Update jurisprudentie
13 november 2024
Planschade en nadeelcompensatie
Deskundige was niet ingeschreven als taxateur voor woningen, advies mag niet ten grondslag worden gelegd (ECLI:NL:RBOBR:2024:3752)
Een gemeente ontvangt een verzoek om tegemoetkoming in de planschade. De gemeente besluit hierop, zonder dat een deskundigenadvies is ingewonnen. In beroep vernietigt de rechtbank dit besluit, waarna de gemeente alsnog een adviseur inschakelt.
In een nieuwe beroepszaak verweert de eigenaar zich tegen het besluit van de gemeente, omdat de adviseur weliswaar KRMT (Kandidaat Register Makelaar Taxateur) is, maar geen taxaties mag uitvoeren. De adviseur heeft onvoldoende plaatselijke bekendheid met de omgeving en de specifieke markt.
De rechtbank verwijst naar een uitspraak van de Afdeling (ECLI:NL:RVS:2024:3022), waaruit volgt dat iemand met een KRMT aantekening alleen onder verantwoordelijkheid van een register-makelaar of register-taxateur mag taxeren. In onderhavig geval is dat niet gebeurd. De rechtbank is daarom van oordeel dat ten tijde van het bestreden besluit terecht mocht worden getwijfeld aan de deskundigheid van de betrokken adviseur, wat de gemeente niet heeft onderkend. De gemeente kon het advies in zoverre niet ten grondslag leggen aan het besluit over de tegemoetkoming in planschade.
Onteigening
Matiging vergoeding deskundigenkosten door gedrag adviseur (ECLI:NL:RBLIM:2023:5445)
Een gemeente onteigent veertien woningen, die door dezelfde adviseur en advocaat/advocatenkantoor worden bijgestaan. In onderhavige uitspraak komen de kosten voor juridische en deskundige bijstand uitgebreid ter sprake, waarin de rechtbank zich niet inhoudt om een inhoudelijk oordeel te geven over de deskundige bijstand.
In de eerste plaats merkt de rechtbank op dat de onteigening, hoewel naar zijn aard ingrijpend, in juridisch- en taxatieopzicht niet bovengemiddeld ingewikkeld. Uiteindelijk gaat het hoofdzakelijk om de begroting van de werkelijke waarde van particuliere woningen met enige bijkomende posten.
Ten aanzien van de kosten voor juridische bijstand ziet de rechtbank dat de problematiek in de veertien zaken is in hoge mate gelijk of gelijkaardig, hetgeen ook wel blijkt uit het feit dat op individueel dossierniveau nauwelijks is gesproken en menig processtuk een nagenoeg gelijkluidende inhoud heeft, zij het dat een paragraaf telkens werd gewijd aan het individuele dossier. De meeste principiële discussies kwamen in alle veertien dossiers aan de orde. In enkele dossiers speelden nog enkele specifieke onderwerpen (zoals het probleem van herfinanciering van een nieuwe woning of verhuur). De omvang van het werk per eigenaar kon daardoor beperkt blijven. Dit brengt met zich mee dat de redelijkheid van de hoogte van de opgevoerde kosten niet per zaak, maar in samenhang met de andere zaken dient te worden beoordeeld.
Dat de onteigenden op het moment dat zij met een (mogelijke) onteigening geconfronteerd werden, juridische- en andere deskundige bijstand hebben ingeroepen acht de rechtbank op zichzelf redelijk. Dat brengt met zich mee dat de rechtbank van oordeel is dat aan de onteigenden in beginsel in enige mate een kostenvergoeding dient te worden toegekend.
In de kosten voor juridische bijstand zitten posten die te maken hebben met een wrakingsverzoek, waar een cassatieadvocaat aan heeft gewerkt. De rechtbank ziet dat het wrakingsverzoek te laat is ingediend en daarom is afgewezen. Van de onteigenden en hun advocaten had mogen worden verwacht de goede en kwade kansen van de wrakingsprocedure af te wegen tegen de noodzakelijk te maken kosten. De onteigenden hebben ervoor gekozen om de wraking door te zetten. De gemaakte kosten van juridische bijstand in de wrakingsprocedure staan naar het oordeel van de rechtbank in geen aanvaardbare verhouding tot enerzijds het geringe belang bij een wrakingsprocedure en anderzijds een reële afweging van de goede en kwade kansen van die procedure. De rechtbank ziet in het voorgaande geen redelijke grond om de gemeente te veroordelen tot betalen van de advocaatkosten, gemaakt in de wrakingsprocedure.
Ten aanzien van de kosten voor deskundige (niet-juridische) bijstand merkt de rechtbank op dat de adviseur een groot aantal uren heeft opgevoerd. De rechtbank vindt dit, gelet op de ervaring van de adviseur, voor een zaak als de onderhavige buiten verhouding. De rechtbank motiveert dit als volgt.
Het moeizame verloop van de onderhandelingen tussen partijen is voor een niet onbelangrijk deel toe te schrijven aan de adviseur. Zo heeft hij in verschillende e-mails niet alleen de taxaties van de zijde van de gemeente maar ook de betrokken taxateurs zelf in niet passende bewoordingen heeft weggezet als zijnde beneden de maat terwijl hijzelf bleef volstaan met een niet uitgewerkte schadeopzet, wat alles bij elkaar het onderhandelingsklimaat bepaald niet heeft bevorderd.
Een deskundige heeft als professional een de-escalerende taak. Zeker in het geval het gaat om de onteigening van woningen waarbij emoties hoog kunnen oplopen mag van de deskundige verwacht worden daar boven te staan om de afwikkeling op een zakelijke deugdelijk onderbouwde manier in goede banen te leiden. Dat de gemeente een zakelijke houding heeft aangenomen kan haar niet worden verweten (overigens heeft de gemeente ook in deze procedure bij herhaling kenbaar gemaakt dat zij zich terdege realiseert dat deze onteigening een grote inbreuk maakt op de belangen van de eigenaren). Gelet op de toonzetting, de woordkeuze en vaak ongefundeerde beschuldigingen die er telkens op neerkwamen dat (de adviseurs van) de gemeente erop uit waren om de onteigenden te benadelen, heeft de adviseur zijn de-escalerende taak naar het oordeel van de rechtbank niet altijd goed voor ogen gehouden. Als de zakelijke houding van de gemeente de bewoners radeloos zou hebben gemaakt (hetgeen de gemeente weerspreekt), had het op de weg van de adviseur gelegen om in ieder geval geen olie op het vuur te gooien en die zakelijke houding in perspectief te plaatsen.
Verder wijst de rechtbank erop dat de adviseur in zijn communicatie met de gemeente gedurende lange tijd is uitgegaan van uitgangspunten voor de berekening van de schadeloosstelling die in het onteigeningsrecht niet gebruikelijk zijn (hij ging uit van de aankoopprijzen van zijns inziens vergelijkbare alternatieve woningen, terwijl de werkelijke waarde van de te onteigenen onroerende zaak juridisch leidend is), wat mede redengevend is geweest voor het feit dat partijen zijn blijven hangen in een weinig vruchtbare discussie over de bij de schadeloosstelling te hanteren uitgangspunten. De rechtbank heeft verder geconstateerd dat partijen inhoudelijk niet of nauwelijks hebben onderhandeld, maar wel veelvuldig hebben gecommuniceerd en dan met name over de wijze waarop de onderhandelingen zouden moeten worden gevoerd en daaraan te stellen voorwaarden. Tot daadwerkelijke inhoudelijke onderhandelingen is het tussen partijen in deze zaak niet gekomen. Kortom: een substantieel deel van de opgevoerde uren is in niet geringe mate toe te schrijven aan het eigen handelen van de adviseur.
Hiernaast heeft de rechtbank moeite met het feit dat de adviseur activiteiten stelt te hebben verricht die naar het oordeel van de rechtbank niet althans niet volledig zijn te duiden als bijstand van een deskundige/taxateur in een onteigeningszaak. De adviseur is als deskundige ingeschakeld vanwege zijn kennis van het onteigeningsrecht en de daaraan klevende financiële aspecten. Een verdergaande intensieve begeleiding hoeft de gemeente niet te vergoeden. Datzelfde geldt voor de gestelde tijd die is gemoeid geweest met het veelvuldig te woord staan van zijn cliënt, naast de langdurige collectieve bijeenkomsten. Van een taxateur/deskundige mag worden verwacht dat hij zich in belangrijke mate beperkt tot zijn taak als deskundige en zo nodig zijn cliënt tegen zichzelf in bescherming neemt door hem te wijzen op de noodzaak van effectieve doelmatige tijdsbesteding en niet daarnaast ook veel tijd aan andersoortige vormen van begeleiding gaat besteden (zoals het versturen van mailberichten aan diverse politieke vertegenwoordigers van de gemeente, het voeren van gesprekken over de zorg van de eigenaren over waar ze moeten gaan wonen of andersoortige sociaal- maatschappelijke begeleiding, voor welk handelen tarieven als hier aan de orde overigens ook ongepast zijn).
Ten slotte wijst de rechtbank op diverse posten, waarin de adviseur een groot aantal uren heeft opgenomen, die niet voor vergoeding in aanmerking komen. Dit betreft onder meer uren over posten die al vergoed worden in het kader van de juridische bijstand, uren die gemaakt zijn in het kader van een ander dossier dan het onderhavige (dit betreft slechts één van de veertien dossiers), en uren die zijn besteed aan het opsplitsen van de urenlijsten. Naar het oordeel van de rechtbank is het de verantwoordelijkheid van de adviseur zelf om per dossier een juiste urenregistratie bij te houden en correctie daarvan (waarbij niet altijd een duidelijke chronologie wordt aangehouden) kan in redelijkheid niet voor rekening van de gemeente worden gebracht.
Bestuursrecht
Boete wegens verkopen woning zonder geldig energielabel (ECLI:NL:RBZWB:2024:7486)
Een eigenares verkoopt haar woning aan haar zoon. De zoon heeft de woning gedurende het jaar voor de verkoop gehuurd. Bij de verkoop wordt geen energielabel overlegd. Vanuit het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wordt aan de verkoopster een boete opgelegd, waartegen zij opkomt.
Volgens de verkoopster is er sprake van een uitzonderingssituatie: de woning is verkocht aan haar zoon en hij huurde de woning daarvoor al meer dan een jaar. Hierdoor was hij bekend met de woning en de energieprestatie daarvan en hij heeft ook bij de notaris verklaard geen behoefte te hebben aan het energielabel. Het opleggen van de boete is daarom in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
De minister verweert zich hiertegen door te stellen dat dit zou betekenen dat de regeling moeilijk te handhaven wordt, omdat dan steeds onderzoek zou moeten worden gedaan naar de persoon van de koper.
De rechtbank overweegt dat er een redelijke verhouding is tussen het te beschermen belang enerzijds (het stimuleren van een verbeterde energieprestatie voor woningen) en de wijze van handhaving. Dit ook gelet op de kosten van het verkrijgen van het energielabel en het feit dat een bestuurlijke boete een afschrikwekkende werking moet hebben. De rechtbank ziet in wat de verkoopster heeft aangevoerd geen reden voor het oordeel dat het toepassen van de beleidsregel in dit geval onredelijk is of dat sprake is van een bijzondere omstandigheid, op basis waarvan de minister had moeten afwijken van de beleidsregel. Dat de koper in dit geval ook de zoon van de verkoopster is en daarvoor de woning al ruim een jaar huurde, kan betekenen dat hij op de hoogte was van de energieprestatie, maar daarmee is nog niet gezegd dat hij ook inzicht had in de mogelijkheden tot het verbeteren van de energieprestatie van de woning.
6 november 2024
Tuchtrecht
Schijn van belangenverstrengeling in taxatie (link)
In het kader van de ontvlechting van een besloten vennootschap en de overdracht van aandelen, dient een vastgoedobject te worden getaxeerd. De doelstelling van de taxatie is met de taxateurs gedeeld. Na het uitvoeren van de taxatie en de verkoop overeenkomstig de getaxeerde waarde, brengt één van de partijen een klacht tegen de taxateurs bij het tuchtcollege van het NRVT.
De partij klaagt, naast een aantal inhoudelijke gronden, onder meer dat de taxateurs beide banden hadden met adviseurs van de tegenpartij in de ontvlechting van de besloten vennootschap. De ene taxateur had banden met de vastgoedadviseur van de tegenpartij, de andere taxateur had banden met de adviserend taxateur. Beide banden zijn niet (althans niet voor het concept-rapport) gemeld.
De taxateurs verweren zich door te stellen dat zij volledig onafhankelijk en niet verbonden aan de opdrachtgevers in deze kwestie zijn. Daarnaast zijn zij van mening dat niet van taxateurs worden kan verwacht dat zij een opdracht neerleggen telkens wanneer blijkt dat zij een adviseur van een opdrachtgever (al dan niet in het verleden) hebben ontmoet.
Het tuchtcollege overweegt dat dat het beginsel van integriteit inhoudt dat de register taxateur ervoor dient te zorgen dat hij te allen tijde integer handelt. Onder integer handelen wordt in ieder geval verstaan het vermijden van (de schijn van) belangenverstrengeling (artikel 11.3 van het RGB). Conform artikel 11.1 van het RGB dient de register taxateur de opdracht alleen te aanvaarden of uit te voeren als hij autonoom, uitsluitend als eigen afweging in vrijheid, zonder ongepaste beïnvloeding of druk tot een schatting van de waarde kan komen. In art 6 van het RGB is vastgelegd dat de register taxateur de omstandigheden identificeert en beoordeelt, die een bedreiging kunnen zijn voor het zich houden aan een fundamenteel beginsel zoals opgenomen in het reglement en met betrekking tot dergelijke omstandigheden een toereikende maatregel neemt, die ertoe leidt dat hij zich houdt aan de fundamentele beginselen. Als deze maatregel ertoe leidt dat de register taxateur zich houdt aan de fundamentele beginselen, legt de register taxateur de bedreiging, zijn beoordeling, de toegepaste maatregel en zijn conclusie schriftelijk vast teneinde zich tegenover derden te kunnen verantwoorden.
Inhoudelijk overweegt het tuchtcollege dat de taxateurs erkennen dat één van hen de vastgoedadviseur van de wederpartij in de taxatie kent. Daarnaast is gebleken dat deze vastgoedadviseur een berekening aan de taxateurs heeft gestuurd. De taxateurs hebben deze berekening naast zich neergelegd en niet meegenomen in bij de onderbouwing van de marktwaarde. Niettemin hadden zij dit feitencomplex moeten melden aan de klagende partij en hadden zij dit moeten vastleggen in het dossier bij het rapport. Nu dit niet is gebeurd zijn de taxateurs in deze tekortgeschoten en hebben zij hiermee de schijn van belangenverstrengeling gewekt.
Ten aanzien van de andere relatie, waarin één van de taxateurs ooit als stagiair heeft gewerkt bij dezelfde organisatie als één van de adviseurs van de wederpartij in de taxatie, is het tuchtcollege van oordeel dat dit in een te ver verwijderd verband staat. De klacht van schijn van partijdigheid is hiermee onvoldoende onderbouwd.
Omgevingsrecht
Gebruik bestrijdingsmiddelen bij lelieteelt en significante gevolgen Natura 2000-gebied (ECLI:NL:RBNNE:2024:4141)
Een vereniging verzoekt een provincie om te handhaven bij de teelt van lelies zonder Wnb-vergunning. Volgens de vereniging kunnen worden er bij de teelt bestrijdingsmiddelen gebruikt worde die gevolgen hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van de nabijgelegen Natura 2000-gebieden. De provincie verwijst het verzoek, ook in bezwaar, af.
In het besluit op bezwaar stelt de provincie dat er geen sprake is van een overtreding omdat uit onderzoek dat in opdracht van de derde is uitgevoerd blijkt dat de kans op significante negatieve gevolgen voor het Natura 2000-gebied is uitgesloten. Ook weegt de provincie mee dat het College voor de toelating van gewasbeschermingsmiddelen en biociden (Ctgb) naar aanleiding van twee onderzoeken geen reden ziet om in te grijpen in de toegelaten middelen. Daarnaast is de provincie van mening dat, als er wel sprake zou zijn van een overtreding, handhaving onevenredig zou zijn.
De rechtbank overweegt dat op grond van de Wnb het verboden is zonder vergunning van de provincie een project te realiseren dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied. Er moet voorafgaand aan vergunningverlening eerst een passende beoordeling van de gevolgen voor het Natura 2000-gebied worden gemaakt, rekening houdend met de instandhoudingsdoelstellingen voor dat gebied.
Een initiatiefnemer kan voorafgaand aan het opstellen van een passende beoordeling en het indienen van een aanvraag om vergunning, een voortoets laten uitvoeren. Een voortoets wordt gemaakt om vast te stellen of een risico bestaat dat een project significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied. Als in een voortoets wordt vastgesteld dat een activiteit geen significante gevolgen voor Natura 2000-gebied kan veroorzaken, dan zijn geen vergunning en passende beoordeling vereist.
Uit rechtspraak volgt dat in een voortoets een ecologische analyse moet worden gegeven van de gevolgen van het project in het licht van de specifieke milieukenmerken en omstandigheden van het betreffende Natura 2000-gebied, ook als het gaat om een tijdelijke en beperkte toename. Daarbij zal voor de relevante Natura 2000-gebieden moeten worden onderzocht hoe de staat van de instandhouding op dat moment is.
In onderhavig geval zijn er weliswaar rapporten opgesteld over grondmonsters van de percelen voor de lelieteelt en een perceel in het Natura 2000-gebied, maar dit kan volgens de rechtbank niet worden aangemerkt als voortoets. Zo bevatten de rapporten geen precieze beschrijving van het project, bevatten de rapporten geen ecologische analyse van de gevolgen van het project en leggen de rapporten bovendien geen relatie met de waarden in het betrokken Natura 2000-gebied.
Verder is de rechtbank van oordeel dat de provincie aan de verwijzing naar de onderzoeken van het Ctgb in het bestreden besluit in dit geval niet de vereiste zekerheid heeft kunnen ontlenen dat het project niet zal leiden tot significante gevolgen. Niet is gebleken dat deze onderzoeken betrekking hebben op de gevolgen van lelieteelt op de onderhavige locatie en op de specifieke milieukenmerken en omstandigheden van het betreffende Natura 2000-gebied. Ook het feit dat de door derde gebruikte bestrijdingsmiddelen zijn toegestaan biedt onvoldoende informatie over het feitelijk gebruik van die middelen en over wat de daadwerkelijke effecten daarvan op het betreffende Natura 2000-gebied zijn. De onderzoeken van het Ctgb noch het gebruik van bestrijdingsmiddelen die zijn toegelaten door de Ctgb bieden daarmee de vereiste zekerheid dat op voorhand kan worden uitgesloten dat de lelieteelt op de onderhavige percelen significante gevolgen heeft op het betreffende Natura 2000-gebied.
Ten aanzien van de evenredigheid van handhaving, oordeelt de rechtbank dat de provincie eerst dient te oordelen of er sprake is van een overtreding. Alleen tegen overtredingen kan handhavend worden opgetreden. De vraag of handhaving onevenredig is komt pas aan de orde als is vastgesteld dat daarvan sprake is.
Bestuursrecht
Verzoek om handhaving onvoldoende specifiek (ECLI:NL:RBMNE:2024:5728)
Een vereniging dient bij de provincie een verzoek om handhaving in op ten aanzien van natuurvergunningen, hetzij overtredingen daarvan, hetzij het uitvoeren van handelingen zonder een dergelijke vergunning, binnen 500 meter van een specifiek Natura 2000-gebied. De provincie heeft het verzoek begrepen als een verzoek om handhavend op te treden tegen het bemesten van percelen, maar de vereniging is het daar niet mee eens.
De rechtbank oordeelt dat het algemene verzoek om projecten te controleren en om te handhaven op overtredingen van de natuurvergunningplicht binnen 500 meter van de grens van het Natura 2000-gebied te onbepaald is om als aanvraag in de zin van de Awb aan te merken. Handhaving is een bevoegdheid en daarmee de verantwoordelijkheid van het bevoegd gezag. Niet ieder verzoek aan het bevoegd gezag om op te treden of maatregelen te treffen, is een aanvraag om een handhavingsbesluit. Een verzoek daartoe hoeft over het algemeen niet het bewijs te bevatten dat tot handhaving moet worden overgegaan. Het ligt wel op de weg van de verzoeker om handhaving om het bevoegd gezag enige aanknopingspunten te bieden voor onderzoek naar de vraag of er een overtreding wordt begaan.
Uit de rechtspraak volgt bovendien dat een verzoek om controles uit te voeren zonder daarbij te wijzen op concrete overtredingen en overtreders, niet kan worden opgevat als een verzoek om een besluit tot het opleggen van een bestuurlijke sanctie te nemen, zodat de reactie daarop niet als besluit als bedoeld in de Awb kan worden aangemerkt. Zo’n verzoek is dan een verzoek om feitelijke handelingen te verrichten. Het verzoek komt in feite neer op het verzoek om bij alle veehouders in het gebied controles uit te voeren op naleving van natuurvergunningen. Gedeputeerde staten hebben op de zitting opgemerkt dat het om bijna 70 veehouders gaat. Een dergelijk verzoek kan niet worden opgevat als een aanvraag in de zin van artikel 1:3 van de Awb om een handhavingsbesluit te nemen.
Het bestreden besluit gaat verder over het deel van het verzoek van de vereniging dat wél een aanvraag in de zin van de Awb is. In de fase van de beroepsprocedure heeft de vereniging haar andere deelverzoek alsnog geconcretiseerd, door toe te lichten dat het haar onder meer te doen is om de vergunde dieraantallen, stalsystemen en PAS-melders. Dat is te laat, want als een besluit is genomen op een handhavingsverzoek, dan kan de reikwijdte van het verzoek daarna niet meer worden uitgebreid. De inhoud van het verzoek is bepalend voor de omvang van het geding in een procedure over zo’n besluit.
30 oktober 2024
Bestemmingsplan/omgevingsplan
Preventieve last onder dwangsom om gebruik van bijgebouw als woonruimte tegen te gaan (ECLI:NL:RVS:2024:4060)
Een bewoonster laat het bijgebouw op haar perceel verbouwen. Een toezichthouder van de gemeente heeft het perceel op drie momenten bezocht. De toezichthouder heeft daarbij geconstateerd dat het bijgebouw vermoedelijk bewoond zou gaan worden, omdat zelfstandige bewoning volgens de toezichthouder mogelijk zou worden door de nieuwe inrichting van het bijgebouw. Zo beschikt het bijgebouw volgens de toezichthouder over sanitaire voorzieningen, een keuken, een brievenbus en een eigen huisnummer-aanduiding. De aanwezigheid van deze voorzieningen heeft ertoe geleid dat de gemeente vermoedt dat de bewoonster het bijgebouw voor zelfstandige bewoning beoogt te gebruiken.
Om te voorkomen dat de bewoonster de regels van het bestemmingsplan overtreedt door het bijgebouw als woonruimte te gebruiken, heeft de gemeente een preventieve last onder dwangsom opgelegd. Deze last onder dwangsom blijft in bezwaar en beroep gehandhaafd. Een dergelijke last kan worden opgelegd als zich een gevaar voordoet van een overtreding van een concreet bij of krachtens de wet gesteld voorschrift die met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zal plaatsvinden.
In hoger beroep voert de bewoonster aan dat er geen sprake was van een gevaar van een overtreding die met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid zal plaatsvinden. Zij bestrijdt dat het bijgebouw is ingericht voor zelfstandig woongebruik. Volgens haar is het bijgebouw namelijk ingericht als hobbyruimte en bijkeuken, waar zij frituurt en vis bakt, en wordt de verdieping van het bijgebouw gebruikt als hobbyatelier. Bovendien is volgens haar van belang dat de preventieve last onder dwangsom gebaseerd is op waarnemingen die hebben plaatsgevonden tijdens de verbouwing. De conclusie dat het bijgebouw verbouwd wordt voor bewoning is daarom gebaseerd op een mogelijke inrichting van het bijgebouw.
De Afdeling overweegt dat bij slechts één bezoek de toezichthouder het bijgebouw van binnen heeft gezien. Uit de foto’s uit het rapport blijkt dat de verbouwing ten tijde van dit bezoek nog niet afgerond was, waardoor uit de toenmalige staat van het bijgebouw nog niet kon worden afgeleid hoe het bijgebouw zou worden ingericht. Wel was waarneembaar dat er in het bijgebouw sanitaire voorzieningen werden aangelegd. Tijdens de latere bezoeken heeft de toezichthouder geen toestemming gekregen om het bijgebouw van binnen te bekijken. De enkele omstandigheid dat een toezichthouder heeft geconstateerd dat de indeling van het bijgebouw op dat moment toeliet dat het bijgebouw mogelijk als zelfstandige woonruimte zou kunnen worden ingericht, is op zichzelf onvoldoende voor de conclusie dat het bijgebouw ook daadwerkelijk voor zelfstandige bewoning zal worden ingericht. Gezien de inrichting van het bijgebouw op dat moment was het niet uitgesloten dat het bijgebouw zou worden gebruikt op een wijze die wel in overeenstemming is met de regels uit het bestemmingsplan. Van een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid van het plaatsvinden van een overtreding van het bestemmingsplan is daarom geen sprake.
Belastingrecht
Kruislings schenken ‘extra’ jubelton gaat niet op (ECLI:NL:PHR:2024:1055 en ECLI:NL:PHR:2024:1056)
De advocaat-generaal van de Hoge Raad heeft in twee zaken (van een broer en een zus) advies gegeven over de inmiddels afgeschafte ‘jubelton’, waarmee een schenking van € 100.000 voor een eigen woning werd vrijgesteld voor de schenkbelasting.
In de onderhavige zaak had de moeder aan beide kinderen een bedrag van € 100.000 overgemaakt. Een dag later ontvingen zij ieder een schenking van € 100.000 van een derde (een zakelijke relatie van hun vader). De moeder van broer en zus heeft rond die tijd aan de kinderen van de derde in totaal eveneens € 200.000 geschonken. Broer en zus hebben voor beide schenkingen (dus die van hun moeder en die van de derde) een beroep gedaan op de eigenwoningvrijstelling. De belastingdienst heeft het beroep op de vrijstelling voor de schenking van de derde afgewezen en een aanslag schenkbelasting opgelegd.
Het hof heeft in hoger beroep geoordeeld dat het toepassen van de eigenwoningvrijstelling voor de kruislingse schenking niet is toegestaan op grond van onder meer fraus legis (wetsontduiking).
De advocaat-generaal deelt de mening van het hof. Om sprake te kunnen zijn van een schenking (een gift), is het essentieel of de gemaakte afspraken tussen de schenkers kunnen worden gezien als een overeenkomst. Is dat het geval, dan kan de schenking worden gezien als een schenking aan het eigen kind en gaat het tweede beroep op de vrijstelling niet op. Als dat niet het geval is, maar de schenkers hebben wel over en weer geschonken met de verwachting dat de andere schenker dat ook zou doen, komt mogelijk het fiscaalrechtelijke leerstuk van fraus legis in beeld en kan op basis hiervan de toepassing van de eigenwoningvrijstelling voor de kruislingse schenking worden geweigerd.
De belanghebbende betoogt de wetgever de mogelijkheid van het kruislings schenken (impliciet) heeft aanvaard door na te laten wetgeving te maken om dit tegen te gaan. De advocaat-generaal meent dat in het algemeen uit zo’n nalaten niet een aanvaarding kan worden afgeleid. Daar komt bij dat uit de wetsgeschiedenis duidelijk naar voren komt dat de wetgever deze constructie niet heeft willen aanvaarden.
Procesrecht
Spoedeisend belang ontbreekt bij instellen rechtsmiddel (ECLI:NL:HR:2024:1541)
Twee partijen hebben een geschil over een overeenkomst, waarbij software van de ene partij (de originele ontwikkelaar) verder wordt ontwikkeld door de andere partij (de verdere ontwikkelaar). Alleen de nieuwe versie van de software is daarna nog te verkrijgen. De verdere ontwikkelaar claimt het auteursrecht op de nieuwe versie, maar de originele ontwikkelaar sluit de toegang tot de systemen af, waardoor de verdere ontwikkelaar geen toegang meer heeft tot de gegevens van haar klanten.
De verdere ontwikkelaar start een kort geding en ontwikkelt parallel daaraan een eigen platform om de software te kunnen blijven gebruiken. Omdat de originele ontwikkelaar niet verschijnt in het kort geding, worden in een zogenaamd verstekvonnis de vorderingen tot het verschaffen van toegang tot de systemen toegewezen, op straffe van een dwangsom. De originele ontwikkelaar komt in verzet tegen de veroordeling bij verstek, maar het verzetvonnis is grotendeels gelijk aan het verstekvonnis.
Beide partijen stellen hoger beroep in. Het hof vernietigt grotendeels het verstekvonnis en het verzetvonnis, en wijst de vorderingen van de verdere ontwikkelaar grotendeels af. Ten aanzien van de dwangsommen oordeelt het hof dat de verdere ontwikkelaar ten tijde van het verzetvonnis al enkele maanden een eigen platform had en de migratie van klanten al ruime tijd gaande was. Er was dus geen voldoende spoedeisend belang meer bij de vorderingen om de toegang te herstellen. Omdat deze vorderingen niet toegewezen hadden moeten worden in het verzetvonnis, zijn er ook geen dwangsommen verbeurd.
In cassatie speelt de vraag of een eerder toegewezen vordering met dwangsomveroordeling in stand moet worden gelaten voor de periode waarin het spoedeisend belang nog wel bestond, als later komt vast te staan dat er geen sprake (meer) is van spoedeisend belang.
De Hoge Raad oordeelt dat de omstandigheid dat ten tijde van de beslissing in hoger beroep het spoedeisend belang bij de in eerste aanleg toegewezen vordering ontbreekt, er niet aan in de weg hoeft te staan dat het vonnis in eerste aanleg juist is. Dit kan ingeval aan een veroordeling dwangsommen zijn verbonden, betekenen dat de veroordeelde partij in de periode tussen de uitspraak van de voorzieningenrechter en de beslissing in hoger beroep dwangsommen heeft verbeurd.
Met het oog daarop moet de rechter in hoger beroep in zo’n geval beoordelen of de toewijzing van de vordering met dwangsomveroordeling in eerste aanleg terecht was. Dat moet hij doen naar de toestand zoals die zich voordoet ten tijde van de beslissing in hoger beroep (ex nunc), met dien verstande dat het vereiste van spoedeisend belang ten tijde van de beslissing in eerste aanleg moet worden beoordeeld naar de toestand zoals die zich destijds voordeed (ex tunc).
Omdat het hof in deze zaak voor het spoedeisend belang heeft gekeken naar de toestand ten tijde van het verzetvonnis, en niet het verstekvonnis, kan de uitspraak van het hof niet overeind blijven.
23 oktober 2024
Aanbestedingsrecht
‘Verzwaring’ beoordelingscommissie in strijd met eigen regels (ECLI:NL:RBOBR:2023:6318)
Een luchthaven heeft een aanbestedingsprocedure georganiseerd voor de inkoop van enkele zaken voor twee percelen. In de voorwaarden is opgenomen dat alle inschrijvingen beoordeeld zullen worden ‘door een ter zake kundige beoordelingscommissie. Het voldoen aan de gestelde Minimumeisen wordt beoordeeld door de beoordelingscommissie, waarbij het oordeel alleen maar “voldoet” of “voldoet niet” kan zijn. De inkoopdeskundige zal de andere onderdelen met betrekking tot inschrijvingsvereisten controleren, waaronder de onvoorwaardelijke acceptatie van het Programma van Eisen. De operationeel deskundige en/of de materiedeskundige zullen de antwoorden op de (sub)Gunningscriteria beoordelen. De inkoopdeskundige en/of de kostendeskundige controleert de ingediende prijzen, Abnormaal hoge of lage Inschrijvingen kunnen terzijde worden gelegd.
De leden van de beoordelingscommissie zullen eerst individueel beoordelen en punten toekennen per (sub)Gunningscriterium. Iedere beoordelaar voert de kwalitatieve beoordeling uit op basis van zijn eigen ervaring en expertise. Dat betekent dat de beoordelaars een Inschrijving verschillend kunnen beoordelen. In de plenaire bespreking met de voltallige beoordelingscommissie worden de overwegingen van de individuele beoordelaars besproken en zal de beoordelingscommissie tot consensus over de score komen.’
Een inschrijver wordt ervan op de hoogte gesteld dat haar inschrijving op één van de percelen als de economisch meest voordelige inschrijving is aangemerkt op basis van de beste prijs-kwaliteitverhouding.
Door een andere inschrijver wordt echter bezwaar gemaakt, waarna de luchthaven nader onderzoek laat doen. Uit dit nader onderzoek blijkt dat een andere beoordelingssystematiek is gehanteerd dan voorgeschreven in de uitnodiging tot inschrijving en dat niet de voltallige beoordelingscommissie aanwezig was tijdens de plenaire bespreking van de inschrijvingen. Daarom zullen de inschrijvingen opnieuw beoordeeld worden, ditmaal door een ‘verzwaarde’ beoordelingscommissie; aan de beoordelingscommissie zijn toegevoegd de CEO, Head of Legal & Corporate Affairs en de Head of Airport Development.
Uit de hernieuwde beoordeling volgt dat de gunning naar de klagende partij dient te gaan, waarop de andere partij een kort geding start.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de luchthaven de beoordelingscommissie niet zonder meer kon herzien. In de uitnodiging tot inschrijving is bepaald dat de beoordelingscommissie bestaat uit een operationeel deskundige en/of de materiedeskundige, inkoopdeskundige en/of kostendeskundige. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter staat dan niet ter discussie dat de inschrijvers zich bij het opstellen van de inschrijving gericht hebben op een beoordelingscommissie met leden met de hiervoor genoemde expertises.
Het feit dat het Head of Legal & Corporate Affairs verstand heeft van de wet- en regelgeving rondom PRM, is niet hetzelfde als deskundig op het gebied van de uitvoering van de werkzaamheden op het vliegveld. Dat laatste is wel de manier waarop een ‘materiedeskundige’, zonder nadere toelichting, in een uitnodiging tot inschrijving mocht worden begrepen. Dat niettemin aan wet- en regelgeving moet worden voldaan staat niet ter discussie. De vraag is of tegenover partijen die inschreven is voldaan aan het transparantiebeginsel, namelijk dat sprake is van een duidelijke en ondubbelzinnige formulering, waardoor de normaal oplettende inschrijver de juiste draagwijdte kon begrijpen en zij deze op dezelfde wijze manier zouden interpreteren. Ten aanzien van het Head of Legal & Corporate Affairs, is dat naar het oordeel van de voorzieningenrechter gelet op de omschrijving in de uitnodiging tot inschrijving en de omschrijving van de expertise niet het geval.
Daarmee is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat de luchthaven niet conform de richtlijn uit de uitnodiging van inschrijving voor de samenstelling van de beoordelingscommissie heeft gehandeld. Aangenomen moet immers worden dat zij één relevante materiedeskundige uit de commissie heeft gehaald en aan de beoordelingscommissie daarbij twee gewijzigde functies, maar ook andere expertises, heeft toegevoegd. Daarbij wordt relevant geacht dat de luchthaven bij de communicatie over de wijzigingen in de beoordelingscommissie het in de uitnodiging tot inschrijving voorgeschreven communicatiemiddel heeft losgelaten en met (individuele) inschrijvers per e-mail en telefoon heeft gecommuniceerd. Dit komt ten minste de ervaren transparantie ten aanzien van de samenstelling niet te goede.
Planschade en nadeelcompensatie
Planvergelijking dient uit te gaan van reële prognose van maximale mogelijkheden (ECLI:NL:RVS:2024:4165)
De eigenaar van een pand dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in, nadat de gemeente een bestemmingsplan vaststelt op grond waarvan de bestaande weginfrastructuur zal worden aangepast. Het verzoek wordt in eerste instantie afgewezen, maar na een gegrond beroep bij de rechtbank gedeeltelijk toegekend.
In een nieuw beroep bij de rechtbank voert de eigenaar onder meer aan dat er voor zijn perceel geen geluidreducerend asfalt wordt toegepast.
De rechtbank overweegt dat voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade dient te worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken.
Wanneer de door de aanvrager gestelde schade is te herleiden tot een gestelde toename van de geluidbelasting onder het nieuwe planologische regime, dient bij de planvergelijking in het kader van het onderzoek naar hetgeen op grond van het nieuwe planologische regime op de peildatum maximaal kan worden gerealiseerd een reële prognose te worden gemaakt van het gebruik van de bewuste gronden met de daaruit voortvloeiende redelijkerwijs te verwachten geluidbelasting. Dit onderzoek zal moeten uitwijzen of de geluidbelasting van dien aard is dat het nieuwe planologische regime een nadeliger positie van aanvrager, met daaruit voortvloeiende schade in de vorm van waardevermindering van zijn onroerende zaak, tot gevolg heeft gehad.
