geven bij de gemeente dat hij ervan uitgaat dat de schadeloosstelling exclusief de deskundigenkosten zijn en dat die kosten op ‘PM’ zouden moeten worden gezet.

De gemeente geeft echter aan de kosten van de deskundige niet te willen betalen en dat het bedrag een all-in prijs betreft. De particulier en de gemeente sluiten daarop een vaststellingsovereenkomst, zonder dat hierin een bepaling is opgenomen over de vergoeding door de gemeente van de deskundigenkosten. De deskundige stuurt vervolgens een factuur naar de particulier, maar die weigert te betalen omdat de afspraak was dat de deskundigenkosten door de gemeente betaald zouden worden.

De rechtbank stelt vast dat de deskundige meermaals aan de particulier heeft medegedeeld dat niet de particulier, maar de gemeente de kosten voor zijn werkzaamheden zou betalen. Hij heeft hierbij geen enkel voorbehoud gemaakt. Verder heeft hij nooit een (uur)tarief bekend gemaakt, een urenoverzicht getoond of een tussenfactuur gestuurd. De particulier is een kleine ondernemer zonder (juridische) kennis van onteigeningsprocedures, zodat niet van hem kan worden gevergd dat hij, ondanks het voorgaande, zou moeten begrijpen dat de kosten toch voor zijn rekening zouden komen als de gemeente deze kosten niet zou willen vergoeden.

18 september 2024

Planschade en nadeelcompensatie
Planmaximalisatie bij tussengelegen gronden (ECLI:NL:RBNNE:2024:3531)

Als gevolg van een inpassingsplan, waarmee de realisatie van een windpark mogelijk wordt gemaakt, dient een omwonende een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in. De minister kent op grond van een advies een tegemoetkoming toe, maar zowel de verzoeker als de derde-belanghebbende (de exploitant van het windpark) gaan in bezwaar. De minister verklaart de bezwaren ongegrond, waarop de verzoeker in beroep gaat bij de rechtbank.

In deze procedure voert de verzoeker onder meer aan dat gronden met een bosbestemming, gelegen tussen de woning en de windturbines, onjuist zijn beoordeeld in het advies aan de minister. In het advies wordt in de planvergelijking uitgegaan van de aanwezigheid van bos met een hoogte van ongeveer 15-16 m en een overeenkomstige geluidsreductie. De aanwezigheid van bomen met die hoogte is echter planologisch niet verankerd.

De rechtbank overweegt dat uit vaste jurisprudentie van de Afdeling volgt dat bij de vergelijking van verschillende planologische regimes in beginsel moet worden uitgegaan van wat maximaal op basis van het oude plan kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking van die maximale mogelijkheden daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. De rechtbank overweegt in dat licht verder dat, indien de schadeoorzaak ziet op gronden die niet direct grenzen aan het perceel van de verzoekers zelf, ook het effect van de planologische mogelijkheden op de tussenliggende gronden moet worden beoordeeld.

In onderhavig geval bracht de bosbestemming niet met zich mee dat er op deze locatie bomen met een hoogte van 15-16 m aanwezig moeten zijn. De bestemming had ook ingevuld kunnen worden door op deze locatie extensief beheerde graslanden te realiseren. In hoeverre een geluidsreductie zou kunnen optreden bij een andere invulling van de bestemming – zoals grasland – die mogelijk nadeliger is voor de verzoeker kan uit het advies echter niet worden afgeleid.

Ook ten aanzien van zicht- en lichthinder wordt in het advies verwezen naar het aanwezige bos. Voor deze aspecten geldt eveneens dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de meest nadelige planologische invulling, namelijk zonder bomen.

• Binnenplanse afwijkingsbevoegdheid aanleiding voor voorzienbaarheid (ECLI:NL:RVS:2024:3671)

Een gemeente verleent een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan, in zoverre dat een hogere bouw- en goothoogte wordt toegestaan. Een buurman dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in als gevolg van de omgevingsvergunning.

De gemeente wijst het verzoek wegens voorzienbaarheid af en verklaart het daaropvolgende bezwaar ongegrond. De rechtbank verklaart het beroep van de buurman ook ongegrond, waarop hij zich in hoger beroep tot de Afdeling wendt.

De gemeente stelt zich op het standpunt dat het bestemmingsplan een afwijking van de bouw- en goothoogte van maximaal 10% mogelijk maakte. Deze mogelijkheid bestond al toen de buurman zijn woning kocht, waardoor de adviseur van de gemeente ervan uitgaat dat hij de mogelijk nadeliger planologische situatie heeft aanvaard. Omdat de vergunde goothoogte hoger is dan de genoemde 10% afwijking, is dit gedeelte niet voorzienbaar, maar volgens de adviseur heeft dit niet geleid tot een planologisch nadeel.

De Afdeling overweegt dat de voorzienbaarheid van een planologische wijziging beoordeeld dient te worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Voor het aannemen van voorzienbaarheid is niet vereist dat verwezenlijking van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel volledig en onherroepelijk vaststaat, of dat deze maatregel in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald. Beslissend is of op het moment van investering de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden.

De Afdeling overweegt dat het bestemmingsplan een algemene ontheffingsbevoegdheid bevat waarmee een afwijking van 10% met een omgevingsvergunning kan worden toegestaan. Dat de gemeente de buurman niet op dit artikel heeft gewezen, betekent niet dat geen voorzienbaarheid kan worden aangenomen. Bepalend is dat de schadeveroorzakende overheidsmaatregel kenbaar is. Omdat het bestemmingsplan (en de ontheffingsbevoegdheid) al gold ten tijde van de aankoop van het perceel door de buurman, had hij daar bekend mee kunnen zijn. Dat hij zich niet bewust was van de ontheffingsbevoegdheid doet daar niet aan af, omdat niet vereist is dat het bewustzijn van het risico daadwerkelijk bij de aanvrager aanwezig was.

Belastingrecht
WEVAB wijkt af van WEV (ECLI:NL:RBZWB:2024:6134)

Een agrariër staakt zijn bedrijf en draagt grond over aan zijn dochter en schoonzoon. Rond dezelfde tijd keurt de gemeente een principeverzoek goed dat woningbouw op het perceel mogelijk is.

In de belastingaangifte over 2019 heeft de agrariër vervolgens aangegeven dat de waardeverandering van het perceel is toe te rekenen aan de ontwikkeling van de waarde in het economische verkeer bij voortzetting van de aanwending van de grond in het kader van een landbouwbedrijf en niet is ontstaan in de uitoefening van het bedrijf. Daaruit volgt dat de waarde in het economische verkeer (WEV) van het perceel gelijk is aan de waarde in het economische verkeer bij agrarische bestemming (WEVAB). De inspecteur van de belastingdienst volgt deze redenering niet. Naar mening van de inspecteur is de WEV ruim twee keer zo hoof als de WEVAB.

De rechtbank volgt de stelling van de agrariër niet dat de grond zijn agrarische bestemming nimmer heeft verloren, zodat de WEV en de WEVAB eenzelfde waarde vertegenwoordigden. Gelet op het door de gemeente goedgekeurde principeverzoek was immers redelijkerwijs te verwachten dat de gemeente toestemming zou geven voor het wijzigen van de agrarische bestemming in bouwgrond. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de WEV hoger was dan de WEVAB omdat de prijs van grond met een agrarische bestemming lager ligt dan grond waarop woningbouw toegestaan is.

11 september 2024

Erfpachtrecht
Misbruik van recht door geen tijdelijk erfpachtrecht te willen afsluiten? (ECLI:NL:RBMNE:2024:5213)

Luchthaven Lelystad is eigenaar van enkele percelen, die tijdelijk in erfpacht zijn uitgegeven. Tegen het einde van de erfpachtperiode gaat de luchthaven met de erfpachter om tafel. De luchthaven geeft aan de erfpachten alleen te willen verlengen als de erfpachter de bestaande opstallen vervangt door nieuwbouw, maar deze plannen worden niet concreet, ondanks een aantal intentieverklaringen van partijen die de bestaande opstallen tegen betaling willen overnemen en willen herontwikkelen. De luchthaven zegt vervolgens het erfpachtrecht op.

De erfpachter verzet zich tegen de opzegging en stelt dat de luchthaven misbruik maakt van haar rechten. Degene aan wie een bevoegdheid toekomt, kan die bevoegdheid niet inroepen voor zover hij haar misbruikt (artikel 3:13 lid 1 Burgerlijk Wetboek, hierna: BW). Van misbruik is in ieder geval sprake als degene vanwege de onevenredigheid tussen het belang bij uitoefening van de bevoegdheid en het belang dat daardoor wordt geschaad naar redelijkheid niet tot uitoefening had kunnen komen. (artikel 3:13 lid 2 BW).

De rechtbank overweegt dat het voorop staat dat de erfpachtrechten zijn geëindigd en de luchthaven daarom het recht heeft om de percelen leeg en schoon opgeleverd te krijgen. De door de erfpachter overgelegde intentieverklaringen zijn onvoldoende onderbouwing voor de stelling dat de luchthaven geen legitiem belang heeft bij uitoefening van haar recht. De intentieverklaringen zijn algemeen van aard en “onder voorbehoud van een aantal nog te nader uit te werken voorwaarden” (intentieverklaring 1) en onder voorbehoud van een aantal uitgeschreven voorwaarden (intentieverklaring 2). Er is niets gedaan om de intentie van beide partijen handen en voeten te geven. De intentieverklaringen zijn verstuurd aan de erfpachter en er is geen contact opgenomen met de luchthaven. De intentieverklaring van een van beide partijen is niet geconcretiseerd en aan een aantal uitgeschreven voorwaarden van de andere partij zou kunnen zijn voldaan zonder betrokkenheid van de luchthaven, maar dat is niet gedaan. Omdat het slechts bij twee algemene en weinig concrete intentieverklaringen is gebleven, kan niet gezegd worden dat de luchthaven op basis daarvan misbruik maakt van haar recht door de erfpachtrechten van de erfpachter op te zeggen en de ontruiming van de percelen te vorderen.

Planschade en nadeelcompensatie
Passieve risicoaanvaarding bij planschade (ECLI:NL:RVS:2024:3598)

Als gevolg van de inwerkingtreding van een bestemmingsplan komt er op een perceel een kleiner bouwvlak te rusten en mag tevens een kleiner percentage van het bouwvlak bebouwd worden. De eigenaar van het perceel dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in.

De adviseur van de gemeente concludeert dat het verzoek vanwege passieve voorzienbaarheid moet worden afgewezen. Het besluit van de gemeente wordt in beroep om een andere reden vernietigd, waarop de gemeente een nieuw besluit op bezwaar moet nemen. De gemeente vraagt haar adviseur om een nader advies. De adviseur concludeert wederom dat er sprake is van passieve voorzienbaarheid. De onbenutte bebouwingsmogelijkheid is niet door de eigenaar berust, ook had hij daar sinds de terinzagelegging van het voorontwerp van het bestemmingsplan nog twee jaar en drie maanden de tijd voor. In deze periode is niet gebleken van concrete en reële pogingen van de eigenaar om alsnog de door het oorspronkelijke planologische kader geboden bouwmogelijkheden maximaal te benutten.

De Afdeling oordeelt dat de eigenaar weliswaar van meet af aan heeft gereageerd op het bestemmingsplan, maar dit is onvoldoende om een concrete poging tot realisering van de bestaande bouwmogelijkheden aan te nemen. Het enkel indienen van een inspraakreactie of een zienswijze op het (voor)ontwerpbestemmingsplan is namelijk niet gericht op realisering van de bouwmogelijkheden.