Bestuursrecht
Sprake van overeenstemming met woonbestemming als bewoning een duurzaam karakter heeft (ECLI:NL:RVS:2024:3953)
In een appartementencomplex wordt een woning door de eigenaar verhuurd aan een derde, die zijn hoofdverblijf in Duitsland heeft. Twee andere bewoners vinden dat de woning in strijd met de geldende woonbestemming recreatief wordt gebruikt en hebben daarom de gemeente verzocht om handhavend op te treden tegen dat gebruik. De gemeente heeft de verzoeken afgewezen, omdat het gebruik in overeenstemming is met de woonbestemming. De rechtbank is van oordeel dat het feitelijke gebruik duidt op recreatief gebruik en dat dit in strijd is met de woonbestemming.
De eigenaar en huurder gaan in hoger beroep en voeren aan dat de woning duurzaam gebruikt wordt. Dit gebruik is, ongeacht of het een recreatief oogmerk heeft, in overeenstemming met de woonbestemming.
De Afdeling overweegt dat de rechtbank met juistheid heeft geoordeeld dat volgens vaste rechtspraak het begrip ‘wonen’ een zekere duurzaamheid vereist. De woning wordt door de eigenaar niet kortdurend verhuurd aan steeds andere recreatieve gebruikers. De huurder en de eigenaar hebben in 2021 een huurovereenkomst gesloten voor de duur van twaalf maanden of langer. De huurder gebruikt de woning vanaf 1 augustus 2021. Ten tijde van de besluiten op bezwaar huurde hij de woning inmiddels 1,5 jaar. Niet is in geschil dat de woning ongemeubileerd wordt verhuurd en dat de huurder de woning met eigen meubels heeft ingericht. De nutsvoorzieningen staan op naam van de huurder. Verder staat het energiecontract op zijn naam. De huurder betaalt de gemeentelijke heffingen. Niet in geschil is dat de woning alleen door de huurder en incidenteel door zijn directe familie en vrienden wordt gebruikt.
De Afdeling is van oordeel dat het gebruik dat de huurder van de woning maakt, gezien de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden, een zekere duurzaamheid heeft en is te beschouwen als wonen. Hij gebruikt de woning als tweede woning. Dat het gebruik een zeker recreatief karakter zou hebben, wat niet ongebruikelijk is bij een tweede woning, doet aan de mate van duurzaamheid niet af. De ruimtelijke uitstraling van het gebruik dat de huurder van de woning maakt, is niet gelijk te stellen aan die van het recreatieve gebruik door verschillende huurders die kortdurend in een (recreatie)woning verblijven.
Gelet op wat hiervoor staat, heeft het college zich terecht op het standpunt gesteld dat de woning door de huurder in overeenstemming met de bestemming wordt gebruikt. De gemeente was dan ook niet bevoegd om te handhaven en heeft de daartoe strekkende verzoeken terecht afgewezen.
16 oktober 2024
Verbintenissenrecht
Pachter onderverhuurde hoeve hoeft huurpenningen boven de pachtsom niet aan verpachter af te staan (ECLI:NL:GHARL:2024:5453)
Een stichting verpacht een hoeve, die door de pachter is onderverhuurd. Voor de onderverhuur is door de vorige eigenaar/verpachter toestemming gegeven. De huursom is hoger dan de pachtprijs. De stichting is van mening dat de pachtprijsregelgeving niet van toepassing dient te zijn zolang de hoeve verhuurd is en vordert dat de pachter het verschil tussen de pachtprijs en de huursom aan haar betaalt.
Bij de pachtkamer krijgt de stichting geen gelijk. Ook het hof volgt de redenatie van de stichting niet. Er is in dit geval geen grondslag voor een betalingsverplichting boven de pachtprijs. Partijen hebben hierover geen expliciete afspraken gemaakt. Ook zijn er geen aanknopingspunten om aan te nemen dat de rechtsvoorgangster van de stichting impliciet zou hebben beoogd dat het verschil tussen beide bedragen afgedragen zou moeten worden aan de verpachtende partij.
Ook is er geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking, zoals de stichting stelt. Ten eerste is het hof van oordeel dat de verrijking in dit geval niet ongerechtvaardigd is. De rechtvaardiging voor de verrijking ligt in de door de rechtsvoorgangster van de stichting gegeven toestemming. Volgens de stichting is het onrechtvaardig omdat de pachter door de dwingendrechtelijke pachtprijsregulering een lage prijs voor de woning betaalt en zonder dat hij er iets voor hoeft te doen een hogere huurprijs in rekening kan brengen. Ook toen de rechtsvoorgangster van de stichting toestemming gaf was de dwingendrechtelijke pachtprijsregulering van toepassing. Dat de rechtsvoorgangster van de stichting een betere afspraak had kunnen maken, gezien het verschil tussen pachtprijs en huurprijs, is niet voldoende om de verrijking ongerechtvaardigd te maken.
- Deskundigenkosten minnelijke onteigening worden niet vergoed (ECLI:NL:RBNHO:2024:9377)
Een deskundige op het gebied van gebiedsontwikkeling, grondexploitatie, grondverwerving, nadeelcompensatie, onteigening, planeconomie, planschade, schadevergoedingsrecht en taxaties staat een particulier bij (op verzoek van de gemeente) in onderhandelingen met de gemeente over de verwerving van enkele panden. De deskundige meldt aan de particulier dat de gemeente de deskundigenkosten zou betalen.
In de slotfase van de onderhandelingen is de deskundige op de achtergrond betrokken. Op een gegeven moment is er overeenstemming over de hoogte van het bedrag, waarop de zoon van de particulier aan de deskundige vraagt hoe met de kosten van de deskundige wordt omgegaan. Daarop heeft de deskundige geantwoord dat dat normaal door de gemeente wordt betaald, maar dat die kosten voor rekening van de particulier blijven als daarover met de gemeente geen afspraken worden gemaakt. Vervolgens heeft de deskundige zijn uurtarief gegeven en gemeld hoeveel uur hij aan werkzaamheden heeft verricht. Tevens heeft hij de particulier geadviseerd om aan te geven bij de gemeente dat hij ervan uitgaat dat de schadeloosstelling exclusief de deskundigenkosten zijn en dat die kosten op ‘PM’ zouden moeten worden gezet.
De gemeente geeft echter aan de kosten van de deskundige niet te willen betalen en dat het bedrag een all-in prijs betreft. De particulier en de gemeente sluiten daarop een vaststellingsovereenkomst, zonder dat hierin een bepaling is opgenomen over de vergoeding door de gemeente van de deskundigenkosten. De deskundige stuurt vervolgens een factuur naar de particulier, maar die weigert te betalen omdat de afspraak was dat de deskundigenkosten door de gemeente betaald zouden worden.
De rechtbank stelt vast dat de deskundige meermaals aan de particulier heeft medegedeeld dat niet de particulier, maar de gemeente de kosten voor zijn werkzaamheden zou betalen. Hij heeft hierbij geen enkel voorbehoud gemaakt. Verder heeft hij nooit een (uur)tarief bekend gemaakt, een urenoverzicht getoond of een tussenfactuur gestuurd. De particulier is een kleine ondernemer zonder (juridische) kennis van onteigeningsprocedures, zodat niet van hem kan worden gevergd dat hij, ondanks het voorgaande, zou moeten begrijpen dat de kosten toch voor zijn rekening zouden komen als de gemeente deze kosten niet zou willen vergoeden.
18 september 2024
Planschade en nadeelcompensatie
Planmaximalisatie bij tussengelegen gronden (ECLI:NL:RBNNE:2024:3531)
Als gevolg van een inpassingsplan, waarmee de realisatie van een windpark mogelijk wordt gemaakt, dient een omwonende een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in. De minister kent op grond van een advies een tegemoetkoming toe, maar zowel de verzoeker als de derde-belanghebbende (de exploitant van het windpark) gaan in bezwaar. De minister verklaart de bezwaren ongegrond, waarop de verzoeker in beroep gaat bij de rechtbank.
In deze procedure voert de verzoeker onder meer aan dat gronden met een bosbestemming, gelegen tussen de woning en de windturbines, onjuist zijn beoordeeld in het advies aan de minister. In het advies wordt in de planvergelijking uitgegaan van de aanwezigheid van bos met een hoogte van ongeveer 15-16 m en een overeenkomstige geluidsreductie. De aanwezigheid van bomen met die hoogte is echter planologisch niet verankerd.
De rechtbank overweegt dat uit vaste jurisprudentie van de Afdeling volgt dat bij de vergelijking van verschillende planologische regimes in beginsel moet worden uitgegaan van wat maximaal op basis van het oude plan kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking van die maximale mogelijkheden daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. De rechtbank overweegt in dat licht verder dat, indien de schadeoorzaak ziet op gronden die niet direct grenzen aan het perceel van de verzoekers zelf, ook het effect van de planologische mogelijkheden op de tussenliggende gronden moet worden beoordeeld.
In onderhavig geval bracht de bosbestemming niet met zich mee dat er op deze locatie bomen met een hoogte van 15-16 m aanwezig moeten zijn. De bestemming had ook ingevuld kunnen worden door op deze locatie extensief beheerde graslanden te realiseren. In hoeverre een geluidsreductie zou kunnen optreden bij een andere invulling van de bestemming – zoals grasland – die mogelijk nadeliger is voor de verzoeker kan uit het advies echter niet worden afgeleid.
Ook ten aanzien van zicht- en lichthinder wordt in het advies verwezen naar het aanwezige bos. Voor deze aspecten geldt eveneens dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de meest nadelige planologische invulling, namelijk zonder bomen.
- Binnenplanse afwijkingsbevoegdheid aanleiding voor voorzienbaarheid (ECLI:NL:RVS:2024:3671)
Een gemeente verleent een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan, in zoverre dat een hogere bouw- en goothoogte wordt toegestaan. Een buurman dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in als gevolg van de omgevingsvergunning.
De gemeente wijst het verzoek wegens voorzienbaarheid af en verklaart het daaropvolgende bezwaar ongegrond. De rechtbank verklaart het beroep van de buurman ook ongegrond, waarop hij zich in hoger beroep tot de Afdeling wendt.
De gemeente stelt zich op het standpunt dat het bestemmingsplan een afwijking van de bouw- en goothoogte van maximaal 10% mogelijk maakte. Deze mogelijkheid bestond al toen de buurman zijn woning kocht, waardoor de adviseur van de gemeente ervan uitgaat dat hij de mogelijk nadeliger planologische situatie heeft aanvaard. Omdat de vergunde goothoogte hoger is dan de genoemde 10% afwijking, is dit gedeelte niet voorzienbaar, maar volgens de adviseur heeft dit niet geleid tot een planologisch nadeel.
De Afdeling overweegt dat de voorzienbaarheid van een planologische wijziging beoordeeld dient te worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Voor het aannemen van voorzienbaarheid is niet vereist dat verwezenlijking van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel volledig en onherroepelijk vaststaat, of dat deze maatregel in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald. Beslissend is of op het moment van investering de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden.
De Afdeling overweegt dat het bestemmingsplan een algemene ontheffingsbevoegdheid bevat waarmee een afwijking van 10% met een omgevingsvergunning kan worden toegestaan. Dat de gemeente de buurman niet op dit artikel heeft gewezen, betekent niet dat geen voorzienbaarheid kan worden aangenomen. Bepalend is dat de schadeveroorzakende overheidsmaatregel kenbaar is. Omdat het bestemmingsplan (en de ontheffingsbevoegdheid) al gold ten tijde van de aankoop van het perceel door de buurman, had hij daar bekend mee kunnen zijn. Dat hij zich niet bewust was van de ontheffingsbevoegdheid doet daar niet aan af, omdat niet vereist is dat het bewustzijn van het risico daadwerkelijk bij de aanvrager aanwezig was.
Belastingrecht
WEVAB wijkt af van WEV (ECLI:NL:RBZWB:2024:6134)
Een agrariër staakt zijn bedrijf en draagt grond over aan zijn dochter en schoonzoon. Rond dezelfde tijd keurt de gemeente een principeverzoek goed dat woningbouw op het perceel mogelijk is.
In de belastingaangifte over 2019 heeft de agrariër vervolgens aangegeven dat de waardeverandering van het perceel is toe te rekenen aan de ontwikkeling van de waarde in het economische verkeer bij voortzetting van de aanwending van de grond in het kader van een landbouwbedrijf en niet is ontstaan in de uitoefening van het bedrijf. Daaruit volgt dat de waarde in het economische verkeer (WEV) van het perceel gelijk is aan de waarde in het economische verkeer bij agrarische bestemming (WEVAB). De inspecteur van de belastingdienst volgt deze redenering niet. Naar mening van de inspecteur is de WEV ruim twee keer zo hoof als de WEVAB.
De rechtbank volgt de stelling van de agrariër niet dat de grond zijn agrarische bestemming nimmer heeft verloren, zodat de WEV en de WEVAB eenzelfde waarde vertegenwoordigden. Gelet op het door de gemeente goedgekeurde principeverzoek was immers redelijkerwijs te verwachten dat de gemeente toestemming zou geven voor het wijzigen van de agrarische bestemming in bouwgrond. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de WEV hoger was dan de WEVAB omdat de prijs van grond met een agrarische bestemming lager ligt dan grond waarop woningbouw toegestaan is.
11 september 2024
Erfpachtrecht
Misbruik van recht door geen tijdelijk erfpachtrecht te willen afsluiten? (ECLI:NL:RBMNE:2024:5213)
Luchthaven Lelystad is eigenaar van enkele percelen, die tijdelijk in erfpacht zijn uitgegeven. Tegen het einde van de erfpachtperiode gaat de luchthaven met de erfpachter om tafel. De luchthaven geeft aan de erfpachten alleen te willen verlengen als de erfpachter de bestaande opstallen vervangt door nieuwbouw, maar deze plannen worden niet concreet, ondanks een aantal intentieverklaringen van partijen die de bestaande opstallen tegen betaling willen overnemen en willen herontwikkelen. De luchthaven zegt vervolgens het erfpachtrecht op.
De erfpachter verzet zich tegen de opzegging en stelt dat de luchthaven misbruik maakt van haar rechten. Degene aan wie een bevoegdheid toekomt, kan die bevoegdheid niet inroepen voor zover hij haar misbruikt (artikel 3:13 lid 1 Burgerlijk Wetboek, hierna: BW). Van misbruik is in ieder geval sprake als degene vanwege de onevenredigheid tussen het belang bij uitoefening van de bevoegdheid en het belang dat daardoor wordt geschaad naar redelijkheid niet tot uitoefening had kunnen komen. (artikel 3:13 lid 2 BW).
De rechtbank overweegt dat het voorop staat dat de erfpachtrechten zijn geëindigd en de luchthaven daarom het recht heeft om de percelen leeg en schoon opgeleverd te krijgen. De door de erfpachter overgelegde intentieverklaringen zijn onvoldoende onderbouwing voor de stelling dat de luchthaven geen legitiem belang heeft bij uitoefening van haar recht. De intentieverklaringen zijn algemeen van aard en “onder voorbehoud van een aantal nog te nader uit te werken voorwaarden” (intentieverklaring 1) en onder voorbehoud van een aantal uitgeschreven voorwaarden (intentieverklaring 2). Er is niets gedaan om de intentie van beide partijen handen en voeten te geven. De intentieverklaringen zijn verstuurd aan de erfpachter en er is geen contact opgenomen met de luchthaven. De intentieverklaring van een van beide partijen is niet geconcretiseerd en aan een aantal uitgeschreven voorwaarden van de andere partij zou kunnen zijn voldaan zonder betrokkenheid van de luchthaven, maar dat is niet gedaan. Omdat het slechts bij twee algemene en weinig concrete intentieverklaringen is gebleven, kan niet gezegd worden dat de luchthaven op basis daarvan misbruik maakt van haar recht door de erfpachtrechten van de erfpachter op te zeggen en de ontruiming van de percelen te vorderen.
Planschade en nadeelcompensatie
Passieve risicoaanvaarding bij planschade (ECLI:NL:RVS:2024:3598)
Als gevolg van de inwerkingtreding van een bestemmingsplan komt er op een perceel een kleiner bouwvlak te rusten en mag tevens een kleiner percentage van het bouwvlak bebouwd worden. De eigenaar van het perceel dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in.
De adviseur van de gemeente concludeert dat het verzoek vanwege passieve voorzienbaarheid moet worden afgewezen. Het besluit van de gemeente wordt in beroep om een andere reden vernietigd, waarop de gemeente een nieuw besluit op bezwaar moet nemen. De gemeente vraagt haar adviseur om een nader advies. De adviseur concludeert wederom dat er sprake is van passieve voorzienbaarheid. De onbenutte bebouwingsmogelijkheid is niet door de eigenaar berust, ook had hij daar sinds de terinzagelegging van het voorontwerp van het bestemmingsplan nog twee jaar en drie maanden de tijd voor. In deze periode is niet gebleken van concrete en reële pogingen van de eigenaar om alsnog de door het oorspronkelijke planologische kader geboden bouwmogelijkheden maximaal te benutten.
De Afdeling oordeelt dat de eigenaar weliswaar van meet af aan heeft gereageerd op het bestemmingsplan, maar dit is onvoldoende om een concrete poging tot realisering van de bestaande bouwmogelijkheden aan te nemen. Het enkel indienen van een inspraakreactie of een zienswijze op het (voor)ontwerpbestemmingsplan is namelijk niet gericht op realisering van de bouwmogelijkheden.
Bestuursrecht
Toezegging advocaat gemeente dat schade voor vergoeding in aanmerking komt (ECLI:NL:PHR:2024:689)
De procureur-generaal (P-G) van de Hoge Raad heeft een conclusie geschreven over een zaak in cassatie tussen een rederij en een gemeente. De rederij heeft sinds 1965 (feitelijk) een ligplaats, maar deze is in een nieuw bestemmingsplan niet voorzien. De gemeente heeft een alternatieve ligplaats voorgesteld, maar de rederij heeft zich hiertegen verzet. In een tussenuitspraak heeft de Afdeling overwogen dat het besluit van de gemeente ontoereikend was gemotiveerd en heeft zij de gemeente opgedragen dit gebrek te herstellen. In reactie hierop heeft de advocaat van de gemeente bij brief aan de Afdeling geschreven (1) dat er voor de rederij reële alternatieven zijn waardoor de rederij niet onaanvaardbaar in de bedrijfsvoering wordt belemmerd en (2) dat, indien de rederij niettemin schade lijdt die redelijkerwijs niet voor eigen rekening behoort te blijven, deze schade voor vergoeding in aanmerking komt.
De Afdeling heeft vervolgens het besluit van de gemeente vernietigd, maar mede op basis van de namens de gemeente verstrekte nadere motivering geoordeeld dat de rechtsgevolgen van het besluit geheel in stand blijven. In dit verband heeft de Afdeling mede verwezen naar wat namens de gemeente naar voren was gebracht over schade die redelijkerwijs niet voor rekening van de rederij komt. Later heeft de rederij bij de gemeente een verzoek om nadeelcompensatie ingediend. De gemeente heeft dit verzoek aangemerkt als een aanvraag om vergoeding van planschade en heeft dit verzoek afgewezen. De rederij is hiertegen in beroep gegaan, maar de Afdeling heeft dit beroep ongegrond verklaard, omdat de gemeente zich volgens haar terecht op het standpunt heeft gesteld dat de rederij in de nieuwe planologische situatie niet slechter af is dan in de oude.
In de (civiele) procedure vordert de rederij een verklaring voor recht dat de gemeente onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, alsook (een voorschot op) schadevergoeding. Volgens de rederij is in wat de advocaat van de gemeente aan de Afdeling heeft geschreven over schade die redelijkerwijs niet voor rekening van de rederij komt, een toezegging van de gemeente te lezen om de schade te vergoeden die de rederij door de gedwongen wijziging van de ligplaats lijdt.
De P-G overweegt dat het de gemeente vrijstond om, niettegenstaande haar standpunt dat het gebruik van de ligplaats volgens de destijds geldende bestemmingsplannen illegaal was, onderzoek te laten doen naar de nadelige financiële gevolgen van het verlies van die ligplaats en om met de rederij in minnelijk overleg te treden over deze kwestie. De P-G neemt hierbij in aanmerking dat zowel dat onderzoek als het minnelijk overleg dateert van vóór de uitspraak van de Afdeling, waarin de Afdeling concludeerde dat de rederij geen recht op een vergoeding van de planschade heeft. Voor de gemeente was toen nog onbekend of haar standpunt over het illegale gebruik van de ligplaats en het op die grond ontbreken van een recht op vergoeding van (plan)schade in rechte zou worden gevolgd. Daarom is niet onbegrijpelijk dat het hof de inschakeling van de deskundige en het voeren van minnelijk overleg niet heeft uitgelegd in de zin die de rederij bepleit, namelijk als een erkenning door de gemeente van het feit dat de rederij andere schade dan planschade heeft geleden
4 september 2024
Verbintenissenrecht
Taxatie in een bindend advies (ECLI:NL:RBAMS:2024:5218)
Twee ondernemingen hebben samen een vastgoedportefeuille opgebouwd. Na een ruzie willen ze het vastgoed onderling verdelen, maar komen ze daar niet minnelijk uit. De partijen besluiten een vaststellingsovereenkomst aan te gaan, waarbij de waardering van het vastgoed aan in de overeenkomst genoemde taxateurs overgelaten wordt.
In een reactie op het conceptrapport van de taxateurs ten aanzien van één van de panden beklaagt één van de partijen zich over de gebruikte referentieobjecten (kantoorobjecten in plaats van woningen). Deze partij is van mening dat de marktwaarde te laag is gewaardeerd. De taxateurs wijzigen de waardering niet in het definitieve rapport. In een e-mail schrijft één van de taxateurs dat de indeling van het pand zich niet leent om zonder forse kosten woningen van te maken. Daarnaast moeten dan alle contracten opgezegd worden en is er leegstand en huurderving tot gevolg. Het huidige kantoorgebruik is daarom door de taxateurs als ‘highest and best use’ beoordeeld.
De klagende partij is het niet met deze uitleg eens en vordert in een juridische procedure dat het bindend advies ten aanzien van deze waardering wordt vernietigd. Naast de eerdergenoemde klachten strookt de waarde niet met een taxatie uit 2021. De klagende partij is daarom van mening dat de inhoud van het bindend advies naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
In artikel 7:904 BW staat opgenomen dat een bindend advies vernietigbaar is als gebondenheid daaraan in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De rechter moet dit marginaal toetsen. Alleen ernstige gebreken kunnen het bindend advies vernietigen.
De rechtbank stelt vast dat in uit het definitieve rapport kan niet worden afgeleid wat de taxateurs hebben gedaan met het commentaar van de klagende partij. Dat had wel gemoeten en kan als een gebruik worden aangemerkt. Uit de e-mail blijkt echter dat de taxateurs de opmerkingen wel degelijk hebben bekeken en beoordeeld, maar dat dit niet tot een andere waardering heeft geleid. Om die reden levert het ontbreken van een reactie op de opmerkingen in het definitieve rapport geen dusdanig ernstig gebrek op dat dit vernietiging van het bindend advies rechtvaardigt.
Inhoudelijk merkt de rechtbank op dat de taxateurs door de partijen zelf zijn aangewezen en in de vaststellingsovereenkomst de ruimte is geboden om ‘(feitelijke) onjuistheden’ in de conceptrapporten te benoemen. Partijen verschillen van mening over wat wordt bedoeld met het mogen wijzen op ‘(feitelijke) onjuistheden’. Gelet op de moeizame relatie tussen partijen acht de rechtbank het voor de hand liggend dat het niet de bedoeling was dat partijen bij iedere waardering nog eens zouden kunnen uitmeten wat volgens hen van belang is. Het ligt in de rede dat partijen moeten kunnen wijzen op punten die niet kloppen in het conceptrapport, maar waarover in feite geen discussie kan bestaan, waarbij kan worden gedacht aan feitelijke kenmerken van het pand, zoals bijvoorbeeld de omvang. Uit de begeleidende e-mails van de taxateurs blijkt dat zij de opdracht ook zo hadden begrepen dat er alleen ruimte was voor het melden van tekstuele onnauwkeurigheden.
De taxateurs hebben toegelicht hoe zij tot de waardering zijn gekomen en de door de klagende partij genoemde bezwaren rechtvaardigen ook niet de conclusie dat de waardebepaling van het pand moet worden vernietigd. Dat andere taxateurs mogelijk tot een andere waardering komen is, nu partijen juist hun vertrouwen in de twee aangewezen taxateurs hebben gesteld, niet van belang. De grenzen waarbinnen redelijk handelend taxateurs van oordeel kunnen verschillen zijn daarbij niet overschreden. De uitleg van de taxateurs over de referentieobjecten en over waarom zij hebben aangesloten bij de bestemming kantoor en niet bij de bestemming wonen als ‘highest and best use’ is goed te volgen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat geen ernstige gebreken kleven aan het bindend advies, waardoor dit geen stand zou kunnen houden. Het bindend advies zal dan ook niet worden vernietigd.
Planschade en nadeelcompensatie
Planmaximalisatie ten aanzien van huisvesting en aansluitend terrein (ECLI:NL:RVS:2024:3483)
Buren van een champignonkwekerij dienen een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in, nadat aan de champignonkwekerij een vergunning wordt verleend voor de huisvesting van 24 werknemers in de verwerkingshal. Op grond van het ingewonnen advies wijst de gemeente het verzoek af, omdat de schade onder het normaal maatschappelijk risico zou vallen.
De adviseur van de gemeente kwam tot deze conclusie omdat de werknemers via de kwekerij van en naar de huisvesting zouden gaan, de woning van de aanvragers op 70 meter is gelegen en de woon-werk vervoersbewegingen niet meer geconcentreerd zullen zijn in de ochtend en avond.
De verzoekers gaan in beroep bij de rechtbank. De rechtbank oordeelt dat op het erfbeplantingsplan ook een terras is opgenomen, zodat dit ook is vergund. Het terras is niet in de planvergelijking betrokken, waardoor het besluit van de gemeente onvoldoende is gemotiveerd.
Zowel de verzoekers als de gemeente gaan in hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank. De verzoekers zijn van mening dat er moet worden uitgegaan van continue huisvesting, en niet slechts enkele maanden per jaar, zoals de adviseur van de gemeente in de planvergelijking heeft gesteld. Op grond van de voorschriften bij de omgevingsvergunning is het toegestaan om arbeidsmigranten in een periode van zes maanden maximaal vier maanden te huisvesten. Op de zitting bij de Afdeling hebben partijen bevestigd dat wanneer de termijn van vier maanden voor een arbeidsmigrant is verstreken, een nieuwe arbeidsmigrant de vrijgekomen plek meteen mag innemen. Dit betekent dat het hele jaar door 24 arbeidsmigranten, in een wisselende samenstelling, in de loods mogen worden gehuisvest, waardoor de champignonkwekerij een continue personele bezetting heeft.
De gemeente verzet zich tegen het oordeel van de rechtbank dat het terras (het aansluitend terrein) bij de planvergelijking had moeten betrekken. Volgens de gemeente is alleen het gebruik van de loods vergund en niet het gebruik van het terrein rondom de loods. Er bestaat dus geen relatie tussen de aan arbeidsmigranten te bieden huisvesting in de hal en het ten zuiden daarvan, achter een parkeerplaats, gelegen terras. Alle werknemers van het champignonbedrijf mogen gebruik maken van dat terras. In zoverre is het terras onderdeel van de oude planologische situatie.
De Afdeling overweegt dat uit de wetsgeschiedenis blijkt dat niet alleen een bouwwerk onder de vergunning valt, maar ook het aansluitende terrein. Anders zou de ongerijmde situatie kunnen ontstaan dat een bouwwerk na de gebruikswijziging feitelijk onbruikbaar is, omdat het aansluitend terrein niet ten behoeve van het bouwwerk mag worden gebruikt, waardoor bijvoorbeeld de toegang tot het bouwwerk wordt verhinderd. De wetgever heeft buiten twijfel gesteld dat het aansluitend terrein onder de reikwijdte van het artikelonderdeel valt. Hieruit volgt dat, in dit geval, niet alleen het gebruik van de loods, maar ook het gebruik van het terrein rondom de loods is vergund. Een planologisch nadeel dat uit de vergunning volgt en betrekking heeft op het terrein om de loods, zal dus ook in de planvergelijking betrokken moeten worden.
Pachtrecht
Schadevergoeding faunaschade (ECLI:NL:RVS:2024:3482)
Een agrariër pacht percelen van zowel een provinciale landschapsstichting als van particulieren. Nadat grauwe ganzen schade hebben veroorzaakt op de percelen die hij pacht, dient hij een verzoek om schadevergoeding op grond van de Wet natuurbescherming in bij de provincie.
De provincie heeft de schade laten taxeren op de percelen die de agrariër pacht van particulieren. Volgens de provincie wordt er geen vergoeding uitgekeerd voor schade aangericht aan gewassen op gronden waarvoor met de stichting een pachtovereenkomst tot verpachting binnen reservaten (zie artikel 7:388 van het Burgerlijk Wetboek) is afgesloten. Daarnaast volgt uit de pachtovereenkomst dat er beperkingen gelden ten aanzien van landbouwkundig gebruik en dat dit gebruik ondergeschikt is aan natuur- en landschapsbehoud.
De rechtbank heeft deze redenering geaccepteerd. Uit twee pachtovereenkomsten volgt dat er diverse beperkingen gelden in het landbouwkundig gebruik ter bescherming van landschappelijke waarden en natuurwaarden. Door het afsluiten van pachtovereenkomsten met deze beperkingen heeft de agrariër gekozen voor een beperkt agrarisch beheersregime. Het is volgens de rechtbank onredelijk als [appellant], ondanks die voorziene landbouwkundige beperkingen die ook terug te zien zijn in de lage pachtprijs die hij betaalt, ook nog recht heeft op een tegemoetkoming in faunaschade.
De agrariër is van mening dat ook de percelen van de stichting betrokken moeten worden. Hij heeft inderdaad landbouwkundige beperkingen geaccepteerd, en daarmee een lagere grasopbrengst, maar niet het risico op faunaschade. Hij wijst in dit verband op de bedrijfsvoering van biologische boeren, waarvoor ook landbouwkundige beperkingen gelden. Biologische boeren (zonder pacht- of erfpachtovereenkomst) kunnen daarentegen wel aanspraak maken op een tegemoetkoming in faunaschade.
De Afdeling is van oordeel dat de agrariër met het sluiten van een pachtovereenkomst waarin landbouwkundige beperkingen zijn opgenomen over de wijze van bemesting en het maaien van de percelen weliswaar lagere opbrengsten als gevolg van deze beperkingen heeft aanvaard, maar dat dit niet betekent dat hij daarmee ook het risico op faunaschade heeft aanvaard. Niet valt in te zien waarom de enkele aanwezigheid van landbouwkundige beperkingen, betekent dat hij geen recht heeft op een tegemoetkoming in faunaschade. Dit is anders wanneer landbouwkundige beperkingen invloed zouden hebben op de bestrijding van schadeveroorzakende diersoorten. Als de pachtovereenkomst beperkingen kent voor de bestrijding van schadeveroorzakende diersoorten, dan kan hiervan in beginsel in redelijkheid worden gezegd dat hiermee het risico op faunaschade is aanvaard. Op de zitting heeft de provincie desgevraagd niet bestreden dat zowel de landbouwkundige beperkingen als de natuurdoelstelling in dit geval niet aan bestrijding van schadeveroorzakende diersoorten in de weg staan en dat bestrijding ook feitelijk heeft plaatsgevonden.
28 augustus 2024
Planschade en nadeelcompensatie
Overdracht exploitatie camping van vader op zoon niet gelijk te stellen aan verkrijging onder algemene titel (ECLI:NL:RVS:2024:3384)
Een exploitant van een camping dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in. De zaak heeft een lange voorgeschiedenis, waarbij een gedeelte van de camping is onteigend. Inmiddels is de schadeloosstelling voor de onteigening vastgesteld. De zaak spitst zich toe op de vraag van de voorzienbaarheid in het kader van de planschade. De exploitant heeft de camping in 2000 van zijn vader gekocht. Het staat vast dat de nadelige planologische verandering op dat moment reeds voorzienbaar was.
De exploitant verweert zich tegen de conclusie dat er sprake is van voorzienbaarheid, omdat zijn familie de camping al meer dan 50 jaar exploiteert, hij al voor de overdracht vennoot en huurder was van de onderneming, hij al een voorkeursrecht had en forse investeringen had gedaan, en de overdracht is geschied op basis van voortzettingswaarde. Het perceel is zonder aanspraak op het gebruik van het omliggende eigendom niet functioneel aan te wenden.
De rechtbank volgt dit verweer niet. Naar het oordeel van de rechtbank betekenen bovenstaande omstandigheden niet dat de verwerving van het perceel gelijk valt te stellen aan verwerving onder algemene titel. De exploitant heeft bewust en vrijwillig besloten om het perceel te kopen. Hierbij is van belang dat ondanks de familierelatie is gebleken van een zakelijke verhouding tussen de exploitant en zijn vader, te weten die van verhuurder-huurder dan wel eigenaar-exploitant. De gemeente heeft terecht geen aanleiding gezien voor de conclusie dat het de exploitant wegens de wijze van verwerving van het perceel niet mocht tegenwerpen dat de schade voorzienbaar was.
Bestemmingsplan/omgevingsplan
Houden 55 vogels is in strijd met de woonbestemming (ECLI:NL:RBLIM:2024:5548)
Een gemeente ontvangt meldingen over een inwoner, die tropische vogels houdt en kweekt. De achterburen ervaren overlast van de vogels. Op een gegeven moment vangt een handhavingstraject aan, waarbij de gemeente aan de houder een last onder dwangsom oplegt op grond van bestemmingsplan, het Activiteitenbesluit milieubeheer en de Algemene Plaatselijke Verordening (APV). In bezwaar blijft de last onder dwangsom overeind, maar wordt deze teruggebracht tot handhaving op grond van de APV. Zowel de houder als de achterburen gaan in beroep tegen de beslissing op bezwaar. De achterburen vinden dat ook gehandhaafd moet worden in het kader van het bestemmingsplan.
De zaak spitst zich toe als eerste toe op de vraag of er sprake van een inrichting op grond van de Wet milieubeheer. De rechtbank overweegt dat de Wet milieubeheer het begrip ‘inrichting’ als volgt gedefinieerd:
‘Elke door de mens bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, ondernomen bedrijvigheid die binnen een zekere begrenzing pleegt te worden verricht. [onderstreping door de rechtbank]’
Van een bedrijfsmatige activiteit is sprake als er een op winst gerichte bedrijfsmatige exploitatie is. Activiteiten worden in een bedrijfsmatige omvang verricht als zij boven het hobbymatige karakter uitstijgen. Met betrekking tot het houden van dieren is daarvoor bepalend het soort en het aantal te houden dieren en de wijze waarop de dieren gehuisvest zijn. Gezien het feit dat de houder ter zitting heeft toegelicht dat hij zo’n 55-60 vogels heeft, die zijn gehuisvest in daarvoor speciaal ingerichte volières en andere vogelverblijven op zijn perceel, is de rechtbank van oordeel dat de activiteiten zoals die ter plaatse van het perceel van de houder plaatsvinden het hobbymatige karakter overstijgen. Daargelaten of het kweken van de vogels is gericht op winst, vinden de activiteiten in ieder geval plaats in een omvang alsof zij bedrijfsmatig zijn.
Vervolgens overweegt de rechtbank of er sprake is van strijd met het bestemmingsplan. Het perceel heeft een woonbestemming, zonder de aanduiding ‘bedrijf aan huis’. De rechtbank overweegt dat voor de vraag of een bepaald gebruik past binnen de bestemming en de daarin genoemde vormen van toegestaan gebruik, de aard en de ruimtelijke uitstraling van dat gebruik bepalend zijn. De vraag of het houden en kweken van de vogels op het perceel van de houder als hobbymatig moet worden gezien – en derhalve de vraag of dit past binnen de bestemming ‘Wonen’ – moet dus worden beoordeeld aan de hand van de aard en de ruimtelijke uitstraling. Daarbij gaat het om de continuïteit van de activiteit, het winstoogmerk van de activiteit, de hinder van de activiteit, de omvang van de dierstapel, de huisvesting van de dieren, commerciële doeleinden, het gebruik van de dieren, de perceelsgrootte en de omgeving.
In het geval van de houder gaat het zoals eerder overwogen om zo’n 55 tot 60 vogels. Verder is het perceel van de houder waarop de dieren gehouden worden gelegen in een woonwijk, waarbij de afstand van de achterliggende woningen tot de perceelsgrens van de houder en de woning van de houder respectievelijk ongeveer 7 en 28 meter bedraagt. De vogels worden gehuisvest in speciaal daartoe ingerichte vogelvolières. Daarnaast volgt uit een geluidsrapport dat de geluidhinder ten gevolge van de vogels is aan te merken als ernstige tot zeer ernstige geluidsoverlast en dat deze bij omwonenden een grote inbreuk op het woon- en leefklimaat ter plaatse oplevert. De rechtbank acht het voldoende aannemelijk dat ook als een aantal van 50-60 vogels binnen wordt gehuisvest er sprake is van een ruimtelijke uitstraling die niet past binnen de bestemming ‘Wonen’. Naast de verkeersbewegingen van leveranciers van voedsel en andere benodigdheden, speelt daarbij ook dat het houden van een dergelijk aantal vogels niet goed binnen de bebouwing ter plaatse past. In dat kader overweegt de rechtbank dat het goed schoonmaken van de binnenvolières eigenlijk alleen mogelijk is als de vogels gedurende de tijd die daarvoor nodig is, naar buiten gaan.
Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het houden van de 55 tot 60 vogels niet past binnen de bestemming ‘Wonen’.
Omgevingsrecht
Minnelijke onderhandelingen bij gedoogplicht (ECLI:NL:RVS:2024:3418)
Een waterschap heeft een projectplan vastgesteld en is voornemens de daarin opgenomen maatregelen uit te voeren. Met een eigenaar van een aantal percelen, waarop die maatregelen uitgevoerd moeten worden, bereikt het waterschap geen overeenstemming. Het waterschap legt daarom een gedoogplicht op, die door de eigenaar wordt aangevochten.
De eigenaar is van mening dat de gedane pogingen om tot minnelijke overeenstemming te komen, niet serieus waren. Volgens de eigenaar kan geen sprake zijn van voldoende serieuze en redelijke pogingen tot minnelijke verwerving wanneer tweemaal een niet reëel en ook gelijkluidend, aanbod is gedaan. In de aangeboden schadeloosstelling is geen rekening gehouden met de door de eigenaar aangelegde zomerkade, die een waterstaatkundige functie heeft en de winning van klei mogelijk maakt.
De Afdeling overweegt dat de voorzieningenrechter in eerste aanleg niet alleen acht heeft geslagen op het aantal door het waterschap ondernomen pogingen, maar tot op zekere hoogte ook op de inhoud van de gedane aanbiedingen. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de voorzieningenrechter zich wat dat laatste betreft terecht beperkt tot een terughoudende toetsing. De Afdeling is in het licht daarvan met de voorzieningenrechter van oordeel dat de gedane schadevergoedingsaanbieding niet op voorhand als onwerkelijk en onredelijk kunnen worden aangemerkt.
De enkele omstandigheid dat de eigenaar vindt dat het waterschap geen reëel bod heeft gedaan, maakt dit niet anders. Ook het feit dat het waterschap tweemaal eenzelfde aanbod heeft gedaan leidt niet tot het oordeel dat dat de aangeboden schadevergoeding als onwerkelijk en onredelijk moet worden aangemerkt. Hierbij neemt de Afdeling ook in aanmerking dat de eigenaar geen tegenbod heeft gedaan. De stelling van de eigenaar dat er nog te veel onduidelijkheid was om te kunnen onderhandelen volgt de Afdeling hierbij niet. De eigenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij met de informatie die voorhanden was niet op een adequate wijze kon onderhandelen over een reële schadevergoeding en geen tegenbod kon doen en waaruit dan zou blijken welk bedrag volgens De eigenaar een volledige schadeloosstelling betrof. De Afdeling acht het daarbij verder van belang dat, naar de eigenaar op de zitting heeft erkend, al geruime tijd geen sprake meer is van kleiwinning op zijn percelen en dat hij geen concrete plannen kenbaar heeft gemaakt om met een dergelijke winning te beginnen. Het waterschap heeft alleen daarom al in het kader van het minnelijk overleg geen rekening hoeven te houden met de waarde van klei.
Daarnaast is de eigenaar van mening dat het waterschap hem (gedeeltelijk) had moeten onteigenen. Een perceel komt door de gedoogplicht los te liggen en zal onbereikbaar worden, zo stelt de eigenaar.
De Afdeling overweegt dat een gedoogplicht slechts mag worden opgelegd wanneer de belangen van rechthebbenden onteigening niet vorderen. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen, is voor het antwoord op de vraag of de belangen van een rechthebbende onteigening vorderen, de voor de aanleg of wijziging van een waterstaatswerk benodigde grondoppervlakte in verhouding tot het totale grondoppervlak van de rechthebbende van belang. Voorts is van belang of zich bijzondere omstandigheden voordoen, zoals de omstandigheid dat de bruikbaarheid van de rest van een perceel vermindert als gevolg van de aanleg of wijziging van een waterstaatswerk op een gedeelte van dat perceel.
In onderhavig geval is minder dan 3,6% van de oppervlakte die de eigenaar in eigendom heeft, permanent of tijdelijk benodigd. Deze oppervlakte kan als relatief gering kan worden beschouwd, zodat het waterschap zich in zoverre redelijkerwijs op het standpunt heeft kunnen stellen dat belangen van de eigenaar geen onteigening vorderen. Het waterschap heeft op de zitting toegelicht dat er bruggen worden aangelegd waardoor de bereikbaarheid van het losliggende perceel niet in gedrang komt.
21 augustus 2024
Verbintenissenrecht
Deskundigheid kan partij ook privé tegengeworpen worden (ECLI:NL:RBLIM:2024:509)
Een makelaar koopt in privé-hoedanigheid een pand, waarin een aantal kamers verhuurd zijn. De makelaar is voornemens ook de overige kamers te verhuren. Op grond van het vigerende bestemmingsplan is het echter niet togestaan nieuwe kamerwoningen in gebruik te nemen. De makelaar heeft voorafgaand aan de koop van het pand contact gehad met de gemeente, omdat er geen vergunning beschikbaar is voor de kamerverhuur. De medewerker van het Cluster Vergunning Toezicht & Handhaving meldt dat het pand onder het overgangsrecht valt en geen vergunning nodig heeft. Omdat voor dit overgangsrecht alleen gekeken is naar pandniveau en niet naar het aantal kamers binnen het pand, zouden er ook meer kamers verhuurd mogen worden, mits voldaan wordt aan het Bouwbesluit.
Na deze informatie koopt de makelaar het pand en begint te verbouwen. De gemeente laat de koper vervolgens weten dat het uitbreiden van het aantal kamers tocht vergunningplichtig is. Een aanvraag om van het bestemmingsplan af te wijken, wordt door de gemeente afgewezen. De makelaar stelt vervolgens de gemeente aansprakelijk voor de schade, omdat de gemeente hem onvolledige of onjuiste informatie zou hebben verstrekt.
De rechtbank stelt vast dat er vanuit de gemeente inderdaad onjuiste, althans onvolledige, informatie aan de makelaar heeft verstrekt. Deze enkele vaststelling is echter onvoldoende om te concluderen tot aansprakelijkheid van de gemeente op grond van onrechtmatige daad. Uit vaste jurisprudentie volgt dat het van de omstandigheden van het geval afhangt of het verstrekken van onjuiste of onvolledige informatie aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad tot gevolg heeft. Vereist is dat de belanghebbende in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen met een bepaalde inhoud werden gegeven.
In onderhavig geval heeft de belanghebbende een opleiding gehad tot makelaar/taxateur en is als zodanig geruime tijd werkzaam geweest. Hij is nog steeds mede-eigenaar van een makelaars/taxateurs organisatie en heeft vanuit die hoedanigheid kennis van vastgoedbeleggingen. De makelaar heeft ook voor zichzelf in vastgoed belegd en bezit al meerdere panden die hij gebruikt voor (kamer)verhuur. De door hem aangevoerde omstandigheid dat hij deze panden niet bedrijfsmatig maar als particulier heeft aangekocht en verhuurt maakt dat niet anders. Het handelen als particulier betekent immers niet dat de makelaar dan minder deskundig is.
Tegen deze achtergrond ligt het in de rede en mag van de makelaar verwacht worden dat hij voor de aankoop zelf onderzoek doet naar de geldende (planologische) regelgeving en niet klakkeloos afgaat op “informatieve” en voor eiser wenselijke mededelingen van een ambtenaar van de gemeente, waarbij bovendien onduidelijk is op welke specifieke regels die informatie is gebaseerd. Een dergelijk onderzoek naar gebruiksmogelijkheden en naar geldende planologische regelgeving behoort immers doorgaans tot de taak en de werkzaamheden van een makelaar en is zoals de gemeente aanvoert eenvoudig online uit te voeren via de website “ruimtelijkeplannen.nl” waarop alle geldende planologische regelgeving kan worden geraadpleegd.
Onteigening
Liquidatie of reconstructie (ECLI:NL:HR:2024:462 en ECLI:NL:RBDHA:2023:777)
Gronden die in gebruik zijn bij een groot- en detailhandel in tuin- en bestratingsmaterialen, worden gedeeltelijk onteigend. In deze zaak draait het onder meer of uit moet worden gegaan van liquidatie of reconstructie. De deskundigen zijn bij de vaststelling van de schadeloosstelling uitgegaan van gedeeltelijke liquidatie, namelijk het beëindigen van het deel van de bedrijfsactiviteiten dat ziet op de opslag en verkoop van de voorheen op het terrein aanwezige voorraad bestratingsmaterialen. Volgens de deskundigen waren de activiteiten van het bedrijf zonder onteigening levensvatbaar, zodat voortzetting daarvan tot uitgangspunt dient. Echter, (i) omdat na onteigening ter plaatse onvoldoende ruimte resteert voor het aanhouden van een (in grootte vergelijkbare) voorraad bestratingsmaterialen en (ii) omdat niet gebleken is dat de opslag en verkoop van bestratingsmaterialen een essentieel/substantieel onderdeel van de bedrijfsvoering en/of het bedrijfsresultaat uitmaakte, ligt liquidatie van deze bedrijfsactiviteiten desondanks in de rede.
Volgens de deskundigen is voortzetting van de overige bedrijfsactiviteiten van het bedrijf ter plaatse na onteigening wel reëel mogelijk, maar pas in de definitieve situatie. Om die reden wordt uitgegaan van een tijdelijke staking van drie jaren. Ook moet rekening worden gehouden met inkomensschade, omdat het beschikbare bedrijfsterrein ook in de uiteindelijke situatie (na teruglevering) kleiner is dan voorheen. Algehele tijdelijke dan wel permanente verplaatsing van de activiteiten ligt niet in de rede, gelet op de kosten/baten en omdat geen alternatieve locaties beschikbaar zijn. ProRail kan zich met dit oordeel van deskundigen verenigen, de te onteigenen partij niet.
De rechtbank volgt het advies van de deskundigen om de schadeloosstelling te begroten op basis van gedeeltelijke liquidatie/voortzetting en een tijdelijke algehele staking van de resterende bedrijfsactiviteiten. De rechtbank weegt in dit verband zwaar mee dat de deskundigen geen alternatieve locatie hebben kunnen vinden. Voor zover nieuwbouw op een andere locatie al een optie zou zijn, volgt de rechtbank de deskundigen in hun oordeel dat een redelijk handelend ondernemer niet voor die optie zou kiezen, vanwege de – in verhouding tot de opbrengst – (te) omvangrijke investeringen die daarvoor noodzakelijk zijn.
De bezwaren van de onteigende partij ten aanzien van de onbereikbaarheid/verslechterde bereikbaarheid van het bedrijfsterrein leiden niet tot een ander oordeel. De deskundigen hebben terecht geconcludeerd dat met de nadelige gevolgen van het hekwerk geen rekening mag worden gehouden bij het begroten van de schadeloosstelling als gevolg van de onteigening. Vast staat namelijk dat het overlast veroorzakende gebruik van het werk, in dit geval het hekwerk om de railinzetplaats zich fysiek buiten het onteigende bevindt. Dat een (ander) deel van deze railinzetplaats wel op het onteigende wordt aangelegd, maakt dit niet anders.
De Hoge Raad laat het oordeel van de rechtbank in stand. Omdat de Hoge Raad niet inhoudelijk op de zaak in gaat, wordt hier ook verwezen naar de uitspraak van de rechtbank.
Bestuursrecht
Vergoeding deskundige en juridische kosten na intrekken verzoek prijsbepaling Wvg (ECLI:NL:RBROT:2024:7416)
Een gemeente heeft de rechtbank verzocht deskundigen te benoemen om te waarde te bepalen van onroerende zaken, waar een voorkeursrecht op grond van de Wvg is gevestigd. Op een later moment trekt de gemeente het verzoek in, waarop de eigenaar een vergoeding vraag van juridische en andere deskundige bijstand. De gemeente maakt bezwaar tegen de opgevoerde kosten.
Volgens de gemeente moeten de kosten volgens een strengere redelijkheidstoets worden vergoed dan het geval is onder de dubbele redelijkheidstoets van artikel 13 lid 6 Wvg. Dit heeft volgens de gemeente ermee te maken dat de gevolgen van een prijsbepalingsprocedure voor de eigenaar minder verstrekkend zijn dan de gevolgen van een onteigeningsprocedure voor de onteigende. De gemeente verzet zich verder tegen het hoge aantal uren van de advocaat van de eigenaar, die als specialist met een hoog uurtarief bekend staat. Omdat er slechts sprake is geweest van één descente, de reacties van partijen op het conceptrapport van de deskundigen en correspondentie, zijn de daarvoor geschreven uren onredelijk hoog. De eigenaar verweert zich door te stellen dat het financiële belang groot was. Daarnaast kwam het advies van de deskundigen op een veel hogere prijs dan het aanbod van de gemeente, waaruit zij concludeert dat ze het aanbod van de gemeente terecht heeft geweigerd. De inzet van juridische en andere deskundige bijstand heeft bij het prijsadvies van de deskundigen een cruciale rol gespeeld.
Naar het oordeel van de rechtbank is deze zaak, hoewel naar zijn aard ingrijpend, in juridisch en taxatieopzicht niet buitengewoon ingewikkeld. Uiteindelijk gaat het bij de prijsbepaling om de begroting van de werkelijke waarde (artikel 40b Ow) van een aantal percelen. De juridische discussie heeft zich in het bijzonder toegespitst op de vraag of sprake is van een complex. Het antwoord op deze vraag is van grote invloed op de prijsbepaling, maar deze vraag is als zodanig niet bijzonder ingewikkeld en rechtvaardigt daarom niet zonder meer het besteden van een zeer groot aantal uren aan juridische en andere deskundige bijstand.
In het algemeen wordt in Wvg-zaken, net als in onteigeningszaken, door advocaten en andere deskundigen op basis van het aantal gewerkte uren gedeclareerd. Zo hebben de advocaten en andere partijdeskundigen van de eigenaar in deze zaak hun uren grotendeels bijgehouden. Een partijdeskundige heeft een grote mate van vrijheid bij de inrichting en het bepalen van de omvang van de werkzaamheden ten behoeve van de eigenaar en is vrij om een bepaald tarief overeen te komen. Maar als de eigenaar verwacht dat de gemeente deze kosten van deskundige bijstand vergoedt, mag verwacht worden dat de eigenaar en haar advocaten en andere partijdeskundigen ook rekening houden met de gerechtvaardigde belangen van de gemeente door ervoor te zorgen dat de kosten binnen de grenzen van de redelijkheid blijven. Bovendien dienen de hoogte van het gehanteerde uurtarief en het aantal gedeclareerde uren “communicerende vaten” te zijn. Zo zal een ter zake gespecialiseerde advocaat of andere deskundige mogelijk een hoger uurtarief rekenen, maar (als het goed is) minder uren nodig hebben om een degelijk advies te geven.
De rechtbank volgt het standpunt van de gemeente dat de inzet van meerdere advocaten, onder wie een ervaren gespecialiseerde advocaat op het gebied van onteigening en de Wvg, mede gelet op de aard van de zaak, in dit geval tot onnodig veel onderling overleg en correspondentie heeft geleid, waardoor onnodig hoge kosten zijn gemaakt. De bestede uren onder meer met betrekking tot de descente (voorbereiding, bijwonen descente en het nawerk) geven daar bijvoorbeeld blijk van. Hetzelfde geldt voor het aantal uren dat de gespecialiseerde advocaat heeft besteed aan (telefonisch) overleg en correspondentie met de andere deskundigen. De inzet van meerdere advocaten – die weliswaar tegen een lager uurtarief werken dan de gespecialiseerde advocaat – heeft, zo kan uit de urenoverzichten worden afgeleid, geleid tot tijdrovend correctiewerk van de gespecialiseerde advocaat en dat geeft per saldo geen blijk van een efficiënte en kostenbesparende behandeling van de zaak. De rechtbank besluit de kostenvergoeding voor juridisch bijstand met 40% te matigen.
Ten aanzien van de kosten voor deskundige bijstand is de rechtbank onder meer van oordeel dat het inschakelen van een tweede taxateur niet redelijk was, aangezien taxateurs geacht moeten worden in essentie over dezelfde kwalificaties te beschikken.
14 augustus 2024
Planschade en nadeelcompensatie
Bestuursrechter toetst slechts of de bevindingen van een taxateur begrijpelijk en navolgbaar zijn (ECLI:NL:RVS:2024:3206)
Een verhuurder van bedrijfsruimten dient een verzoek om nadeelcompensatie in, als gevolg van werkzaamheden aan de Noord/Zuidlijn. Deze werkzaamheden hebben ertoe geleid dat de bedrijfsruimten verminderd bereikbaar waren en niet gerenoveerd konden worden.
In de procedure bij de rechtbank heeft de verhuurder een taxatierapport overlegd. In het taxatierapport is een vergelijking gemaakt met andere objecten, maar is niet ingegaan op de verschillen tussen de referentieobjecten en de bedrijfsruimten. Dit maakt dat in het taxatierapport niet inzichtelijk wordt hoe de taxateur deze verschillen heeft verdisconteerd en hoe zij tot de vaststelling van de huurprijs per vierkante meter voor de bedrijfsruimten is gekomen.
In hoger beroep heeft de verhuurder een tweede taxatierapport overlegd. De gemeente heeft op dit taxatierapport kritiek, omdat acht van de tien referentieobjecten een beter afwerkingsniveau hebben en de referentieobjecten kleiner zijn dan de bedrijfsruimten. De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat bij de taxatie de inrichting en kwaliteit van de onroerende zaken slechts van beperkte invloed zijn op de markthuurprijs. Dit komt omdat de onroerende zaken een vrije bestemming hebben en daarom casco worden verhuurd. De door de gemeente gestelde verschillen met de referentiepanden in afwerkingsniveau resulteren om die reden niet in een andere huurprijs per vierkante meter. Ook is de huurprijs per vierkante meter van de referentieobjecten niet één-op-één toegepast op de onroerende zaken. De onroerende zaken zijn gezoneerd, waarbij de gemiddelde huurprijs per vierkante meter van de referentiepanden alleen is gebruikt voor de aan de voorzijde gelegen ruimtes van de onroerende zaken. De overige ruimtes zijn gezoneerd voor de helft van deze huurprijs. Hiermee is de markthuurprijs voor de onroerende zaken fors lager dan die van de gerenoveerde referentieobjecten.
De Afdeling is van oordeel dat de taxateur inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verschillen tussen de bedrijfsruimten en de referentieobjecten in de taxatie zijn verdisconteerd. Deze toelichting is begrijpelijk en navolgbaar. De stelling van de gemeente dat het gebruik van deze referentieobjecten onjuist is, raakt de specifieke deskundigheid van de taxateur. De gemeente heeft dit betoog niet gemotiveerd bestreden met een deskundig tegenadvies waaruit zou kunnen volgen dat de taxatie onjuist is.
Bestuursrecht
Ruiling van grond toegestaan door Didam-arrest (ECLI:NL:GHARL:2024:4816)
Een gemeente is voornemens percelen in verpachte staat te ruilen, waarna zij de verworven percelen wil overdragen om de realisatie van een islamitische begraafplaats mogelijk te maken. De pachters van beide percelen verzetten zich hiertegen, omdat zij zelf de percelen willen verwerven. De rechtbank heeft de vordering van de pachters toegewezen, waardoor de gemeente de percelen niet kon ruilen. De gemeente is tegen dit oordeel in hoger beroep gegaan.
Het hof overweegt dat het hier gaat om de vraag of de voorgenomen grondruil in overeenstemming is met de criteria van het Didam-arrest. In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad kort gezegd beslist dat wanneer een overheidslichaam het voornemen heeft een onroerende zaak te verkopen, het gelijkheidsbeginsel meebrengt dat dit overheidslichaam gelijke kansen moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak door middel van een selectieprocedure met een passende mate van openbaarheid. Het overheidslichaam moet in dat geval met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. De genoemde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop.
Het gaat in deze zaak niet om de grondruil met de grondeigenaar of de (door)verkoop aan de betrokken stichting als zodanig, maar om het samenstel van beide transacties met als achterliggende beleidsdoel om op de gewenste locatie een islamitische begraafplaats te realiseren. De gemeente heeft onvoldoende betwist aangevoerd dat zij de gemeentepercelen niet op de markt wil brengen, maar dat deze door haar zijn aangehouden als strategische grondpositie en zijn bedoeld om in te zetten als compensatiegrond. Zonder de beleidsdoelstelling om te komen tot de islamitische begraafplaats op de beoogde locatie zou de grondruil of anderszins de verkoop van de gemeentepercelen niet aan de orde zijn. Het is duidelijk dat de gemeente de betrokken percelen in eigendom wil verkrijgen omdat de grondeigenaar eigenaar is van de locatie die het meest geschikt is voor de islamitische begraafplaats. De grondeigenaar wil de eigendom daarvan uitsluitend aan de gemeente overdragen indien zij met vervangende grond wordt gecompenseerd. Voldoende aannemelijk is dat de enige compensatiegrond die de gemeente redelijkerwijs kan bieden de gemeentepercelen zijn. Zoals de betrokken stichting op voorhand de enige serieuze gegadigde is voor de grond waarop de islamitische begraafplaats moet komen, zo is de grodneigenaar op voorhand de enige serieuze gegadigde voor de grondruil. Mededingingsruimte hoeft dus niet te worden geboden.
7 augustus 2024
Verbintenissenrecht
Opschuiven datum levering is geen materiële wijziging van de aard en omvang van de opdracht (ECLI:NL:RBMNE:2024:457)
Meerdere partijen schrijven zich in op een Europese aanbesteding voor ICT-dienstverlening. Onderdeel van de opdracht was dat er een transitiefase doorlopen moet worden, die op een bepaalde deadline afgerond moest zijn. De gegunde partij (partij 1) haalt deze deadline niet, waarop de partij die de opdracht niet gegund (partij 2) kreeg een kort geding start.
Partij 2 stelt dat de deadline een fatale termijn was, en de aanbestedende partij de opdracht heeft gewijzigd door extra tijd te gunnen aan partij 1. De aanbestedende partij verweert zich door te stellen dat zij partij 1 houdt aan onverkorte nakoming van de opdracht zoals beschreven in de aanbestedingsstukken. Dat de deadline niet is gehaald komt volgens de aanbestedende partij door samenloop van omstandigheden die onder andere te wijten zijn aan partij 2 als zittende leverancier.
De rechtbank overweegt dat het enkele verstrijken van een contractueel overeengekomen termijn, ook een ‘harde deadline’ en/of ‘fatale termijn’, niet betekent dat de aard en omvang van de opdracht materieel wordt gewijzigd. Het verstrijken van de termijn brengt immers geen wijziging in de overeengekomen hoofdverplichtingen van partij 1. De aanbestedende partij houdt partij 1 er nog steeds aan het beloofde plan uit te voeren. Welwiswaar is partij 1 te laat in de uitvoering van de opdracht, maar dat op zichzelf levert in de eerste plaats slechts een tekortkoming op in de nakoming van de overeenkomst jegens de aanbestedende partij. De omstandigheid dat het om een fatale termijn gaat, betekent dat partij 1 meteen in verzuim is geraakt zonder dat zij in gebreke dient te worden gesteld.
Wanneer een aanbestedende dienst besluit om bij een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst verder te gaan met de tekortschietende contractspartij betekent dat evenmin (zonder meer) dat de opdracht wezenlijk wijzigt. Bovendien heeft een aanbestedende dienst binnen de grenzen van het verbintenissenrecht en het aanbestedingsrechtelijke gelijkheidsbeginsel de autonomie over de uitvoering van de overeenkomst en bepaalt hij ook hoe om te gaan met zijn tekortschietende contractspartij. Door het opnemen van de fatale termijn in de overeenkomst heeft de aanbestedende partij niet haar mogelijkheden ingeperkt. Het is ook niet zo dat de aanbestedende partij enkel van de mogelijkheden die expliciet in de overeenkomst zijn opgenomen gebruik mag maken. Het staat de aanbestedende partij dus vrij enige coulance te betrachten en andere remedies te gebruiken om partij 1 te bewegen de overeenkomst na te komen in plaats van de overeenkomst onmiddellijk te beëindigen. Dat kan zelfs van haar verwacht worden als goed handelend overheidsorgaan. Het niet behalen van de fatale termijn kan dus een grond voor ontbinding van de overeenkomst opleveren, maar brengt niet de verplichting tot ontbinding met zich mee.
- Oneerlijke handelspraktijk (ECLI:NL:RBNHO:2024:7307)
Een onderneming houdt zich bezig met de handel in percelen onbebouwde landbouwgrond waarbij wordt gespeculeerd op een waardestijging van die grond indien de bestemming van de grond in de toekomst gewijzigd wordt. De onderneming verkoopt delen van twee percelen aan een echtpaar. De kopers betalen voor de percelen € 100,00/m² en € 60,–/m². De verkoper heeft de eigendom van de percelen kort voor de overdracht verkregen, in het eerste geval zelfs op dezelfde dag als dat de grond geleverd wordt aan de kopers, voor een substantieel lager bedrag.
De kopers lezen later in de media berichten waarin speculatieve grondhandel kritisch aan de kaak wordt gesteld, waarna zij de koopovereenkomsten vernietigen dan wel ontbinden. Zij stellen dat aan hen – ondanks alle obligate waarschuwingen – rendement in het vooruitzicht is gesteld doordat de indruk word gewekt dat de in de brochure gepresenteerde woningbouw reëel is. De mondelinge mededelingen van de verkoper hebben die indruk alleen maar versterkt. In werkelijkheid is de kans op rendement echter uitgesloten. Weliswaar wordt vermeld dat het gaat om een impressie die op basis van het vigerende bestemmingsplan niet is toegestaan maar dit betreft geen waarschuwing, nu juist wordt gespeculeerd op een bestemmingswijziging; de verkoper doet het voorkomen alsof de grond strategisch is gelegen en bij uitstek in aanmerking komt voor bestemmingswijziging en dat er serieus wordt gewerkt aan ontwikkeling van de grond. Dat evenwel de kans dat überhaupt rendement kan worden gemaakt, is uitgesloten volgt in de eerste plaats uit het feit dat dit soort grond vrijwel nooit van bestemming wijzigt en in het theoretische geval dat dit toch zou gebeuren, dit niet leidt tot rendement omdat de volledige dan te realiseren waardestijging al op voorhand in de zakken van de verkoper is verdwenen.
De verkoper betwist de stellingen van de koper en voert aan dat zij alleen percelen grond verkoopt waarvan zij daadwerkelijk in goede gemoede, op basis van uitgebreid vooronderzoek, meent dat het strategisch gelegen grond betreft. Bovendien is steeds duidelijk gecommuniceerd over de risico’s en waren de kopers er van op de hoogte dat de aard van de aankoop speculatief was en dat daarom geen enkele garantie bestaat op enige vorm van te behalen rendement.
De rechtbank overweegt dat een kenmerkend onderdeel van het in de markt gezette product is dat erop wordt gezinspeeld dat er door de consument bij bestemmingswijziging winst kan worden gemaakt terwijl er tegelijkertijd – onbetwist – de geruststellende indruk wordt gewekt dat sprake is van een waardevaste investering met teksten als “grond is tastbaar en kan niet failliet gaan”, “grond zal altijd waarde behouden”, “grond is schaars” en “grond kan niet vergaan”. De rechtbank is van oordeel dat deze informatie misleidend is.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de verkoper met de wijze waarop de informatie over de percelen wordt aangeboden en de teksten op haar website dan ook informatie verstrekt die de gemiddelde consument kan misleiden, waardoor deze een besluit over de aankoop van een perceel grond kan nemen, dat hij anders niet had genomen. De schriftelijke informatievoorziening door de verkoper is ondermaats, onvolledig en vooral ter aanprijzing en niet ter voorlichting bedoeld. Feitelijk is immers, zoals van departementszijde wordt onderkend, sprake van een uiterst speculatieve en risicovolle belegging, terwijl daarover geen open kaart wordt gespeeld. Dat in de koopovereenkomst en de leveringsakte staat vermeld dat koper ermee bekend is dat er geen garantie is dat daadwerkelijk een bestemmingswijziging zal plaatsvinden, doet daar niet aan af.
Procesrecht
Verontwaardiging over gebruik ChatGPT bij berekening rendement zonnepanelen (ECLI:NL:RBGEL:2024:3636)
Twee buren staan tegenover elkaar bij de rechtbank in verband met rendementsverlies van de zonnepanelen van de ene buur, als gevolg van een geplaatste opbouw op het dak van de andere buur. Deze zaak is echter relevant, omdat de rechter voor de hoogte van de schade heeft gekeken naar Artificial Intelligence (AI), om precies te zijn ChatGPT. De rechter heeft van dit programma gebruik gemaakt om te bepalen wat de gemiddelde levensduur van zonnepanelen was, wat de gemiddelde prijs per kWh was en wat de resterende bruikbaarheid was van isolatiemateriaal dat in water was terechtgekomen.
Door de eisende partij zijn getallen genoemd voor de gemiddelde opbrengst en de gemiddelde prijs, maar de rechter stelt dat dit niet uit de stukken blijkt. De rechter heeft vervolgens ChatGPT gebruikt om zelf tot de benodigde getallen te komen. Het problematische met deze benadering is dat ChatGPT in principe geen bronnen geeft waar de gegeven informatie uit voortvloeit. Daarnaast komt het regelmatig voor dat de door AI gegeven informatie onvolledig, achterhaald of onjuist blijkt te zijn. Ten slotte moet aan partijen de gelegenheid gegeven worden om te reageren op informatie die door de rechter zelf is achterhaald. Ook dat is in dit geval niet gebeurd.
31 juli 2024
Huurrecht
Conclusie P-G over huurprijswijzigingsbeding (ECLI:NL:PHR:2024:770)
De rechtbank Amsterdam heeft in 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:4800) geoordeeld dat een huurprijsverhoging volgens de CPI-index met daarbovenop nog een opslag oneerlijk was. Volgens de rechtbank zou daarom teruggegrepen moeten worden op de originele huurprijs en aangenomen worden dat deze nooit gestegen zou zijn (ook niet met een inflatiecorrectie). In een vergelijkbare zaak heeft de P-G van de Hoge Raad zijn conclusie gewezen.
De P-G is van mening dat het indexatiebeding met het extra opslagpercentage in het algemeen niet oneerlijk is. Het indexatiebeding en het opslagbeding dienen te worden gesplitst en afzonderlijk te worden beoordeeld. Daarbij staat het indexatiebeding (volgende de consumentenprijsindex) niet ter discussie. De P-G vindt in zijn advies aansluiting bij het ‘gerechtvaardigde belang’ van de verhuurder om de aanvangshuurprijs regulier te kunnen aanpassen en geldontwaarding tegen te gaan. De huurovereenkomst is immers in beginsel een langlopende overeenkomst.
Verder zijn er ook redelijke gronden voor het extra opslagbeding welke naast het indexatiebeding kunnen bestaan, zoals het opvangen van boveninflatoire kostenstijgingen en het tred houden met de waardeontwikkeling van de woning. Dit pleit op zichzelf – in het licht van belang van de verhuurder om de aanvangshuurprijs te kunnen aanpassen en van het publieke belang bij een functionerende woningmarkt en de daarmee verbonden belangen van huurders – ten gunste van het opslagbeding, aldus de P-G. Verder dient het opslagbeding volgens de P-G transparant te zijn over de vraag dat, wanneer en hoe vaak de huurprijs kan stijgen, en over het maximale opslagpercentage.
De Hoge Raad besluit zelfstandig over de zaak, maar volgt in de regel de conclusie van de P-G.
Planschade en nadeelcompensatie
Voldoende deskundigheid taxateur betwist, deel 2 (ECLI:NL:RVS:2024:2983)
Twee weken geleden berichtte ik over een zaak waar de deskundigheid van een adviseur in een planschade-zaak werd betwist (ECLI:NL:RBNNE:2024:2544). In een recente uitspraak van de Afdeling worden in een vergelijkbare zaak enkele algemene overwegingen gegeven in dit kader.
In de onderhavige zaak werd aan de gemeente een planschadeadvies gegeven door een kantoor met expertise op dit gebied. De betreffende taxateur was niet ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), omdat hij geen register-taxateur is, maar kandidaat register makelaar taxateur (K-RMT). Hij staat als zodanig ingeschreven bij de Stichting VastgoedCert. Maar het Landelijk Register Gerechtelijk Deskundigen (hierna: LRGD) heeft de Stichting VastgoedCert niet aangemerkt als een ‘zelfstandig kwalificerende beroepsorganisatie’. Een K-RMT is nog in opleiding en voert zijn werkzaamheden uit onder verantwoordelijkheid van een registermakelaar of registertaxateur. Hij mag volgens de website van Stichting VastgoedCert niet zelfstandig taxeren of een taxatierapport opstellen. De taxateur is ook ingeschreven bij de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR), die wel als zelfstandig kwalificerende beroepsorganisatie door het LRGD is erkend. Hij staat in het register van het LRGD vermeld voor de specialisaties ‘planschade’ en ‘taxaties’. De verzoeker om planschade betwijfelt of de taxateur in het register van het LRGD terecht staat ingeschreven voor de specialisatie ‘taxaties’, omdat hij als rentmeester alleen maar kennis hoeft te hebben van de basistaxatieleer.
De Afdeling overweegt als volgt:
´Een bestuursorgaan mag in beginsel op voorhand uitgaan van de deskundigheid van een taxateur die in de juiste hoedanigheid volwaardig lid is van een relevante beroepsorganisatie. Een relevante beroepsorganisatie is: een organisatie met leden die beroepsmatig taxaties uitvoeren, ook in planschadezaken, voor het lidmaatschap eisen stelt aan opleiding en ervaring op het gebied van taxeren, vereist dat haar leden aantoonbaar hun taxatiekennis en -ervaring op peil houden en voorziet in tuchtrecht voor haar leden. Een taxateur is in de juiste hoedanigheid lid van een relevante beroepsorganisatie als uit het lidmaatschap volgt dat die taxateur beschikt over de kennis, kunde en ervaring die nodig is om de onroerende zaak in de voorliggende planschadezaak te taxeren.
Het is mogelijk dat een taxateur die niet of niet in de juiste hoedanigheid lid is van een relevante beroepsorganisatie wel beschikt over de kennis, kunde en ervaring die nodig is om onroerende zaken in een voorliggende planschadezaak te taxeren. Zo kan een taxateur lid zijn van een relevante beroepsorganisatie, maar niet in de juiste hoedanigheid. Of een taxateur is weliswaar in de juiste hoedanigheid volwaardig lid van een beroepsorganisatie, maar deze organisatie voldoet niet aan alle voorwaarden om als relevant te worden aangemerkt. Als een bestuursorgaan het voornemen heeft om in een concrete planschadezaak een dergelijke taxateur te benoemen, dan ligt het in de rede dat het de te benoemen taxateur verzoekt een (eventueel aanvullende) deskundigheidsverklaring over te leggen. In een deskundigheidsverklaring motiveert een taxateur, voor zover het zijn deskundigheid betreft, waarom hij objectief bezien en controleerbaar kan worden aangemerkt als deskundige voor het taxeren van een object als in de betreffende zaak aan de orde, door informatie te verstrekken over zijn eventuele lidmaatschappen van (relevante) beroepsorganisaties, in welke hoedanigheid hij daarvan lid is, (daaruit blijkende) relevante opleiding, gevolgde permanente educatie en ervaring met het taxeren van onroerende zaken in planschadezaken. Een deskundigheidsverklaring kan deel uitmaken van een verklaring van een adviseur (in dit geval: een taxateur) die informatie bevat op grond waarvan het bestuursorgaan zich kan vergewissen van de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de adviseur in de betreffende zaak (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 24 februari 2021 onder 48, ECLI:NL:RVS:2021:374).