Bestuursrecht
Toezegging advocaat gemeente dat schade voor vergoeding in aanmerking komt (ECLI:NL:PHR:2024:689)

De procureur-generaal (P-G) van de Hoge Raad heeft een conclusie geschreven over een zaak in cassatie tussen een rederij en een gemeente. De rederij heeft sinds 1965 (feitelijk) een ligplaats, maar deze is in een nieuw bestemmingsplan niet voorzien. De gemeente heeft een alternatieve ligplaats voorgesteld, maar de rederij heeft zich hiertegen verzet. In een tussenuitspraak heeft de Afdeling overwogen dat het besluit van de gemeente ontoereikend was gemotiveerd en heeft zij de gemeente opgedragen dit gebrek te herstellen. In reactie hierop heeft de advocaat van de gemeente bij brief aan de Afdeling geschreven (1) dat er voor de rederij reële alternatieven zijn waardoor de rederij niet onaanvaardbaar in de bedrijfsvoering wordt belemmerd en (2) dat, indien de rederij niettemin schade lijdt die redelijkerwijs niet voor eigen rekening behoort te blijven, deze schade voor vergoeding in aanmerking komt.

De Afdeling heeft vervolgens het besluit van de gemeente vernietigd, maar mede op basis van de namens de gemeente verstrekte nadere motivering geoordeeld dat de rechtsgevolgen van het besluit geheel in stand blijven. In dit verband heeft de Afdeling mede verwezen naar wat namens de gemeente naar voren was gebracht over schade die redelijkerwijs niet voor rekening van de rederij komt. Later heeft de rederij bij de gemeente een verzoek om nadeelcompensatie ingediend. De gemeente heeft dit verzoek aangemerkt als een aanvraag om vergoeding van planschade en heeft dit verzoek afgewezen. De rederij is hiertegen in beroep gegaan, maar de Afdeling heeft dit beroep ongegrond verklaard, omdat de gemeente zich volgens haar terecht op het standpunt heeft gesteld dat de rederij in de nieuwe planologische situatie niet slechter af is dan in de oude.

In de (civiele) procedure vordert de rederij een verklaring voor recht dat de gemeente onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, alsook (een voorschot op) schadevergoeding. Volgens de rederij is in wat de advocaat van de gemeente aan de Afdeling heeft geschreven over schade die redelijkerwijs niet voor rekening van de rederij komt, een toezegging van de gemeente te lezen om de schade te vergoeden die de rederij door de gedwongen wijziging van de ligplaats lijdt.

De P-G overweegt dat het de gemeente vrijstond om, niettegenstaande haar standpunt dat het gebruik van de ligplaats volgens de destijds geldende bestemmingsplannen illegaal was, onderzoek te laten doen naar de nadelige financiële gevolgen van het verlies van die ligplaats en om met de rederij in minnelijk overleg te treden over deze kwestie. De P-G neemt hierbij in aanmerking dat zowel dat onderzoek als het minnelijk overleg dateert van vóór de uitspraak van de Afdeling, waarin de Afdeling concludeerde dat de rederij geen recht op een vergoeding van de planschade heeft. Voor de gemeente was toen nog onbekend of haar standpunt over het illegale gebruik van de ligplaats en het op die grond ontbreken van een recht op vergoeding van (plan)schade in rechte zou worden gevolgd. Daarom is niet onbegrijpelijk dat het hof de inschakeling van de deskundige en het voeren van minnelijk overleg niet heeft uitgelegd in de zin die de rederij bepleit, namelijk als een erkenning door de gemeente van het feit dat de rederij andere schade dan planschade heeft geleden

4 september 2024

Verbintenissenrecht
Taxatie in een bindend advies (ECLI:NL:RBAMS:2024:5218)

Twee ondernemingen hebben samen een vastgoedportefeuille opgebouwd. Na een ruzie willen ze het vastgoed onderling verdelen, maar komen ze daar niet minnelijk uit. De partijen besluiten een vaststellingsovereenkomst aan te gaan, waarbij de waardering van het vastgoed aan in de overeenkomst genoemde taxateurs overgelaten wordt.

In een reactie op het conceptrapport van de taxateurs ten aanzien van één van de panden beklaagt één van de partijen zich over de gebruikte referentieobjecten (kantoorobjecten in plaats van woningen). Deze partij is van mening dat de marktwaarde te laag is gewaardeerd. De taxateurs wijzigen de waardering niet in het definitieve rapport. In een e-mail schrijft één van de taxateurs dat de indeling van het pand zich niet leent om zonder forse kosten woningen van te maken. Daarnaast moeten dan alle contracten opgezegd worden en is er leegstand en huurderving tot gevolg. Het huidige kantoorgebruik is daarom door de taxateurs als ‘highest and best use’ beoordeeld.

De klagende partij is het niet met deze uitleg eens en vordert in een juridische procedure dat het bindend advies ten aanzien van deze waardering wordt vernietigd. Naast de eerdergenoemde klachten strookt de waarde niet met een taxatie uit 2021. De klagende partij is daarom van mening dat de inhoud van het bindend advies naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

In artikel 7:904 BW staat opgenomen dat een bindend advies vernietigbaar is als gebondenheid daaraan in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De rechter moet dit marginaal toetsen. Alleen ernstige gebreken kunnen het bindend advies vernietigen.

De rechtbank stelt vast dat in uit het definitieve rapport kan niet worden afgeleid wat de taxateurs hebben gedaan met het commentaar van de klagende partij. Dat had wel gemoeten en kan als een gebruik worden aangemerkt. Uit de e-mail blijkt echter dat de taxateurs de opmerkingen wel degelijk hebben bekeken en beoordeeld, maar dat dit niet tot een andere waardering heeft geleid. Om die reden levert het ontbreken van een reactie op de opmerkingen in het definitieve rapport geen dusdanig ernstig gebrek op dat dit vernietiging van het bindend advies rechtvaardigt.

Inhoudelijk merkt de rechtbank op dat de taxateurs door de partijen zelf zijn aangewezen en in de vaststellingsovereenkomst de ruimte is geboden om ‘(feitelijke) onjuistheden’ in de conceptrapporten te benoemen. Partijen verschillen van mening over wat wordt bedoeld met het mogen wijzen op ‘(feitelijke) onjuistheden’. Gelet op de moeizame relatie tussen partijen acht de rechtbank het voor de hand liggend dat het niet de bedoeling was dat partijen bij iedere waardering nog eens zouden kunnen uitmeten wat volgens hen van belang is. Het ligt in de rede dat partijen moeten kunnen wijzen op punten die niet kloppen in het conceptrapport, maar waarover in feite geen discussie kan bestaan, waarbij kan worden gedacht aan feitelijke kenmerken van het pand, zoals bijvoorbeeld de omvang. Uit de begeleidende e-mails van de taxateurs blijkt dat zij de opdracht ook zo hadden begrepen dat er alleen ruimte was voor het melden van tekstuele onnauwkeurigheden.

De taxateurs hebben toegelicht hoe zij tot de waardering zijn gekomen en de door de klagende partij genoemde bezwaren rechtvaardigen ook niet de conclusie dat de waardebepaling van het pand moet worden vernietigd. Dat andere taxateurs mogelijk tot een andere waardering komen is, nu partijen juist hun vertrouwen in de twee aangewezen taxateurs hebben gesteld, niet van belang. De grenzen waarbinnen redelijk handelend taxateurs van oordeel kunnen verschillen zijn daarbij niet overschreden. De uitleg van de taxateurs over de referentieobjecten en over waarom zij hebben aangesloten bij de bestemming kantoor en niet bij de bestemming wonen als ‘highest and best use’ is goed te volgen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat geen ernstige gebreken kleven aan het bindend advies, waardoor dit geen stand zou kunnen houden. Het bindend advies zal dan ook niet worden vernietigd.

Planschade en nadeelcompensatie
Planmaximalisatie ten aanzien van huisvesting en aansluitend terrein (ECLI:NL:RVS:2024:3483)

Buren van een champignonkwekerij dienen een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in, nadat aan de champignonkwekerij een vergunning wordt verleend voor de huisvesting van 24 werknemers in de verwerkingshal. Op grond van het ingewonnen advies wijst de gemeente het verzoek af, omdat de schade onder het normaal maatschappelijk risico zou vallen.

De adviseur van de gemeente kwam tot deze conclusie omdat de werknemers via de kwekerij van en naar de huisvesting zouden gaan, de woning van de aanvragers op 70 meter is gelegen en de woon-werk vervoersbewegingen niet meer geconcentreerd zullen zijn in de ochtend en avond.

De verzoekers gaan in beroep bij de rechtbank. De rechtbank oordeelt dat op het erfbeplantingsplan ook een terras is opgenomen, zodat dit ook is vergund. Het terras is niet in de planvergelijking betrokken, waardoor het besluit van de gemeente onvoldoende is gemotiveerd.

Zowel de verzoekers als de gemeente gaan in hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank. De verzoekers zijn van mening dat er moet worden uitgegaan van continue huisvesting, en niet slechts enkele maanden per jaar, zoals de adviseur van de gemeente in de planvergelijking heeft gesteld. Op grond van de voorschriften bij de omgevingsvergunning is het toegestaan om arbeidsmigranten in een periode van zes maanden maximaal vier maanden te huisvesten. Op de zitting bij de Afdeling hebben partijen bevestigd dat wanneer de termijn van vier maanden voor een arbeidsmigrant is verstreken, een nieuwe arbeidsmigrant de vrijgekomen plek meteen mag innemen. Dit betekent dat het hele jaar door 24 arbeidsmigranten, in een wisselende samenstelling, in de loods mogen worden gehuisvest, waardoor de champignonkwekerij een continue personele bezetting heeft.

De gemeente verzet zich tegen het oordeel van de rechtbank dat het terras (het aansluitend terrein) bij de planvergelijking had moeten betrekken. Volgens de gemeente is alleen het gebruik van de loods vergund en niet het gebruik van het terrein rondom de loods. Er bestaat dus geen relatie tussen de aan arbeidsmigranten te bieden huisvesting in de hal en het ten zuiden daarvan, achter een parkeerplaats, gelegen terras. Alle werknemers van het champignonbedrijf mogen gebruik maken van dat terras. In zoverre is het terras onderdeel van de oude planologische situatie.

De Afdeling overweegt dat uit de wetsgeschiedenis blijkt dat niet alleen een bouwwerk onder de vergunning valt, maar ook het aansluitende terrein. Anders zou de ongerijmde situatie kunnen ontstaan dat een bouwwerk na de gebruikswijziging feitelijk onbruikbaar is, omdat het aansluitend terrein niet ten behoeve van het bouwwerk mag worden gebruikt, waardoor bijvoorbeeld de toegang tot het bouwwerk wordt verhinderd. De wetgever heeft buiten twijfel gesteld dat het aansluitend terrein onder de reikwijdte van het artikelonderdeel valt. Hieruit volgt dat, in dit geval, niet alleen het gebruik van de loods, maar ook het gebruik van het terrein rondom de loods is vergund. Een planologisch nadeel dat uit de vergunning volgt en betrekking heeft op het terrein om de loods, zal dus ook in de planvergelijking betrokken moeten worden.

Pachtrecht
Schadevergoeding faunaschade (ECLI:NL:RVS:2024:3482)

Een agrariër pacht percelen van zowel een provinciale landschapsstichting als van particulieren. Nadat grauwe ganzen schade hebben veroorzaakt op de percelen die hij pacht, dient hij een verzoek om schadevergoeding op grond van de Wet natuurbescherming in bij de provincie.

De provincie heeft de schade laten taxeren op de percelen die de agrariër pacht van particulieren. Volgens de provincie wordt er geen vergoeding uitgekeerd voor schade aangericht aan gewassen op gronden waarvoor met de stichting een pachtovereenkomst tot verpachting binnen reservaten (zie artikel 7:388 van het Burgerlijk Wetboek) is afgesloten. Daarnaast volgt uit de pachtovereenkomst dat er beperkingen gelden ten aanzien van landbouwkundig gebruik en dat dit gebruik ondergeschikt is aan natuur- en landschapsbehoud.