Als een taxateur in de juiste hoedanigheid lid is van een relevante beroepsorganisatie, vermeldt het bestuursorgaan in de kennisgeving over de voorgenomen benoeming aan partijen als bedoeld in artikel 6.1.3.3, tweede lid, onder d, van het Bro het lidmaatschap van die relevante beroepsorganisatie en die hoedanigheid van de taxateur. In het andere geval voegt het bestuursorgaan de deskundigheidsverklaring van de te benoemen taxateur bij deze kennisgeving. Partijen hebben dan de mogelijkheid om zich voorafgaand aan het uitbrengen van een advies uit te laten over de deskundigheid van een aan te wijzen taxateur. Hierdoor kunnen procedures hierover worden voorkomen, dan wel kan al in een vroegtijdig stadium van de procedure duidelijkheid worden verkregen over de vraag of, en zo ja, waarom op dit punt is voldaan aan de vergewisplicht.’
Na aanvullende informatie in te winnen bij het LRGD en de NVR en partijen de mogelijkheid te bieden over deze informatie een zienswijze in te dienen, concludeert de Afdeling dat de gemeente niet voldaan heeft aan zijn plicht om zich ervan te vergewissen dat het onderzoek naar de waarde van de woning van de verzoeker op zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden, omdat het zich er niet van heeft vergewist dat de taxateur ten tijde van belang beschikte over de deskundigheid die nodig is om in deze planschadezaak de waarde van de woning van de verzoeker te taxeren. Dat betekent dat aan de totstandkoming van het taxatierapport een gebrek kleeft, zodat de gemeente dit niet aan het besluit over de tegemoetkoming in planschade ten grondslag mocht leggen.
Omgevingsrecht
Nieuwste uitspraak lelieteelt (ECLI:NL:RBOBR:2024:3440)
Recentelijk worden er in uitspraken beperkingen verbonden aan de teelt van lelies nabij woningen, gelet op het aantal gewasbeschermingsmiddelen en de frequentie waarmee deze gebruikt worden. Daarbij wordt expliciet opgemerkt dat lelies niet geteeld worden in het kader van voedselvoorziening en de voedselzekerheid daarom niet in de belangenafweging betrokken kan worden.
In de onderhavige zaak staat de rechtbank de teler toe om gewasbeschermingsmiddelen te gebruiken, maar allee volgens het door hem overlegde schema en met die gewasbeschermingsmiddelen (plus één middel dat ter zitting naar voren is gekomen). Hierbij speelt mee dat de teler het grootste deel van de gewasbeschermingsmiddelen voor het seizoen 2024 al heeft ingezet en specifieke en serieuze maatregelen heeft genomen om de risico’s te beperken. Zo heeft hij onder andere een sterke leliesoort geplant, houdt hij rekening met de weersomstandigheden en het tijdstip, meldt hij de woordvoerder van de omwonenden van tevoren over het spuiten en heeft hij verklaard de komende 8 á 10 jaar geen lelies meer te zullen telen op het betreffende perceel.
Deze uitspraak toont aan dat de (voorzieningen)rechter niet ongevoelig is voor de economische belangen van de teler. Het is echter de vraag of het oordeel anders uitgepakt zou hebben als de zitting eerder in het jaar plaats zou hebben gevonden en er nog een groter deel van de gewasbeschermingsmiddelen nog gebruikt moeten worden. Verder wordt in deze zaak, in tegenstelling tot de eerder genoemde zaken, geen direct onderscheid gemaakt tussen het telen van lelies en het telen van fruit of groenten voor de voedselvoorziening.
24 juli 2024
Erfpachtrecht
Deskundige voldoet niet aan eisen van onpartijdigheid en onafhankelijkheid (ECLI:NL:RBAMS:2024:3550)
Tussen een gemeente (als erfverpachter) en een erfpachter is een geschil over de hoogte van de canon na de eerste herzieningsperiode, die 75 jaar bedroeg. De erfpachter heeft een volmacht verstrekt aan bij een stichting, die de belangen van erfpachters behartigt.
De gemeente stelt voor een commissie van drie deskundigen in te stellen, om de nieuwe canon te bepalen. De erfpachter kan zich daarin vinden en draagt iemand voor als deskundige. De gemeente geeft aan niet met deze persoon in te kunnen stemmen, omdat deze de voorzitter van de eerdergenoemde stichting is en zelf ook erfpachter van de gemeente is. Naar mening van de gemeente is er daarom gerede twijfel over de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van deze persoon.
De rechtbank overweegt als eerste dat de partijen zijn overeengekomen dat zij zich binden aan een bindend advies. Als de partijen bindend adviseurs benoemen, en deze adviseurs de benoeming aanvaarden, sluiten partijen een overeenkomst van opdracht (artikel 7:400 BW). In de opdrachtrelatie tussen de partijen enerzijds en de bindend adviseurs (deskundigen) anderzijds geldt op basis van artikel 7:401 BW dat de bindend adviseurs bij hun werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moeten nemen. Wat de gehoudenheid om als goed opdrachtnemer te handelen meebrengt, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de opdracht, de positie van de opdrachtnemer en de aard en ernst van de betrokken belangen.
De gemeente heeft voorgesteld dat drie deskundigen bindend en onafhankelijk van partijen de nieuwe erfpachtgrondwaarde en de nieuwe canon vaststellen, zoals deze tussen partijen zullen gelden. Uit de onafhankelijke positie volgt dat de bindend adviseurs te allen tijde rekening moeten houden met de belangen van alle opdrachtgevers. Partijen dienen gelijkwaardig te worden behandeld. Van de bindend adviseurs kan dan ook niet worden verlangd dat zij zonder meer voldoen aan (alle) wensen en (nadere) aanwijzingen van hun opdrachtgevers. Het vereiste van onafhankelijkheid maakt ook dat er sprake moet zijn van onpartijdigheid. Onafhankelijkheid (de relatie van een deskundige tot de partijen) en onpartijdigheid (een neutrale mentale instelling) lopen in elkaar over bij een bindend advies. Een bindend adviseur is onafhankelijk en onpartijdig wanneer geen sprake is van beïnvloeding van de bindend adviseur door partijen. De bindend adviseur dient onbevooroordeeld te zijn ten opzichte van partijen.
De rechtbank is van oordeel dat er bij de voorgestelde deskundige sprake is van de schijn van een gebrek aan onpartijdigheid en onafhankelijkheid en dat de twijfels die door de schijn worden gewekt objectief gerechtvaardigd zijn. De gemeente heeft naar voren gebracht dat de voorgestelde deskundige onder meer de volgende uitlatingen in de media heeft gedaan:
“(…) Het stadbestuur is dus eindelijk ook tot de conclusie gekomen dat de hefboomwerking in de berekening van de erfpacht onhoudbaar is. (…) Het is zeer kwalijk dat dit nu aan de kiezers onthouden is. (…) De bestuurscultuur in Amsterdam is verrot (…)” aldus [de voorgestelde deskundige] . (…)”
“(…) Opmerkelijk is dat de gemeente nog altijd geen openheid van zaken geeft aan individuele huiseigenaren die naar de onderbouwing van de gemeentelijke aanbieding voor overstap vragen. De belangrijkste parameter in de berekening, de grondquote, of BSQ, is geheim. “Dit is wederom een schandalige manipulatie van de werkelijkheid,” zegt [de voorgestelde deskundige] (…).”
“(…) Dat zegt ook [de voorgestelde deskundige] van de [stichting]: “De gemeente is met het erfpachtdossier dolende en slaat als een Don Quichot om zich heen door alle huiseigenaren in de overstapregeling door een soort Bibob-procedure te halen. Dit is onethisch en volstrekt onhoudbaar beleid. (…)”
Samen met de rol die de voorgestelde deskundige in de stichting had namens de erfpachter en tegenover de gemeente, is de rechtbank van oordeel dat de vrees dat de voorgestelde deskundige in zijn oordeel en de bejegening van de gemeente geen onafhankelijke positie zal innemen, objectief gerechtvaardigd.
Planschade en nadeelcompensatie
Eigenaar 445 woningen verzoekt planschade vanwege windturbines (ECLI:NL:RBROT:2024:6443)
Een gemeente stelt een bestemmingsplan vast, op grond waarvan de realisatie van acht windturbines mogelijk gemaakt wordt. Een eigenaar van 445 (verhuurder) woningen in de omgeving dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in.
Het verzoek wordt afgewezen, omdat volgens het advies aan de gemeente een groot deel van de woningen op meer dan 600 meter van de windturbines is gelegen en de schade daar niet uitkomt boven het normaal maatschappelijk risico van 3,5%. Voor de resterende woningen geen sprake is van een waardevermindering, omdat er geen verminderde huuropbrengsten en verminderde verhuurbaarheid is van de woningen. De adviseur baseert deze conclusie op het feit dat de aard en de ernst van de ruimtelijke gevolgen van de turbines van het windpark beperkt zijn en de huurprijzen bovendien niet zijn gedaald. Ook is er geen sprake van leegstand van woningen.
De eigenaar verzet zich tegen de conclusie dat er sprake is van ‘beperkte’ gevolgen. Naar haar mening moet de mate van planologisch nadeel zwaarder worden aangemerkt.
Uit vaste rechtspraak van de Afdeling volgt dat de gemeente bij zijn besluit op een verzoek om planschadevergoeding van een advies mag uitgaan, indien uit het advies van een door hem benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht. Om van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van de adviseur te kunnen spreken, vereist de rechtspraak dat draagkrachtig wordt gemotiveerd waarom de in het beoordeelde advies gehanteerde uitgangspunten onjuist of onvolledig zijn. Dat tussen de eigenaar en de adviseur een verschil van inzicht bestaat over de waardering van het planologisch nadeel, betekent niet dat de eigenaar aannemelijk heeft gemaakt dat het door de adviseur verrichte onderzoek op dit onderdeel onzorgvuldig of onvolledig is geweest, dan wel dat de adviseur de ernst van de planologische verslechtering heeft onderschat. De rechtbank is van oordeel dat de onderhavige kwalificatie van het planologisch nadeel, gelet op de schadefactoren en de waardering daarvan door de adviseur, navolgbaar is. Niet gezegd kan worden dat de vastgestelde kwalificatie niet in de lijn ligt van de bevindingen hierover in het deskundigenverslag.
De eigenaar voert verder aan dat er sprake is van een lagere financieringscapaciteit, als gevolg van het vastgestelde bestemmingsplan. Het woningbezit fungeert immers als borgstelling voor leningen die door haar worden afgesloten, waardoor de hoogte van de woningwaarde bepaalt onder welke voorwaarden leningen kunnen worden verkregen voor het financieren van investeringen.
De rechtbank volgt deze stelling niet. Dat de waardevermindering van het woningbezit gevolgen heeft voor de financieringscapaciteit, acht de rechtbank een consequentie die kennelijk door derden wordt verbonden aan de gevolgen van een planologische maatregel, maar dat maakt dit nog geen rechtstreeks gevolg van de schadeveroorzakende maatregel zelf. De gestelde lagere financieringscapaciteit vanwege de waardedaling van de woningen, waarvan vooralsnog niet is gebleken, vloeit dus niet rechtstreeks voort uit het schadeveroorzakende bestemmingsplan, maar is een gesteld gevolg van een beslissing van privaatrechtelijke aard en niet een ruimtelijk gevolg van de wijziging van de bestemming.
17 juli 2024
Erfpachtrecht
Vaststelling waarde erfpachtrecht (ECLI:NL:RBROT:2024:5980)
Een recht van erfpacht is door een erfverpachter opgezegd. In een tussenvonnis is al vast komen te staan dat de opzegging rechtsgeldig is. In de onderhavige procedure gaat het om de te vergoeden waarde van het erfpachtrecht en het deskundigenbericht daarover.
De deskundigen komen tot de conclusie dat het erfpachtrecht geen waarde vertegenwoordigd, gelet op onder meer de geldende sloopverplichting en de te verwachten bodenverontreiniging. Er is een milieuhygiënisch landbodemonderzoek uitgevoerd, waarin wordt geconcludeerd dat de grond over het algemeen licht verontreinigd is met uitzondering van enkele lagen in drie boringen waar sterke verontreiniging voorkomt met zink. Er is sprake van een urgente verontreiniging. Als er wordt gegraven in de grond, dient rekening gehouden te worden met de sterke verontreiniging met zink. Er wordt aanbevolen aanvullend bodemonderzoek te doen. Eveneens is een Chroom6 rapportage opgesteld waaruit blijkt dat in 8 van de 14 bemonsterde verflagen Chroom-6 aanwezig is. De Rapportage asbestinventarisatie die is uitgevoerd vermeldt dat er op diverse plaatsen asbest is geconstateerd.
De erfverpachter vindt dat de deskundigen ook hadden moeten berekenen welke negatieve waarde het erfpachtrecht vertegenwoordigd, maar de rechtbank merkt op dat de vorderingen van de erfverpachter daar niet tot strekken. Daarnaast bieden de wetsartikelen (5:87 lid 2 en 5:100 BW) geen grondslag voor het toewijzen van een schadevergoeding aan de opzeggende erfverpachter. Zij bieden louter de mogelijkheid om een (eventuele) schuld wegens waardevergoeding te verrekenen met een tegenvordering wegens schadevergoeding.
Planschade en nadeelcompensatie
Voldoende deskundigheid taxateur betwist (ECLI:NL:RBNNE:2024:2544)
Een gemeente wijst vijf verzoeken om planschade af, maar kent deze in bezwaar alsnog (gedeeltelijk) toe. In beroep laat de gemeente zich adviseren door een taxateur. De verzoekers betwisten de deskundigheid van de taxateur en de gebruikte berekeningsmethode van de planschade.
De deskundige betreft een jurist, werkzaam bij een adviesbureau dat regelmatig adviseert op het gebied van planschade. De deskundige is niet ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), of de inschrijving is voor de verzoekers niet te controleren, en de adviezen voldoen niet aan de regels van het NRVT. Volgens de gemeente staat de deskundige wel ingeschreven in het NRVT en heeft hij 25 jaar ervaring als taxateur. Verder hoeven de taxaties, zoals deze zijn uitgevoerd, niet te voldoen aan de taxatie-eisen van het NRVT, aldus de gemeente.
Voor de rechtbank is niet in voldoende mate vast komen te staan dat de deskundige over de benodigde deskundigheid beschikte. Uit vaste rechtspraak van de Afdeling volgt dat bij gestelde twijfel over de deskundigheid van de planschadeadviseur, de deskundigheid moet worden onderbouwd met concrete aanknopingspunten, zoals bijvoorbeeld een inschrijving in het NRVT. Voor de rechtbank volgt uit hetgeen ter zitting is besproken dat de gemeente het standpunt van de verzoekers onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Ter zitting is namelijk gebleken dat de deskundige niet in de juiste hoedanigheid stond ingeschreven in het NRVT-register. De enkele stelling van de gemeente dat de omstandigheid dat de inschrijving in het NRVT-register niet nodig zou zijn, omdat de taxateur een wettelijke taxatie uitvoert en niet een marktwaardetaxatie, doet niet af aan het vereiste dat de deskundigheid onderbouwd moet worden. Voor de rechtbank valt de deskundigheid verder niet uit de stukken af te leiden. Dat wordt betoogd dat de deskundige ruime ervaring heeft als taxateur, is daarvoor onvoldoende en doet niet af aan het oordeel van de rechtbank.
Bestemmingsplan/omgevingsplan
Landgoed verzet zich tegen ondergrondse kabel in haar gronden (ECLI:NL:RVS:2024:2796)
Een landgoed ligt al langere tijd in de clinch met de gemeenten waarop het landgoed zich bevindt. Eerder heeft het landgoed al (geslaagd) een procedure gevoerd tegen een gedoogplicht die door de minister is opgelegd. De gedoogplicht was onder meer gebaseerd op de bestemmingsplannen die in de onderhavige procedure wordt bestreden.
Het landgoed vreest vooral dat de plannen de natuur- en landschapswaarden op het landgoed aantasten. Zij wijst erop dat de gemeente zich op het standpunt stelt dat de gevolgen voor natuur- en landschapswaarden kunnen worden beperkt door voor de aanleg van de kabelverbinding op bepaalde locaties gestuurd te boren in plaats van te graven. Maar dit is volgens het landgoed niet in de bestemmingsplannen geborgd. Het landgoed betoogt dat daarom niet is uitgesloten dat in en nabij de plangebieden voorkomende natuur- en landschapswaarden worden aangetast.
In de plantoelichting is opgenomen dat de kabelverbinding wordt aangelegd door horizontaal gestuurde boringen en door open ontgravingen. Op de opgenomen afbeelding is aangegeven waar wordt geboord en waar wordt gegraven. De Afdeling overweegt echter dat de bestemmingsplannen geen regels bevatten die waarborgen op welke wijze de kabelverbindingen worden aangelegd. De plantoelichting is geen juridisch bindend deel van het bestemmingsplan. Met de vermelding op een kaart in de plantoelichting van de locaties waar gestuurd wordt geboord en de locaties waar wordt gegraven is dan ook niet op juridisch bindende wijze geregeld op welke wijze de kabelverbinding wordt aangelegd. Het vastleggen van de wijze van aanleg is ook nodig om te voorkomen dat de bestemmingsplannen gevolgen hebben voor het NNN, waarop de ondergrondse kabel gedeeltelijk is voorzien, en eventuele schade aan houtopstanden op het landgoed.
De Afdeling geeft de gemeente de mogelijkheid om het gebrek te repareren door middel van een bestuurlijke lus.
Omgevingsrecht
Intrekken natuurvergunning moet als passende maatregel worden aangemerkt (ECLI:NL:RBDHA:2024:10052)
Er zijn twee onherroepelijke natuurvergunningen verleend voor de aanleg en gebruik van een elektriciteits- en kolencentrale. Een coöperatie verzoekt nu aan de provincie dat beide vergunningen ingetrokken worden. De provincie weigert dit, omdat het intrekken van de natuurvergunningen om verschillende redenen niet kan worden aangemerkt als passende maatregel als bedoeld in artikel 6, tweede lid, van de Habitatrichtlijn.
De provincie licht dit standpunt nader toe door te stellen dat niet iedere maatregel die leidt tot enige daling van stikstofdepositie een passende maatregel in de zin van de Habitatrichtlijn is. Passende maatregelen moeten volgens de provincie effectief zijn en, meer specifiek, tot een aantoonbare verbetering leiden binnen een afzienbare termijn. Omdat uit de passende beoordeling die ten grondslag ligt aan de natuurvergunningen naar voren is gekomen dat de vergunde activiteiten geen significante negatieve effecten hebben op de betrokken natuurwaarden, leidt intrekking van deze vergunningen volgens de provincie niet tot een relevante verbetering binnen afzienbare termijn. Volgens de provincie leidt het intrekken van de natuurvergunningen in dit geval slechts tot een lokale en op zichzelf staande geringe daling van stikstofdepositie die de (dreigende) verslechtering van natuurwaarden niet aantoonbaar tegengaat.
De rechtbank volgt dit verweer niet. Uit de jurisprudentie volgt niet dat de intrekking van een natuurvergunning geen passende maatregel is indien het een geringe vergunde depositie van stikstof betreft. Ook het intrekken van een natuurvergunning voor een geringe stikstofdepositie leidt immers tot een daling van de depositie. Het standpunt van de provincie dat de intrekking van een natuurvergunning enkel een passende maatregel is indien die leidt tot een aantoonbare verbetering van de natuurwaarden van Natura 2000-gebieden binnen een afzienbare termijn, volgt de rechtbank evenmin. De in de jurisprudentie vermelde afzienbare termijn heeft immers betrekking op het effect van maatregelen op de noodzakelijke daling van de stikstofdepositie, en niet, zoals de provincie lijkt te veronderstellen, op een aantoonbare verbetering van de natuurwaarden van de betreffende Natura 2000-gebieden. Daarbij geldt dat de intrekking van de natuurvergunningen direct (en daarmee binnen de bedoelde afzienbare termijn) tot een daling van de stikstofdepositie leidt.
10 juli 2024
Procesrecht
Voldoende relevante feitelijke werkzaamheden om beroep in te stellen? (ECLI:NL:RBMNE:2024:3813)
Een coöperatie start met grote regelmaat rechtszaken tegen beslissingen waarmee (onder andere) natuurvergunningen worden verleend. In het verleden (2014) is vast komen te staan dat de coöperatie voldoende feitelijke werkzaamheden verricht om aangemerkt te kunnen worden als belanghebbende. Omdat er inmiddels bijna tien jaar is verstreken, ziet de rechtbank aanleiding om te beoordelen of de coöperatie nog steeds relevante feitelijke werkzaamheden verricht. Het tijdsverloop is dus relevant, omdat feitelijke werkzaamheden en de aard en omvang daarvan door de tijd heen kunnen wijzigen.
Hierbij is ook van belang dat de coöperatie veel procedeert bij de bestuursrechter en dat de impact daarvan soms groot is. De rechtbank benadrukt dat de coöperatie en andere ideële organisaties het volste recht hebben om op deze manier het algemene belang te behartigen. Maar de rechtbank is ervoor verantwoordelijk om te controleren of nog steeds wordt voldaan aan de wettelijke eisen voor de toegang tot de bestuursrechter. Tot die verantwoordelijkheid behoort ook dat de samenleving in een openbare beslissing kennis kan nemen van de uitkomst van die controle, juist omdat de mede door de coöperatie aangespannen (stikstof)zaken grote juridische en maatschappelijke gevolgen hebben.
De rechtbank heeft aan de coöperatie gevraagd schriftelijke inlichtingen te geven over haar feitelijke werkzaamheden. De coöperatie heeft daarop stukken opgestuurd. Naar het oordeel van de rechtbank verricht de coöperatie uiteenlopende werkzaamheden. Deze werkzaamheden zijn in ieder geval ook gericht op het beperken van stikstofdepositie en op de maatschappelijke discussie over de noodzaak daartoe. De werkzaamheden zijn deels internationaal, maar gaan ook over de stikstofproblematiek op lokaal niveau in Nederland. De feitelijke werkzaamheden houden dan ook verband met het algemene belang waarvoor de coöperatie in deze procedure opkomt. Uit de lijst van stukken blijkt bovendien dat de werkzaamheden doorlopend worden verricht en actueel zijn.
Bestuursrecht
Overgangsrecht bij handhavingsbesluiten (link en ECLI:NL:RVS:2024:2645)
De Afdeling heeft een uitspraak gewezen, waarin zij ingaat op het overgangsrecht met betrekking tot de Omgevingswet inzake handhavingsbesluiten. In het onderhavige geval is (voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet) tegen een eigenaar van een paardenhouderij handhavend opgetreden, vanwege de aanwezigheid van illegale paardrijbakken en lichtmasten en een overschrijding van het in het bestemmingsplan toegestane aantal vierkante meters aan buitenruimte. De eigenaar heeft de gemeente verzocht ook handhavend op te treden tegen paardenhouderijen op 26 andere percelen wegens strijd met het geldende bestemmingsplan. De gemeente heeft dit verzoek afgewezen, omdat de eigenaar geen belanghebbende zou zijn. Omdat hij geen belanghebbende zou zijn, is er geen sprake van een aanvraag om een besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. De afwijzing van de gemeente is om deze reden dan ook geen besluit waartegen opgekomen kan worden, aldus de gemeente.
De rechtbank is het met deze lijn niet eens en concludeert dat niet uitgesloten kan worden dat de eigenaar een concurrentiebelang heeft ten opzichte van de betreffende paardenstallingen. Desondanks overweegt de rechtbank dat het niet aannemelijk is dat de eigenaar door een te nemen handhavingsbesluit rechtstreeks in zijn concurrentiebelang wordt geraakt. Hij wordt daarom ook door de rechtbank niet als belanghebbende aangemerkt.
De Afdeling oordeelt dat het niet uitgesloten kan worden dat er feitelijke gevolgen voor de eigenaar zullen zijn als gevolg van de eventueel te nemen besluiten. Volgens de Afdeling dient hij daarom als belanghebbende te worden aangemerkt en is de afwijzing van de gemeente vatbaar voor bezwaar en beroep. Omdat sindsdien de Omgevingswet in werking is getreden, is de volgende vraag welk regime de gemeente dient te gebruiken voor een nieuw besluit op het verzoek tot handhaving. In de rechtsoverwegingen 14 tot en met 28 van de uitspraak beschrijft de Afdeling uitgebreid welk recht van toepassing is bij nieuw te nemen besluiten en andere situaties over het overgangsrecht bij handhaving.
De Afdeling heeft in dit kader een stroomschema opgesteld, waaruit afgeleid kan worden wanneer ‘oud recht’ en ‘nieuw recht’ van toepassing zijn. Zo blijft bijvoorbeeld oud recht van toepassing op bestuurlijke sanctiebesluiten als vóór 1 januari 2024 een overtreding is begonnen én het bestuurlijk sanctiebesluit is opgelegd. Op besluiten op verzoeken om handhavend optreden blijft het oude recht van toepassing als vóór 1 januari 2024 een handhavingsverzoek is gedaan. Maar dit geldt in beide gevallen alleen als onder nieuw recht nog steeds sprake is van dezelfde overtreding.
3 juli 2024
Aansprakelijkheidsrecht
Kosten onrechtmatig gekapte bomen (ECLI:NL:RBGEL:2024:3493)
Op een perceel van een gemeente worden door een ontwikkelaar bomen gekapt en struiken gerooid in verband met de zichtlijnen van een nabijgelegen appartementencomplex. Later blijkt het kappen en rooien niet de bedoeling te zijn geweest en heeft de gemeente daar ook geen toestemming voor gegeven. Het staat vast dat er sprake is van onrechtmatig handelen door de ontwikkelaar. Hiermee komt de vraag op hoe groot de schade is.
Uit een rapport blijkt dat er een aantal struiken onherstelbaar beschadigd zijn, maar nog in de reguliere handel verkrijgbaar zijn. De gemeente heeft ervoor gekozen niet alles in de oorspronkelijke staat terug te brengen, maar alleen negen beeldbepalende bomen te laten planten. Deze factuur wordt komt volgens de rechtbank voor vergoeding in aanmerking.
De ontwikkelaar is verder van mening dat de kosten van het bemestingsonderzoek, het (aanvullend) bodemonderzoek, het explosievenonderzoek en de quick scan flora en fauna in causaal verband staan met de onrechtmatige daad. Zij stelt dat de gemeente deze kosten ook zou hebben gehad bij het uitvoeren van herstelwerkzaamheden in verband met het groenplan van de gemeente. De rechtbank is van oordeel dat de gemeente voldoende heeft onderbouwd dat de door haar gevorderde kosten veroorzaakt zijn door het onrechtmatig handelen van de ontwikkelaar. De gemeente heeft onweersproken gesteld dat zij nooit op dergelijke grootschalige wijze zou hebben gekapt, dat zij slechts enkele bomen zou hebben gekapt, dat achttien oude bomen niet zouden zijn verwijderd en dat zij door de grote kaalslag veel meer maatregelen heeft moeten nemen dan anders het geval zou zijn geweest voor het in stand houden van het talud. Ook de kosten die de gemeente heeft moeten maken voor de inzet van ambtenaren komt volgens de rechtbank voor vergoeding in aanmerking.
Voor onvervangbare bomen heeft de deskundige gerekend met het ‘Rekenmodel Vervangingskosten’ getaxeerd. Deze taxatiemethode is gebaseerd op de stichtingskosten die gemaakt moeten worden voor het verkrijgen van vergelijkbare bomen op dezelfde locatie. Na aanplant, nazorg en periodiek onderhoud bereikt de boom het moment van functievervulling, waarna een afschrijvingsperiode volgt volgens een annuïteitenmodel tot aan de vastgestelde theoretische eindleeftijd. Deze methode is niet betwist en de rechtbank zal uitgaan van deze taxatiemethode.
Omgevingsrecht
Onttrekking grondwater natuurvergunningplichtig Noord-Brabant en Limburg (ECLI:NL:RBOBR:2024:2521)
De provincies Noord-Brabant en Limburg hebben een beheerplan vastgesteld voor een aantal Natura 2000-gebieden. In het beheerplan is geen algemene vrijstelling opgenomen voor het onttrekken van grondwater ten behoeve van de beregening van open teelt, omdat significante gevolgen door de grondwateronttrekkingen op het gebied niet kunnen worden uitgesloten. Omdat grondwateronttrekking ten behoeve van agrarische beregening niet langer is beschreven in het beheerplan, is in beginsel hiervoor een natuurvergunning vereist. Een aantal boeren en belangenorganisaties verzetten zich hiertegen en komen in beroep.
De rechtbank overweegt dat in een beroep tegen een eerder beheerplan voor hetzelfde gebied is vastgesteld dat de effecten van het gebruik van de beregeningsputten voor de Natura 2000-gebieden, wat onder dit voorgaande beheerplan onder voorwaarden niet vergunningplichtig was, onvoldoende zijn onderzocht. In de onderhavige uitspraak merkt de rechtbank op dat er sprake kan zijn van ‘bestaande rechten’, in welk geval geen natuurvergunning is vereist zolang er sprake is van een ongewijzigde uitvoering. De peildatum die hiervoor aangehouden moet worden ligt volgens de rechtbank op 10 juni 1994, de datum waarop de beide Vogelrichtlijngebieden onder de bescherming van artikel 6 van de Habitatrichtlijn zijn komen te vallen. Dit betekent dat als een agrariër op die datum reeds een recht had om te beregenen uit een beregeningsput, die recht sindsdien is blijven bestaan.
De rechtbank plaatst verder een aantal kanttekeningen bij de lokale regelgeving en lokaal beleid. Zo wijst de rechtbank erop dat een vergunning of registratie op grond van de (grond)waterregelgeving niet automatisch betekent dat er toestemming in het kader van de natuurregelgeving bestaat om grondwater te onttrekken. Dat komt omdat bij de vergunning- of toestemmingverlening in het kader van de (grond)waterregelgeving andere belangen worden betrokken en meegewogen dan bij de verlening van een toestemming in het kader van de natuurregelgeving.
De rechtbank benadrukt tot slot dat een bestaand recht niet eeuwig is. Er moet wel doorlopend gebruik worden gemaakt van het bestaande recht, ofwel een put moet al die jaren daadwerkelijk worden gebruikt om grondwater te onttrekken Als een put jarenlang niet wordt gebruikt, dan kan de hervatting van het gebruik reeds getroffen passende herstelmaatregelen voor de Natura 2000-gebieden frustreren. De rechtbank is van oordeel dat alleen mag worden vergeleken met bestaande rechten die daadwerkelijk worden gebruikt of kunnen worden gebruikt zonder dat hier een nieuwe omgevings- of natuurvergunning voor nodig is.
Onteigening
Kosten cassatieprocedure niet vergoed (ECLI:NL:RBZWB:2024:3990)
De Staat onteigent een perceelsgedeelte en heeft het vonnis al ingeschreven in de openbare registers. De onderhavige procedure heeft alleen betrekking op de hoogte van de schadeloosstelling. Voor de zitting bericht de Staat dat zij overeenstemming heeft bereikt met de onteigende partij over de hoogte van de schadeloosstelling. Tussen partijen bestaat alleen nog discussie over de te vergoeden juridische en deskundige bijstand.
Ten aanzien van de juridische bijstand is de Staat van mening dat de kosten voor de cassatieprocedure niet voor vergoeding in aanmerking komen. De rechtbank bevestigt dit en verwijst naar jurisprudentie, waaruit blijkt dat er hier geen sprake is van kosten die verband houden met het onteigeningsgeding en op grond van artikel 50 Onteigeningswet voor vergoeding in aanmerking komen.
Voor de kosten van de deskundige bijstand is de Staat van mening dat een paar uur in mindering moeten worden gebracht, omdat deze na het inschrijven van het vonnis zijn gemaakt en onduidelijk is doe deze zich verhouden tot de juridische bijstand. De rechtbank wijst deze mindering van uren toe, omdat de onteigende partij heeft nagelaten om toe te lichten, nu dat niet uit de urenregels blijkt, wat in dit stadium van de onderhandelingen de toegevoegde waarde van de deskundige bijstand was, naast de juridische bijstand.
26 juni 2024
Eigendomsrecht
Rechtsgevolgen erfdienstbaarheden bij samenvoeging of splitsing percelen (ECLI:NL:HR:2024:864)
De Hoge Raad wordt gevraagd om een oordeel over de gevolgen van erfdienstbaarheden bij het samenvoegen of splitsen van diverse percelen. Het gaat om een geschil waarbij teruggegrepen wordt op (onder meer) een akte uit 1755, waarin diverse rechten worden toegekend aan een perceel. Het perceel is in de daaropvolgende 250 jaar diverse keren vernummerd. De omgeving is ook aanzienlijk veranderd. De vraag is of de samenvoeging van (in dit geval) een heersend erf ook tot gevolg heeft dat het heersende erf uitgebreid wordt tot het samengevoegde deel.
De Hoge Raad overweegt dat volgens het huidige recht en het in 1984 geldende recht (partijen verschillen van mening over de status van het heersende erf vanaf 1984, toen het vorige BW nog gold), de samenvoeging van het heersende erf met een naastgelegen erf niet ertoe kan leiden dat ook dat naastgelegen erf heersend erf wordt. Het recht van erfdienstbaarheid wordt ten behoeve van een bepaald erf gevestigd. Dat heeft enerzijds tot gevolg dat splitsing van het heersende erf in beginsel niet ertoe leidt dat het heersende erf wordt verkleind; anderzijds kan het heersende erf evenmin worden vergroot doordat het wordt samengevoegd met een naastgelegen erf.
Verbintenissenrecht
Verplichting tot schadevergoeding bij afgebroken onderhandelingen (ECLI:NL:HR:2024:884)
Twee partijen onderhandelen over de verkoop van enkele percelen, waarop een project met woningen, parkeerplaatsen en een commerciële ruimte ontwikkeld zou moeten worden. Omdat de realisatie van het project afhankelijk is van medewerking van de gemeente, is in de koopovereenkomst opgenomen dat levering pas plaatsvindt als de medewerking van de gemeente is verkregen en 80% van het project is verkocht. In de periode tussen het aangaan van de overeenkomst en de levering vestigt de gemeente een voorkeursrecht op de percelen, waardoor de levering enkele malen moet worden uitgesteld.
Op een gegeven moment stelt de verkoper niet langer te willen meewerken aan uitstel van de levering. Omdat de laatst overeengekomen periode van verlenging op dat moment is verlopen, stelt de verkoper ook niet meer gebonden te zijn aan de koopovereenkomst. De verkoper verkoopt daarna de percelen aan een derde, waarop de gepasseerde koper een procedure aanspant, onder andere om een schadevergoeding te krijgen. In beroep en hoger beroep krijgt de koper ongelijk, waarna hij in cassatie gaat bij de Hoge Raad.
De Hoge Raad overweegt dat de gevraagde schadevergoeding ziet op het negatief contractsbelang. Dit betreft de situatie dat het afbreken van onderhandelingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is, maar er zich omstandigheden voordoen op grond waarvan de partij die de onderhandelingen afbreekt, verplicht is (een deel van) de kosten die de wederpartij heeft gemaakt te vergoeden.
In het onderhavige geval merkt de Hoge Raad op dat het te danken is aan de inspanningen van koper dat de gemeente op de percelen de bestemmingen wonen en supermarkt heeft gevestigd en de verkoper als gevolg daarvan de percelen voor een aanzienlijk hoger bedrag aan een derde heeft kunnen verkopen. Het hof heeft dit niet expliciet betrokken bij haar afweging of het afbreken van de onderhandelingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Om deze reden verwijst de Hoge Raad het geschil naar een ander hof, die de zaak verder zal behandelen.
Bestuursrecht
Ministeries voldoen niet aan Wob/Woo-verzoek, rechtbank voorziet zelf (ECLI:NL:RBMNE:2024:3285)
Naar aanleiding van een Wob-verzoek over een kamerbrief, neemt het ministerie van AZ een besluit. In beroep wordt dit besluit vernietigd, voor zover het gaat over de conceptversies van de kamerbrief. Ook moet de minister het Wob-verzoek doorsturen naar andere ministeries waar concepten van de kamerbrief berusten. Dit heeft uiteindelijk geleid tot drie besluiten die gaan over de concepten van de kamerbrief: 13 maart 2023 van de minister van BZK, 17 april 2023 van de minister van EZK en 26 april 2023 van de minister van AZ.
De zaak spitst zich toe op de vraag hoe het begrip persoonlijke beleidsopvatting, zoals geformuleerd in de Woo, moet worden toegepast. Uit de parlementaire geschiedenis leidt de rechtbank af dat het onder de Wob ontstane regime in beginsel onder de Woo op hoofdlijnen wordt voortgezet. De achtergrond hiervan is dat ambtenaren frank en vrij hun opvatting moeten kunnen geven over beleidskwesties en beleidskeuzes, ten behoeve van het intern beraad. Een zekere mate van intimiteit en veiligheid is noodzakelijk om te kunnen komen tot een effectieve besluitvorming. Ambtenaren en bestuurders moeten vrijelijk met elkaar van gedachten kunnen wisselen over een dossier, beleidsproces, ambtelijk advies of wetsontwerp. Zij moeten hun persoonlijke beleidsopvattingen kunnen articuleren, zonder dat een dergelijk advies de volgende dag in de krant staat, of onderwerp vormt van parlementair debat.
Met de Woo is echter ook een wijziging van de bestaande praktijk beoogd. Artikel 5.2, eerste lid, van de Woo bevat een aanscherping ten opzichte van de Wob, die onterechte aanmerking als persoonlijke beleidsopvatting moet tegengaan. De uitvoeringspraktijk zoals die zich de afgelopen decennia heeft uitgekristalliseerd laat namelijk een onbedoelde uitbreiding en oprekking van het beroep op deze uitzonderingsgrond zien. De wetgever wil met de wetswijziging voorkomen dat objectieve gegevens worden uitgezonderd van openbaarheid. Naarmate er sprake is van meer objectieve informatie in een document, zal er dus minder snel sprake zijn van persoonlijke beleidsopvattingen. Hiertoe is de definitie aangescherpt.
De rechtbank heeft kennisgenomen van de stukken die door de ministeries geweigerd worden. Naar het oordeel van de rechtbank zijn er onderdelen in de concepten aan te wijzen die niet kunnen worden aangemerkt als persoonlijke beleidsopvattingen, omdat zij een overwegend objectief karakter hebben. Het gaat hier om verwijzingen naar objectieve en al openbaar gemaakte rapporten/adviezen die niet vallen onder het reikwijdte persoonlijke beleidsopvatting. De ministers hebben deze passages in de concepten dan ook ten onrechte geweigerd openbaar te maken.
Verder is de rechtbank van oordeel dat de ministers ten onrechte hebben aangevoerd dat onderdelen niet openbaar gemaakt kunnen worden, omdat ambtenaren in de toekomst mogelijk niet meer vrij zouden kunnen brainstormen omdat hun wellicht onvoldragen of onrijpe visie toch openbaar zou kunnen worden. Ook hebben de ministers niet het maatwerk geleverd in het selecteren van passages dat van hen gevraagd mag worden.
De rechtbank realiseert zich dat er na vernietiging van de bestreden besluiten nog beslissingsruimte voor ministers rest om nader te motiveren waarom openbaarmaking in niet herleidbare vorm niet zou kunnen. Desondanks ziet de rechtbank zich onder deze uitzonderlijke omstandigheden genoodzaakt om de ministers niet nogmaals in de gelegenheid te stellen om op de bezwaren van eiser te beslissen. Zij zal het geschil dan ook definitief beslechten en zelf in de zaak voorzien door de passages aan te wijzen die, geanonimiseerd en met weglating van opmerkingen in de zijlijn, voor openbaarmaking in aanmerking komen.
- Prejudiciële vragen gevolgen Didam-arrest (ECLI:NL:RBGEL:2024:3314)
Tussen een gemeente en een projectontwikkelaar is een koopovereenkomst gesloten, waarbij de projectontwikkelaar percelen heeft gekocht van de gemeente. In de koopovereenkomst is verder bepaald dat de gemeente andere gronden eerst aan de projectontwikkelaar te koop dient aan te bieden als de gemeente voornemens is deze gronden te vervreemden. Op een later moment, nadat het Didam-arrest is gewezen, wil de gemeente deze gronden vervreemden, maar zonder deze eerst aan te bieden aan de projectontwikkelaar. Volgens de gemeente stond het haar niet vrij om de koopovereenkomst te sluiten, op grond van het gelijkheidsbeginsel.
De rechtbank overweegt dat het hier gaat om een overeenkomst die is gesloten voor het Didam-arrest. Volgens de rechtbank is uit de rechtspraak en de literatuur die dateert van na het Didam-arrest nog geen heldere lijn te ontwaren over de gevolgen van het Didam-arrest voor een vóór die tijd gesloten (koop)overeenkomst waarbij de regels uit het Didam-arrest niet in acht zijn genomen. Er bestaat een visie dat dergelijke overeenkomsten nietig zijn, een visie dat deze vernietigbaar zijn en tot slot een visie dat deze in beginsel geldig en onaantastbaar zijn. De rechtbank Midden-Nederland was in een andere zaak voornemens prejudiciële vragen te stellen over deze problematiek, maar door een schikking in die zaak zijn de prejudiciële vragen uiteindelijk niet aan de Hoge Raad voorgelegd.
De rechtbank in onderhavige zaak acht het nodig dat eerst van de Hoge Raad duidelijkheid wordt verkregen over de rechtsgevolgen van niet Didam-conforme overeenkomsten. Zo kan de rechtbank beslissen op de nakomingsvordering, zonder dat de mogelijkheid bestaat dat het hof of de Hoge Raad later anders oordeelt, wat tot een onwenselijke situatie zou kunnen leiden. Het stellen van prejudiciële vragen is voorts van rechtstreeks belang voor de beslechting of beëindiging van talrijke andere geschillen die uit soortgelijke feiten voortvloeien en waarin dezelfde rechtsvraag zich voordoet. Uit de aanzienlijke hoeveelheid rechterlijke uitspraken over de gevolgen van het Didam-arrest blijkt dat niet eenduidig wordt beslist in vergelijkbare gevallen, zodat de rechtszekerheid is gebaat bij duidelijkheid over dit onderwerp.
Om bovenstaande reden stelt de rechtbank de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:
- Zijn door de overheid gesloten privaatrechtelijke (koop)overeenkomsten met betrekking tot onroerende zaken, die niet conform de in het Didam-arrest genoemde regels tot stand zijn gekomen:
- nietig op grond van 3:40 lid 1 BW, en zo ja, is daarvoor een gekwalificeerde schending nodig,
- nietig op grond van artikel 3:40 lid 2 BW,
- vernietigbaar op grond van artikel 3:40 lid 2 BW en/of naar analogie van artikel 4.15 lid 1 sub a Aanbestedingswet 2012, of rechtsgeldig?
- Maakt het voor de beantwoording van vraag 1 uit en zo ja, in welke zin, of sprake is van:
- een situatie waarin een koopovereenkomst tot stand is gekomen en de levering heeft plaatsgevonden voordat het Didam-arrest werd gewezen,
- een situatie waarin een koopovereenkomst tot stand is gekomen en de levering plaats heeft gevonden nadat het Didam-arrest werd gewezen,
- een situatie waarin een koopovereenkomst respectievelijk een recht van koop is overeengekomen voordat het Didam-arrrest werd gewezen en die verbintenissen na 26 november 2021 nog niet hebben geresulteerd in een levering respectievelijk een aanbod tot koop?
- Maakt het ten aanzien van overeenkomsten die gesloten zijn voor 26 november 2021 voorts verschil of het overheidslichaam bij haar wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt (alleen) aan deze partij te zullen (verkopen en) leveren?
- Als het antwoord op vraag 3 bevestigend is: hoe dient een afweging gemaakt te worden tussen enerzijds het gelijkheidsbeginsel (dat het overheidslichaam bij het aangaan van de overeenkomst heeft geschonden jegens (potentiële) gegadigden) en anderzijds het vertrouwensbeginsel (dat in geval van nietigverklaring dan wel vernietiging door het overheidslichaam wordt geschonden jegens de partij bij de overeenkomst die dateert van voor 26 november 2021)?
- Is bij de beantwoording van vraag 4 relevant of het overheidslichaam aanbiedt de schade voortvoeiend uit het geschonden vertrouwen te vergoeden, en op welke wijze kan dat in de belangenafweging worden verdisconteerd?
- Indien het antwoord op vraag 1 luidt dat de overeenkomst vernietigbaar is, wie kunnen een beroep op vernietigbaarheid doen, de contractspartijen en/of derden?
- Bestaat er, in het geval een voor 26 november 2021 gesloten (koop)overeenkomst nietig of vernietigbaar is omdat de in het Didam-arrest neergelegde regels niet zijn gevolgd, grond voor het toekennen van schadevergoeding aan de wederpartij van het overheidslichaam, indien die nietigheid of vernietigbaarheid van de overeenkomst tot gevolg heeft dat het overheidslichaam het door hem jegens de wederpartij gewekte vertrouwen van (verkoop en) levering schendt?
19 juni 2024
Planschade en nadeelcompensatie
Voorzienbaarheid nadeelcompensatie (ECLI:NL:RVS:2024:2408)
De exploitant van een strandpaviljoen dient een verzoek om nadeelcompensatie in, nadat de gemeente werkzaamheden heeft uitgevoerd aan een nabijgelegen weg. Bij deze werkzaamheden zijn hekken geplaatst, looproutes gewijzigd en bushaltes verplaatst. De gemeente heeft advies gevraagd aan een deskundige. Volgens de deskundige is er sprake van inkomensschade, die voor 50% is toe te rekenen aan de route-herinrichting en voor 50% aan de verwezenlijking van het bestemmingsplan. Op de schade wordt een aftrek toegepast vanwege het normale ondernemersrisico. Volgens de deskundige is er geen sprake van voorzienbaarheid.
De gemeente laat een second opinion uitvoeren, waaruit volgt dat er wel sprake was van voorzienbaarheid. Er was immers al in de periode 2009-2012 meerdere malen melding gemaakt van de mogelijke herinrichting, voordat de verzoeker in 2013 startte met de exploitatie van het strandpaviljoen. De gemeente wijst daarop het verzoek om nadeelcompensatie af. Dit oordeel blijft in bezwaar en beroep overeind, waarop de exploitant in hoger beroep gaat.
De Afdeling overweegt dat voor het aannemen van voorzienbaarheid niet is vereist dat verwezenlijking van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel volledig en onherroepelijk vaststaat, dat de maatregel tot in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald. Beslissend is of op het moment van investering de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kan worden gehouden. In dit verband is verder van belang dat, bij het bepalen van de voorzienbaarheid, de voor de aanvrager meest ongunstige uitwerking van de in een beleidsvoornemen bedoelde ontwikkelingsmogelijkheden beslissend is.
Uit de rechtspraak van de Afdeling volgt ook dat de schadeveroorzakende ontwikkeling op grond van een beleidsvoornemen voorzienbaar was, indien een redelijk denkend en handelend persoon uit de openbaarmaking daarvan kan begrijpen op welk gebied het beleidsvoornemen betrekking heeft, wat de zakelijke inhoud ervan is en dat hij van de inhoud ervan kan kennisnemen.
In onderhavige zaak oordeelt de Afdeling dat in meerdere beleidsdocumenten is opgenomen dat voor de betreffende weg maatregelen genomen diende te worden. Er worden meerdere varianten weergegeven, waarvan uiteindelijk de voorkeursvariant is gekozen. Volgens de Afdeling is er sprake van concrete beleidsvoornemens, op grond waarvan de gemeente de voorzienbaarheid kan inroepen tegen de aanvrager.
Onteigening
Slechtere kavelvorm geen grond voor waardevermindering, in afwijking van rechtbankdeskundigen (ECLI:NL:RBZWB:2024:3805)
Als gevolg van een onteigening krijgen drie agrarisch percelen een nieuwe grens die niet geheel recht is. De rechtbankdeskundigen zijn van mening dat er als gevolg daarvan ook sprake van waardevermindering van het overblijvende van deze percelen en begroten deze waardevermindering op 50% van de (agrarische) waarde. De rechtbank volgt dit advies echter niet en betoogt dat de (in haar woorden zeer lichte) verslechtering bij een veronderstelde koop in het vrije economische verkeer niet tot een lagere prijs zal lijden na de onteigening. De vormverslechtering is zo gering, dat niet is te verwachten dat een redelijk handelend koper zich daardoor zal laten weerhouden de agrarische waarde te betalen.
De onteigende voert aan dat de kopakkers op het overblijvende komen te liggen, waardoor er minder beteelbare oppervlakte is. Kort gezegd neemt de oppervlakte van de kopakker toe ten opzichte van de oppervlakte van het perceel. Ook zullen de kopakkers zo kort op elkaar komen te liggen dat de machines vaker over dezelfde grond zullen gaan, waardoor onwenselijke verdichting van de bodem zal optreden.
De deskundigen, en in het verlengde daarvan de rechtbank, volgen deze redenatie niet. Voor zover de onteigende stroken grond werden gebruikt om daarop met machines te keren (zogeheten ‘kopakkers’) kan dezelfde ruimte daarvoor worden ingericht op de overblijvende perceelsgedeelten. De lengte van de rijpaden wordt daarmee niet zodanig ingekort dat een redelijk handelend agrariër enkel in verband daarmee de teeltrichting op deze percelen zou wijzigen.
- Waarde huiskavel ligt € 1,–/m² boven waarde veldkavel (ECLI:NL:RBZWB:2024:3810)
Een agrariër wordt onteigend en verliest daar een gedeelte van zijn huiskavel bij. De rechtbankdeskundigen geven in dit kader aan dat er geen eenduidig beeld blijkt uit referentietransacties het prijsverschil tussen huiskavels en veldkavels, maar zijn wel van oordeel dat er een opslag van € 1,–/m² moet worden betaald. De rechtbank verwijst naar het onderzoek van de deskundigen, de marktkennis, ervaring en intuïtie en volgt deze opslag. Zowel de Staat als de onteigende hadden tegen deze opslag overigens geen verweer gevoerd.
De deskundigen hebben zich verder uitgelaten over de vraag of reconstructie of liquidatie aan de orde is. Naar het oordeel van de deskundigen zal ook een betrekkelijk kleine oppervlakte als het onderhavige (circa 4.000 m²) uitgegaan moeten worden van reconstructie, zij het bij een reguliere aankoop die ook zonder onteigening zou hebben plaatsgevonden. De algemene tendens is dat een agrariër wil voorkomen dat hij areaal moet inleveren. In de landbouw is sprake van extensivering. Als gevolg daarvan is het belang om te beschikken over voldoende oppervlakte toegenomen. Behoud van productieareaal is ook van belang in verband met de geldende mestwetgeving. Een harde ondergrens voor de omvang van het verlies aan oppervlakte, waarbij reconstructie niet langer aan de orde is, is niet te trekken. Ook de oppervlakte van het onteigende in verhouding tot het overblijvende is niet maatgevend.
Wanneer en onder welke condities compensatie voor de onteigende oppervlakte mogelijk is, is niet concreet vast te stellen zodat van aannames moet worden uitgegaan. Bij verlies van een relatief kleine oppervlakte zal een redelijk handelend agrariër die oppervlakte meenemen bij de aankoop van een groter perceel. In dit geval denken de deskundigen daarbij aan de aankoop van een oppervlakte van 5 ha. Er kan van worden uitgegaan dat die oppervlakte op een termijn van 3 jaar wel in de markt zal worden aangeboden.
12 juni 2024
Bestemmingsplan/omgevingsplan
Aantasting woon- en leefklimaat door bouw muur op 30 cm (ECLI:NL:RVS:2024:2235)
Een gemeente stelt een bestemmingsplan vast, op grond waarvan het toegestaan wordt om een appartementengebouw te realiseren. Een eigenaar van een appartement naast het beoogde appartementengebouw komt tegen dit bestemmingsplan op, omdat het plan voorziet in de mogelijkheid om naast de zijgevel van zijn appartement op een afstand van minder dan 30 cm een blinde muur te realiseren. Dit zal niet alleen het uitzicht vanuit de aan deze zijde van zijn appartement aanwezige ramen volledig belemmeren, maar ook de lichtinval in zijn appartement sterk verminderen.
De gemeente verweert zich door te stellen dat deze afstand niet verschilt van het voorgaande bestemmingsplan. De Afdeling constateert dat dit inderdaad het geval is, en er om deze reden wat betreft de bebouwingsmogelijkheden ook geen sprake is van een verslechtering ten opzichte van de voorgaande planologische situatie.
De Afdeling oordeelt echter dat dit de gemeente niet ontslaat van de verplichting om bij de vaststelling van een bestemmingsplan een afweging te maken van alle bij het gebruik van de gronden betrokken belangen, waaronder het belang van omwonenden bij een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Hierbij neemt de Afdeling in aanmerking dat de kortste afstand van het bestaande appartement tot het bouwvlak 30 cm bedraagt en dat dit bouwvlak volledig bebouwd mag worden. Mede gelet op deze afstand en de maximaal toegestane bouwhoogte had het op de weg van de gemeente gelegen om de gevolgen van het plan voor het uitzicht vanuit het bestaande appartement, de lichtinval in dat appartement en de mogelijkheid tot onderhoud van de zijgevel van dat appartement te onderzoeken en inzichtelijk te maken. De Afdeling stelt vast dat de gemeente de belangen van de betreffende eigenaar niet bij zijn beoordeling heeft betrokken. Het plan berust daarom op een ondeugdelijke motivatie.
Bestuursrecht
Reactiemogelijkheid na advies op zienswijze (ECLI:NL:RVS:2024:1726)
Een gemeente heeft een omgevingsvergunning verleend om een seniorenwoning te realiseren. Het besluit is voorbereid met de uitgebreide voorbereidingsprocedure. In dit kader heeft een omwonende een zienswijze ingediend tegen de ontwerpvergunning. Na het indienen van de zienswijze is een welstandsadvies uitgebracht. De omwonenden is niet in de gelegenheid gesteld hierop te reageren, waarna hij de vergunning aanvecht.
De Afdeling overweegt als eerste dat er geen wettelijke bepaling is op grond waarvan de gemeente is gehouden om indieners van zienswijzen door toezending dan wel terinzagelegging in kennis te stellen van stukken met betrekking tot de vergunningaanvraag die na de terinzagelegging van het ontwerpbesluit aan de gemeente bekend worden. Onder omstandigheden kan echter uit het oogpunt van een zorgvuldige voorbereiding van het besluit aanleiding bestaan betrokkenen in kennis te stellen van dergelijke nadere stukken en hun de gelegenheid te bieden daarop te reageren.
In onderhavig geval heeft de gemeente het welstandsadvies opgevraagd naar aanleiding van de zienswijze van de omwonende. Het advies is als bijlage opgenomen bij de zienswijzennota en maakt als zodanig deel uit van het besluit tot verlening van de vergunning. De gemeente heeft in de motivering van dat besluit naar het advies verwezen en op de zitting heeft de gemeente zich op het standpunt gesteld dat het advies dragend is voor die motivering. Gelet hierop had de gemeente aan de omwonende bij de voorbereiding van het besluit de gelegenheid moeten bieden om van het advies kennis te nemen en daarop te reageren. Omdat de gemeente dit heeft nagelaten, heeft het college het besluit niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid.
Overigens is de Afdeling van oordeel dat dit gebrek gepasseerd had kunnen worden, aangezien het niet aannemelijk is dat andere belanghebbenden door dit gebrek zijn benadeeld, omdat de gemeente het advies als bijlage bij het besluit ter inzage heeft gelegd. De omwonende zelf is door het gebrek ook niet benadeeld, omdat hij in eerste aanleg en in hoger beroep gronden tegen het advies heeft kunnen aanvoeren.
Omgevingsrecht
Weigering om handhavend op te treden tegen lelieteelt (ECLI:NL:RBOVE:2024:2943)
Een belangenorganisatie die zich ten doel stelt om ecologische systemen en waarden te behouden, heeft de provincie verzocht om handhavend op te treden tegen een agrarische onderneming die (onder meer) lelies teelt op een perceel in de buurt van een Natura 2000-gebied. Eén van de argumenten die de belangenorganisatie aanvoert is dat het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen voor agrarische activiteiten op grond van het beheerplan niet vergunningsvrij is. Daarnaast betoogt de belangenorganisatie dat de provincie verplicht is nader onderzoek te verrichten naar het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen ter plaatse om aan te tonen dat significante negatieve effecten op het Natura 2000-gebied zijn uitgesloten.
In het beheerplan staat het volgende: ‘Voor het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen gelden wettelijke kaders. Bij het opstellen van deze kaders is rekening gehouden met effecten van deze middelen op het milieu. Omdat de habitattypen niet op de agrarische percelen voorkomen, is geen sprake van rechtstreekse bespuiting. Wel kan door verwaaiing of door af- of uitspoeling sprake zijn van effecten. De geldende voorwaarden die de emissies van bestrijdingsmiddelen tijdens toediening beperken zijn onder meer: de (verlaagde) spuitboomhoogte, gebruik van driftarme spuitdoppen en kantdoppen, niet spuiten bij harde wind (allen t.b.v. het beperken van verwaaiing) en de teeltvrije zone tussen landbouwgewassen en de sloot (beperken van af- en uitspoeling). Op basis van de actuele kennis of de mate van verwaaiing, af- en uitspoeling in combinatie met de geldende voorwaarden waaronder gewasbeschermingsmiddelen toegepast mogen worden, worden geen significante negatieve effecten op de instandhoudingsdoelenstellingen verwacht. Wanneer uit nieuwe kennis en/of monitoring blijkt dat de instandhoudingsdoelstellingen in gevaar komen als gevolg van het toepassen van gewasbeschermingsmiddelen, is de provincie bevoegd om nadere voorwaarden te stellen.’
De rechtbank concludeert dat het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen op grond van het beheerplan ter plaatse wel degelijk is toegestaan. Daarbij komt dat de belangenorganisatie geen beroep heeft ingesteld tegen het beheerplan en deze daarom inmiddels onherroepelijk is. De rechtszekerheid verzet zich ertegen dat de inhoud van het beheerplan hier alsnog door middel van een handhavingsverzoek ter discussie kan worden gesteld. De rechtbank dient dan ook in deze procedure uit te gaan van de rechtmatigheid van het beheerplan.
Omdat het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen in overeenstemming is met het beheerplan, is geen vergunning vereist. Dit brengt met zich mee dat er geen passende beoordeling vereist is en de provincie ook niet handhavend kan optreden.
5 juni 2024
Pachtrecht
Didam-arrest ook van toepassing op pachtovereenkomsten (ECLI:NL:RBNNE:2023:82)
De stankoverlast van een akkerbouwbedrijf met een mestvergistings- en warmtekrachtinstallatie voor het produceren van digestaat en elektriciteit leidt tot problemen met de omgeving. De gemeente probeert met de exploitant tot een oplossing te komen. Daarbij biedt de gemeente enkele percelen in reguliere pacht aan aan de exploitant, onder voorwaarde dat de exploitant de onderhandelde vaststellingsovereenkomst terugstuurt en een aanvraag doet bij het omgevingsloket voor een omgevingsvergunning om andere maatregelen te treffen.
De exploitant stuurt de vaststellingovereenkomst retour terug en dient een aanvraag in, maar de aanvraag blijkt aangevuld te moeten worden. Tot op heden is de vergunning daarom niet verleend. De exploitant vordert echter wel dat de pachtovereenkomst wordt vastgelegd, omdat zij de gestelde voorwaarden heeft vervuld. De gemeente verzet zich hiertegen en voert aan dat het vereist is dat er een oplossing voor de stankoverlast wordt gerealiseerd. In feite was de pachtovereenkomst een soort beloning voor het bereiken van een oplossing.
De pachtkamer stelt vast dat de voorwaarden niet op de manier zijn verwoord die de gemeente in de procedure voorstaat. Hierbij merkt de pachtkamer op dat de gemeente zich liet bijstaan door haar advocaat, en dat enkele andere voorwaarden wel uitdrukkelijk zijn vermeld. Ten aanzien van de omgevingsvergunning merkt de pachtkamer verder op dat in de vaststellingsovereenkomst is bepaald dat partijen zich realiseren dat de vergunning onderwerp kan zijn van inspraak en/of beroep, en de uitkomst daarmee onzeker is. Van de exploitant kon dus niet worden verwacht dat zij een aanvraag zou indienen die gegarandeerd tot een overeenkomstig luidende vergunning zou leiden.
De pachtkamer toetst vervolgens of aan de vereisten voor een pachtovereenkomst is voldaan. Dat is hier het geval; er is sprake van een overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie.
De gemeente probeert vervolgens onder de pachtovereenkomst uit te komen door te stellen dat zij die niet in pacht had moeten uitgeven, gelet op de eisen uit het Didam-arrest. De pachtkamer overweegt dat de gemeente inderdaad mededelingsruimte had moeten bieden, maar dat die schending in het voorliggende geval niet tot nietigheid van de pachtovereenkomst kan leiden. De betrokken pachtovereenkomst is medio 2020 tot stand is gekomen, ruim voordat het Didam-arrest is gewezen. Bij de totstandkoming van de pachtovereenkomst hebben partijen geen rekening kunnen houden met de procesregels die de Hoge Raad op 26 november 2021 in het Didam-arrest heeft geformuleerd. Onder die omstandigheden heeft de exploitant erop mogen vertrouwen dat de gemeente haar verplichtingen uit hoofde van de pachtovereenkomst gestand zou doen.
Daarmee dient zich een conflict aan tussen twee verschillende beginselen van behoorlijk bestuur, enerzijds het door de pachtovereenkomst contractueel verankerde uitgangspunt dat door de overheid opgewekt vertrouwen behoort te worden gehonoreerd, anderzijds het in het Didam-arrest uitgewerkte uitgangpunt dat het gelijkheidsbeginsel meebrengt dat overheidslichamen bij uitgifte van grond gelijke gevallen gelijk moeten behandelen. Genoemd conflict – zo oordeelt de pachtkamer – komt voort uit een doen of nalaten van de gemeente. Daarnaast heeft de gemeente een deel van de percelen, die aan de exploitant ter beschikking zouden worden gesteld, aan derden heeft verkocht en/of verpacht. De gemeente heeft zichniets gelegen heeft laten liggen aan de in rechte vastgestelde afspraken die met de exploitant zijn gemaakt. Onder de gegeven omstandigheden dient het belang van de exploitant dat het bij haar door de gemeente gewekte vertrouwen niet wordt geschonden het zwaarst te wegen.
Planschade en nadeelcompensatie
Vrees voor geluidhinder kan niet worden meegenomen in de taxatie (ECLI:NL:RVS:2024:2228)
In het buitengebied worden vier windturbines gerealiseerd. Een omwonende met bijbehorend kantoorpand dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in bij de provincie. In hoger beroep staat (onder meer) ter discussie of het terecht is dat rekening wordt gehouden met het geluid van de windturbines. Specifiek gaat het erom of de vrees voor het ontstaan van geluidhinder als gevolg van het wonen in de buurt van een windpark van vier windturbines niet als een subjectieve beleving of onbestemde angst voor gezondheidsschade kan worden afgedaan.
De taxateur overweegt dat een redelijk denkend en handelend koper van een woonobject in een agrarisch gebied over het algemeen rekening zal houden met geluiden die bij die omgeving passen, zoals weg- en landbouwverkeer en geluiden van een agrarisch bedrijf, maar ook natuurlijke geluiden van vogels of geruis van bomen. Op bepaalde delen van de dag zijn deze geluiden meer aanwezig, maar er zijn ook dagdelen, bijvoorbeeld de nacht, waarbij omgevingsgeluiden wegvallen. Geluiden van windturbines vallen juist dan nog meer op. Dit wordt ervaren in de tuin rondom de woning of binnen wanneer de ramen open staan. Wonen in het buitengebied betekent dat het leven zich ook vaak buiten afspeelt. Hinderlijke omgevingsgeluiden die buiten waar te nemen zijn, hebben wel degelijk impact op het woongenot.
Windturbines produceren mechanisch geluid en stromingsgeluid. Bij moderne turbines overheerst stromingsgeluid op afstanden tot enkele kilometers. De potentiële koper houdt rekening met de kans dat op bepaalde momenten (maximaal) geluid zal ontstaan, zonder dat diegene de exacte omvang van het geluid weet te kwantificeren, wetende dat de prognose voor de toename van het geluid een gemiddelde is. Het is daarnaast voorstelbaar dat de potentiële koper rekening houdt met de kans op laagfrequent geluid en met de zorg dat dit als (extra) hinderlijk wordt ervaren, nog los van het niet aantoonbare wetenschappelijk verband met gezondheidsklachten. Aan dit specifieke karakter van het geluid van windturbines wordt gewicht toegekend bij bepaling van de koopprijs.
De Afdeling overweegt dat niet zonder meer valt af te leiden uit het advies dat de commissie de vrees voor gezondheidsklachten als gevolg van laagfrequent geluid als schadefactor heeft betrokken in de planologische vergelijking. Indien de commissie dit niettemin in die vergelijking heeft meegenomen, laat dat onverlet dat die vrees niet tevens is betrokken in de schadetaxatie. De taxateur heeft rekening gehouden met de zorg van een potentiële koper voor geluidhinder, waaronder hinder van laagfrequent geluid. Vrees voor gezondheidsschade heeft geen rol gespeeld bij het bepalen van de waardevermindering van de onroerende zaak.
Bestuursrecht
Intensiever gebruik voldoende grond voor voorkeursrecht (ECLI:NL:RBGEL:2024:2469)
Een gemeente vestigt een voorkeursrecht op een bepaald gebied ten behoeve van de woningbouwopgave. In het plangebied bevinden zich (onder meer) woningen. De eigenaren van de woningen verzetten zich tegen het voorkeursrecht en voeren aan dat er geen verschil is tussen het huidige gebruik en de toegedachte bestemming.
Bij de parlementaire behandeling van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) is tot uitdrukking gebracht dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden opgevat dat deze alleen zou kunnen worden toegepast wanneer sprake is van een bestemming voor wezenlijk andere gebruiksvormen. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar, maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken. Dit is ook neergelegd in vaste rechtspraak van de Afdeling. Daarnaast is het ook vaste rechtspraak van de Afdeling dat de systematiek van de Wvg met zich meebrengt dat wanneer het voorkeursrecht kan en dient te worden aangewend, het veelal onzeker zal zijn of de geplande (her)ontwikkeling feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Omdat het doel van de wet is om voorrang aan gemeenten te verschaffen bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat de gestelde onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. Dit geldt temeer bij toepassing van artikel 5 van de Wvg. Deze bepaling strekt ertoe dat de raad reeds voor aanvang van de procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie een voorkeursrecht kan vestigen op gronden waaraan een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht die afwijkt van het huidige gebruik. Daardoor kan de raad in een vroeg stadium slagvaardig optreden om te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte bestemming wordt belemmerd. Inherent aan de toepassing van artikel 5 van de Wvg is dat van de toekomstige bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat. Daarnaast overweegt de rechtbank dat uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wvg blijkt dat de wetgever met de invoering van deze wet heeft beoogd om de positie van gemeenten bij de grondverwerving voor de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid te versterken door de raad een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden.
Tussen partijen is niet in geschil dat is voldaan aan de eerste voorwaarde (er is sprake van een niet-agrarische bestemming). Naar het oordeel van de rechtbank wordt eveneens voldaan aan de tweede voorwaarde van artikel 5, eerste lid, van de Wvg en was de raad daarom bevoegd tot vestigen van het voorkeursrecht. De raad heeft voldoende gemotiveerd dat de beoogde situatie leidt tot een intensiever gebruik van de woonbestemming, omdat wordt beoogd in het gebied veel meer woningen te realiseren dan het nu bestaande aantal. Ook als wordt aangenomen dat voorafgaand aan de bouw van deze nieuwe woningen eerst een aanzienlijk aantal bestaande woningen zou moeten worden gesloopt, neemt dat niet weg dat de woonbestemming in de beoogde situatie intensiever gebruikt wordt dan in de bestaande situatie. Dat de plannen daarvoor op dit moment niet meer dan globaal zijn, is inherent aan de toepassing van artikel 5, eerste lid, van de Wvg.
29 mei 2024
Aanbestedingsrecht
Onrechtmatige daad door concessies voor reclame niet aan te besteden, schade te bepalen (ECLI:NL:RBMNE:2024:2256)
NS heeft een concessieovereenkomst gesloten met een dochteronderneming om reclamedragers op de NS-stations te exploiteren. Na enkele fusies en overnames is de dochteronderneming niet meer gelieerd aan NS. Tegen het aflopen van de termijn in de overeenkomst heeft de NS met dezelfde onderneming een nieuwe concessieovereenkomst gesloten. Met een andere partij is enkele jaren later een concessieovereenkomst gesloten voor het exploiteren van grote schermen die op de NS-stations staan.
Weer een andere reclame-onderneming start een procedure tegen de NS, omdat zij haar wettelijke aanbestedingsverplichting heeft geschonden. De rechtbank oordeelt dat NS weliswaar een aanbestedende dienst is, maar dat er op NS geen aanbestedingsverplichting rustte, omdat een duidelijk grensoverschrijdend belang ontbrak. In hoger beroep oordeelt het Hof dat wel sprake is van een duidelijk grensoverschrijdend belang en dat er daarom wel een aanbestedingsverplichting op NS rustte. Dit oordeel blijft in cassatie overeind, waarop NS een nieuwe aanbestedingsprocedure heeft georganiseerd. In onderhavige procedure gaat het over de vraag of NS een toerekenbare onrechtmatige gedraging heeft gepleegd en of zij aansprakelijk is voor de geleden schade richting vijf partijen die NS daarvoor aansprakelijk houden.
In de eerste plaats beoordeelt de rechtbank of de partijen een reële kans op succes zijn misgelopen door het handelen van NS. Deze schatting is het resultaat van een vergelijkende beoordeling van inschrijvingen in een hypothetische aanbesteding ten opzichte van elkaar, waarbij rekening wordt gehouden met het verschil in omvang, marktpositie, financiële slagkracht en daadwerkelijke deelneming aan vergelijkbare concessies van de verschillende partijen.
In de tweede plaats komt de vraag aan de orde welke nettowinst met de concessies gerealiseerd had kunnen worden. Hiervoor is de rechtbank voornemens deskundigen te benoemen. De rechtbank houdt de zaak aan, zodat de partijen zich kunnen uitlaten over wie de deskundigen moeten zijn en welke vragen aan de deskundigen voorgelegd dienen te worden.
Omgevingsrecht
Europeesrechtelijke voorzorgsbeginsel bij toegelaten gewasbeschermingsmiddelen lelieteelt (ECLI:NL:RBLIM:2024:2330)
Omwonenden komen bij de voorzieningenrechter op tegen de voorgenomen teelt van lelies in de buurt van hun woningen. Tijdens deze teelt zal op de akker wekelijks gespoten worden met verschillende gewasbeschermingsmiddelen, die zijn goedgekeurd en toegelaten op de Nederlandse markt en alleen stoffen bevatten die door de EFSA zijn goedgekeurd. De omwonenden blijven echter bezorgd en vorderen een verbod om gewasbeschermingsmiddelen te gebruiken.
De voorzieningenrechter toetst het gevorderde verbod aan het Europese voorzorgsbeginsel. Voor gewasbeschermingsmiddelen komt dit beginsel erop neer dat die niet op de markt mogen worden toegelaten en gebruikt als ze een schadelijk effect hebben op de gezondheid van de mens. Daarbij wordt ook rekening gehouden met kwetsbare groepen zoals kinderen. Hiertoe worden de middelen op Europees niveau door de EFSA getest en in Nederland door het Ctgb.
Uit Europeesrechtelijke rechtspraak blijkt dat het voorzorgsbeginsel niet alleen bij de toelatingsprocedure wordt gehanteerd, maar ook kan worden gebruikt voor beperkende maatregelen door de overheid als er – kort samengevat – nog geen bewijs bestaat over de omvang en het bestaan van risico’s voor de volksgezondheid maar reële schade wel aannemelijk is. De voorzieningenrechter is met de omwonenden van oordeel dat niet alleen voor de overheid maar ook voor de voorzieningenrechter in kort geding ruimte bestaat om op grond van het voorzorgsbeginsel het gebruik van al toegelaten gewasbeschermingsmiddelen in bepaalde gevallen en onder bepaalde omstandigheden te verbieden of te beperken. Het moet namelijk mogelijk zijn om snel maatregelen te nemen wanneer een gegronde vrees bestaat dat het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen in bepaalde omstandigheden het risico oplevert van ernstige gezondheidsschade bij mensen.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter hebben de omwonenden voldoende aannemelijk gemaakt dat testen en analyses die zijn voorgeschreven in de Europese toelatingsprocedure niet voldoende geschikt zijn om een goed beeld te geven van mogelijke schadelijke gevolgen voor het zenuwstelsel en de hersenen van mensen op de langere termijn nadat zij in aanraking zijn gekomen met de gewasbeschermingsmiddelen. Bij de testen wordt geen onderzoek gedaan naar de neurologische gevolgen van blootstelling op de langere termijn. De testen zijn daarvoor over het algemeen van te korte duur. Ook wordt bij de testen geen onderzoek gedaan naar ontwikkelingsstoornissen van kinderen en ongeboren kinderen.