De rechtbank heeft deze redenering geaccepteerd. Uit twee pachtovereenkomsten volgt dat er diverse beperkingen gelden in het landbouwkundig gebruik ter bescherming van landschappelijke waarden en natuurwaarden. Door het afsluiten van pachtovereenkomsten met deze beperkingen heeft de agrariër gekozen voor een beperkt agrarisch beheersregime. Het is volgens de rechtbank onredelijk als [appellant], ondanks die voorziene landbouwkundige beperkingen die ook terug te zien zijn in de lage pachtprijs die hij betaalt, ook nog recht heeft op een tegemoetkoming in faunaschade.

De agrariër is van mening dat ook de percelen van de stichting betrokken moeten worden. Hij heeft inderdaad landbouwkundige beperkingen geaccepteerd, en daarmee een lagere grasopbrengst, maar niet het risico op faunaschade. Hij wijst in dit verband op de bedrijfsvoering van biologische boeren, waarvoor ook landbouwkundige beperkingen gelden. Biologische boeren (zonder pacht- of erfpachtovereenkomst) kunnen daarentegen wel aanspraak maken op een tegemoetkoming in faunaschade.

De Afdeling is van oordeel dat de agrariër met het sluiten van een pachtovereenkomst waarin landbouwkundige beperkingen zijn opgenomen over de wijze van bemesting en het maaien van de percelen weliswaar lagere opbrengsten als gevolg van deze beperkingen heeft aanvaard, maar dat dit niet betekent dat hij daarmee ook het risico op faunaschade heeft aanvaard. Niet valt in te zien waarom de enkele aanwezigheid van landbouwkundige beperkingen, betekent dat hij geen recht heeft op een tegemoetkoming in faunaschade. Dit is anders wanneer landbouwkundige beperkingen invloed zouden hebben op de bestrijding van schadeveroorzakende diersoorten. Als de pachtovereenkomst beperkingen kent voor de bestrijding van schadeveroorzakende diersoorten, dan kan hiervan in beginsel in redelijkheid worden gezegd dat hiermee het risico op faunaschade is aanvaard. Op de zitting heeft de provincie desgevraagd niet bestreden dat zowel de landbouwkundige beperkingen als de natuurdoelstelling in dit geval niet aan bestrijding van schadeveroorzakende diersoorten in de weg staan en dat bestrijding ook feitelijk heeft plaatsgevonden.

28 augustus 2024

Planschade en nadeelcompensatie
Overdracht exploitatie camping van vader op zoon niet gelijk te stellen aan verkrijging onder algemene titel (ECLI:NL:RVS:2024:3384)

Een exploitant van een camping dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in. De zaak heeft een lange voorgeschiedenis, waarbij een gedeelte van de camping is onteigend. Inmiddels is de schadeloosstelling voor de onteigening vastgesteld. De zaak spitst zich toe op de vraag van de voorzienbaarheid in het kader van de planschade. De exploitant heeft de camping in 2000 van zijn vader gekocht. Het staat vast dat de nadelige planologische verandering op dat moment reeds voorzienbaar was.

De exploitant verweert zich tegen de conclusie dat er sprake is van voorzienbaarheid, omdat zijn familie de camping al meer dan 50 jaar exploiteert, hij al voor de overdracht vennoot en huurder was van de onderneming, hij al een voorkeursrecht had en forse investeringen had gedaan, en de overdracht is geschied op basis van voortzettingswaarde. Het perceel is zonder aanspraak op het gebruik van het omliggende eigendom niet functioneel aan te wenden.

De rechtbank volgt dit verweer niet. Naar het oordeel van de rechtbank betekenen bovenstaande omstandigheden niet dat de verwerving van het perceel gelijk valt te stellen aan verwerving onder algemene titel. De exploitant heeft bewust en vrijwillig besloten om het perceel te kopen. Hierbij is van belang dat ondanks de familierelatie is gebleken van een zakelijke verhouding tussen de exploitant en zijn vader, te weten die van verhuurder-huurder dan wel eigenaar-exploitant. De gemeente heeft terecht geen aanleiding gezien voor de conclusie dat het de exploitant wegens de wijze van verwerving van het perceel niet mocht tegenwerpen dat de schade voorzienbaar was.

Bestemmingsplan/omgevingsplan
Houden 55 vogels is in strijd met de woonbestemming (ECLI:NL:RBLIM:2024:5548)

Een gemeente ontvangt meldingen over een inwoner, die tropische vogels houdt en kweekt. De achterburen ervaren overlast van de vogels. Op een gegeven moment vangt een handhavingstraject aan, waarbij de gemeente aan de houder een last onder dwangsom oplegt op grond van bestemmingsplan, het Activiteitenbesluit milieubeheer en de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). In bezwaar blijft de last onder dwangsom overeind, maar wordt deze teruggebracht tot handhaving op grond van de APV. Zowel de houder als de achterburen gaan in beroep tegen de beslissing op bezwaar. De achterburen vinden dat ook gehandhaafd moet worden in het kader van het bestemmingsplan.

De zaak spitst zich toe als eerste toe op de vraag of er sprake van een inrichting op grond van de Wet milieubeheer. De rechtbank overweegt dat de Wet milieubeheer het begrip ‘inrichting’ als volgt gedefinieerd:

‘Elke door de mens bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, ondernomen bedrijvigheid die binnen een zekere begrenzing pleegt te worden verricht. [onderstreping door de rechtbank]’

 Van een bedrijfsmatige activiteit is sprake als er een op winst gerichte bedrijfsmatige exploitatie is. Activiteiten worden in een bedrijfsmatige omvang verricht als zij boven het hobbymatige karakter uitstijgen. Met betrekking tot het houden van dieren is daarvoor bepalend het soort en het aantal te houden dieren en de wijze waarop de dieren gehuisvest zijn. Gezien het feit dat de houder ter zitting heeft toegelicht dat hij zo’n 55-60 vogels heeft, die zijn gehuisvest in daarvoor speciaal ingerichte volières en andere vogelverblijven op zijn perceel, is de rechtbank van oordeel dat de activiteiten zoals die ter plaatse van het perceel van de houder plaatsvinden het hobbymatige karakter overstijgen. Daargelaten of het kweken van de vogels is gericht op winst, vinden de activiteiten in ieder geval plaats in een omvang alsof zij bedrijfsmatig zijn.

Vervolgens overweegt de rechtbank of er sprake is van strijd met het bestemmingsplan. Het perceel heeft een woonbestemming, zonder de aanduiding ‘bedrijf aan huis’. De rechtbank overweegt dat voor de vraag of een bepaald gebruik past binnen de bestemming en de daarin genoemde vormen van toegestaan gebruik, de aard en de ruimtelijke uitstraling van dat gebruik bepalend zijn. De vraag of het houden en kweken van de vogels op het perceel van de houder als hobbymatig moet worden gezien – en derhalve de vraag of dit past binnen de bestemming ‘Wonen’ – moet dus worden beoordeeld aan de hand van de aard en de ruimtelijke uitstraling. Daarbij gaat het om de continuïteit van de activiteit, het winstoogmerk van de activiteit, de hinder van de activiteit, de omvang van de dierstapel, de huisvesting van de dieren, commerciële doeleinden, het gebruik van de dieren, de perceelsgrootte en de omgeving.

In het geval van de houder gaat het zoals eerder overwogen om zo’n 55 tot 60 vogels. Verder is het perceel van de houder waarop de dieren gehouden worden gelegen in een woonwijk, waarbij de afstand van de achterliggende woningen tot de perceelsgrens van de houder en de woning van de houder respectievelijk ongeveer 7 en 28 meter bedraagt. De vogels worden gehuisvest in speciaal daartoe ingerichte vogelvolières. Daarnaast volgt uit een geluidsrapport dat de geluidhinder ten gevolge van de vogels is aan te merken als ernstige tot zeer ernstige geluidsoverlast en dat deze bij omwonenden een grote inbreuk op het woon- en leefklimaat ter plaatse oplevert. De rechtbank acht het voldoende aannemelijk dat ook als een aantal van 50-60 vogels binnen wordt gehuisvest er sprake is van een ruimtelijke uitstraling die niet past binnen de bestemming ‘Wonen’. Naast de verkeersbewegingen van leveranciers van voedsel en andere benodigdheden, speelt daarbij ook dat het houden van een dergelijk aantal vogels niet goed binnen de bebouwing ter plaatse past. In dat kader overweegt de rechtbank dat het goed schoonmaken van de binnenvolières eigenlijk alleen mogelijk is als de vogels gedurende de tijd die daarvoor nodig is, naar buiten gaan.

Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het houden van de 55 tot 60 vogels niet past binnen de bestemming ‘Wonen’.

Omgevingsrecht
Minnelijke onderhandelingen bij gedoogplicht (ECLI:NL:RVS:2024:3418)

Een waterschap heeft een projectplan vastgesteld en is voornemens de daarin opgenomen maatregelen uit te voeren. Met een eigenaar van een aantal percelen, waarop die maatregelen uitgevoerd moeten worden, bereikt het waterschap geen overeenstemming. Het waterschap legt daarom een gedoogplicht op, die door de eigenaar wordt aangevochten.

De eigenaar is van mening dat de gedane pogingen om tot minnelijke overeenstemming te komen, niet serieus waren. Volgens de eigenaar kan geen sprake zijn van voldoende serieuze en redelijke pogingen tot minnelijke verwerving wanneer tweemaal een niet reëel en ook gelijkluidend, aanbod is gedaan. In de aangeboden schadeloosstelling is geen rekening gehouden met de door de eigenaar aangelegde zomerkade, die een waterstaatkundige functie heeft en de winning van klei mogelijk maakt.

De Afdeling overweegt dat de voorzieningenrechter in eerste aanleg niet alleen acht heeft geslagen op het aantal door het waterschap ondernomen pogingen, maar tot op zekere hoogte ook op de inhoud van de gedane aanbiedingen. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de voorzieningenrechter zich wat dat laatste betreft terecht beperkt tot een terughoudende toetsing. De Afdeling is in het licht daarvan met de voorzieningenrechter van oordeel dat de gedane schadevergoedingsaanbieding niet op voorhand als onwerkelijk en onredelijk kunnen worden aangemerkt.

De enkele omstandigheid dat de eigenaar vindt dat het waterschap geen reëel bod heeft gedaan, maakt dit niet anders. Ook het feit dat het waterschap tweemaal eenzelfde aanbod heeft gedaan leidt niet tot het oordeel dat dat de aangeboden schadevergoeding als onwerkelijk en onredelijk moet worden aangemerkt. Hierbij neemt de Afdeling ook in aanmerking dat de eigenaar geen tegenbod heeft gedaan. De stelling van de eigenaar dat er nog te veel onduidelijkheid was om te kunnen onderhandelen volgt de Afdeling hierbij niet. De eigenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij met de informatie die voorhanden was niet op een adequate wijze kon onderhandelen over een reële schadevergoeding en geen tegenbod kon doen en waaruit dan zou blijken welk bedrag volgens De eigenaar een volledige schadeloosstelling betrof. De Afdeling acht het daarbij verder van belang dat, naar de eigenaar op de zitting heeft erkend, al geruime tijd geen sprake meer is van kleiwinning op zijn percelen en dat hij geen concrete plannen kenbaar heeft gemaakt om met een dergelijke winning te beginnen. Het waterschap heeft alleen daarom al in het kader van het minnelijk overleg geen rekening hoeven te houden met de waarde van klei.