Dat de testen en analyses voor toelating niet afdoende zijn, blijkt bijvoorbeeld uit het feit dat Nederland op Europees niveau heeft aangedrongen om bij het testen van gewasbeschermingsmiddelen de risico’s op neurologische ziekten te betrekken en voortaan ook cocktails van gewasbeschermingsmiddelen te testen. Dit gebeurt nu niet3. Zowel het Ctgb als de EFSA maken zich zorgen over het verband tussen het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen en de ziekte van Parkinson en vinden dat hiernaar meer onderzoek moet worden gedaan. De Gezondheidsraad wijst in haar advies uit 2020 erop dat bij de toelatingsprocedure voor gewasbeschermingsmiddelen een aantal risico’s onvoldoende worden afgedekt. De Gezondheidsraad noemt met name het risico op neurodegeneratieve ziektes die op latere leeftijd optreden, zoals de ziekte van Parkinson en risico’s op ontwikkelingsstoornissen voor jonge en ongeboren kinderen. Het RIVM heeft in haar rapport van 2021 geconcludeerd dat de relatie tussen blootstelling aan chemische stoffen, inclusief gewasbeschermingsmiddelen, en neurodegeneratieve ziektes plausibel is en dat de huidige toelatingsprocedure tekort schiet waar het gaat om de beoordeling van neurotoxische effecten.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat het commerciële belang van de teler gelet op het risico voor de omwonenden op ernstige gezondheidsschade dient te wijken voor de belangen van de omwonenden. Daar komt bij dat de teler de akker wel kan gebruiken voor andere minder belastende teelten. Verder is de lelie een luxeproduct en is de voedselvoorziening niet in het geding, zodat er geen algemeen maatschappelijk belang in de weg staat aan toewijzing van het gevorderde verbod op het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen voor de lelieteelt naast de woonwijk van de omwonenden.
Bestuursrecht
Conclusie A-G inzake Didam-2 (ECLI:NL:PHR:2024:567)
In de bodemprocedure van het kort geding dat is geëindigd met het Didam-arrest, heeft de A-G zijn conclusie gepubliceerd. In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad kort gezegd geoordeeld dat een overheidslichaam bij de verkoop van een onroerende zaak ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden, tenzij op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop.
Het arrest geeft ook aanleiding tot vragen, zoals over het toepassingsbereik en hoe strikt deze regels toegepast moeten worden. Ook is de vraag of een overheidsorgaan een beleidsregeling kan opstellen voor alle gevallen naar deze regeling verwijzen in een besluit. Wat betreft de gevolgen van de niet-naleving van de regels van het arrest is de vraag of de overeenkomst en overdracht die in strijd met die regels worden aangegaan, nietig of vernietigbaar zijn dan wel (alleen) een onrechtmatige daad opleveren.
In het aanbestedingsrecht kan onder omstandigheden afgeweken worden van bepaalde regels, bijvoorbeeld als het betrokken belang een geringe omvang heeft. De Hoge Raad heeft hier enigszins op aangesloten in het Didam-arrest, door te verwijzen naar de beleidsruimte die een overheidsorgaan heeft.
De A-G adviseert de Hoge Raad om het niet-naleven van de regels van het arrest in principe niet te laten leiden tot nietigheid of vernietigbaarheid. Het is duidelijk dat dit in het kader van de rechtszekerheid onwenselijk is. Het overheidslichaam is in en dergelijk geval wel aansprakelijk voor de schade, maar de wederpartij kan erop vertrouwen dat een overeenkomst nagekomen wordt. Dit is vergelijkbaar met het aanbestedingsrecht. Als een overheidsorgaan het oogmerk heeft om de regels uit het Didam-arrest te omzeilen, kan er sprake zijn van een ‘gekwalificeerde schending’, waardoor de overeenkomst alsnog vernietigd kan worden.
De A-G concludeert verder dat het voor de hand ligt dat de Hoge Raad, ten behoeve van de praktijk, de opgekomen vragen in zijn arrest in deze zaak beantwoordt, ook als de behandeling van de aangevoerde cassatieklachten daartoe niet noopt. Antwoorden waarbij de rechtszekerheid vooropstaat, lijken daarbij wenselijk, gelet op de eisen van het rechtsverkeer. Verder zou de Hoge Raad in zijn arrest ten behoeve van de praktijk kunnen ingegaan op de in deze zaak niet spelende vraag of de regels van het Didam-arrest ook gelden voor andere rechtshandelingen en andere goederen van de overheid dan verkoop en onroerende zaken. Ten slotte ligt het voor de hand dat duidelijkheid wordt gegeven over het antwoord op de vraag of overheden de naleving van de regels van het Didam-arrest kunnen regelen in een beleidsregeling en met name aan welke eisen die regeling dan in grote trekken zou moeten voldoen. Dat zou eveneens de rechtszekerheid en de uitvoerbaarheid van die regels immers bepaald ten goede komen. Hiernaast zou het goed zijn als expliciet wordt aangegeven op welke wijze mededingingsruimte kan worden geboden.
22 mei 2024
Verbintenissenrecht
Koopoptie of voorkeursrecht? (ECLI:NL:RBROT:2024:4218)
Twee partijen sluiten een huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte, die wordt gebruikt voor de exploitatie van een restaurant. De exploitatie wordt ook overgenomen door de huurder. In de huurovereenkomst staat de volgende bepaling:
‘Artikel 10) Voorkeursrecht/koopoptie
- a) Indien de huurder gedurende de eerste tien jaar van deze huurovereenkomst voornemens is om het gehuurde van verhuurder te kopen is hij gehouden hiervan verhuurder schriftelijk in kennis te stellen. Verhuurder en huurder komen overeen dat huurder het gehuurde kan kopen tegen een vooraf vastgestelde prijs van € 650.000,- (zegge: zeshonderdvijftigduizend euro) te vermeerderen met de ‘kosten koper’.’
De verhuurder verkoopt op een later moment, maar binnen de genoemde periode van tien jaar, het gehuurde aan een derde. De huurder verzet zich tegen deze transactie en geeft aan het gehuurde zelf te willen kopen. De verhuurder geen aan dat het onmogelijk is aan de huurder te verkopen, omdat het al aan een derde is verkocht. De huurder start daarop een procedure bij de rechtbank.
De rechtbank beoordeelt of het artikel 10a van de huurovereenkomst moet worden uitgelegd als een koopoptie dan wel een voorkeursrecht. Voor de uitleg van een overeenkomst komt het niet alleen aan op een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis. Ook feiten en omstandigheden van na de totstandkoming van de overeenkomst, zoals de wijze waarop partijen daaraan feitelijk uitvoering hebben gegeven, kunnen medebepalend zijn voor de uitleg daarvan.
Hoewel de in de huurovereenkomst boven artikel 10a vermeld staande titel ‘Voorkeursrecht/koopoptie’ geen duidelijkheid biedt, is de inhoud van artikel 10a naar het oordeel van de rechtbank niet voor tweeërlei uitleg vatbaar. In artikel 10a is een concrete koopsom bepaald, de geldigheidsduur is duidelijk en niet ter discussie staat dat de koopoptie op het gehuurde ziet. Dit aanbod is dan ook voldoende bepaalbaar. Uit artikel 10a volgt daarnaast dat de huurder het gehuurde kan kopen voor de vooraf bepaalde koopsom nadat zij haar voornemen om het gehuurde te willen kopen schriftelijk aan de verhuurder heeft kenbaar gemaakt. Het initiatief tot koop ligt dus bij de huurder en geenszins volgt uit artikel 10a dat er slechts een aanbiedingsplicht bestaat vanuit de verhuurder indien de verhuurder voornemens is om het gehuurde te verkopen. Een taalkundige uitleg van artikel 10a leidt dan ook tot de conclusie dat sprake is van een koopoptie. Dat partijen ook de bedoeling hebben gehad om een koopoptie overeen te komen volgt daarnaast uit de door partijen overgelegde e-mailcorrespondentie die ziet op de periode voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst.
Vervolgens is de vraag of de huurder in onderhavig geval een beroep op de koopoptie kan doen. De rechtbank oordeelt van niet, omdat het doel van het overeenkomen van de koopoptie was dat deze gekoppeld was aan het ondernemerschap van de huurder en om de voortzetting van de exploitatie van het restaurant door de huurder veilig te stellen. Uit de stellingen en gedragingen van de huurder kan worden opgemaakt dat de huurder de exploitatie van het restaurant niet wenst voort te zetten. Het doen van een beroep op de koopoptie (louter) met als doel om het pand (direct) door te verkopen aan een derde en daarmee de overwaarde te kunnen opstrijken van het aan de verhuurder toebehorende gehuurde strookt niet met de bedoeling van de koopoptie en dit beroep is daarom, alle omstandigheden in aanmerking genomen, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
Omgevingsrecht
Geldt een MTB-route als een weg in de zin van de Wegenverkeerswet 1994? (ECLI:NL:RVS:2024:1614)
Een gemeente verleent aan Staatsbosbeheer een omgevingsvergunning voor het aanleggen van een nieuw tracé voor een MTB-route. Een aantal belanghebbenden verzet zich hiertegen. In eerdere procedures is al vast komen te staan dat het gebruik als MTB-route is toegestaan op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan en dat de MTB-route geen significante gevolgen zal hebben voor de instandhoudingsdoelen van de kwetsbare habitattypen van het Natura 2000-gebied ter plaatse.
In onderhavige procedure komt wel de vraag naar voren of een MTB-route kwalificeert als een weg in de zin van de Algemene plaatselijke verordening (hierna: APV), waarvoor op grond een omgevingsvergunning nodig is als bedoeld in artikel 2.2, eerste lid, aanhef en onder d, van de Wabo. In de APV wordt voor wat onder “weg” moet worden verstaan verwezen naar artikel 1, eerste lid, aanhef en onder b, van de Wegenverkeerswet 1994 (hierna: WVW). De Afdeling overweegt dat voor het bepalen of een weg voor openbaar verkeer openstaat de feitelijke situatie ter plaatse bepalend is. Uit de stukken is gebleken dat de aan te leggen MTB-route vrij is van fysieke belemmeringen om die te betreden dan wel om daarop te rijden met een mountainbike en dat de MTB-route feitelijk opengesteld en vrij toegankelijk is voor mountainbikers. Het is ook de bedoeling dat mountainbikers overdag vrij toegang hebben tot het pad. Gelet hierop heeft de rechtbank terecht overwogen dat de MTB-route een weg is als bedoeld in genoemd artikel, te weten een voor openbaar verkeer openstaand pad. Dat dit pad alleen een recreatieve functie heeft, maakt dat niet anders.
Staatsbosbeheer heeft echter terecht naar voren gebracht dat de aanleg en het wijzigen van de MTB-route past in de taken en doelstellingen die Staatsbosbeheer op grond van artikel 3 van de Wet verzelfstandiging Staatsbosbeheer heeft. Met de aanleg van de MTB-route geeft het uitvoering aan de aan hem opgedragen publieke taak om de recreatieve voorzieningen in het duingebied te behouden en te verbeteren. Gelet op het bepaalde in artikel 2:11, vierde lid, van de APV is voor de aanleg van de MTB-route daarom in dit geval geen omgevingsvergunning vereist.
- EFSA-model nog steeds niet aanvaardbaar model bij het bepalen van afstanden van spuitvrije zones (ECLI:NL:RVS:2024:1599)
Een gemeente stelt een bestemmingsplan vast, waarbij niet is uitgesloten dat gewassen kunnen worden geteeld of gekweekt waarbij gebruik wordt gemaakt van gewasbeschermingsmiddelen. In beroep heeft de Afdeling vastgesteld dat in het voorliggende geval een afstand kleiner dan de afstand van 50 meter die in de jurisprudentie van de Afdeling als vuistregel wordt gehanteerd, is aangehouden tussen de in het plan voorziene burgerwoning, en de gronden waar gewerkt kan worden met gewasbeschermingsmiddelen. Om die reden had het op de weg van de gemeente gelegen om de eventuele gevolgen van het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen voor het woon- en leefklimaat ter plaatse te onderzoeken. In een tussenuitspraak heeft de Afdeling aan de gemeente de opdracht gegeven om, voor zover mogelijk, alsnog te onderbouwen waarom een kleinere afstand dan 50 meter is aangehouden.
De gemeente heeft als reactie het bestemmingsplan opnieuw vastgesteld, waarbij een onderbouwing is gegeven voor het hanteren van een kleinere afstand voor de spuitzone. Deze onderbouwing volgt uit een spuithinderonderzoek van Adromi. In dit onderzoek is voor de beoordeling van de driftblootstelling bij het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen gebruik gemaakt van het rekenmodel van de European Food Safety Agency (hierna: EFSA-model).
De Afdeling heeft aanleiding gezien de STAB in te schakelen, omdat Adromi uitgebreid in het spuithinderonderzoek heeft onderbouwd waarom zij van opvatting is dat het EFSA-model, ondanks eerdere kritiek, kan worden toegepast om de mate van driftblootstelling die maximaal kan optreden, te beoordelen. De Afdeling heeft in een eerdere uitspraak overwogen dat de in die procedure gehanteerde versie van het EFSA-model niet kan worden aangemerkt als een algemeen wetenschappelijk aanvaard model waarmee in het kader van de ruimtelijke ordening afstanden voor spuitzones kunnen worden bepaald. Dat model vertoont namelijk zodanige leemtes in kennis dat de effecten vanwege het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen op de gezondheid in het kader van een goede ruimtelijke ordening, naar het oordeel van de Afdeling in die uitspraak, niet op overtuigende wijze in beeld kunnen worden gebracht.
De STAB komt in haar verslag kortgezegd tot de conclusie dat er geen overtuigende argumenten aan haar zijn voorgelegd waaruit geconcludeerd kan worden dat het EFSA-model toegepast kan worden om in het kader van een goede ruimtelijke ordening de begrenzing van spuitzones te beoordelen. De STAB pleit andermaal voor een gedegen wetenschappelijke review waarin door een expertgroep van ter zake deskundigen uit alle relevante disciplines wordt beoordeeld of het EFSA-model geschikt is voor de beoordeling van spuitzones in het kader van ruimtelijke plannen. Dat in de voorliggende kwestie gerekend zou zijn met een stapeling van worst-case aannames, en dus een veronderstelde overschatting van de effecten, maakt het voorgaande niet anders. Worst-case aannames komen pas in beeld nadat er voldoende wetenschappelijke zekerheid is over de bruikbaarheid van het EFSA-model als uitgangspunt voor spuitzoneringsonderzoek. De onzekerheden die Adromi – ondanks de vermeende worstcase benadering – benoemt in het kader van toepassing van het voorzorgbeginsel, onderschrijven het voorgaande.
De Afdeling neemt de conclusies van de StAB over en concludeert dat het EFSA-model essentiële tekortkomingen bevat. Deze essentiële tekortkomingen zijn niet weggenomen. De Afdeling ziet in zoverre dan ook geen aanknopingspunten voor de conclusie dat van hetgeen zij eerder heeft overwogen, moet worden teruggekomen.
Onteigening
Onteigening van groen ten behoeve van reconstructie van weg (ECLI:NL:RBDHA:2024:6860)
Een aantal perceelsgedeelten worden onteigend ten behoeve van de reconstructie van een weg. Op de niet-onteigende deel van het perceel bevindt zich een hoogspanningsstation met bijbehorende installaties. Het hoogspanningsstation beslaat niet het gehele perceel en is afgescheiden van de rest van het perceel door een hekwerk en watergangen. De te onteigenen perceelsgedeelten liggen buiten het hek en de watergangen, zijn met gras begroeid en grenzen aan openbaar gebied.
In onderhavige procedure is de vraag aan de orde welke waarde aan deze perceelsgedeelten moet worden toegekend. De door de rechtbank aangewezen deskundigen waarderen de perceelsgedeelten op € 11,25 per m². De perceelsgedeelten zijn onteigend ten behoeve van de reconstructie van een N-weg. In enkele andere onteigeningsprocedures ten behoeve van de reconstructie van dezelfde weg hebben dezelfde deskundigen de gemiddelde waarde van bedrijfspercelen gelegen langs deze weg getaxeerd op € 300 per m². Het toegestane bebouwingspercentage van de perceelsgedeelten is echter maximaal 25%, terwijl dat bij de andere inmiddels onteigende percelen 40% is. Gelet hierop taxeren deskundigen de gemiddelde waarde van het gehele perceel lager, namelijk op € 225 per m². Voor de perceelsgedeelten gaan deskundigen uit van 5% van € 225 per m², omdat de gebruiksmogelijkheden vanwege de groenbestemming beperkt zijn en omdat geen sprake is van enige afscheiding tussen de eigendom van Transportnet en het openbaar gebied door een watergang of anderszins zodat het perceel feitelijk overloopt in het openbaar gebied.
De onteigende partij voert onder meer aan dat als zij zelf groen moet aankopen, zij daarvoor de prijs voor snippergroen uit de grondprijzenbrief moet betalen. De afslagen die de deskundigen hanteren, vindt zij daarom onbegrijpelijk.
De deskundigen reageren op deze stelling door aan te voeren dat de aankoop van snippergroen leidt tot een waardevermeerdering van het object waar de snippergroen aan wordt toegevoegd, terwijl de perceelsgedeelten daarentegen als zodanig geen commerciële/economische waarde hebben. Verder plegen de prijzen van snippergroen te worden bepaald met het oog op toevoeging daarvan aan bestaande woonpercelen. De beperkingen van de groenbestemming zijn dan niet zwaarwegend, terwijl deze volgens deskundigen in bedrijfsmatige situaties wel zwaar meewegen. De vergelijking met grondaankopen voor de aanleg of uitbreiding van transformatorstations of andere installaties gaat volgens deskundigen niet op omdat bij zulke aankopen juist wel waarde en functionaliteit wordt toegevoegd aan het object dat wordt uitgebreid. Verder plegen volgens deskundigen bij dergelijke aankopen afspraken te worden gemaakt over bestemmingswijziging.
De rechtbank acht het advies van deskundigen om de waarde van de perceelsgedeelten vast te stellen op € 11,25 per m² begrijpelijk en neemt het over. Dat er situaties zijn waarin groenstroken afzonderlijk worden verkocht, maakt de overweging van deskundigen dat stroken als de perceelsgedeelten, gelet op hun aard, omvang en situering niet afzonderlijk plegen te worden verkocht, waardoor de perceelsgedeelten als zodanig geen eigen commerciële/economische waarde hebben, niet onjuist
15 mei 2024
Omgevingsrecht
Gebrek aan indienen zienswijze kan wel worden tegengeworpen als er geen aanzienlijk gevolgen voor het milieu zijn (ECLI:NL:RBAMS:2024:174)
Artikel 6:13 van de Algemene wet Bestuursrecht (Awb) stelt kort gezegd dat een belanghebbende, zonder een zienswijze tegen een ontwerpbesluit naar voren te hebben gebracht, niet later tegen dat besluit beroep kan instellen. In 2021 heeft het Hof van Justitie van de Europese Unie een arrest (ECLI:EU:C:2021:7) gewezen waarin werd bepaald dat artikel 6:13 Awb voor milieubesluiten in strijd is met het Verdrag van Aarhus. De Afdeling heeft deze uitspraak verwerkt in haar eigen jurisprudentie voor alle omgevingsrechtelijke zaken en andere zaken, als aannemelijk is dat die aanzienlijke gevolgen voor het milieu hebben.
In onderhavige zaak komt Fastned, een aanbieder van oplaadpunten, op tegen een vergunning die aan BP is verleend om een oplaadpunt te realiseren op een locatie waar Fastned ook al een oplaadpunt heeft. Fastned heeft geen zienswijze ingediend tegen de ontwerpvergunning. De vraag is of het beroep van Fastned, gelet op de bovengenoemde jurisprudentie, alsnog ontvankelijk moet worden verklaard.
De rechtbank oordeelt dat het beroep niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Zij baseert dit op het feit dat de Wet beheer rijkswaterstaatwerken (Wbr) in de jurisprudentie niet genoemd in de opsomming van wetten die de Afdeling in ieder geval als omgevingsrechtelijke zaak beschouwt. Dat sluit de ontvankelijkheid echter niet uit, omdat deze lijst niet limitatief is. De Afdeling heeft namelijk aangegeven dat onder omstandigheden ook een besluit op grond van een andere wet een omgevingsrechtelijke zaak kan zijn. Het is echter aan de eisende partij om aannemelijk te maken dat het bestreden besluit aanzienlijke gevolgen voor het milieu heeft. Fastned heeft niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat het bestreden besluit aanzienlijke gevolgen voor het milieu heeft. Er bestaat dan ook geen aanleiding om deze zaak te beschouwen als een omgevingsrechtelijke zaak, waardoor artikel 6:13 Awb buiten beschouwing gelaten zou kunnen worden en de zaak ontvankelijk moet worden verklaard.
- Spuitzone van 15 meter onvoldoende onderbouwd (ECLI:NL:RVS:2024:1973)
Een gemeente stelt een bestemmingsplan vast, op grond waarvan twee Ruimte-voor-Ruimte-woningen gebouwd kunnen worden. Ten noorden van het plangebied is een boomkwekerij gevestigd, die gebruik maakt van gewasbeschermingsmiddelen. Het bestemmingsplan voorziet daarom in een beukenhaag tegen de boomkwekerij aan en een strook van 15 meter tussen de beukenhaag en de woonbestemming. De eigenaar van het perceel, waarop de boomkwekerij is gevestigd, komt op tegen het bestemmingsplan en vreest dat het plan een belemmering zal vormen voor de mogelijkheden om op zijn landbouwperceel met gewasbeschermingsmiddelen te werken.
De hoofdregel is dat er een afstand van 50 meter aangehouden moet worden tussen percelen waarop gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt en gevoelige functies. Hiervan kan afgeweken worden als daar een zorgvuldig en op de locatie toegesneden onderzoek aan ten grondslag ligt. Een dergelijk onderzoek is niet door de gemeente als bijlage bij het bestemmingsplan toegevoegd. In beroep overlegt de gemeente wel een onderzoek, maar de rechtbank beoordeelt niet inhoudelijk. Vast staat namelijk dat een zorgvuldig en op de locatie toegesneden onderzoek niet is verricht ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan.
De gemeente erkent dat ze daarnaast heeft nagelaten om de aanwezigheid van de beukenhaag als voorwaardelijke verplichting op te nemen. Daarom verzoekt de gemeente de Afdeling om zelf in de zaak te voorzien. De Afdeling is het daar echter niet mee eens. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de gemeente niet goed gemotiveerd waarom het aanvaardbaar is dat de woningen op 15 meter afstand van de boomkwekerij mogen komen. Daarom is er ook geen aanleiding om zelf in de zaak te voorzien door een voorwaardelijke verplichting voor de beukenhaag op te nemen.
Bestuursrecht
Verzoek om gebruik te maken van een ambtshalve bevoegdheid is een aanvraag om een besluit (ECLI:NL:RVS:2024:1508)
Twee panden zijn al decennia aangewezen als rijksmonument. Er wordt een verzoek ingediend bij de minister om de panden te schrappen uit het Rijksmonumentenregister. De minister geeft aan niet op dit verzoek in te gaan, omdat het verzoek geen nieuwe inzichten biedt. De verzoeker gaat in bezwaar en daaropvolgend beroep, maar de minister (in bezwaar) en de rechtbank (in beroep) geven aan dat de reactie van de minister geen besluit in de zin van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) is en daarom niet aangevochten kan worden.
De Afdeling overweegt dat de staatssecretaris (die de minister heeft opgevolgd) alleen ambtshalve het register kan wijzigen en een verzoek daartoe niet mogelijk is. Dit heeft de Afdeling in haar eigen jurisprudentie ook duidelijk gemaakt. Naar aanleiding van onderhavig geval ziet de Afdeling echter toch redenen om hierop terug te komen. Uit de systematiek van de Awb volgt dat indien een ambtshalve beslissing van de staatssecretaris om het register te wijzigen een beschikking is, het verzoek van een belanghebbende om een zodanige beschikking te nemen een aanvraag is in de zin van artikel 1:3, derde lid, Awb. Uit artikel 1:3, tweede lid, Awb volgt dat de afwijzing van een dergelijke aanvraag een beschikking is.
Dat in de Erfgoedwet is bepaald dat de staatssecretaris ambtshalve een besluit kan nemen om het register te wijzigen, maakt dit niet anders. Daarmee wordt niet uitgesloten dat daartoe door een belanghebbende ook een aanvraag kan worden gedaan. De enkele stelling in de wetsgeschiedenis bij de Erfgoedwet dat een verzoek niet de status van een aanvraag heeft, is onvoldoende om af te wijken van de systematiek van de Awb. Hierbij is van belang dat het onwenselijk is dat tegen de ambtshalve wijziging van het register bij de bestuursrechter kan worden opgekomen, maar dat tegen de weigering om het register te wijzigen een belanghebbende zich zou moeten wenden tot de burgerlijke rechter.
Ten overvloede speelt in deze zaak mee dat er in 1980 een vergunning is geweigerd om een van de panden aan te passen. In deze weigering is aangegeven dat het monument zal worden voorgedragen voor afvoering van de lijst van beschermde monumenten. Het blijkt echter dat hier nooit vervolg aan is gegeven, waardoor het pand nog steeds als monument is aangewezen.
8 mei 2024
Planschade en nadeelcompensatie
2,5 jaar is niet voldoende om aan te nemen dat er sprake is van een reeks van jaren gevoerd beleid (ECLI:NL:RBGEL:2024:2566)
Een verzoek om tegemoetkoming in de planschade wordt gedeeltelijk toegekend door de gemeente, waarop de aanvraagster in bezwaar gaat. In bezwaar laat de aanvraagster zich bijstaan door een deskundige, die een aantal argumenten aanvoert. De adviseur van de gemeente reageert, maar niet inhoudelijk, op deze argumenten.
De vergewisplicht uit de Algemene wet bestuursrecht brengt mee dat als een partij een advies van een andere deskundig te achten persoon of instantie heeft overlegd, of concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies mag afgaan. In onderhavig geval is de reactie van de adviseur van de gemeente onvoldoende om aan te nemen dat de gemeente zonder nadere motivering op het advies mocht afgaan.
Deze uitspraak is daarnaast relevant ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico. Sinds de uitspraak van 3 november 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:2402) weten we dat dit bepaald wordt door (1) de aanwezigheid van een reeks van jaren gevoerd ruimtelijk beleid en (2) de passendheid van de ontwikkeling binnen de ruimtelijke structuur. In onderhavig geval was de ontwikkeling pas sinds 18 februari 2014 te voorzien. Op 13 september 2016 werd het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd. Deze periode van 2,5 jaar acht de rechtbank, onder verwijzing naar jurisprudentie van de Afdeling, onvoldoende om te kunnen spreken van een reeks van jaren gevoerd ruimtelijk beleid.
Bestuursrecht
Intensiever gebruik voldoende voor vestiging voorkeursrecht (ECLI:NL:RBGEL:2024:2469)
Een gemeente vestigt een voorkeursrecht op meerdere woningen, om de bebouwing in het plangebied en een gemengde functie te realiseren, met wonen en werken en maatschappelijke voorzieningen in een groene omgeving. Een aantal bewoners komt hiertegen op en voert aan dat het huidige gebruik niet afwijkt van de toegedachte bestemming.
Bij de parlementaire behandeling van de Wvg is tot uitdrukking gebracht dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden opgevat dat deze alleen zou kunnen worden toegepast wanneer sprake is van een bestemming voor wezenlijk andere gebruiksvormen. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar, maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken. Dit is ook neergelegd in vaste rechtspraak van de Afdeling. Daarnaast is het ook vaste rechtspraak van de Afdeling dat de systematiek van de Wvg met zich meebrengt dat wanneer het voorkeursrecht kan en dient te worden aangewend, het veelal onzeker zal zijn of de geplande (her)ontwikkeling feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Omdat het doel van de wet is om voorrang aan gemeenten te verschaffen bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat de gestelde onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de bij wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. Dit geldt temeer bij toepassing van artikel 5 van de Wvg. Deze bepaling strekt ertoe dat de gemeente reeds voor aanvang van de procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie een voorkeursrecht kan vestigen op gronden waaraan een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht die afwijkt van het huidige gebruik. Daardoor kan de gemeente in een vroeg stadium slagvaardig optreden om te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte bestemming wordt belemmerd. Inherent aan de toepassing van artikel 5 van de Wvg is dat van de toekomstige bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat. Daarnaast overweegt de rechtbank dat uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wvg blijkt dat de wetgever met de invoering van deze wet heeft beoogd om de positie van gemeenten bij de grondverwerving voor de verwezenlijking van het ruimtelijke beleid te versterken door de gemeente een middel te geven waarmee speculatie kan worden tegengegaan en de regie bij de verwezenlijking van de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen kan worden behouden.
In onderhavig geval is de rechtbank van oordeel dat de gemeente voldoende heeft gemotiveerd dat de beoogde situatie leidt tot een intensiever gebruik van de woonbestemming, omdat wordt beoogd in het gebied veel meer woningen te realiseren dan het nu bestaande aantal. Ook als wordt aangenomen dat voorafgaand aan de bouw van deze nieuwe woningen eerst een aanzienlijk aantal bestaande woningen zou moeten worden gesloopt, neemt dat niet weg dat de woonbestemming in de beoogde situatie intensiever gebruikt wordt dan in de bestaande situatie. Dat de plannen daarvoor op dit moment niet meer dan globaal zijn, is inherent aan de toepassing van artikel 5, eerste lid, van de Wvg.
1 mei 2024
Pachtrecht
Veehandel kwalificeert niet als bedrijfsmatig uitgeoefende landbouw (ECLI:NL:RBOBR:2024:1143)
Een gemeente heeft een perceel verpacht. Enkele jaren later verzoekt de gemeente om informatie over de bedrijfsvoering van de pachter. De pachter verschaft deze informatie niet. Uit onderzoek blijkt dat de pachter zijn hoofdfunctie buiten de landbouw heeft en er geen sprake meer was van exploitatie van een agrarische onderneming. De pachter stelt veehandelaar te zijn en zich bezig te houden met het opfokken van paarden, maar brengt in dit kader geen gecombineerde opgaven en/of jaarrekeningen in. De gemeente start daarom een procedure om de pacht te beëindigen.
De rechtbank overweegt dat artikel 7:312 BW een definitie geeft van wat er onder (bedrijfsmatig uitgeoefende) landbouw moet worden verstaan: akkerbouw; weidebouw; veehouderij; pluimveehouderij; tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen; de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw. Veehandel valt dus niet onder de daar genoemde activiteiten.
De pachter heeft verder niet aangevoerd dat hij naast veehandel nog andere activiteiten verricht die mogelijk wel onder de wettelijke definitie van landbouw vallen. De weinige door hem overgelegde stukken geven, zonder verdere toelichting, de rechtbank ook geen aanleiding om te veronderstellen dat dit het geval is. De pachtkamer besluit daarom de ontbinding van de pachtovereenkomst toe te wijzen.
Omgevingsrecht
Mate van belemmering gedoogplicht Belemmeringenwet Privaatrecht (ECLI:NL:GHARL:2024:2393)
Op een landgoed moet een ondergrondse hoogspanningsverbinding worden aangelegd. Het landgoed komt niet met TenneT tot overeenstemming, waarop de minister een gedoogplicht op grond van de BP oplegt. In de twee bestemmingsplannen die op de hoogspanningsverbinding zien, is opgenomen dat het verboden is om bepaalde activiteiten, werken en/of werkzaamheden uit te voeren, tenzij deze niet dieper dan 80 cm beneden maaiveld worden uitgevoerd of een omgevingsvergunning is verleend (voorafgaand schriftelijk advies van de betreffende leidingbeheerder en mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het veilig en doelmatig functioneren van de hoogspanningsverbinding).
Het landgoed heeft beroep aangetekend tegen het bestemmingsplan dat op haar percelen van toepassing is. Er is nog geen uitspraak in deze zaak gedaan. Het landgoed komt daarnaast op tegen het besluit om een gedoogplicht op te leggen. In de gedoogplicht worden permanente belemmeringen (zogenaamde gebruiksbeperkingen) beschreven. De in deze beschikking genoemde activiteiten, werken en/of werkzaamheden mogen niet worden uitgevoerd zonder voorafgaande toestemming van Tennet. Deze gebruiksbeperkingen zijn gelijkluidend aan de activiteiten, werken en/of werkzaamheden waarvoor in de bestemmingsplannen een verbod met vergunningplicht geldt. In de gedoogbeschikking is geen uitzondering opgenomen voor werkzaamheden die niet dieper dan 80 cm beneden maaiveld worden uitgevoerd.
Het landgoed voert aan dat het voor het functioneren en de bescherming van de leiding niet nodig de permanente belemmeringen op te nemen in de gedoogbeschikking, omdat daarvoor al een verbod is opgenomen in de bestemmingsplannen. In die bestemmingsplannen is ook vermeld dat de leidingbeheerder om advies gevraagd moet worden in het geval van een aanvraag voor een omgevingsvergunning. Het hof volgt deze stelling niet Gelet op het proportionaliteitsvereiste uit artikel 1 BP, is van belang om in de gedoogbeschikking zelf concreet kenbaar te maken wat de gedoogplicht die op een perceel rust inhoudt. Daarom moet concreet worden aangegeven welke belemmeringen rusten op welke delen van een perceel.
Het feit dat ook in de bestemmingsplannen is voorzien in een voorafgaand advies van Tennet in geval een omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor het uitvoeren van in die bestemmingsplannen genoemde werkzaamheden, maakt niet dat daarmee de belangen van Tennet voldoende gewaarborgd zijn. Het college van Burgemeester en Wethouders heeft immers de vrijheid om af te wijken van een dergelijk advies. Bovendien is het mogelijk dat de bestemmingsplannen gewijzigd worden en dat daarbij afbreuk wordt gedaan aan de belangen van Tennet. Daarbij komt dat het landgoed beroep heeft ingesteld bij de Afdeling tegen het raadsbesluit tot vaststelling van het bestemmingsplan dat op haar percelen van toepassing is. Daarmee is dit bestemmingsplan nog niet onherroepelijk komen vast te staan. De rechtszekerheid vereist daarom dat ook in de gedoogbeschikking de voor de belemmerde strook grond geldende gebruiksbeperkingen zijn opgenomen.
Toch kan de gedoogplichtbeschikking niet overeind blijven. Het feit dat in de gedoogbeschikking niet een uitzondering is opgenomen voor activiteiten, werken en/of werkzaamheden die niet dieper dan 80 cm beneden maaiveld worden uitgevoerd betekent dat meer belemmering in het gebruik van de belemmerde strook grond wordt gebracht dan redelijkerwijs nodig is voor de instandhouding van het werk. Tennet heeft immers zelf ook verklaard dat er geen bezwaar bestaat tegen het uitvoeren van die werkzaamheden. Nu het hier gaat om werkzaamheden die veelvuldig kunnen voorkomen bij de instandhouding van de natuur en/of de agrarische bewerking van de strook grond, kan niet van het landgoed gevergd worden dat zij voor die werkzaamheden iedere keer toestemming aan Tennet vraagt.
Procesrecht
Nadere invulling relativiteitsvereiste (ECLI:NL:RVS:2024:1139)
Een gemeente stelt een bestemmingsplan vast, op grond waarvan een aantal vrijstaande woningen gebouwd kunnen worden. Een bewonersvereniging tekent beroep aan tegen het bestemmingplan. De bewonersvereniging bestaat uit verschillende omwonenden en komt op voor de belangen van haar leden, voor zover het gaat om de leefkwaliteit, de inrichting en de veiligheid van hun woonomgeving en het bevorderen van de gemeenschapszin van hen die wonen of (vrijwillige) werkzaamheden verrichten binnen of in de nabijheid van het gebied. Daarnaast zet zij zich in voor het behoud van de cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische waarden in de omgeving, de zogeheten groene ring om het dorp en omliggende gemeenten. De raad is van mening dat het beroep van de bewonersvereniging niet-ontvankelijk is, omdat zij geen belanghebbende is.
De Afdeling heeft eerder – tegen de achtergrond van het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 14 januari 2021, Stichting Varkens in Nood, ECLI:EU:C:2021:7 – overwogen dat aan degene die bij een besluit geen belanghebbende is in de zin van artikel 1:2, eerste lid, van de Awb, maar die wel een zienswijze heeft ingediend tegen het ontwerpbesluit op basis van de in het nationale omgevingsrecht gegeven mogelijkheid daartoe, in beroep niet zal worden tegengeworpen dat hij geen belanghebbende is.
De Afdeling stelt vast dat het besluit is voorbereid met toepassing van afdeling 3.4 van de Awb. Daartegen konden zienswijzen naar voren worden gebracht door eenieder. De bewonersvereniging heeft een zienswijze ingediend tegen het ontwerpbesluit. De Afdeling ziet daarom aanleiding om het beroep van de bewonersvereniging tegen het voorliggende besluit ontvankelijk te achten. Dit neemt echter niet weg dat het relativiteitsvereiste als bedoeld in artikel 8:69a van de Awb aan vernietiging van het bestreden besluit in de weg kan staan.