Daarnaast is de eigenaar van mening dat het waterschap hem (gedeeltelijk) had moeten onteigenen. Een perceel komt door de gedoogplicht los te liggen en zal onbereikbaar worden, zo stelt de eigenaar.

De Afdeling overweegt dat een gedoogplicht slechts mag worden opgelegd wanneer de belangen van rechthebbenden onteigening niet vorderen. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, is voor het antwoord op de vraag of de belangen van een rechthebbende onteigening vorderen, de voor de aanleg of wijziging van een waterstaatswerk benodigde grondoppervlakte in verhouding tot het totale grondoppervlak van de rechthebbende van belang. Voorts is van belang of zich bijzondere omstandigheden voordoen, zoals de omstandigheid dat de bruikbaarheid van de rest van een perceel vermindert als gevolg van de aanleg of wijziging van een waterstaatswerk op een gedeelte van dat perceel.

In onderhavig geval is minder dan 3,6% van de oppervlakte die de eigenaar in eigendom heeft, permanent of tijdelijk benodigd. Deze oppervlakte kan als relatief gering kan worden beschouwd, zodat het waterschap zich in zoverre redelijkerwijs op het standpunt heeft kunnen stellen dat belangen van de eigenaar geen onteigening vorderen. Het waterschap heeft op de zitting toegelicht dat er bruggen worden aangelegd waardoor de bereikbaarheid van het losliggende perceel niet in gedrang komt.

21 augustus 2024

Verbintenissenrecht
Deskundigheid kan partij ook privé tegengeworpen worden (ECLI:NL:RBLIM:2024:509)

Een makelaar koopt in privé-hoedanigheid een pand, waarin een aantal kamers verhuurd zijn. De makelaar is voornemens ook de overige kamers te verhuren. Op grond van het vigerende bestemmingsplan is het echter niet togestaan nieuwe kamerwoningen in gebruik te nemen. De makelaar heeft voorafgaand aan de koop van het pand contact gehad met de gemeente, omdat er geen vergunning beschikbaar is voor de kamerverhuur. De medewerker van het Cluster Vergunning Toezicht & Handhaving meldt dat het pand onder het overgangsrecht valt en geen vergunning nodig heeft. Omdat voor dit overgangsrecht alleen gekeken is naar pandniveau en niet naar het aantal kamers binnen het pand, zouden er ook meer kamers verhuurd mogen worden, mits voldaan wordt aan het Bouwbesluit.

Na deze informatie koopt de makelaar het pand en begint te verbouwen. De gemeente laat de koper vervolgens weten dat het uitbreiden van het aantal kamers tocht vergunningplichtig is. Een aanvraag om van het bestemmingsplan af te wijken, wordt door de gemeente afgewezen. De makelaar stelt vervolgens de gemeente aansprakelijk voor de schade, omdat de gemeente hem onvolledige of onjuiste informatie zou hebben verstrekt.

De rechtbank stelt vast dat er vanuit de gemeente inderdaad onjuiste, althans onvolledige, informatie aan de makelaar heeft verstrekt. Deze enkele vaststelling is echter onvoldoende om te concluderen tot aansprakelijkheid van de gemeente op grond van onrechtmatige daad. Uit vaste jurisprudentie volgt dat het van de omstandigheden van het geval afhangt of het verstrekken van onjuiste of onvolledige informatie aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad tot gevolg heeft. Vereist is dat de belanghebbende in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen met een bepaalde inhoud werden gegeven.

In onderhavig geval heeft de belanghebbende een opleiding gehad tot makelaar/taxateur en is als zodanig geruime tijd werkzaam geweest. Hij is nog steeds mede-eigenaar van een makelaars/taxateurs organisatie en heeft vanuit die hoedanigheid kennis van vastgoedbeleggingen. De makelaar heeft ook voor zichzelf in vastgoed belegd en bezit al meerdere panden die hij gebruikt voor (kamer)verhuur. De door hem aangevoerde omstandigheid dat hij deze panden niet bedrijfsmatig maar als particulier heeft aangekocht en verhuurt maakt dat niet anders. Het handelen als particulier betekent immers niet dat de makelaar dan minder deskundig is.

Tegen deze achtergrond ligt het in de rede en mag van de makelaar verwacht worden dat hij voor de aankoop zelf onderzoek doet naar de geldende (planologische) regelgeving en niet klakkeloos afgaat op “informatieve” en voor eiser wenselijke mededelingen van een ambtenaar van de gemeente, waarbij bovendien onduidelijk is op welke specifieke regels die informatie is gebaseerd. Een dergelijk onderzoek naar gebruiksmogelijkheden en naar geldende planologische regelgeving behoort immers doorgaans tot de taak en de werkzaamheden van een makelaar en is zoals de gemeente aanvoert eenvoudig online uit te voeren via de website “ruimtelijkeplannen.nl” waarop alle geldende planologische regelgeving kan worden geraadpleegd.

Onteigening
Liquidatie of reconstructie (ECLI:NL:HR:2024:462 en ECLI:NL:RBDHA:2023:777)

Gronden die in gebruik zijn bij een groot- en detailhandel in tuin- en bestratingsmaterialen, worden gedeeltelijk onteigend. In deze zaak draait het onder meer of uit moet worden gegaan van liquidatie of reconstructie. De deskundigen zijn bij de vaststelling van de schadeloosstelling uitgegaan van gedeeltelijke liquidatie, namelijk het beëindigen van het deel van de bedrijfsactiviteiten dat ziet op de opslag en verkoop van de voorheen op het terrein aanwezige voorraad bestratingsmaterialen. Volgens de deskundigen waren de activiteiten van het bedrijf zonder onteigening levensvatbaar, zodat voortzetting daarvan tot uitgangspunt dient. Echter, (i) omdat na onteigening ter plaatse onvoldoende ruimte resteert voor het aanhouden van een (in grootte vergelijkbare) voorraad bestratingsmaterialen en (ii) omdat niet gebleken is dat de opslag en verkoop van bestratingsmaterialen een essentieel/substantieel onderdeel van de bedrijfsvoering en/of het bedrijfsresultaat uitmaakte, ligt liquidatie van deze bedrijfsactiviteiten desondanks in de rede.

Volgens de deskundigen is voortzetting van de overige bedrijfsactiviteiten van het bedrijf ter plaatse na onteigening wel reëel mogelijk, maar pas in de definitieve situatie. Om die reden wordt uitgegaan van een tijdelijke staking van drie jaren. Ook moet rekening worden gehouden met inkomensschade, omdat het beschikbare bedrijfsterrein ook in de uiteindelijke situatie (na teruglevering) kleiner is dan voorheen. Algehele tijdelijke dan wel permanente verplaatsing van de activiteiten ligt niet in de rede, gelet op de kosten/baten en omdat geen alternatieve locaties beschikbaar zijn. ProRail kan zich met dit oordeel van deskundigen verenigen, de te onteigenen partij niet.

De rechtbank volgt het advies van de deskundigen om de schadeloosstelling te begroten op basis van gedeeltelijke liquidatie/voortzetting en een tijdelijke algehele staking van de resterende bedrijfsactiviteiten. De rechtbank weegt in dit verband zwaar mee dat de deskundigen geen alternatieve locatie hebben kunnen vinden. Voor zover nieuwbouw op een andere locatie al een optie zou zijn, volgt de rechtbank de deskundigen in hun oordeel dat een redelijk handelend ondernemer niet voor die optie zou kiezen, vanwege de – in verhouding tot de opbrengst – (te) omvangrijke investeringen die daarvoor noodzakelijk zijn.

De bezwaren van de onteigende partij ten aanzien van de onbereikbaarheid/verslechterde bereikbaarheid van het bedrijfsterrein leiden niet tot een ander oordeel. De deskundigen hebben terecht geconcludeerd dat met de nadelige gevolgen van het hekwerk geen rekening mag worden gehouden bij het begroten van de schadeloosstelling als gevolg van de onteigening. Vast staat namelijk dat het overlast veroorzakende gebruik van het werk, in dit geval het hekwerk om de railinzetplaats zich fysiek buiten het onteigende bevindt. Dat een (ander) deel van deze railinzetplaats wel op het onteigende wordt aangelegd, maakt dit niet anders.

De Hoge Raad laat het oordeel van de rechtbank in stand. Omdat de Hoge Raad niet inhoudelijk op de zaak in gaat, wordt hier ook verwezen naar de uitspraak van de rechtbank.

Bestuursrecht
Vergoeding deskundige en juridische kosten na intrekken verzoek prijsbepaling Wvg (ECLI:NL:RBROT:2024:7416)

Een gemeente heeft de rechtbank verzocht deskundigen te benoemen om te waarde te bepalen van onroerende zaken, waar een voorkeursrecht op grond van de Wvg is gevestigd. Op een later moment trekt de gemeente het verzoek in, waarop de eigenaar een vergoeding vraag van juridische en andere deskundige bijstand. De gemeente maakt bezwaar tegen de opgevoerde kosten.

Volgens de gemeente moeten de kosten volgens een strengere redelijkheidstoets worden vergoed dan het geval is onder de dubbele redelijkheidstoets van artikel 13 lid 6 Wvg. Dit heeft volgens de gemeente ermee te maken dat de gevolgen van een prijsbepalingsprocedure voor de eigenaar minder verstrekkend zijn dan de gevolgen van een onteigeningsprocedure voor de onteigende. De gemeente verzet zich verder tegen het hoge aantal uren van de advocaat van de eigenaar, die als specialist met een hoog uurtarief bekend staat. Omdat er slechts sprake is geweest van één descente, de reacties van partijen op het conceptrapport van de deskundigen en correspondentie, zijn de daarvoor geschreven uren onredelijk hoog. De eigenaar verweert zich door te stellen dat het financiële belang groot was. Daarnaast kwam het advies van de deskundigen op een veel hogere prijs dan het aanbod van de gemeente, waaruit zij concludeert dat ze het aanbod van de gemeente terecht heeft geweigerd. De inzet van juridische en andere deskundige bijstand heeft bij het prijsadvies van de deskundigen een cruciale rol gespeeld.

Naar het oordeel van de rechtbank is deze zaak, hoewel naar zijn aard ingrijpend, in juridisch en taxatieopzicht niet buitengewoon ingewikkeld. Uiteindelijk gaat het bij de prijsbepaling om de begroting van de werkelijke waarde (artikel 40b Ow) van een aantal percelen. De juridische discussie heeft zich in het bijzonder toegespitst op de vraag of sprake is van een complex. Het antwoord op deze vraag is van grote invloed op de prijsbepaling, maar deze vraag is als zodanig niet bijzonder ingewikkeld en rechtvaardigt daarom niet zonder meer het besteden van een zeer groot aantal uren aan juridische en andere deskundige bijstand.

In het algemeen wordt in Wvg-zaken, net als in onteigeningszaken, door advocaten en andere deskundigen op basis van het aantal gewerkte uren gedeclareerd. Zo hebben de advocaten en andere partijdeskundigen van de eigenaar in deze zaak hun uren grotendeels bijgehouden. Een partijdeskundige heeft een grote mate van vrijheid bij de inrichting en het bepalen van de omvang van de werkzaamheden ten behoeve van de eigenaar en is vrij om een bepaald tarief overeen te komen. Maar als de eigenaar verwacht dat de gemeente deze kosten van deskundige bijstand vergoedt, mag verwacht worden dat de eigenaar en haar advocaten en andere partijdeskundigen ook rekening houden met de gerechtvaardigde belangen van de gemeente door ervoor te zorgen dat de kosten binnen de grenzen van de redelijkheid blijven. Bovendien dienen de hoogte van het gehanteerde uurtarief en het aantal gedeclareerde uren “communicerende vaten” te zijn. Zo zal een ter zake gespecialiseerde advocaat of andere deskundige mogelijk een hoger uurtarief rekenen, maar (als het goed is) minder uren nodig hebben om een degelijk advies te geven.

De rechtbank volgt het standpunt van de gemeente dat de inzet van meerdere advocaten, onder wie een ervaren gespecialiseerde advocaat op het gebied van onteigening en de Wvg, mede gelet op de aard van de zaak, in dit geval tot onnodig veel onderling overleg en correspondentie heeft geleid, waardoor onnodig hoge kosten zijn gemaakt. De bestede uren onder meer met betrekking tot de descente (voorbereiding, bijwonen descente en het nawerk) geven daar bijvoorbeeld blijk van. Hetzelfde geldt voor het aantal uren dat de gespecialiseerde advocaat heeft besteed aan (telefonisch) overleg en correspondentie met de andere deskundigen. De inzet van meerdere advocaten – die weliswaar tegen een lager uurtarief werken dan de gespecialiseerde advocaat – heeft, zo kan uit de urenoverzichten worden afgeleid, geleid tot tijdrovend correctiewerk van de gespecialiseerde advocaat en dat geeft per saldo geen blijk van een efficiënte en kostenbesparende behandeling van de zaak. De rechtbank besluit de kostenvergoeding voor juridisch bijstand met 40% te matigen.

Ten aanzien van de kosten voor deskundige bijstand is de rechtbank onder meer van oordeel dat het inschakelen van een tweede taxateur niet redelijk was, aangezien taxateurs geacht moeten worden in essentie over dezelfde kwalificaties te beschikken.

14 augustus 2024

Planschade en nadeelcompensatie
Bestuursrechter toetst slechts of de bevindingen van een taxateur begrijpelijk en navolgbaar zijn (ECLI:NL:RVS:2024:3206)

Een verhuurder van bedrijfsruimten dient een verzoek om nadeelcompensatie in, als gevolg van werkzaamheden aan de Noord/Zuidlijn. Deze werkzaamheden hebben ertoe geleid dat de bedrijfsruimten verminderd bereikbaar waren en niet gerenoveerd konden worden.

In de procedure bij de rechtbank heeft de verhuurder een taxatierapport overlegd. In het taxatierapport is een vergelijking gemaakt met andere objecten, maar is niet ingegaan op de verschillen tussen de referentieobjecten en de bedrijfsruimten. Dit maakt dat in het taxatierapport niet inzichtelijk wordt hoe de taxateur deze verschillen heeft verdisconteerd en hoe zij tot de vaststelling van de huurprijs per vierkante meter voor de bedrijfsruimten is gekomen.

In hoger beroep heeft de verhuurder een tweede taxatierapport overlegd. De gemeente heeft op dit taxatierapport kritiek, omdat acht van de tien referentieobjecten een beter afwerkingsniveau hebben en de referentieobjecten kleiner zijn dan de bedrijfsruimten. De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat bij de taxatie de inrichting en kwaliteit van de onroerende zaken slechts van beperkte invloed zijn op de markthuurprijs. Dit komt omdat de onroerende zaken een vrije bestemming hebben en daarom casco worden verhuurd. De door de gemeente gestelde verschillen met de referentiepanden in afwerkingsniveau resulteren om die reden niet in een andere huurprijs per vierkante meter. Ook is de huurprijs per vierkante meter van de referentieobjecten niet één-op-één toegepast op de onroerende zaken. De onroerende zaken zijn gezoneerd, waarbij de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van de referentiepanden alleen is gebruikt voor de aan de voorzijde gelegen ruimtes van de onroerende zaken. De overige ruimtes zijn gezoneerd voor de helft van deze huurprijs. Hiermee is de markthuurprijs voor de onroerende zaken fors lager dan die van de gerenoveerde referentieobjecten.

De Afdeling is van oordeel dat de taxateur inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verschillen tussen de bedrijfsruimten en de referentieobjecten in de taxatie zijn verdisconteerd. Deze toelichting is begrijpelijk en navolgbaar. De stelling van de gemeente dat het gebruik van deze referentieobjecten onjuist is, raakt de specifieke deskundigheid van de taxateur. De gemeente heeft dit betoog niet gemotiveerd bestreden met een deskundig tegenadvies waaruit zou kunnen volgen dat de taxatie onjuist is.

Bestuursrecht
Ruiling van grond toegestaan door Didam-arrest (ECLI:NL:GHARL:2024:4816)

Een gemeente is voornemens percelen in verpachte staat te ruilen, waarna zij de verworven percelen wil overdragen om de realisatie van een islamitische begraafplaats mogelijk te maken. De pachters van beide percelen verzetten zich hiertegen, omdat zij zelf de percelen willen verwerven. De rechtbank heeft de vordering van de pachters toegewezen, waardoor de gemeente de percelen niet kon ruilen. De gemeente is tegen dit oordeel in hoger beroep gegaan.

Het hof overweegt dat het hier gaat om de vraag of de voorgenomen grondruil in overeenstemming is met de criteria van het Didam-arrest. In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad kort gezegd beslist dat wanneer een overheidslichaam het voornemen heeft een onroerende zaak te verkopen, het gelijkheidsbeginsel meebrengt dat dit overheidslichaam gelijke kansen moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak door middel van een selectieprocedure met een passende mate van openbaarheid. Het overheidslichaam moet in dat geval met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. De genoemde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop.

Het gaat in deze zaak niet om de grondruil met de grondeigenaar of de (door)verkoop aan de betrokken stichting als zodanig, maar om het samenstel van beide transacties met als achterliggende beleidsdoel om op de gewenste locatie een islamitische begraafplaats te realiseren. De gemeente heeft onvoldoende betwist aangevoerd dat zij de gemeentepercelen niet op de markt wil brengen, maar dat deze door haar zijn aangehouden als strategische grondpositie en zijn bedoeld om in te zetten als compensatiegrond. Zonder de beleidsdoelstelling om te komen tot de islamitische begraafplaats op de beoogde locatie zou de grondruil of anderszins de verkoop van de gemeentepercelen niet aan de orde zijn. Het is duidelijk dat de gemeente de betrokken percelen in eigendom wil verkrijgen omdat de grondeigenaar eigenaar is van de locatie die het meest geschikt is voor de islamitische begraafplaats. De grondeigenaar wil de eigendom daarvan uitsluitend aan de gemeente overdragen indien zij met vervangende grond wordt gecompenseerd. Voldoende aannemelijk is dat de enige compensatiegrond die de gemeente redelijkerwijs kan bieden de gemeentepercelen zijn. Zoals de betrokken stichting op voorhand de enige serieuze gegadigde is voor de grond waarop de islamitische begraafplaats moet komen, zo is de grodneigenaar op voorhand de enige serieuze gegadigde voor de grondruil. Mededingingsruimte hoeft dus niet te worden geboden.

7 augustus 2024

Verbintenissenrecht
Opschuiven datum levering is geen materiële wijziging van de aard en omvang van de opdracht (ECLI:NL:RBMNE:2024:457)

Meerdere partijen schrijven zich in op een Europese aanbesteding voor ICT-dienstverlening. Onderdeel van de opdracht was dat er een transitiefase doorlopen moet worden, die op een bepaalde deadline afgerond moest zijn. De gegunde partij (partij 1) haalt deze deadline niet, waarop de partij die de opdracht niet gegund (partij 2) kreeg een kort geding start.

Partij 2 stelt dat de deadline een fatale termijn was, en de aanbestedende partij de opdracht heeft gewijzigd door extra tijd te gunnen aan partij 1. De aanbestedende partij verweert zich door te stellen dat zij partij 1 houdt aan onverkorte nakoming van de opdracht zoals beschreven in de aanbestedingsstukken. Dat de deadline niet is gehaald komt volgens de aanbestedende partij door samenloop van omstandigheden die onder andere te wijten zijn aan partij 2 als zittende leverancier.

De rechtbank overweegt dat het enkele verstrijken van een contractueel overeengekomen termijn, ook een ‘harde deadline’ en/of ‘fatale termijn’, niet betekent dat de aard en omvang van de opdracht materieel wordt gewijzigd. Het verstrijken van de termijn brengt immers geen wijziging in de overeengekomen hoofdverplichtingen van partij 1. De aanbestedende partij houdt partij 1 er nog steeds aan het beloofde plan uit te voeren. Welwiswaar is partij 1 te laat in de uitvoering van de opdracht, maar dat op zichzelf levert in de eerste plaats slechts een tekortkoming op in de nakoming van de overeenkomst jegens de aanbestedende partij. De omstandigheid dat het om een fatale termijn gaat, betekent dat partij 1 meteen in verzuim is geraakt zonder dat zij in gebreke dient te worden gesteld.

Wanneer een aanbestedende dienst besluit om bij een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst verder te gaan met de tekortschietende contractspartij betekent dat evenmin (zonder meer) dat de opdracht wezenlijk wijzigt. Bovendien heeft een aanbestedende dienst binnen de grenzen van het verbintenissenrecht en het aanbestedingsrechtelijke gelijkheidsbeginsel de autonomie over de uitvoering van de overeenkomst en bepaalt hij ook hoe om te gaan met zijn tekortschietende contractspartij. Door het opnemen van de fatale termijn in de overeenkomst heeft de aanbestedende partij niet haar mogelijkheden ingeperkt. Het is ook niet zo dat de aanbestedende partij enkel van de mogelijkheden die expliciet in de overeenkomst zijn opgenomen gebruik mag maken. Het staat de aanbestedende partij dus vrij enige coulance te betrachten en andere remedies te gebruiken om partij 1 te bewegen de overeenkomst na te komen in plaats van de overeenkomst onmiddellijk te beëindigen. Dat kan zelfs van haar verwacht worden als goed handelend overheidsorgaan. Het niet behalen van de fatale termijn kan dus een grond voor ontbinding van de overeenkomst opleveren, maar brengt niet de verplichting tot ontbinding met zich mee.

• Oneerlijke handelspraktijk (ECLI:NL:RBNHO:2024:7307)

Een onderneming houdt zich bezig met de handel in percelen onbebouwde landbouwgrond waarbij wordt gespeculeerd op een waardestijging van die grond indien de bestemming van de grond in de toekomst gewijzigd wordt. De onderneming verkoopt delen van twee percelen aan een echtpaar. De kopers betalen voor de percelen € 100,00/m² en € 60,–/m². De verkoper heeft de eigendom van de percelen kort voor de overdracht verkregen, in het eerste geval zelfs op dezelfde dag als dat de grond geleverd wordt aan de kopers, voor een substantieel lager bedrag.

De kopers lezen later in de media berichten waarin speculatieve grondhandel kritisch aan de kaak wordt gesteld, waarna zij de koopovereenkomsten vernietigen dan wel ontbinden. Zij stellen dat aan hen – ondanks alle obligate waarschuwingen – rendement in het vooruitzicht is gesteld doordat de indruk word gewekt dat de in de brochure gepresenteerde woningbouw reëel is. De mondelinge mededelingen van de verkoper hebben die indruk alleen maar versterkt. In werkelijkheid is de kans op rendement echter uitgesloten. Weliswaar wordt vermeld dat het gaat om een impressie die op basis van het vigerende bestemmingsplan niet is toegestaan maar dit betreft geen waarschuwing, nu juist wordt gespeculeerd op een bestemmingswijziging; de verkoper doet het voorkomen alsof de grond strategisch is gelegen en bij uitstek in aanmerking komt voor bestemmingswijziging en dat er serieus wordt gewerkt aan ontwikkeling van de grond. Dat evenwel de kans dat überhaupt rendement kan worden gemaakt, is uitgesloten volgt in de eerste plaats uit het feit dat dit soort grond vrijwel nooit van bestemming wijzigt en in het theoretische geval dat dit toch zou gebeuren, dit niet leidt tot rendement omdat de volledige dan te realiseren waardestijging al op voorhand in de zakken van de verkoper is verdwenen.