Bij de beantwoording van de vraag of voor de beroepsgronden van de bewonersvereniging geldt dat deze niet kunnen leiden tot vernietiging van het bestreden besluit, is van belang vast te stellen of het beroep strekt tot de bescherming van de belangen waarvoor de bewonersvereniging in rechte op kan komen. Daarbij wordt vooropgesteld dat bij de toepassing van het relativiteitsvereiste aan de procedurele normen over het recht op inspraak een zelfstandige betekenis toekomt. Dit betekent dat bij een belangenorganisatie die een zienswijze heeft ingediend het relativiteitsvereiste niet aan vernietiging in de weg staat bij een door haar ingeroepen procedurele norm over het recht op inspraak. Voor zover een beroep wordt gedaan op een procedurele norm of een formeel beginsel van behoorlijk bestuur die niet betrekking heeft op inspraak, of wanneer wordt aangevoerd dat in strijd met een materiële norm is gehandeld, staat de relativiteit wél in de weg aan vernietiging als die norm niet strekt tot bescherming van de behartigde belangen.
De Afdeling heeft eerder geoordeeld dat voor de toepassing van het relativiteitsvereiste niet van belang is of een belangenorganisatie feitelijke werkzaamheden heeft verricht in relatie tot haar statutaire doelstelling(en) in de periode tussen haar oprichting en het einde van de beroepstermijn. De Afdeling ziet aanleiding haar rechtspraak op dit punt te nuanceren. Als het beroep van een belangenorganisatie die volgens haar statuten één of meer algemene belangen behartigt, ontvankelijk is omdat zij een zienswijze naar voren heeft gebracht, geldt het volgende. In zulke gevallen wordt in het kader van het relativiteitsvereiste naast de statutaire doelstellingen mede van belang geacht of zo’n belangenorganisatie enige feitelijke werkzaamheden heeft verricht die invulling geven aan één of meer van de algemene belangen die zij volgens haar statuten behartigt. Dit betekent dat een belangenorganisatie niet kan opkomen voor de algemene belangen die zij volgens haar statuten behartigt als zij in het geheel geen feitelijke werkzaamheden heeft verricht. Het betekent niet dat een belangenorganisatie die meerdere algemene belangen behartigt alleen kan opkomen voor een specifiek algemeen belang als zij feitelijke werkzaamheden voor dat algemene belang heeft verricht.
In onderhavige situatie heeft de bewonersvereniging geen feitelijke werkzaamheden verricht. Daarom is de Afdeling van oordeel dat de bewonersvereniging niet kan opkomen voor de algemene belangen zoals in haar statuten staan vermeld.
27 maart 2024
Erfpachtrecht
Ontruiming na einde erfpacht (ECLI:NL:RBROT:2024:1579)
Een handelaar in auto-onderdelen heeft een recht van (onder)erfpacht op een aantal percelen. Het recht van erfpacht loopt af op 31 december 2023. Ruim een half jaar eerder brengt de erfverpachter de erfpachter hiervan op de hoogte en verzoekt de erfpachter om een plan om de aanwezige opstallen te verwijderen, het terrein te egaliseren en op te leveren aan de erfverpachter.
De erfpachter verzet zich hiertegen en verzoekt om een verlenging van de erfpacht, dan wel de mogelijkheid de percelen (bedoeld zal worden: het eerste recht van erfpacht) aan te kopen. De erfverpachter herhaalt het eerdere standpunt dat het recht van erfpacht niet verlengd zal worden en geeft aan dat zij het terrein wil (laten) herontwikkelen. De erfpachter levert de percelen niet tijdig op, waarna de erfverpachter een kort geding start om de ontruiming te vorderen.
De erfpachter voert in de procedure aan dat de algemene voorwaarden van het recht van erfpacht (die stammen uit 1949) handgeschreven en onleesbaar zijn. Het valt niet uit te sluiten dat er in de handgeschreven akte een recht tot verlenging van de erfpacht is opgenomen.
De rechtbank volgt dit verweer niet. Uit de overeenkomst volgt dat een verzoek om verlenging uiterlijk drie jaar voordat het recht van erfpacht eindigde, ingediend had moeten worden. Dat heeft de erfpachter niet gedaan. De mededeling van de erfverpachter is tijdig gedaan. Daarnaast heeft de erfverpachter voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het havengebied (waar de percelen onder vallen) aan het herstructureren is waardoor enkel haven gerelateerde bedrijven in het gebied gevestigd mogen zijn. De rechtbank wijst de ontruiming toe.
Aansprakelijkheidsrecht
Schending hoor en wederhoor bij bindend advies door taxatie? (ECLI:NL:PHR:2024:199)
Aan een taxateur wordt door de rechtbank verzocht om de waarde van drie percelen te taxeren. Op basis van de getaxeerde waarde zullen de percelen in een bindend advies worden verdeeld en zal worden afgerekend tussen de partijen. De taxateur heeft bij de uitvoering van de taxatie advies van een advocatenkantoor ingewonnen over het bestemmingsplan, zonder de partijen in de gelegenheid te stellen om voorafgaand aan het definitieve taxatierapport op dit advies te reageren. Na inwinning van het advies komt de taxateur in het definitieve taxatierapport tot een circa 12% hogere waarde.
Eén van de partijen heeft een klacht ingediend tegen de taxateur bij het tuchtcollege van Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Het tuchtcollege heeft in hoger beroep geoordeeld dat de taxateur door het achterwege laten van een opdrachtbevestiging in strijd met de NRVT-regelgeving heeft gehandeld, de waarde van de drie percelen in het taxatierapport in het licht van de NRVT-regels onvoldoende heeft gemotiveerd en door het advies van het advocatenkantoor niet aan partijen voor te leggen voordat het definitieve taxatierapport werd vastgesteld onvoldoende transparant is geweest. Aan de taxateur is de straf van berisping opgelegd.
In cassatie gaat het om de vraag of de taxateur tegenover een van de partijen aansprakelijk is op grond van schending van het beginsel van hoor en wederhoor bij de totstandkoming van het bindend advies. De procureur-generaal, die de Hoge Raad adviseert, beoordeelt (de motivering van) de uitspraak van het hof en stelt vast dat het gaat om een ‘zuiver’ bindend advies. Het hof heeft over de taxatie en het bindend advies het volgende gesteld:
‘4.10 De taxateur moet bij de uitvoering van de hem verstrekte opdracht de zorgvuldigheid betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Deze maatstaf volgt uit artikel 7:401 BW. Naar welke maatstaf beoordeeld moet worden of een tekortkoming aan de zijde van de opdrachtnemer bij de uitvoering van zijn opdracht tot zijn aansprakelijkheid leidt, wordt mede bepaald door de inhoud en het karakter van de overeenkomst van opdracht. In dit geval weegt in het bijzonder mee dat de overeenkomst van opdracht inhoudt het geven van een bindend advies en dat daarbij de relevante overwegingen en beslissingen in het verdelingsvonnis moeten worden toegepast.
4.11 Een bindend advies is op grond van artikel 7:904 lid 1 BW alleen vernietigbaar indien gebondenheid aan die beslissing in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Deze strikte maatstaf en de bijzondere aard van een opdracht tot het geven van een bindend advies heeft gevolgen voor de aan te leggen maatstaf van de aansprakelijkheid van bindend adviseurs. Volgens vaste rechtspraak moet terughoudendheid worden betracht als het gaat om het aannemen van aansprakelijkheid van bindend adviseurs voor tekortkomingen in de uitvoering van de opdracht. Er moet van worden uitgegaan dat door bindend adviseurs gemaakte fouten eerst tot hun aansprakelijkheid tegenover een opdrachtgever kunnen leiden indien het in hun verhouding tot de opdrachtgever in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn aan die fouten geen gevolgen ten nadele van de bindend adviseurs te verbinden. Een minder strikte maatstaf zou tot de onwenselijke gevolgen kunnen leiden dat bindend adviseurs niet in vrijheid en onbevangenheid kunnen oordelen, en dat een partij de nadelige gevolgen van een (naar inhoud of wijze van totstandkoming) onjuist bindend advies gemakkelijker op de bindend adviseurs zou kunnen afwentelen dan dat zij de bindende kracht daarvan langs de weg van 7:904 BW zou kunnen aantasten.’
Het hof volgt het verwijt richting de taxateur niet. Hierbij overweegt zij dat één van de partijen in een reactie op het concept-taxatierapport stelde dat de taxateur tot een onjuiste waarde was gekomen door de gebruiksmogelijkheden van het nieuwe, geldende bestemmingsplan niet mee te wegen. Op deze stelling is een uitgebreid weerwoord van de (advocaat van de) wederpartij gevolgd. De taxateur heeft toegelicht dat tegen deze achtergrond hij ter toetsing van zijn interpretatie van de gebruiksmogelijkheden van het nieuwe, geldende bestemmingsplan extern advies heeft ingewonnen, waarbij de taxateur de kosten voor zijn eigen rekening hebben genomen. Verder was er sprake van tijdsdruk, omdat de taxateur binnen enkele dagen de definitieve taxatie aan de rechtbank diende aan te leveren.
De taxateur heeft onderbouwd aangevoerd dat het advocatenkantoor bij de NVM – bij welke organisatie de taxateur aangesloten – op het gebied van herbestemming van agrarisch vastgoed een zogeheten ‘preferred supplier’ is. Dit heeft zijn keuze bepaald. Dat het advocatenkantoor de huisadvocaat van (het bedrijf van de) wederpartij is, heeft de taxateur betwist en was hem ook niet bekend. Na dit verweer en betwisting heeft de klagende partij zijn stellingen niet verder onderbouwd. Verder weegt het hof in bijzonder mee de korte tijdspanne die na de reacties op het concept-taxatierapport nog resteerde voor het uitbrengen van het definitieve taxatierapport. Onder deze omstandigheden is het hof van oordeel dat met het op eigen kosten inschakelen van het advocatenkantoor voor een extern advies over het bestemmingsplan zonder partijen voor het definitieve taxatierapport in de gelegenheid te stellen van dat externe advies kennis te nemen en te reageren niet is tekortgeschoten althans onrechtmatig heeft gehandeld. Het hof wijkt daarmee af van de bevindingen van het NRVT-Tuchtcollege in hoger beroep. Het NRVT-Tuchtcollege in hoger beroep heeft naar het oordeel van het hof onvoldoende oog gehad voor de korte tijdspanne die nog resteerde voor het uitbrengen van het definitieve taxatierapport en begrijpelijk is dat de taxateur zijn mening over het bestemmingsplan gelet op het juridische debat tussen partijen na het concept-taxatierapport mede uit oogpunt van kwaliteit van de dienstverlening nog wilde verifiëren.
De procureur-generaal bespreekt de relevante jurisprudentie en literatuur op het gebied van (vermeende) schendingen van het beginsel van hoor en wederhoor. Hieruit blijkt dat een bindend advies alleen vernietigbaar is indien de gebondenheid hieraan in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit is volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad een strikte maatstaf die meebrengt dat een partij bij een bindend advies niet elke onjuistheid in het advies kan inroepen teneinde de bindende kracht daarvan aan te tasten. Alleen ernstige gebreken kunnen meebrengen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is de wederpartij te houden aan de door een bindend adviseur in opdracht van partijen gegeven beslissing.
Volgens de procureur-generaal is in onderhavig geval niet voldaan aan het strikte criterium dat hierboven is weergegeven. Of hoor en wederhoor in acht moet worden genomen en of een schending van dit beginsel tot aansprakelijkheid van een bindend adviseur leidt, is mede afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De omstandigheden van dit geval waren dat er, als gevolg van het moment en de inhoud van de reacties van partijen op het concept-taxatierapport, binnen enkele dagen advies moest worden ingewonnen over de gebruiksmogelijkheden volgens het geldende bestemmingsplan. Dat advies heeft de taxateur, op eigen kosten, ingewonnen.
Ten overvloede merkt de procureur-generaal op dat het hof heeft vastgesteld dat de getaxeerde waarde begrijpelijk en aanvaardbaar is. Hierin ligt besloten dat de klagende partij geen (geldelijk) nadeel heeft ondervonden door niet te hebben kunnen reageren op het advies van het advocatenkantoor.
Bestuursrecht
Intrekken milieuvergunning toegestaan (ECLI:NL:RBGEL:2024:1420)
Een varkenshouderij beschikt over een milieuvergunning (later gelijkgesteld aan een omgevingsvergunning milieu). De gemeente wijzigt de bestemming, waardoor de agrarische activiteiten gestaakt moeten worden. De toenmalige drijver van het bedrijf is akkoord gegaan met het intrekken van de vergunning. De huidige eigenaar heeft het bedrijf enkele jaren later gekocht en was op de hoogte van het feit dat de vergunning ingetrokken zou worden.
De eigenaar komt toch op tegen het intrekken van de vergunning. Zij voert aan dat deze vergunning een waarde vertegenwoordigd om stikstofuitstoot van andere partijen extern te salderen. De gemeente voert hiertegen aan dat een vergunning ingetrokken kan worden als hiervan gedurende drie jaar geen gebruik wordt gemaakt. Daarnaast kon ook geen gebruik worden gemaakt van de vergunning vanwege de gewijzigde bestemming.
De rechtbank overweegt dat de gemeente de omgevingsvergunning geheel of gedeeltelijk intrekken, voor zover gedurende drie jaar geen handelingen zijn verricht met gebruikmaking van de vergunning. Zoals de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State eerder heeft overwogen moeten bij de beslissing over intrekking van een omgevingsvergunning alle betrokken belangen worden meegenomen en tegen elkaar afgewogen. Tot die belangen behoren naast de door het bestuursorgaan gestelde belangen ook de (financiële) belangen van vergunninghouder. Daarbij wordt meegewogen of het niet (tijdig) gebruikmaken van de vergunning aan de vergunninghouder is toe te rekenen. Bij de beoordeling of het intrekkingsbesluit in overeenstemming is met het recht, kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het intrekkingsbesluit onevenredig zijn in verhouding tot de met het intrekkingsbesluit te dienen doelen.
De rechtbank oordeelt dat in onderhavig geval de gemeente de vergunning mocht intrekken. Hierbij speelt mee dat gedurende meer dan drie jaar geen gebruik is gemaakt van de vergunning. De nadelige (financiële) gevolgen voor de eigenaar van de intrekking van de omgevingsvergunning zijn niet onevenredig in verhouding tot het met de intrekking gediende doel. Hiervoor is van belang dat de gemeente toepassing heeft gegeven aan de intrekkingsbevoegdheid om het bestaan van ongebruikte milieuruimte tegen te gaan. Hiermee wordt een milieubelang gediend, omdat het intrekken van een omgevingsvergunning voor het in werking hebben van een inrichting bijdraagt aan de bescherming van het milieu. De eigenaar heeft een financieel belang bij het behoud van de omgevingsvergunning, bestaande uit de hypothetische waarde die de vergunning mogelijk nog heeft indien de vergunning kan worden ingezet om stikstofuitstoot van andere partijen extern te salderen. Dit belang weegt naar het oordeel van de rechtbank echter niet op tegen de milieubelangen die de intrekking van de omgevingsvergunning beoogt te beschermen.
20 maart 2024
Bestemmingsplan
Voorlopige voorziening afgewezen vanwege gebrek aan spoedeisend belang (ECLI:NL:RVS:2024:803)
Een eigenaar van een perceel stelt overeenstemming te hebben bereikt met een supermarktconcern over de verkoop van het betreffende perceel. Het supermarktconcern dient een aanvraag in voor een omgevingsvergunning om een supermarkt te kunnen bouwen, maar deze wordt niet verleend. Tegen deze weigering gaat het supermarktconcern in bezwaar en beroep.
In de tussentijd wordt ten aanzien van het perceel een nieuw bestemmingsplan vastgesteld, waardoor het niet meer toegestaan is om een supermarkt te bouwen. De eigenaar van het perceel vraagt om schorsing van het bestemmingsplan en betoogt dat bij de vaststelling hiervan onvoldoende rekening is gehouden met het initiatief van het supermarktconcern. Ook is er sprake van een spoedeisend belang, nu de inwerkingtreding van het bestemmingsplan er aan in de weg staat om de koopovereenkomst te effectueren. Ten slotte voert de eigenaar aan dat zij wordt belemmerd in de mogelijkheid om een andere koper te vinden, omdat het perceel nu niet meer aantrekkelijk is voor partijen die ter plaatse detailhandelsactiviteiten willen uitoefenen.
De rechtbank overweegt als eerste dat niet vaststaat dat er daadwerkelijk sprake is van een koopovereenkomst. Het supermarktconcern stelt dat slechts sprake is van een samenwerking met de eigenaar om een supermarkt te realiseren. Daarnaast rust er op het perceel een voorkeursrecht op grond van de Wvg. Dat voorkeursrecht geldt nog steeds en staat op dit moment aan vervreemding van het perceel aan het supermarktconcern of andere eventueel geïnteresseerde partijen in de weg. Om die reden kan de eigenaar naar het oordeel van de rechtbank met een schorsing van het bestemmingsplan niet bewerkstelligen wat zij met het verzoek wil bereiken. Het op het perceel gevestigde voorkeursrecht staat daar immers aan in de weg.
De eigenaar heeft aangegeven dat, als de benodigde omgevingsvergunning zal worden verleend, zij met het supermarktconcern een huurovereenkomst zal opstellen en de supermarkt alsnog gebouwd zal worden. De rechtbank is echter van oordeel dat er nog geen concreet zicht op een uitspraak van de rechtbank in die procedure. Evenmin staat vast wat de uitkomst van die procedure zal zijn en of daarna eventueel een huurconstructie kan worden toegepast.
Concluderend is er geen sprake van een spoedeisend belang en wordt het verzoek om een voorlopige voorziening afgewezen.
Omgevingsrecht
Richtafstand bij spuitzone blijft 50m (ECLI:NL:RBDHA:2024:2054)
Een gemeente verleent een vergunning om een vrijstaande woning te bouwen. De woning komt weliswaar op minder dan 50 meter te liggen van een bedrijf dat gewasbeschermingsmiddelen gebruikt worden (althans: gebruikt kunnen worden), maar volgens een onderzoek kan van die richtafstand in dit geval afgeweken worden. De agrariërs zijn het daar niet mee eens en krijgen gelijk bij de voorzieningenrechter, die van oordeel is dat het onderzoek te algemeen is opgezet. Als gevolg van een nader onderzoek verbindt de gemeente een voorwaarde aan de vergunning, waardoor een windhaag geplaatst moet worden die onder meer minimaal 1,5 meter hoog moet zijn en zo dicht mogelijk op de perceelsgrens moet worden geplaatst.
De gemeente is van mening dat hiermee voldoende gemotiveerd is waarom van de richtafstand van 50 meter afgeweken kan worden en dat hiermee voldoende gewaarborgd is dat de bedrijfsvoering op het naastgelegen perceel door de komst van de nieuwe woning niet wordt beperkt en dat voor de nieuwe woning een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.
De agrariërs zijn het niet met deze conclusie eens en voeren aan dat het nadere onderzoek nog steeds niet is toegesneden op de specifieke locatie. Ook is geen rekening gehouden met de windrichting en is niet gemotiveerd dat een windhaag op deze korte afstand voldoende bescherming zou bieden.
De rechtbank is het met de agrariërs eens dat het nader onderzoek niet als een zorgvuldig op de locatie toegesneden onderzoek kan worden beschouwd, zoals vereist is de jurisprudentie van de Afdeling. In de eerste plaats is nog steeds het EFSA-model gehanteerd, waarvan de Afdeling meermaals heeft geoordeeld dat dat EFSA-model ook na nadere onderbouwing niet valt aan te merken als een algemeen wetenschappelijk aanvaard model waarmee in het kader van een goede ruimtelijke ordening afstanden voor aanvaardbare spuitvrije zones kunnen worden bepaald. Verder worden in het nader onderzoek niet of nauwelijks locatie-specifieke omstandigheden genoemd. Zo zijn bijvoorbeeld de volgende factoren niet betrokken bij dit onderzoek: de afstand van de woning tot perceelsgrens, de ligging van de tuin, de bedrijfsvoering van belanghebbenden – waaronder het gebruik van drift-reducerende apparatuur – en de aanwezigheid van een sloot.
Onteigening
Marktwaarde of schadeloosstelling bij aankoop ten behoeve van snelweg? (ECLI:NL:RBDHA:2023:17895)
Eigenaars van een woning worden in een startnotitie ermee geconfronteerd dat een snelweg op circa 55 meter afstand zal worden gerealiseerd. Zij dienen een zienswijze in en spreken daarbij de zorg uit over de toekomst van hun woning, gebaseerd op de reeds bestaande verzakking en vrees voor scheuren in de muren en een onveilige woonsituatie.
Volgens onderzoek van Rijkswaterstaat is deze zorg gerechtvaardigd en is constructieve schade zeker mogelijk. In een memo vraagt Rijkswaterstaat vervolgens om een mandaat om de betreffende woningen te kunnen kopen, waarbij expliciet wordt opgemerkt dat dit niet op basis van een onteigeningsschadeloosstelling zal gebeuren. Mochten de eigenaren niet ingaan op het voorstel van aankoop, zullen voorzieningen getroffen moeten worden om het pand te beschermen voor ernstige constructieve schade. Voor de specifieke woningen in deze zaak wordt opgemerkt dat deze in zeer slechte staat verkeren, waardoor elke extra belasting al tot een toename van de schade zal leiden. Zelfs een enkele trilling kan al tot constructieve schade leiden. Uit nader onderzoek komt daarom het advies naar voren om de woningen minnelijk aan te kopen.
De bewoners zijn echter ontstemd over het feit dat Rijkswaterstaat alleen bereid is de woningen aan te kopen tegen marktwaarde, en niet een schadeloosstelling. Uiteindelijk stemmen ze toch in met het aanbod, maar starten ze een procedure waarin ze Rijkswaterstaat verwijten onrechtmatig te hebben gehandeld. Specifiek had hun woning op de lijst van te amoveren objecten in het Tracébesluit moeten staan, waardoor zij een volledige schadeloosstelling zouden hebben ontvangen. Daarnaast hebben ze aangegeven in hun woning te willen blijven wonen of naar de woning terug te keren na voltooiing van de werkzaamheden, maar is die mogelijkheid hun niet geboden. Voor een buurman zijn echter wel dergelijke afspraken gemaakt.
Rijkswaterstaat voert aan dat het Tracébesluit formele rechtskracht heeft en niet meer aangevochten kan worden. De bewoners hadden dus geen recht op een schadeloosstelling conform de Onteigeningswet. Ten aanzien van de buurman voert Rijkswaterstaat aan dat hij eigenaar is gebleven van het perceel en daarom heeft kunnen terugkeren. De gemaakte afspraken met de buurman zijn jaren later gemaakt dan de aankoop van de onderhavige woning en zijn daarom onder geheel andere omstandigheden gemaakt.
De rechtbank stelt vast dat het Tracébesluit onherroepelijk is na uitspraak van de Afdeling. Er moet daarom worden aangenomen dat deze in overeenstemming is met de wettelijke voorschriften en met algemene rechtsbeginselen, en dus rechtmatig is. De woning had dus niet op grond van een schadeloosstelling onder de Onteigeningsweg hoeven te worden aangekocht.
Er is echter wel sprake van onrechtmatig handelen van Rijkswaterstaat, aldus de rechtbank. Rijkswaterstaat wist, als gevolg van meerdere onderzoeken, dat de werkzaamheden een reëel risico op ernstige constructieve schade aan het woningblok zouden opleveren, wat een ernstig gevaar zou vormen voor de bewoners als zij tijdens de werkzaamheden in hun woningen zouden blijven. Desondanks heeft Rijkswaterstaat de bewoners alleen de keuze gegeven tussen akkoord gaan met de verkoop, of tijdens de werkzaamheden (met een klein kind) in de woning blijven wonen. Deze keuze was volgens de rechtbank geen echte keuze.
Daarnaast hebben de bewoners herhaaldelijk aangegeven in de woning te willen blijven wonen of deze te willen terugkopen als de werkzaamheden zouden zijn afgerond. Rijkswaterstaat heeft de persoonlijke belangen echter niet kenbaar betrokken bij de aangeboden regeling. Er is slechts één aanbod gedaan dat niet tegemoet kwam aan die persoonlijke belangen maar dat de bewoners vanwege het dreigende instortingsgevaar niet werkelijk konden afslaan. De rechtbank verwijst naar de schadestaatprocedure om de schade vast te laten stellen.
6 maart 2024
Pachtrecht
Pachtovereenkomst mag niet worden beëindigd voor natuurdoelstelling, als die onvoldoende haalbaar is (ECLI:NL:RBROT:2023:11605)
Staatsbosbeheer verpacht een aantal percelen binnen een Natura 2000-gebied. Later vraagt Staatsbosbeheer aan een bureau om de ontwikkelingsmogelijkheden van glanshaverhooilanden in het gebied in kaart te brengen. Uit dit onderzoek blijkt dat de mogelijkheden hiertoe op ongeveer de helft van het gepachte laag tot zeer laag zijn. Toch gaat Staatsbosbeheer in gesprek met de pachter en stelt voor de pachtovereenkomst te wijzigen, waarbij het agrarisch gebruik van het gepachte aanzienlijk bemoeilijkt wordt. De pachter stemt hier niet mee in, waarop Staatsbosbeheer de pachtovereenkomst opzegt.
Volgens Staatsbosbeheer is er sprake van reservaatpacht en is er sprake van een situatie zoals bedoeld in artikel 7:391 BW, zodat op die grond de beëindiging van de pachtovereenkomst kan worden toegewezen. De pachtkamer oordeelt dat hier geen sprake van is. Voor reservaatpacht is (onder meer) vereist dat tegenover de in de pachtovereenkomst opgenomen verplichtingen een vergoeding ten gunste van de pachter is bedongen. Er is echter in de pachtovereenkomst geen sprake van bepalingen die niet ook geregeld in reguliere pachtovereenkomsten voorkomen. Daarnaast is niet in de pachtovereenkomst opgenomen welke vergoeding voor de pachter is bedongen.
De pachtkamer oordeelt dat de pachtovereenkomst, niet zijnde een reservaatpacht, ook niet kan worden opgezegd. De pachtkamer kan de vordering slechts toewijzen indien een redelijke afweging van de belangen van de verpachter bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de pachter bij verlenging van de overeenkomst in het voordeel van de verpachter uitvalt. In dit geval heeft de pachter een zwaarwegend beland bij verlenging van de pachtovereenkomst. Het gepachte is een aanmerkelijk deel van het bedrijf en is daardoor van belang voor de bedrijfsvoering en het gezinsinkomen van de pachter.
Tegenover dit belang staat het belang van Staatsbosbeheer, dat het in de ambitiekaart aangeduide beheertype ‘glanshaverhooiland’, dat in overeenstemming is met de in het Natura2000-beheerplan genoemde doelen, wil realiseren. Dit belang van natuurbeheer is eveneens aan te merken als een zwaarwegend (algemeen) belang, zeker omdat het gepachte in een Natura 2000-gebied ligt. Ter onderbouwing van de mogelijkheden om de doelstelling ‘glanshaverhooiland’ te realiseren, is het onderzoek naar de ontwikkelingsmogelijkheden in het geding gebracht. Uit het onderzoek volgt dat in zones III en IV de kansen op een goede ontwikkeling van glanshaverhooiland klein zijn; voor de zones III en IV wordt dan ook geadviseerd het ambitieniveau bij te stellen. Voor een aanzienlijk deel van het gepachte geldt aldus dat de kansen op een goede ontwikkeling van glanshaverhooiland klein zijn. Dit maakt dat het niet zonder meer duidelijk is dat Staatsbosbeheer de doelstelling glanshaverhooiland daadwerkelijk in het gepachte zal kunnen realiseren.
Nu de haalbaarheid van de door Staatsbosbeheer beoogde doelstelling onvoldoende is komen vast te staan, weegt het belang van Staatsbosbeheer niet zwaarder dan dat van de pachter en kan de pachtovereenkomst niet op deze grond worden beëindigd.
Erfpachtrecht
Waardering erfpachtrecht geen exacte wetenschap (ECLI:NL:GHARL:2024:1093)
Een zoon erft het recht van opstal van zijn vader. Her recht ziet onder meer op een woning, die op een NSW-gerangschikt landgoed is gelegen. De belastingdienst legt de zoon een aanslag erfbelasting op, waar de zoon het niet mee eens is. In bezwaar wordt de aanslag verminderd, en ook in beroep is de rechtbank van oordeel dat de aanslag (nog) lager moet zijn. De belastingdienst gaat hierop in hoger beroep.
In hoger beroep zijn partijen het hoofdzakelijk met elkaar oneens welk canonpercentage moet worden gebruikt voor de bepaling van de waarde van het recht van erfpacht. De belastingdienst heeft aansluiting gezocht bij een ander landgoed, maar de zoon voert aan dat dit percentage niet volgt uit een akte. De belastingdienst geeft aan de uitgifte van een recht van erfpacht op het andere landgoed te hebben gecorrigeerd, omdat de opgegeven waarde voor de landbouwgrond te laag was in vergelijking met omliggende referenties.
Het hof stelt dat de bewijslast dat het door haar voorgestane (samengestelde) canonpercentage niet te hoog is, rust op de belastingdienst. Het hof is van oordeel dat de belastingdienst in haar bewijslast is geslaagd. De waardering van een recht van erfpacht is geen exacte wetenschap. Partijen zijn afhankelijk van transactiegegevens van goed vergelijkbare referentieobjecten. Gelet op de aard van het te waarderen object, in dit geval het recht van erfpacht op het perceel van een uniek landgoed, zijn deze gegevens slechts beperkt beschikbaar. Beide partijen zijn in hun berekening van het canonpercentage uitgegaan van beschikbare gegevens van twee transacties ter zake van het andere landgoed.
De belastingdienst heeft deze transacties gecorrigeerd voor de afwijkende oppervlakte, bestemming en het aantal woningen. Ook is de belastingdienst terecht uitgegaan van een samengesteld canonpercentage, waarbij een onderscheid in canonpercentages is gemaakt tussen de grond bij de woning en de resterende grond.
Planschade en nadeelcompensatie
Nog niet onherroepelijke bestemming buiten beschouwing in planvergelijking (ECLI:NL:RVS:2024:737)
Eigenaren van een aantal woningen dienen een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in, nadat de gemeente met twee bestemmingplannen de realisatie van onder meer een school en een woonzorgcentrum mogelijk maakt. In deze zaak is onder meer de vraag of er sprake is geweest van een periode waarin er op de percelen geen bouwvlak is geweest. De voorzieningenrechter heeft namelijk het bestemmingplan gedeeltelijk geschorst en later vernietigd, voor zover sprake was van bouwvlakken op de percelen.
De Afdeling merkt op dat artikel 6.1 van de Wro uitsluitend een grondslag voor vergoeding van schade biedt ten gevolge van de bepalingen van dit bestemmingsplan, voor zover en nadat dit bestemmingsplan in rechte onaantastbaar is geworden. De gemeente heeft terecht een planologische vergelijking gemaakt met het aan de inwerkingtreding van dat bestemmingsplan voorafgaande planologische regime, voor zover dat regime in rechte onaantastbaar is. In deze vergelijking wordt dus geen rekening gehouden met een bestemmingsplan dat niet onherroepelijk is geworden.
Bestuursrecht
Prijsbepaling onder de Wvg (ECLI:NL:RBGEL:2024:918)
Een gemeente en een eigenaar van een appartementsrecht, dat gelegen is in een pand waarop een voorkeursrecht is gevestigd, treden in overleg over de verkoop van het appartementsrecht. Zij komen er niet uit en verzoeken de rechtbank om de waarde van het pand in verhuurde staat te bepalen. De rechtbank benoemt hiervoor drie deskundigen. Tegen de getaxeerde waarde hebben beide partijen bezwaren, die de rechtbank in onderhavige uitspraak behandelt.
Op grond van artikel 13 lid 4 Wvg geldt als uitgangspunt dat de rechtbank oordeelt met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (Ow). Op grond van artikel 40b lid 1 Ow wordt de werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, vergoed. Op grond van artikel 40b lid 2 Ow moet bij het bepalen van de prijs worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij de onderstelde verkoop in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper. Volgens vaste jurisprudentie zijn de deskundigen vrij om de wijze van waardebepaling te volgen die hun de juiste lijkt en staat het hun daarbij vrij aan bepaalde aspecten meer waarde te hechten dan aan andere.
Het appartementsrecht wordt geëxploiteerd voor kamerverhuur. Het is daarmee niet vrij opleverbaar, zoals de eigenaar aanvoert, maar moet als beleggingsobject worden gezien. De deskundigen zijn van mening dat de markt voor dergelijke beleggingsobjecten een andere is dan die voor vrij opleverbare woningen die door eigenaar-gebruikers worden gekocht. Gegevens over de verkoopprijzen van vrij opleverbare woningen zijn daarmee minder relevant voor de waardering van het object waarom het hier gaat, aldus de deskundigen.
De gemeente heeft nog in twijfel getrokken of – zoals de deskundigen in hun rapport hebben gedaan – bij onder meer de vervanging van de kozijnen kan of mag worden uitgegaan van zelfwerkzaamheid. De gmeeente heeft er daarbij op gewezen dat het bij het uitvoeren van werkzaamheden voor bijvoorbeeld tuinaanpassingen als gevolg van gedeeltelijke onteigeningen gebruikelijk is om uit te gaan van hovenierstarieven en niet van zelfwerkzaamheid. Verder heeft de gemeente met betrekking tot het onderhoud nog aangevoerd dat de deskundigen ten onrechte geen rekening hebben gehouden met een dotatie groot onderhoud aan de VvE. In reactie hierop hebben de deskundigen opgemerkt dat dit pand typisch een beleggingsobject is voor iemand die het wel degelijk zelfwerkzaam gaat aanpakken. De vergelijking met de Onteigeningswet die de gemeente maakt, gaat volgens de deskundigen dus niet helemaal op. Verder hebben de deskundigen opgemerkt dat de financiële mogelijkheden van een VvE beperkt zijn. Ook hebben de deskundigen opgemerkt dat het gaat om een pand voor een bepaalde doelgroep, aan de onderkant van de markt, die niet dezelfde eisen zal stellen als een reguliere belegger.
De rechtbank ziet geen aanleiding af te wijken van de uiteindelijke waardebepaling van de deskundigen en sluit hierbij aan.
28 februari 2024
Eigendomsrecht
Onderzoeksplicht naar omvang verkochte, geen sprake van goede trouw bij verjaring (ECLI:NL:GHARL:2023:9217)
In 2007 wordt een woning met erf verkocht. In de akte staat dat ook bosgrond wordt overgedragen. Tussen de koper en de onderneming die de grond heeft verkocht, ontstaat later een geschil over welke grond precies is verkocht. De kopers voeren aan dat dit betekent dat de (bos)grond, die achter de tuin van de woning is gelegen, ook is overgedragen.
Het hof is hier kort over: in de leveringsakte moet het over te dragen onroerend goed met voldoende bepaaldheid zijn omschreven. De vraag wat geleverd is, moet objectief uitgelegd worden. Het komt hierbij aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen zaak. Uit de akte volgt onomstotelijk dat slechts één kadastraal perceel met een oppervlakte van iets meer dan 3.000 m² zou zijn overgedragen. Er is geen enkel objectief aanknopingspunt in de akte van levering voor het standpunt dat ook een gedeelte van een ander perceel met een oppervlakte van ca. 3.000 m² zou zijn overgedragen.
De kopers voeren verder aan dat zij eigenaar zijn geworden op grond van verjaring. Ook hierin gaat het hof niet mee, omdat er geen sprake is van goede trouw (verkrijgende verjaring). De vorm van de verkochte grond wijkt af van de grond waarvan kopers claimen eigenaar te zijn geworden. Ook is de oppervlakte zodanig groter dat het de kopers had moeten nopen tot het doen van nader onderzoek. Dat de makelaar bij het verkoopproces mogelijk gezegd zou hebben dat deze grond onderdeel vormde van de transactie, maakt dit niet anders, aldus het hof.
Huurrecht
Huurverhoging boven CPI kan oneerlijk zijn (ECLI:NL:RBROT:2024:801)
De rechtbank Amsterdam heeft al eerder geoordeeld dat bepaalde huurprijsverhogingen oneerlijk kunnen zijn en daarom vernietigd moeten worden. Dit heeft grote gevolgen, er moet dan namelijk met terugwerkende kracht worden aangenomen dat de aanvangshuurprijs nooit is verhoogd. In plaats van een huurachterstand heeft de huurder dan vaak een huurvoorschot.