De verkoper betwist de stellingen van de koper en voert aan dat zij alleen percelen grond verkoopt waarvan zij daadwerkelijk in goede gemoede, op basis van uitgebreid vooronderzoek, meent dat het strategisch gelegen grond betreft. Bovendien is steeds duidelijk gecommuniceerd over de risico’s en waren de kopers er van op de hoogte dat de aard van de aankoop speculatief was en dat daarom geen enkele garantie bestaat op enige vorm van te behalen rendement.

De rechtbank overweegt dat een kenmerkend onderdeel van het in de markt gezette product is dat erop wordt gezinspeeld dat er door de consument bij bestemmingswijziging winst kan worden gemaakt terwijl er tegelijkertijd – onbetwist – de geruststellende indruk wordt gewekt dat sprake is van een waardevaste investering met teksten als “grond is tastbaar en kan niet failliet gaan”, “grond zal altijd waarde behouden”, “grond is schaars” en “grond kan niet vergaan”. De rechtbank is van oordeel dat deze informatie misleidend is.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de verkoper met de wijze waarop de informatie over de percelen wordt aangeboden en de teksten op haar website dan ook informatie verstrekt die de gemiddelde consument kan misleiden, waardoor deze een besluit over de aankoop van een perceel grond kan nemen, dat hij anders niet had genomen. De schriftelijke informatievoorziening door de verkoper is ondermaats, onvolledig en vooral ter aanprijzing en niet ter voorlichting bedoeld. Feitelijk is immers, zoals van departementszijde wordt onderkend, sprake van een uiterst speculatieve en risicovolle belegging, terwijl daarover geen open kaart wordt gespeeld. Dat in de koopovereenkomst en de leveringsakte staat vermeld dat koper ermee bekend is dat er geen garantie is dat daadwerkelijk een bestemmingswijziging zal plaatsvinden, doet daar niet aan af.

Procesrecht
Verontwaardiging over gebruik ChatGPT bij berekening rendement zonnepanelen (ECLI:NL:RBGEL:2024:3636)

Twee buren staan tegenover elkaar bij de rechtbank in verband met rendementsverlies van de zonnepanelen van de ene buur, als gevolg van een geplaatste opbouw op het dak van de andere buur. Deze zaak is echter relevant, omdat de rechter voor de hoogte van de schade heeft gekeken naar Artificial Intelligence (AI), om precies te zijn ChatGPT. De rechter heeft van dit programma gebruik gemaakt om te bepalen wat de gemiddelde levensduur van zonnepanelen was, wat de gemiddelde prijs per kWh was en wat de resterende bruikbaarheid was van isolatiemateriaal dat in water was terechtgekomen.

Door de eisende partij zijn getallen genoemd voor de gemiddelde opbrengst en de gemiddelde prijs, maar de rechter stelt dat dit niet uit de stukken blijkt. De rechter heeft vervolgens ChatGPT gebruikt om zelf tot de benodigde getallen te komen. Het problematische met deze benadering is dat ChatGPT in principe geen bronnen geeft waar de gegeven informatie uit voortvloeit. Daarnaast komt het regelmatig voor dat de door AI gegeven informatie onvolledig, achterhaald of onjuist blijkt te zijn. Ten slotte moet aan partijen de gelegenheid gegeven worden om te reageren op informatie die door de rechter zelf is achterhaald. Ook dat is in dit geval niet gebeurd.

31 juli 2024

Huurrecht
Conclusie P-G over huurprijswijzigingsbeding (ECLI:NL:PHR:2024:770)

De rechtbank Amsterdam heeft in 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:4800) geoordeeld dat een huurprijsverhoging volgens de CPI-index met daarbovenop nog een opslag oneerlijk was. Volgens de rechtbank zou daarom teruggegrepen moeten worden op de originele huurprijs en aangenomen worden dat deze nooit gestegen zou zijn (ook niet met een inflatiecorrectie). In een vergelijkbare zaak heeft de P-G van de Hoge Raad zijn conclusie gewezen.

De P-G is van mening dat het indexatiebeding met het extra opslagpercentage in het algemeen niet oneerlijk is. Het indexatiebeding en het opslagbeding dienen te worden gesplitst en afzonderlijk te worden beoordeeld. Daarbij staat het indexatiebeding (volgende de consumentenprijsindex) niet ter discussie. De P-G vindt in zijn advies aansluiting bij het ‘gerechtvaardigde belang’ van de verhuurder om de aanvangshuurprijs regulier te kunnen aanpassen en geldontwaarding tegen te gaan. De huurovereenkomst is immers in beginsel een langlopende overeenkomst.

Verder zijn er ook redelijke gronden voor het extra opslagbeding welke naast het indexatiebeding kunnen bestaan, zoals het opvangen van boveninflatoire kostenstijgingen en het tred houden met de waardeontwikkeling van de woning. Dit pleit op zichzelf – in het licht van belang van de verhuurder om de aanvangshuurprijs te kunnen aanpassen en van het publieke belang bij een functionerende woningmarkt en de daarmee verbonden belangen van huurders – ten gunste van het opslagbeding, aldus de P-G. Verder dient het opslagbeding volgens de P-G transparant te zijn over de vraag dat, wanneer en hoe vaak de huurprijs kan stijgen, en over het maximale opslagpercentage.

De Hoge Raad besluit zelfstandig over de zaak, maar volgt in de regel de conclusie van de P-G.

Planschade en nadeelcompensatie
Voldoende deskundigheid taxateur betwist, deel 2 (ECLI:NL:RVS:2024:2983)

Twee weken geleden berichtte ik over een zaak waar de deskundigheid van een adviseur in een planschade-zaak werd betwist (ECLI:NL:RBNNE:2024:2544). In een recente uitspraak van de Afdeling worden in een vergelijkbare zaak enkele algemene overwegingen gegeven in dit kader.

In de onderhavige zaak werd aan de gemeente een planschadeadvies gegeven door een kantoor met expertise op dit gebied. De betreffende taxateur was niet ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), omdat hij geen register-taxateur is, maar kandidaat register makelaar taxateur (K-RMT). Hij staat als zodanig ingeschreven bij de Stichting VastgoedCert. Maar het Landelijk Register Gerechtelijk Deskundigen (hierna: LRGD) heeft de Stichting VastgoedCert niet aangemerkt als een ‘zelfstandig kwalificerende beroepsorganisatie’. Een K-RMT is nog in opleiding en voert zijn werkzaamheden uit onder verantwoordelijkheid van een registermakelaar of registertaxateur. Hij mag volgens de website van Stichting VastgoedCert niet zelfstandig taxeren of een taxatierapport opstellen. De taxateur is ook ingeschreven bij de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR), die wel als zelfstandig kwalificerende beroepsorganisatie door het LRGD is erkend. Hij staat in het register van het LRGD vermeld voor de specialisaties ‘planschade’ en ‘taxaties’. De verzoeker om planschade betwijfelt of de taxateur in het register van het LRGD terecht staat ingeschreven voor de specialisatie ‘taxaties’, omdat hij als rentmeester alleen maar kennis hoeft te hebben van de basistaxatieleer.

De Afdeling overweegt als volgt:

´Een bestuursorgaan mag in beginsel op voorhand uitgaan van de deskundigheid van een taxateur die in de juiste hoedanigheid volwaardig lid is van een relevante beroepsorganisatie. Een relevante beroepsorganisatie is: een organisatie met leden die beroepsmatig taxaties uitvoeren, ook in planschadezaken, voor het lidmaatschap eisen stelt aan opleiding en ervaring op het gebied van taxeren, vereist dat haar leden aantoonbaar hun taxatiekennis en -ervaring op peil houden en voorziet in tuchtrecht voor haar leden. Een taxateur is in de juiste hoedanigheid lid van een relevante beroepsorganisatie als uit het lidmaatschap volgt dat die taxateur beschikt over de kennis, kunde en ervaring die nodig is om de onroerende zaak in de voorliggende planschadezaak te taxeren.

 Het is mogelijk dat een taxateur die niet of niet in de juiste hoedanigheid lid is van een relevante beroepsorganisatie wel beschikt over de kennis, kunde en ervaring die nodig is om onroerende zaken in een voorliggende planschadezaak te taxeren. Zo kan een taxateur lid zijn van een relevante beroepsorganisatie, maar niet in de juiste hoedanigheid. Of een taxateur is weliswaar in de juiste hoedanigheid volwaardig lid van een beroepsorganisatie, maar deze organisatie voldoet niet aan alle voorwaarden om als relevant te worden aangemerkt. Als een bestuursorgaan het voornemen heeft om in een concrete planschadezaak een dergelijke taxateur te benoemen, dan ligt het in de rede dat het de te benoemen taxateur verzoekt een (eventueel aanvullende) deskundigheidsverklaring over te leggen. In een deskundigheidsverklaring motiveert een taxateur, voor zover het zijn deskundigheid betreft, waarom hij objectief bezien en controleerbaar kan worden aangemerkt als deskundige voor het taxeren van een object als in de betreffende zaak aan de orde, door informatie te verstrekken over zijn eventuele lidmaatschappen van (relevante) beroepsorganisaties, in welke hoedanigheid hij daarvan lid is, (daaruit blijkende) relevante opleiding, gevolgde permanente educatie en ervaring met het taxeren van onroerende zaken in planschadezaken. Een deskundigheidsverklaring kan deel uitmaken van een verklaring van een adviseur (in dit geval: een taxateur) die informatie bevat op grond waarvan het bestuursorgaan zich kan vergewissen van de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de adviseur in de betreffende zaak (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 24 februari 2021 onder 48, ECLI:NL:RVS:2021:374).

 Als een taxateur in de juiste hoedanigheid lid is van een relevante beroepsorganisatie, vermeldt het bestuursorgaan in de kennisgeving over de voorgenomen benoeming aan partijen als bedoeld in artikel 6.1.3.3, tweede lid, onder d, van het Bro het lidmaatschap van die relevante beroepsorganisatie en die hoedanigheid van de taxateur. In het andere geval voegt het bestuursorgaan de deskundigheidsverklaring van de te benoemen taxateur bij deze kennisgeving. Partijen hebben dan de mogelijkheid om zich voorafgaand aan het uitbrengen van een advies uit te laten over de deskundigheid van een aan te wijzen taxateur. Hierdoor kunnen procedures hierover worden voorkomen, dan wel kan al in een vroegtijdig stadium van de procedure duidelijkheid worden verkregen over de vraag of, en zo ja, waarom op dit punt is voldaan aan de vergewisplicht.’

Na aanvullende informatie in te winnen bij het LRGD en de NVR en partijen de mogelijkheid te bieden over deze informatie een zienswijze in te dienen, concludeert de Afdeling dat de gemeente niet voldaan heeft aan zijn plicht om zich ervan te vergewissen dat het onderzoek naar de waarde van de woning van de verzoeker op zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden, omdat het zich er niet van heeft vergewist dat de taxateur ten tijde van belang beschikte over de deskundigheid die nodig is om in deze planschadezaak de waarde van de woning van de verzoeker te taxeren. Dat betekent dat aan de totstandkoming van het taxatierapport een gebrek kleeft, zodat de gemeente dit niet aan het besluit over de tegemoetkoming in planschade ten grondslag mocht leggen.

Omgevingsrecht
Nieuwste uitspraak lelieteelt (ECLI:NL:RBOBR:2024:3440)

Recentelijk worden er in uitspraken beperkingen verbonden aan de teelt van lelies nabij woningen, gelet op het aantal gewasbeschermingsmiddelen en de frequentie waarmee deze gebruikt worden. Daarbij wordt expliciet opgemerkt dat lelies niet geteeld worden in het kader van voedselvoorziening en de voedselzekerheid daarom niet in de belangenafweging betrokken kan worden.

In de onderhavige zaak staat de rechtbank de teler toe om gewasbeschermingsmiddelen te gebruiken, maar allee volgens het door hem overlegde schema en met die gewasbeschermingsmiddelen (plus één middel dat ter zitting naar voren is gekomen). Hierbij speelt mee dat de teler het grootste deel van de gewasbeschermingsmiddelen voor het seizoen 2024 al heeft ingezet en specifieke en serieuze maatregelen heeft genomen om de risico’s te beperken. Zo heeft hij onder andere een sterke leliesoort geplant, houdt hij rekening met de weersomstandigheden en het tijdstip, meldt hij de woordvoerder van de omwonenden van tevoren over het spuiten en heeft hij verklaard de komende 8 á 10 jaar geen lelies meer te zullen telen op het betreffende perceel.

Deze uitspraak toont aan dat de (voorzieningen)rechter niet ongevoelig is voor de economische belangen van de teler. Het is echter de vraag of het oordeel anders uitgepakt zou hebben als de zitting eerder in het jaar plaats zou hebben gevonden en er nog een groter deel van de gewasbeschermingsmiddelen nog gebruikt moeten worden. Verder wordt in deze zaak, in tegenstelling tot de eerder genoemde zaken, geen direct onderscheid gemaakt tussen het telen van lelies en het telen van fruit of groenten voor de voedselvoorziening.

24 juli 2024

Erfpachtrecht
Deskundige voldoet niet aan eisen van onpartijdigheid en onafhankelijkheid (ECLI:NL:RBAMS:2024:3550)

Tussen een gemeente (als erfverpachter) en een erfpachter is een geschil over de hoogte van de canon na de eerste herzieningsperiode, die 75 jaar bedroeg. De erfpachter heeft een volmacht verstrekt aan bij een stichting, die de belangen van erfpachters behartigt.

De gemeente stelt voor een commissie van drie deskundigen in te stellen, om de nieuwe canon te bepalen. De erfpachter kan zich daarin vinden en draagt iemand voor als deskundige. De gemeente geeft aan niet met deze persoon in te kunnen stemmen, omdat deze de voorzitter van de eerdergenoemde stichting is en zelf ook erfpachter van de gemeente is. Naar mening van de gemeente is er daarom gerede twijfel over de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van deze persoon.

De rechtbank overweegt als eerste dat de partijen zijn overeengekomen dat zij zich binden aan een bindend advies. Als de partijen bindend adviseurs benoemen, en deze adviseurs de benoeming aanvaarden, sluiten partijen een overeenkomst van opdracht (artikel 7:400 BW). In de opdrachtrelatie tussen de partijen enerzijds en de bindend adviseurs (deskundigen) anderzijds geldt op basis van artikel 7:401 BW dat de bindend adviseurs bij hun werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moeten nemen. Wat de gehoudenheid om als goed opdrachtnemer te handelen meebrengt, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de opdracht, de positie van de opdrachtnemer en de aard en ernst van de betrokken belangen.

De gemeente heeft voorgesteld dat drie deskundigen bindend en onafhankelijk van partijen de nieuwe erfpachtgrondwaarde en de nieuwe canon vaststellen, zoals deze tussen partijen zullen gelden. Uit de onafhankelijke positie volgt dat de bindend adviseurs te allen tijde rekening moeten houden met de belangen van alle opdrachtgevers. Partijen dienen gelijkwaardig te worden behandeld. Van de bindend adviseurs kan dan ook niet worden verlangd dat zij zonder meer voldoen aan (alle) wensen en (nadere) aanwijzingen van hun opdrachtgevers. Het vereiste van onafhankelijkheid maakt ook dat er sprake moet zijn van onpartijdigheid. Onafhankelijkheid (de relatie van een deskundige tot de partijen) en onpartijdigheid (een neutrale mentale instelling) lopen in elkaar over bij een bindend advies. Een bindend adviseur is onafhankelijk en onpartijdig wanneer geen sprake is van beïnvloeding van de bindend adviseur door partijen. De bindend adviseur dient onbevooroordeeld te zijn ten opzichte van partijen.

De rechtbank is van oordeel dat er bij de voorgestelde deskundige sprake is van de schijn van een gebrek aan onpartijdigheid en onafhankelijkheid en dat de twijfels die door de schijn worden gewekt objectief gerechtvaardigd zijn. De gemeente heeft naar voren gebracht dat de voorgestelde deskundige onder meer de volgende uitlatingen in de media heeft gedaan:

“(…) Het stadbestuur is dus eindelijk ook tot de conclusie gekomen dat de hefboomwerking in de berekening van de erfpacht onhoudbaar is. (…) Het is zeer kwalijk dat dit nu aan de kiezers onthouden is. (…) De bestuurscultuur in Amsterdam is verrot (…)” aldus [de voorgestelde deskundige] . (…)”

“(…) Opmerkelijk is dat de gemeente nog altijd geen openheid van zaken geeft aan individuele huiseigenaren die naar de onderbouwing van de gemeentelijke aanbieding voor overstap vragen. De belangrijkste parameter in de berekening, de grondquote, of BSQ, is geheim. “Dit is wederom een schandalige manipulatie van de werkelijkheid,” zegt [de voorgestelde deskundige] (…).”

“(…) Dat zegt ook [de voorgestelde deskundige] van de [stichting]: “De gemeente is met het erfpachtdossier dolende en slaat als een Don Quichot om zich heen door alle huiseigenaren in de overstapregeling door een soort Bibob-procedure te halen. Dit is onethisch en volstrekt onhoudbaar beleid. (…)”

Samen met de rol die de voorgestelde deskundige in de stichting had namens de erfpachter en tegenover de gemeente, is de rechtbank van oordeel dat de vrees dat de voorgestelde deskundige in zijn oordeel en de bejegening van de gemeente geen onafhankelijke positie zal innemen, objectief gerechtvaardigd.

Planschade en nadeelcompensatie
Eigenaar 445 woningen verzoekt planschade vanwege windturbines (ECLI:NL:RBROT:2024:6443)

Een gemeente stelt een bestemmingsplan vast, op grond waarvan de realisatie van acht windturbines mogelijk gemaakt wordt. Een eigenaar van 445 (verhuurder) woningen in de omgeving dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in.

Het verzoek wordt afgewezen, omdat volgens het advies aan de gemeente een groot deel van de woningen op meer dan 600 meter van de windturbines is gelegen en de schade daar niet uitkomt boven het normaal maatschappelijk risico van 3,5%. Voor de resterende woningen geen sprake is van een waardevermindering, omdat er geen verminderde huuropbrengsten en verminderde verhuurbaarheid is van de woningen. De adviseur baseert deze conclusie op het feit dat de aard en de ernst van de ruimtelijke gevolgen van de turbines van het windpark beperkt zijn en de huurprijzen bovendien niet zijn gedaald. Ook is er geen sprake van leegstand van woningen.

De eigenaar verzet zich tegen de conclusie dat er sprake is van ‘beperkte’ gevolgen. Naar haar mening moet de mate van planologisch nadeel zwaarder worden aangemerkt.

Uit vaste rechtspraak van de Afdeling volgt dat de gemeente bij zijn besluit op een verzoek om planschadevergoeding van een advies mag uitgaan, indien uit het advies van een door hem benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht. Om van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van de adviseur te kunnen spreken, vereist de rechtspraak dat draagkrachtig wordt gemotiveerd waarom de in het beoordeelde advies gehanteerde uitgangspunten onjuist of onvolledig zijn. Dat tussen de eigenaar en de adviseur een verschil van inzicht bestaat over de waardering van het planologisch nadeel, betekent niet dat de eigenaar aannemelijk heeft gemaakt dat het door de adviseur verrichte onderzoek op dit onderdeel onzorgvuldig of onvolledig is geweest, dan wel dat de adviseur de ernst van de planologische verslechtering heeft onderschat. De rechtbank is van oordeel dat de onderhavige kwalificatie van het planologisch nadeel, gelet op de schadefactoren en de waardering daarvan door de adviseur, navolgbaar is. Niet gezegd kan worden dat de vastgestelde kwalificatie niet in de lijn ligt van de bevindingen hierover in het deskundigenverslag.

De eigenaar voert verder aan dat er sprake is van een lagere financieringscapaciteit, als gevolg van het vastgestelde bestemmingsplan. Het woningbezit fungeert immers als borgstelling voor leningen die door haar worden afgesloten, waardoor de hoogte van de woningwaarde bepaalt onder welke voorwaarden leningen kunnen worden verkregen voor het financieren van investeringen.

De rechtbank volgt deze stelling niet. Dat de waardevermindering van het woningbezit gevolgen heeft voor de financieringscapaciteit, acht de rechtbank een consequentie die kennelijk door derden wordt verbonden aan de gevolgen van een planologische maatregel, maar dat maakt dit nog geen rechtstreeks gevolg van de schadeveroorzakende maatregel zelf. De gestelde lagere financieringscapaciteit vanwege de waardedaling van de woningen, waarvan vooralsnog niet is gebleken, vloeit dus niet rechtstreeks voort uit het schadeveroorzakende bestemmingsplan, maar is een gesteld gevolg van een beslissing van privaatrechtelijke aard en niet een ruimtelijk gevolg van de wijziging van de bestemming.

17 juli 2024

Erfpachtrecht
Vaststelling waarde erfpachtrecht (ECLI:NL:RBROT:2024:5980)

Een recht van erfpacht is door een erfverpachter opgezegd. In een tussenvonnis is al vast komen te staan dat de opzegging rechtsgeldig is. In de onderhavige procedure gaat het om de te vergoeden waarde van het erfpachtrecht en het deskundigenbericht daarover.

De deskundigen komen tot de conclusie dat het erfpachtrecht geen waarde vertegenwoordigd, gelet op onder meer de geldende sloopverplichting en de te verwachten bodenverontreiniging. Er is een milieuhygiënisch landbodemonderzoek uitgevoerd, waarin wordt geconcludeerd dat de grond over het algemeen licht verontreinigd is met uitzondering van enkele lagen in drie boringen waar sterke verontreiniging voorkomt met zink. Er is sprake van een urgente verontreiniging. Als er wordt gegraven in de grond, dient rekening gehouden te worden met de sterke verontreiniging met zink. Er wordt aanbevolen aanvullend bodemonderzoek te doen. Eveneens is een Chroom6 rapportage opgesteld waaruit blijkt dat in 8 van de 14 bemonsterde verflagen Chroom-6 aanwezig is. De Rapportage asbestinventarisatie die is uitgevoerd vermeldt dat er op diverse plaatsen asbest is geconstateerd.

De erfverpachter vindt dat de deskundigen ook hadden moeten berekenen welke negatieve waarde het erfpachtrecht vertegenwoordigd, maar de rechtbank merkt op dat de vorderingen van de erfverpachter daar niet tot strekken. Daarnaast bieden de wetsartikelen (5:87 lid 2 en 5:100 BW) geen grondslag voor het toewijzen van een schadevergoeding aan de opzeggende erfverpachter. Zij bieden louter de mogelijkheid om een (eventuele) schuld wegens waardevergoeding te verrekenen met een tegenvordering wegens schadevergoeding.

Planschade en nadeelcompensatie
Voldoende deskundigheid taxateur betwist (ECLI:NL:RBNNE:2024:2544)

Een gemeente wijst vijf verzoeken om planschade af, maar kent deze in bezwaar alsnog (gedeeltelijk) toe. In beroep laat de gemeente zich adviseren door een taxateur. De verzoekers betwisten de deskundigheid van de taxateur en de gebruikte berekeningsmethode van de planschade.

De deskundige betreft een jurist, werkzaam bij een adviesbureau dat regelmatig adviseert op het gebied van planschade. De deskundige is niet ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), of de inschrijving is voor de verzoekers niet te controleren, en de adviezen voldoen niet aan de regels van het NRVT. Volgens de gemeente staat de deskundige wel ingeschreven in het NRVT en heeft hij 25 jaar ervaring als taxateur. Verder hoeven de taxaties, zoals deze zijn uitgevoerd, niet te voldoen aan de taxatie-eisen van het NRVT, aldus de gemeente.

Voor de rechtbank is niet in voldoende mate vast komen te staan dat de deskundige over de benodigde deskundigheid beschikte. Uit vaste rechtspraak van de Afdeling volgt dat bij gestelde twijfel over de deskundigheid van de planschadeadviseur, de deskundigheid moet worden onderbouwd met concrete aanknopingspunten, zoals bijvoorbeeld een inschrijving in het NRVT. Voor de rechtbank volgt uit hetgeen ter zitting is besproken dat de gemeente het standpunt van de verzoekers onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Ter zitting is namelijk gebleken dat de deskundige niet in de juiste hoedanigheid stond ingeschreven in het NRVT-register. De enkele stelling van de gemeente dat de omstandigheid dat de inschrijving in het NRVT-register niet nodig zou zijn, omdat de taxateur een wettelijke taxatie uitvoert en niet een marktwaardetaxatie, doet niet af aan het vereiste dat de deskundigheid onderbouwd moet worden. Voor de rechtbank valt de deskundigheid verder niet uit de stukken af te leiden. Dat wordt betoogd dat de deskundige ruime ervaring heeft als taxateur, is daarvoor onvoldoende en doet niet af aan het oordeel van de rechtbank.

Bestemmingsplan/omgevingsplan
Landgoed verzet zich tegen ondergrondse kabel in haar gronden (ECLI:NL:RVS:2024:2796)

Een landgoed ligt al langere tijd in de clinch met de gemeenten waarop het landgoed zich bevindt. Eerder heeft het landgoed al (geslaagd) een procedure gevoerd tegen een gedoogplicht die door de minister is opgelegd. De gedoogplicht was onder meer gebaseerd op de bestemmingsplannen die in de onderhavige procedure wordt bestreden.

Het landgoed vreest vooral dat de plannen de natuur- en landschapswaarden op het landgoed aantasten. Zij wijst erop dat de gemeente zich op het standpunt stelt dat de gevolgen voor natuur- en landschapswaarden kunnen worden beperkt door voor de aanleg van de kabelverbinding op bepaalde locaties gestuurd te boren in plaats van te graven. Maar dit is volgens het landgoed niet in de bestemmingsplannen geborgd. Het landgoed betoogt dat daarom niet is uitgesloten dat in en nabij de plangebieden voorkomende natuur- en landschapswaarden worden aangetast.

In de plantoelichting is opgenomen dat de kabelverbinding wordt aangelegd door horizontaal gestuurde boringen en door open ontgravingen. Op de opgenomen afbeelding is aangegeven waar wordt geboord en waar wordt gegraven. De Afdeling overweegt echter dat de bestemmingsplannen geen regels bevatten die waarborgen op welke wijze de kabelverbindingen worden aangelegd. De plantoelichting is geen juridisch bindend deel van het bestemmingsplan. Met de vermelding op een kaart in de plantoelichting van de locaties waar gestuurd wordt geboord en de locaties waar wordt gegraven is dan ook niet op juridisch bindende wijze geregeld op welke wijze de kabelverbinding wordt aangelegd. Het vastleggen van de wijze van aanleg is ook nodig om te voorkomen dat de bestemmingsplannen gevolgen hebben voor het NNN, waarop de ondergrondse kabel gedeeltelijk is voorzien, en eventuele schade aan houtopstanden op het landgoed.

De Afdeling geeft de gemeente de mogelijkheid om het gebrek te repareren door middel van een bestuurlijke lus.

Omgevingsrecht
Intrekken natuurvergunning moet als passende maatregel worden aangemerkt (ECLI:NL:RBDHA:2024:10052)

Er zijn twee onherroepelijke natuurvergunningen verleend voor de aanleg en gebruik van een elektriciteits- en kolencentrale. Een coöperatie verzoekt nu aan de provincie dat beide vergunningen ingetrokken worden. De provincie weigert dit, omdat het intrekken van de natuurvergunningen om verschillende redenen niet kan worden aangemerkt als passende maatregel als bedoeld in artikel 6, tweede lid, van de Habitatrichtlijn.

De provincie licht dit standpunt nader toe door te stellen dat niet iedere maatregel die leidt tot enige daling van stikstofdepositie een passende maatregel in de zin van de Habitatrichtlijn is. Passende maatregelen moeten volgens de provincie effectief zijn en, meer specifiek, tot een aantoonbare verbetering leiden binnen een afzienbare termijn. Omdat uit de passende beoordeling die ten grondslag ligt aan de natuurvergunningen naar voren is gekomen dat de vergunde activiteiten geen significante negatieve effecten hebben op de betrokken natuurwaarden, leidt intrekking van deze vergunningen volgens de provincie niet tot een relevante verbetering binnen afzienbare termijn. Volgens de provincie leidt het intrekken van de natuurvergunningen in dit geval slechts tot een lokale en op zichzelf staande geringe daling van stikstofdepositie die de (dreigende) verslechtering van natuurwaarden niet aantoonbaar tegengaat.

De rechtbank volgt dit verweer niet. Uit de jurisprudentie volgt niet dat de intrekking van een natuurvergunning geen passende maatregel is indien het een geringe vergunde depositie van stikstof betreft. Ook het intrekken van een natuurvergunning voor een geringe stikstofdepositie leidt immers tot een daling van de depositie. Het standpunt van de provincie dat de intrekking van een natuurvergunning enkel een passende maatregel is indien die leidt tot een aantoonbare verbetering van de natuurwaarden van Natura 2000-gebieden binnen een afzienbare termijn, volgt de rechtbank evenmin. De in de jurisprudentie vermelde afzienbare termijn heeft immers betrekking op het effect van maatregelen op de noodzakelijke daling van de stikstofdepositie, en niet, zoals de provincie lijkt te veronderstellen, op een aantoonbare verbetering van de natuurwaarden van de betreffende Natura 2000-gebieden. Daarbij geldt dat de intrekking van de natuurvergunningen direct (en daarmee binnen de bedoelde afzienbare termijn) tot een daling van de stikstofdepositie leidt.

10 juli 2024

Procesrecht
Voldoende relevante feitelijke werkzaamheden om beroep in te stellen? (ECLI:NL:RBMNE:2024:3813)

Een coöperatie start met grote regelmaat rechtszaken tegen beslissingen waarmee (onder andere) natuurvergunningen worden verleend. In het verleden (2014) is vast komen te staan dat de coöperatie voldoende feitelijke werkzaamheden verricht om aangemerkt te kunnen worden als belanghebbende. Omdat er inmiddels bijna tien jaar is verstreken, ziet de rechtbank aanleiding om te beoordelen of de coöperatie nog steeds relevante feitelijke werkzaamheden verricht. Het tijdsverloop is dus relevant, omdat feitelijke werkzaamheden en de aard en omvang daarvan door de tijd heen kunnen wijzigen.

Hierbij is ook van belang dat de coöperatie veel procedeert bij de bestuursrechter en dat de impact daarvan soms groot is. De rechtbank benadrukt dat de coöperatie en andere ideële organisaties het volste recht hebben om op deze manier het algemene belang te behartigen. Maar de rechtbank is ervoor verantwoordelijk om te controleren of nog steeds wordt voldaan aan de wettelijke eisen voor de toegang tot de bestuursrechter. Tot die verantwoordelijkheid behoort ook dat de samenleving in een openbare beslissing kennis kan nemen van de uitkomst van die controle, juist omdat de mede door de coöperatie aangespannen (stikstof)zaken grote juridische en maatschappelijke gevolgen hebben.

De rechtbank heeft aan de coöperatie gevraagd schriftelijke inlichtingen te geven over haar feitelijke werkzaamheden. De coöperatie heeft daarop stukken opgestuurd. Naar het oordeel van de rechtbank verricht de coöperatie uiteenlopende werkzaamheden. Deze werkzaamheden zijn in ieder geval ook gericht op het beperken van stikstofdepositie en op de maatschappelijke discussie over de noodzaak daartoe. De werkzaamheden zijn deels internationaal, maar gaan ook over de stikstofproblematiek op lokaal niveau in Nederland. De feitelijke werkzaamheden houden dan ook verband met het algemene belang waarvoor de coöperatie in deze procedure opkomt. Uit de lijst van stukken blijkt bovendien dat de werkzaamheden doorlopend worden verricht en actueel zijn.

Bestuursrecht
Overgangsrecht bij handhavingsbesluiten (link en ECLI:NL:RVS:2024:2645)

De Afdeling heeft een uitspraak gewezen, waarin zij ingaat op het overgangsrecht met betrekking tot de Omgevingswet inzake handhavingsbesluiten. In het onderhavige geval is (voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet) tegen een eigenaar van een paardenhouderij handhavend opgetreden, vanwege de aanwezigheid van illegale paardrijbakken en lichtmasten en een overschrijding van het in het bestemmingsplan toegestane aantal vierkante meters aan buitenruimte. De eigenaar heeft de gemeente verzocht ook handhavend op te treden tegen paardenhouderijen op 26 andere percelen wegens strijd met het geldende bestemmingsplan. De gemeente heeft dit verzoek afgewezen, omdat de eigenaar geen belanghebbende zou zijn. Omdat hij geen belanghebbende zou zijn, is er geen sprake van een aanvraag om een besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. De afwijzing van de gemeente is om deze reden dan ook geen besluit waartegen opgekomen kan worden, aldus de gemeente.

De rechtbank is het met deze lijn niet eens en concludeert dat niet uitgesloten kan worden dat de eigenaar een concurrentiebelang heeft ten opzichte van de betreffende paardenstallingen. Desondanks overweegt de rechtbank dat het niet aannemelijk is dat de eigenaar door een te nemen handhavingsbesluit rechtstreeks in zijn concurrentiebelang wordt geraakt. Hij wordt daarom ook door de rechtbank niet als belanghebbende aangemerkt.

De Afdeling oordeelt dat het niet uitgesloten kan worden dat er feitelijke gevolgen voor de eigenaar zullen zijn als gevolg van de eventueel te nemen besluiten. Volgens de Afdeling dient hij daarom als belanghebbende te worden aangemerkt en is de afwijzing van de gemeente vatbaar voor bezwaar en beroep. Omdat sindsdien de Omgevingswet in werking is getreden, is de volgende vraag welk regime de gemeente dient te gebruiken voor een nieuw besluit op het verzoek tot handhaving. In de rechtsoverwegingen 14 tot en met 28 van de uitspraak beschrijft de Afdeling uitgebreid welk recht van toepassing is bij nieuw te nemen besluiten en andere situaties over het overgangsrecht bij handhaving.

De Afdeling heeft in dit kader een stroomschema opgesteld, waaruit afgeleid kan worden wanneer ‘oud recht’ en ‘nieuw recht’ van toepassing zijn. Zo blijft bijvoorbeeld oud recht van toepassing op bestuurlijke sanctiebesluiten als vóór 1 januari 2024 een overtreding is begonnen én het bestuurlijk sanctiebesluit is opgelegd. Op besluiten op verzoeken om handhavend optreden blijft het oude recht van toepassing als vóór 1 januari 2024 een handhavingsverzoek is gedaan. Maar dit geldt in beide gevallen alleen als onder nieuw recht nog steeds sprake is van dezelfde overtreding.

JAN SACHTLEVEN

Jurist