De rechtbank Rotterdam heeft zich recent ook uitgelaten over een vergelijkbare bepaling. In deze zaak had de verhuurder het recht de huurprijs, na wijziging op grond van de CPI, nog te verhogen met 3%. De rechtbank oordeelt dat een wijzigingsbepaling bij geliberaliseerde huur oneerlijk is als die bepaling het mogelijk maakt om de huur met meer te verhogen dan op basis van een redelijke inschatting van de markt gerechtvaardigd was. Het gaat daarbij om een redelijke inschatting van de markt op het moment van het sluiten van de overeenkomst voor soortgelijke woningen op de plaats waar de woning is gelegen.
De rechtbank biedt nog wel een aantal handvatten voor de toekomst. Een huurprijswijzigingsbepaling die verder gaat dan de CPI plus een opslagpercentage van één procentpunt is volgens de rechtbank niet per definitie oneerlijk, maar het is aan de verhuurder om te stellen en eventueel te bewijzen dat de huurprijswijzigingsbepaling was gebaseerd op een redelijke inschatting van de markt. Ook kunnen er andere omstandigheden zijn die een hogere wijziging gerechtvaardigd maken.
Planschade en nadeelcompensatie
Stalderingsregeling in provinciale verordening heeft ook te gelden als oorzaak voor planschade (ECLI:NL:RVS:2024:719)
De provincie Noord-Brabant wijst een verzoek om tegemoetkoming in de planschade af, omdat de betreffende bepaling in de provinciale verordening ruimte weliswaar een bepaling is die op grond van de Wro een oorzaak van planschade zou kunnen zijn, maar de betreffende bepaling heeft geen weigeringsgrond. De bepaling bevat alleen voorwaarden voor verlening van een omgevingsvergunning. Weliswaar wordt een omgevingsvergunning geweigerd als niet aan deze voorwaarden wordt voldaan, maar daarmee is de activiteit zelf niet in strijd met regels in de Wro.
Het hoger beroep in deze zaak slaagt al om een andere reden, maar De Afdeling ziet in het belang van de rechtsontwikkeling aanleiding hierna ambtshalve een oordeel te geven over de bevoegdheid van de provincie om te beslissen op de aanvraag om tegemoetkoming in de planschade. De Afdeling vindt het onwenselijk dat daarover in vergelijkbare gevallen voor de rechtzoekende of voor het desbetreffende bestuursorgaan onduidelijkheid bestaat.
Een bepaling van een provinciale verordening kan een oorzaak van planschade zijn. Dat in beginsel binnen een jaar na de inwerkingtreding van de verordening een bestemmingsplan moet worden vastgesteld, zoals in deze situatie het geval was, betekent niet dat in de verordening opgenomen planologische beperkingen van tijdelijke aard zijn. De verzoeker kan dan ook ten gevolge van een dergelijke bepaling permanente schade lijden, bestaande uit waardevermindering van het perceel. De planschade moet in dat geval aan de verordening worden toegerekend. De schade ontstaat op het moment van de inwerkingtreding van de verordening en wordt niet weggenomen door de inwerkingtreding van een bestemmingsplan. Dat bestemmingsplan wordt immers vastgesteld met inachtneming van de verordening. In zoverre is dan ook sprake van een schadeoorzaak met een duurzaam karakter.
Indien de verzoeker bij de gemeente een aanvraag zou indienen om tegemoetkoming in planschade als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, zou de gemeente bevoegd zijn om op die aanvraag te beslissen, omdat de in die aanvraag gestelde oorzaak een oorzaak als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro is. Indien het nieuwe bestemmingsplan in overeenstemming is met de provinciale verordening, heeft de verzoeker echter in beginsel geen aanvullende planschade geleden door de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan en zou de gemeente die aanvraag mogen afwijzen.
14 februari 2024
Planschade en nadeelcompensatie
Planschade na onteigening (ECLI:NL:RVS:2024:486)
Een agrariër verliest delen van zijn grond als gevolg van onteigening ten behoeve van de aanleg van een N-weg. Hierdoor is zijn grondareaal niet alleen verkleind, maar ook in tweeën gesplitst, waarbij het ene deel aan de westelijke zijde van de weg is komen te liggen en het andere deel, met daarop de bedrijfswoning en bedrijfsopstallen, aan de oostelijke zijde van de weg. Dit heeft voor de agrariër onder meer tot gevolg dat hij niet langer aan beweiden kan doen, omdat de koeien het grasland ten westen van de weg niet kunnen bereiken.
De oppervlakte van de huiskavel is in de nieuwe situatie te klein om met beweiden door te gaan. Daarom moest de agrariër de bedrijfsvoering aanpassen naar zomerstalvoedering. In de onteigeningsprocedure heeft hij financiële compensatie gekregen voor een deel van de kosten hiervan. Hij heeft echter geen vergoeding ontvangen voor de waardevermindering van het overblijvende, die, volgens de agrariër, het gevolg is van de splitsing van zijn eigendom en verkleining van de huiskavel. De planologische wijziging heeft als gevolg dat hij de bedrijfsvoering niet langer op dezelfde wijze als in de oude situatie kan uitoefenen. De koeien kunnen niet meer gedurende een langere periode van het jaar in de wei staan. Het verkleinen van de huiskavel maakt dat de waarde van de boerderij en bedrijfsgebouwen is gedaald. Verder is er geen vooruitzicht meer op noemenswaardige vergroting van de huiskavel.
Als gevolg van het bovenstaande, verzoekt de agrariër een schadevergoeding op grond van het Tracébesluit.
De Afdeling overweegt als eerste dat er een vergoeding in het kader van de onteigeningsprocedure is bepaald en dat de agrariër hier geen rechtsmiddelen tegen heeft ingezet. Deze uitspraak en de schadeloosstelling staat hiermee onherroepelijk vast.
Het juridisch kader op basis waarvan de schadeloosstelling in het kader van een onteigening wordt bepaald, wijkt af van het juridisch kader op basis waarvan een aanvraag om tegemoetkoming in planschade wordt beoordeeld. Het bestaan van de verschillende beoordelingskaders neemt echter niet weg dat er overlap kan zitten tussen schadeposten. Deze overlap doet zich onder andere voor tussen de schadeposten waardevermindering van het overblijvende (artikel 41 van de Onteigeningswet) en indirecte planschade. Bij waardevermindering van het overblijvende gaat het om de mindere waarde die voor niet-onteigende goederen van de onteigende partij het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van het verlies van zijn goederen. Bij indirecte planschade gaat het om schade die een verzoeker lijdt als gevolg van planologische veranderingen buiten zijn eigen perceel. Als de onteigeningsrechter zich in een onherroepelijk geworden uitspraak heeft uitgelaten over de waardevermindering van het overblijvende, dan komt aan dit oordeel gezag van gewijsde toe in een planschadeprocedure, in het geval de waardevermindering van het overblijvende tevens wordt gekwalificeerd als indirecte planschade. Als dat het geval is, dan is er geen ruimte om in de planschadeprocedure een tegemoetkoming in indirecte planschade toe te kennen.
De Afdeling verwijst naar het onteigeningsvonnis en het deskundigenadvies dat in die procedure is opgesteld. Hierin is onder meer rekening gehouden met het gewijzigde karakter van het bedrijf (van een op weidegang gebaseerde melkveehouderij naar een melkveehouderij zonder weidegang) en de verkleining van de huiskavel. Voor zover de agrariër betoogt dat de pachtgronden worden afgesneden van de huiskavel en daarmee de kans is ontnomen om de huidkavel in die richting uit te breiden, overweegt de Afdeling als volgt. Het is niet gebleken dat de pacht van die gronden zonder meer kon overdragen aan een potentiële koper van zijn eigendommen. Een redelijk denkend en handelend koper zou uitgaan van het meest ongunstige scenario, namelijk de mogelijkheid dat de verpachter niet akkoord gaat met de overdracht van de pacht of dat de verpachter de gronden aan een derde verpacht. Deze koper zou in de oude situatie niet bereid zijn geweest om een hogere prijs voor de na onteigening resterende eigendommen te betalen wegens de mogelijkheid om de pacht over te nemen. Ten aanzien van de uitbreiding van de huiskavel, had de agrariër niet het eigendom op die gronden, was hij niet anderszins gerechtigd tot die gronden en heeft hij niet aangetoond dat hij destijds concreet uitzicht had op het verwerven van die gronden. Naar het oordeel van de Afdeling zou een redelijk denkend en handelend koper op de peildatum onderkennen dat het bepaald geen vaststaand gegeven is dat die gronden binnen een afzienbare termijn op de markt komen en dat hij, en niet een ander, erin zal slagen om die gronden te kopen of te pachten. Deze koper zou onder deze omstandigheden niet bereid zijn om deze onzekere toekomstige gebeurtenissen per de peildatum te vertalen in een hogere biedprijs. In dat geval is geen sprake van een meerwaarde van de na onteigening resterende eigendommen wegens de gestelde kans op uitbreidingsmogelijkheden van de huiskavel.
Ten overvloede: de wetgeving houdt reeds expliciet rekening met de mogelijkheid dat een planologische ontwikkeling leidt tot zowel onteigening als planschade/nadeelcompensatie. Als er eerst een schadevergoeding wordt betaald en daarna wordt onteigend, wordt deze vergoeding in mindering gebracht op de waardevermeerdering van de te onteigenen gronden (artikel 40f Onteigeningswet en artikel 15.25 lid 2 Omgevingswet). Als er eerst wordt onteigend, wordt de indirecte schade vergoed op grond van artikel 41 Onteigeningswet. Dit artikel is niet overgegaan naar de Omgevingswet, maar deze schade wordt wel begrepen onder de hoofdregel van artikel 15.18 Omgevingswet.
Belastingrecht
Een losstaande muur geldt niet als bebouwing van het hele terrein (ECLI:NL:HR:2024:216)
Een projectontwikkelaar heeft een perceel grond met daarop een leegstaand oud fabrieksgebouw in eigendom gekregen. Zij wilde op het perceel een appartementencomplex en twaalf eengezinswoningen realiseren en heeft daarvoor een bouwvergunning van de gemeente gekregen. In de loop van de jaren is het fabrieksgebouw gesloopt, met uitzondering van een zijmuur. De muur is 96 meter lang, 2,4 meter hoog en 0,25 meter breed en heeft een 2 meter diepe en 1 meter brede fundering. De muur beslaat vrijwel geheel één zijde van het perceel en fungeerde als grondkering en als afscheiding tussen de tuinen en het onbebouwd gebleven deel van het stuk grond.
Het perceelsgedeelte met de muur, waarop op dat moment geen woningen waren gebouwd, is later verkocht. De verkoper heeft geen omzetbelasting betaald, omdat zij meent dat zij vanwege de aanwezigheid van de muur bebouwde grond heeft geleverd. De belastingdienst is het hier niet mee eens en heeft zich op het standpunt gesteld dat er sprake is van levering van een bouwterrein.
De rechtbank en het hof zijn van oordeel dat de grond niet als onbebouwde grond kan worden aangemerkt en daarom niet een bouwterrein kan zijn. Het hof voegt daaraan toe dat de muur op het tijdstip van levering de functie van grondkering bezit, dat wil zeggen het voorkomen dat de bovengrond van het terrein wegspoelt naar het lager gelegen aangrenzende terrein. Daarmee is de muur in essentie dienstbaar aan het terrein, kan het terrein niet bestaan zonder de muur en is de muur als onlosmakelijk met het terrein en het lagergelegen terrein verbonden bouwwerk allerminst verwaarloosbaar. Ook hebben partijen zich niet naar elkaar verbonden om zorg te dragen voor sloop van de muur, en de levering van een onroerende zaak bestaande uit een terrein en een gedeeltelijk gesloopt gebouw tot de laatste steen moet worden beschouwd als de levering van een bestaand gebouw.
De Hoge Raad is het met het hof eens over de functie van de muur, maar oordeelt inhoudelijk toch anders. Pas indien een bebouwd gedeelte van één perceel ten opzichte van het onbebouwde gedeelte niet als verwaarloosbaar kan worden beschouwd en het onbebouwde gedeelte niet kan worden beschouwd als bij het bebouwde gedeelte behorend terrein, kan de vraag aan de orde komen of die gedeelten ter zake van de eigendomsoverdracht van dat perceel voor de heffing van omzetbelasting afzonderlijk in aanmerking moeten worden genomen en verschillend moeten worden behandeld, in dit geval als de van omzetbelasting vrijgestelde levering van een oud gebouw respectievelijk de met omzetbelasting belaste levering van een bouwterrein.
In onderhavig geval betekent dit dat de muur weliswaar bebouwing was op het perceel, maar het onbebouwde gedeelte van het perceel behoort niet bij de muur en is ook niet dienstbaar aan de muur. De muur is, ten opzichte van het onbebouwde gedeelte, verwaarloosbaar.
Bestuursrecht
Gebiedsinrichting in overleg met marktpartijen geldt als openbare selectieprocedure conform Didam-arrest (ECLI:NL:RBMNE:2024:507)
De gemeente Almere, samen met de Staat, wil een gebied ontwikkelen. Hiervoor laat zij de inrichting van het plangebied over aan initiatiefnemers. Zij kunnen zelf de omvang, plaats en vorm van de kavel bepalen. Om in aanmerking te kunnen komen voor een kavel moeten initiatiefnemers een achttal stappen (hierna: het stappenplan) doorlopen, waaronder het invullen van een intakeformulier, het bijwonen van een aantal bijeenkomsten, het sluiten van een aantal overeenkomsten en het opstellen van een ontwikkelingsplan. Het stappenplan staat beschreven op de website van de gemeente.
De gemeente heeft het stappenplan met een onderneming doorlopen en wil de betreffende grond overdragen, als een andere onderneming de gemeente vraagt om een openbare selectieprocedure te organiseren. De gemeente laat weten dat een openbare selectieprocedure heeft plaatsgevonden die voldoet aan het Didam-arrest. De concurrerende onderneming start daarop een kort geding.
De rechtbank stelt voorop staat dat de gemeente een aanzienlijke beleidsruimte heeft als het gaat om gebiedsontwikkeling. Zo is de gemeente dus ook vrij om het aan initiatiefnemers over te laten welke kavel zij willen en wat zij willen bouwen, zolang het maar binnen het bestemmingsplan past. De spelregels waar de initiatiefnemers zich aan moeten houden staan beschreven in de structuurvisie en zijn in 2019 nader uitgewerkt in het openbare handboek. Ook het tijdschema staat beschreven in het handboek net als de wijze waarop de grondprijzen worden vastgesteld. In het handboek zijn de modelovereenkomst opgenomen die de gemeente in de procedure hanteert en de Algemene verkoopvoorwaarden.
De door de gemeente in dit geval gevolgde selectieprocedure, het stappenplan, hanteert zij al jaren voor gronduitgiftes in het plangebied. De gemeente heeft op voorhand duidelijk gemaakt hoe potentiële gegadigden grond kunnen verwerven. Op de initiatievenkaart is te zien welke grond beschikbaar is en geïnteresseerden kunnen hun interesse tonen via het invullen van een intakeformulier waarna zij een stip kunnen zetten op de initiatievenkaart. Het zetten van de stip is het bepalende moment voor het vervolg. Met de partij die als eerste een stip op een bepaalde locatie zet gaat de gemeente op exclusieve basis in gesprek met als uiteindelijke doel om tot grondverkoop te komen.
De gevolgde selectieprocedure is volgens de rechtbank objectief en toetsbaar. Een keuze voor een dergelijke procedure is ook redelijk. De gemeente moet op enig moment in staat zijn om met slechts een gegadigde verder te gaan in het ontwikkelen van de percelen. Niet valt in te zien waarom de keuze van de gemeente voor de partij met wie zij verder gaat niet op basis van het principe “wie het eerst komt, die het eerst maalt” mag worden gemaakt. Van de gemeente kan niet worden verwacht bij iedere volgende stap opnieuw te peilen of er andere gegadigden zijn.
Ten slotte merkt de rechtbank op dat er niet is gebleken dat andere partijen (waaronder de concurrerende onderneming) serieuze interesse hebben getoond voor het perceel. Dat kan zij niet repareren door de gemeente nu te verwijten in strijd te handelen met het Didam-arrest.
7 februari 2024
Verbintenissenrecht
Tekortschietende rentmeester (ECLI:NL:RBGEL:2024:331)
Tussen een landgoed en een rentmeester ontstaat een geschil over een overeenkomst met ProRail, waarna de familie van het landgoed de rentmeester mededeelt dat zijn functie als bestuurder van het landgoed en bestuurder van de stichting die het landgoed bezit, is komen te vervallen. Enkele weken later verduidelijkt de familie dat hiermee ook moest worden beschouwd als een opzegging van de beheerovereenkomst. De rentmeester verzet zich tegen de beëindiging van de beheerovereenkomst en start een gerechtelijke procedure.
De rechtbank overweegt als eerste dat de rentmeester zowel (zelfstandig bevoegd) bestuurder als rentmeester was van het landgoed. Hij was eerste aanspreekpunt voor aangelegenheden met betrekking tot het landgoed, deed de administratie en was bevoegd om betalingen te verrichten. Volgens de rechtbank mocht hiermee extra zorgvuldigheid van hem worden verwacht.
Het geschil spitst zich toe op de rol die de rentmeester speelde bij de overeenkomst met ProRail, waarbij twee van de drie (onbeveiligde) spoorwegovergangen op het landgoed afgesloten zouden worden en van de derde een beveiligde spoorwegovergang gemaakt zou worden. Onderdeel van de overeenkomst was een vergoeding deskundigenkosten á circa € 23.000,–, die aan de rentmeester zouden toekomen. De rentmeester had dus een direct – eigen – belang bij het tot stand komen van die overeenkomst.
Volgens de rentmeester behoorden de werkzaamheden met betrekking tot ProRail niet tot de reguliere beheerwerkzaamheden en was daarmee sprake van een afzonderlijk speciaal project als bedoeld in de beheerovereenkomst. In de beheerovereenkomst is bepaald dat die “bijzondere” werkzaamheden schriftelijk moeten worden overeengekomen. Vast staat dat de er ten aanzien van de werkzaamheden van de rentmeester voor het project van ProRail geen schriftelijke overeenkomst is gesloten tussen de rentmeester en het landgoed. Gelet op de dubbele rol die de rentmeester had – als bestuurder van het landgoed en als zelfstandig en intensief betrokken rentmeester bij dat project – mocht van de rentmeester worden verwacht dat hij de afspraken met betrekking tot haar werkzaamheden schriftelijk zou vastleggen.
De rechtbank is van oordeel dat de rentmeester niet heeft voldaan aan zijn verplichting om (de schijn van) belangenverstrengeling te voorkomen. Ook nadat de rentmeester door verschillende mensen erop was gewezen dat zijn dubbele rol als rentmeester en bestuurder van het landgoed kon leiden tot (de schijn van) belangenverstrengeling, is hij die dubbele rol blijven vervullen.
Verder is de rechtbank van oordeel dat de rentmeester is tekortgeschoten in zijn verplichting de belangen van het landgoed deugdelijk te behartigen. Zo liet het financieel beheer te wensen over en ging de rentmeester in de overeenkomst met ProRail akkoord met de aanleg van betonkavelpaden, terwijl het niet de wens was van de familie om deze op het landgoed aan te leggen. Het landgoed heeft een nieuwe overeenkomst met ProRail gesloten, waarbij geen betonkavelpaden zijn opgenomen op het landgoed. Gelet op de doelomschrijving en functie van het landgoed, onder meer inhoudende bijzondere zorg voor behoud en ontwikkeling van het natuur- en landschapsschoon, had het op de weg van de rentmeester gelegen om, nu ProRail daar kennelijk voor open stond, te komen tot afspraken met ProRail die meer recht deden aan het doel en het belang van het landgoed. Niet is gebleken dat de rentmeester zich daarvan (voldoende) rekenschap heeft gegeven.
Aansprakelijkheidsrecht
Dwaling bij foute informatie in verkoopbrochure woning (ECLI:NL:RBLIM:2023:7291)
De koper van een woning spreekt de verkopers aan, nadat blijkt dat de woning niet (met uitzondering van de zolder) in zijn geheel is voorzien van HR++-glas. In de verkoopbrochure was dit expliciet vermeld, maar slechts drie van de 21 ramen zijn voorzien van HR++-glas. De koper eist dat de verkoper een gedeelte van de koopsom terugbetaalt.
De rechtbank overweegt dat het verschil tussen HR++-glas, HR+-glas en dubbelglas voor een leek niet zichtbaar is. Aan de mededelingen van de verkoper, ook in de vorm van brochures, moeten dan ook strengere eisen worden gesteld dan bij een duidelijk zichtbaar verschil. Voor een geslaagd beroep op dwaling is niet beslissend dat een onjuiste voorstelling van zaken, in dit geval met betrekking tot het HR++ glas, de kern van de koopovereenkomst betreft. Ook onjuiste mededelingen of verzwegen feiten die niet de kern van de overeenkomst betreffen, kunnen ertoe hebben geleid dat een partij die overeenkomst is aangegaan onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken, en kunnen aldus een beroep op dwaling rechtvaardigen. Beslissend is dat bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten.
Het is een feit van algemene bekendheid dat een energiezuinige woning meer waard is dan eenzelfde woning zonder energiebesparende maatregelen. Daarmee is het belang van energiebesparende voorzieningen voor een koper eigenlijk al een gegeven, tenzij er aanleiding is om aan te nemen dat deze koper daar niet in geïnteresseerd is. In dit geval heeft de koper duidelijk gemaakt dat de energiezuinigheid van de woning voor haar belangrijk was. Zij heeft over het glas expliciet vragen gesteld bij de bezichtiging.
Aan de koper kan evenmin worden tegengeworpen dat zij onvoldoende onderzoek heeft gedaan. Op grond van vaste jurisprudentie gaat de informatieplicht boven onderzoeksplicht. Die informatie is verstrekt in, onder andere, de verkoopbrochure en ook naar aanleiding van aanvullende vragen van de koper. Daar mocht zij op af gaan.
De rechtbank vernietigd de koopovereenkomst gedeeltelijk en veroordeelt de verkoper tot het betalen van een som om het glas te vervangen door HR++-glas. Daarbij brengt de rechtbank wel een bedrag in mindering omdat er sprake is van ‘nieuw voor oud’.
Procesrecht
Minder strenge lijn bij beoordeling verschoonbaarheid (ECLI:NL:CBB:2024:31)
Een onderneming moet subsidie terugbetalen die zij van de overheid heeft ontvangen in het kader van de Covid-steun. Tegen dit besluit heeft zij te laat bezwaar gemaakt, waardoor het bezwaar niet-ontvankelijk is verklaard. De onderneming heeft beroep ingesteld bij het College van Beroep voor het bedrijfsleven (Cbb), de hoogste rechterlijke instantie voor deze zaken.
De advocaat-generaal had in zijn advies gepleit voor een verruiming van de verschoonbaarheid bij bijzondere omstandigheden. De grote kamer van het Cbb volgt het advies grotendeels en zet in deze uitspraak de te volgen lijn uiteen, die hieronder bondig is samengevat.
- Het uitgangspunt wordt een op het individuele geval gerichte, contextuele benadering, waarin meer rekening wordt gehouden met bijzondere omstandigheden die de indiener betreffen. Denk hierbij aan persoonlijke omstandigheden aan de zijde van de indiener zelf, zoals psychisch onvermogen, ernstige ziekte of ongeval van de indiener of ziekte of overlijden van diens naasten en de zorgtaken die daarmee gepaard gaan. Het kan ook gaan om externe omstandigheden die voor overbelasting of stress bij de indiener zorgen, zoals een natuurramp, een besmettelijke dierziekte op het bedrijf of een brand in de woning of in een bedrijfspand.
- De term “redelijkerwijs” in artikel 6:11 van de Awb biedt het bestuursorgaan en de bestuursrechter enige ruimte om bij geringe verwijtbaarheid met betrekking tot de termijnoverschrijding, deze niet aan de indiener toe te rekenen. Een belangrijke factor bij de verwijtbaarheid is de hoedanigheid van de indiener, gaat het een individuele burger, een onderneming, een belangenorganisatie of een bestuursorgaan. De grootte en interne organisatie van een onderneming en de deskundigheid en professionaliteit van de indiener wegen hierin mee. Ten slotte speelt de mate van overschrijding van de termijn mee.
- Het bewijs dat er sprake is van bijzondere omstandigheden, blijft bij de indiener liggen. Toch kan hier ook een minder strikte benadering worden gevolg. Hierbij valt te denken aan onnodig hoge eisen die aan dit bewijs worden gesteld, gelet op de omstandigheden van het geval. Daarnaast moet het bestuursorgaan of de bestuursrechter de indiener uitdrukkelijk voorlichten over de punten waarover deze nog bewijs van extra feiten en (bijzondere) omstandigheden zou moeten aanvoeren.
- Als een belanghebbende pas kennis neemt van een besluit als de bezwaar- of beroepstermijn al geheel of grotendeels is verlopen, is tot nu toe de lijn gevolgd dat hij niet verwijtbaar te laat is als hij zijn bezwaar of beroep indient binnen twee weken nadat hij kennis heeft genomen van het besluit. Deze termijn wordt nu verlengd naar zes weken, waarbij wordt aangesloten bij de wettelijke bezwaar- en beroepstermijn.
- Als de indiener gedurende (een deel van) de overschreden bezwaar- of beroepstermijn werd bijgestaan door een professionele rechtshulpverlener, blijft gelden dat diens handelen in beginsel voor risico van de indiener komt. Van een professionele rechtshulpverlener mag immers onder meer worden verwacht dat deze de termijnen bewaakt, eventueel gebruik maakt van de mogelijkheid om een pro-formabezwaarschrift of -beroepschrift in te dienen, in geval van een capaciteitstekort inspanningen verricht om dit op te vangen en tijdig voorzieningen treft voor vervanging bij eventuele uitval. Een termijnoverschrijding zal om die reden doorgaans niet verschoonbaar zijn.
29 januari 2024
Verbintenissenrecht
Speculatieve grondtransactie aangemerkt als misleidende handelspraktijk (ECLI:NL:RBMNE:2024:149)
Een bedrijf dat zich bezig houdt met de aan- en verkoop van gronden met een agrarische bestemming, biedt tien kavels in de buurt van Amsterdam aan met elk een oppervlakte van 350 m². Aan een geïnteresseerde communiceert het bedrijf ‘Het door ons aangeboden project maakt onderdeel uit van een gebied dat ruimte bied voor zo’n 3.000 woningen’. De geïnteresseerde ondertekent een koopovereenkomst tegen een koopsom van € 185,–/m².
De notaris bericht de koper dat de overeenkomst een zeer speculatief karakter heeft en dat het perceel (net als de omliggende percelen) diverse malen onderdeel zijn geweest van aan- en doorverkopen met aanzienlijke prijsstijgingen. De notaris geeft echter aan niet bekend te zijn met een toezegging tot wijziging van de huidige bestemming en vraagt de koper zich te realiseren dat er een aanzienlijk risico in de transactie is gelegen. De koper geeft daarna aan niet meer mee te willen werken aan de verkoop, waarop de verkoper een procedure start.
De koper beroept zich op vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling en oneerlijke handelspraktijken. Op basis van de brochure en de uitlatingen van de verkoper ging hij er naar eigen zeggen vanuit een bouwkavel te kopen, waarop binnen afzienbare tijd een woning gebouwd zou kunnen worden. Het bleek echter om een perceel grond met een agrarische bestemming te gaan met een waarde van maximaal € 3.500,–, terwijl hij daarvoor € 64.750,– moet betalen. Voor en bij de ondertekening is de koper niet gewezen op het speculatieve karakter van de verkoop en het feit dat het onzeker is of er een bestemmingsplanwijziging komt die bebouwing mogelijk maakt. De verkoper benadrukte steeds dat de koper er snel bij moest zijn.
In de brochure is geschreven dat er zes kavels van 350 m2 beschikbaar zijn en wordt een impressie gegeven van de daarop (mogelijk) te realiseren woningen. Ook is opgenomen dat het om een gewilde woonomgeving gaat en het gebied moet uitgroeien tot een stedelijk centrum met volop ruimte om te wonen, werken en verpozen. Verder wordt in de brochure gewag gemaakt van de algemene woningbouwambities van de (rijks)overheid en de plancapaciteit en verwachte aantallen opgeleverde woningen tot 2030 in de regio Amsterdam.
De rechtbank is het met de koper eens dat het voorgaande bij de gemiddelde consument de indruk wekt dat er op de aangeboden kavels daadwerkelijk een woning gebouwd kan worden, dan wel dat hiervoor concrete plannen bestaan en dat bebouwing binnen afzienbare tijd mogelijk wordt. Dit is echter niet het geval. Het gaat om grond met een agrarische bestemming. De verkoper heeft ook niet onderbouwd dat er een concreet plan ligt om op deze locatie woningbouw mogelijk te maken, maar verwijst slechts naar algemene rapportages waarin de mogelijkheid van woningbouw buiten de stad wordt besproken. Feitelijk gaat het dus om speculatieve grondhandel, waarbij op een bestemmingswijziging – en daarmee een waardestijging – van de grond wordt gespeculeerd.
Niet is vermeld dat de door de consument te betalen grondprijs (€ 185,00 per m2) tot maximaal dertig keer hoger ligt dan de grondprijs op basis van de geldende agrarische bestemming (circa € 6,00 tot € 10,00 per m2). Niet is vermeld dat de huidige planologische bestemming agrarisch is. Niet is vermeld dat er een bestemmingswijziging plaats moet vinden om bebouwing mogelijk te maken. Niet is vermeld wat de kans op een bestemmingswijziging is en wat de risico’s zijn die deze kans verkleinen.
De rechtbank neemt het de verkoper verder kwalijk dat zij zich presenteert als een projectontwikkelaar, terwijl op de verkochte kavels geen project ontwikkeld kan worden of hiervoor concrete plannen bestaan. De verkoper heeft zich verder ook bediend van de termen ‘inschrijving’ en ‘inloten’. Deze termen worden doorgaans gebruikt bij de uitgifte van bouwrijpe kavels of de verkoop van projectwoningen. Daarvan is in dit geval echter geen sprake.
De rechtbank is op grond van deze informatie van oordeel dat er sprake is van een misleidende omissie als bedoeld in artikel 6:193d BW. De koopovereenkomst wordt daarom vernietigd.
Planschade en nadeelcompensatie
Ook agrarisch gebeid kan gevoelig zijn voor geluid als schade aspect (ECLI:NL:RVS:2024:225)
Een eigenaar van een woning en aangrenzend perceel met een agrarische bestemming dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in bij de gemeente, als gevolg van de inwerkingtreding van een bestemmingsplan dat de aanpassing van een N-weg mogelijk maakt. In het advies dat de gemeente inroept wordt gesteld dat de woning een waardevermindering ondergaat, maar dat dit niet het geval is voor het aangrenzende gebied omdat de bestemming (agrarisch gebied) niet schadegevoelig is.
De eigenaar brengt in beroep een rapport van een andere deskundige in. Hierin wordt gesteld dat ook voor agrarische gronden geldt dat onder bepaalde omstandigheden schade ontstaat als de omgevingskwaliteit wordt aangetast. Het onderhavige perceel heeft voor bedrijfsmatige agrarische activiteiten een incourante vorm en oppervlakte. De waarde van het perceel wordt volgens het rapport dus in beginsel niet ontleend aan het opbrengende vermogen van de gronden. Wel is het perceel gelegen binnen of nabij de bebouwde kom en grenst het aan woonbebouwing. Naar het oordeel van de deskundige zou de meest gerede (redelijk denkend en handelend) koper de gronden gebruiken voor bijvoorbeeld het fokken van paarden of pony’s. Voor dergelijke gronden geldt doorgaans dat de waarde mede wordt bepaald aan de hand van omgevingsfactoren die de rust op enigerlei wijze verstoren.
De Afdeling is het met de deskundige eens en oordeelt dat niet valt in te zien dat de planologische verandering niet leidt tot een toename van de geluidbelasting op het perceel met een agrarische bestemming. De Afdeling voorziet zelf in de zaak en kent de eigenaar een hogere tegemoetkoming toe.
Procesrecht
Overschrijding bezwaartermijn met aangetekende e-mail? (ECLI:NL:RBLIM:2024:156)
Een gemeente neemt een besluit, waartegen een belanghebbende bezwaar instelt. Dat doet zij door, enkele dagen voor het verstrijken van de bezwaartermijn, een aangetekende e-mail te sturen. De gemeente stelt echter dat de e-mail na afloop van de bezwaartermijn is ontvangen en het bezwaar daarom niet-ontvankelijk is.
Zowel de belanghebbende als de gemeente hebben het logboek van die aangetekende e-mail ingediend. In het logboek staat dat de aangetekende e-mail op 19 september 2022 om 12.09 uur (voor het verstrijken van de bezwaartermijn) in behandeling is genomen en dat de aankondiging daarvan op datzelfde moment is verstuurd en afgeleverd. Vervolgens is op 22 september 2022 om 8.19 uur (na het verstrijken van de bezwaartermijn) de aangetekende mail opgevraagd, waarna de aangetekende mail is verstuurd en afgeleverd. Dit is overigens in overeenstemming met de werkwijze van het verzenden van aangetekende mail, waarbij eerst een aankondiging van de aangetekende e-mail wordt verstuurd aan de ontvanger waarna de aangetekende mail daadwerkelijk wordt verzonden als de ontvanger die aankondiging opent en accepteert (en daarmee de aangetekende e-mail opvraagt).
De rechtbank is van oordeel dat hieruit moet worden afgeleid dat de aangetekende e-mail al met het verzenden en afleveren van de aankondiging daarvan op 19 september 2022 is verzonden en vervolgens is ontvangen in het systeem van de gemeente. Dat de gemeente vervolgens die afgeleverde aankondiging pas op 22 september 2022 opent en accepteert (en daarmee de aangetekende e-mail opvraagt), waarna de aangetekende mail daadwerkelijk wordt verzonden en afgeleverd in het systeem van de gemeente, doet daar niet aan af. Een andere uitleg zou bovendien betekenen dat de ontvangst van het bezwaarschrift niet afhangt van het aflevermoment in het systeem van het college (zoals artikel 2:17, tweede lid, van de Awb voorschrijft), maar van het moment waarop de gemeente de aankondiging opent.
Het beroep is gegrond en de gemeente moet alsnog over het bezwaar van de belanghebbende beslissen.
10 januari 2024
Planschade en nadeelcompensatie
Planschade geheel voorzienbaar geacht, ook al is de feitelijke ontwikkeling anders (ECLI:NL:RBDHA:2023:19920)
Eigenaren van een woning dienen een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in, nadat de gemeente een bestemmingsplan vaststelt waarmee gronden met een sportbestemming worden aangewezen voor woningbouw. Volgens de adviseur van de gemeente komen de eigenaren in aanmerking voor een beperkte vergoeding van de planschade. De gemeente neemt dit advies in eerste instantie over, maar komt daar later van terug en wijst het verzoek af op grond van planschade. De eigenaren tekenen hier bezwaar tegen aan, maar de gemeente blijft in bezwaar bij hetzelfde oordeel.
In beroep stelt de rechtbank vast dat de eigenaren onder het planologische regime ten tijde van de aankoop (in 1977) niet uit hoefden te gaan van een mogelijke woonbestemming, maar dat het bestemmingsplan wel een wijzigingsbevoegdheid bevatte om op de betreffende gronden een bejaardencentrum op bouwen. Volgens de gemeente, die verwijst naar een nader advies van de adviseur, heeft een dergelijke bebouwing een vergelijkbare ruimtelijke impact als de gerealiseerde woningbouw.
De voor de eigenaren meest ongunstige uitwerking van de wijzigingsbevoegdheid houdt in dat het bejaardencentrum van drie bouwlagen ter grootte van 25% van de oppervlakte van het sportterrein direct grenzend aan hun perceel zou worden gerealiseerd. De rechtbank overweegt dat de gemeente zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de ruimtelijke impact van deze uitwerking van de wijzigingsbevoegdheid min of meer op één lijn is te stellen met de ruimtelijke impact van de gerealiseerde woningbouw. Als een bejaardencentrum van drie bouwlagen en 25% van de oppervlakte van het perceel zou zijn gerealiseerd direct grenzend aan het perceel van eisers zouden zij in vergelijkbare mate zijn geconfronteerd met verminderd uitzicht, een verslechterde bezonningssituatie, een toegenomen aantasting van de privacy, toegenomen hinder van (stem)geluid en geuren en het ‘ingebouwd’ komen te liggen van hun woning. Dit betekent dat de gemeente zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat eisers ten tijde van hun aankoop al rekening hadden kunnen houden met een vergelijkbare ontwikkeling op het sportterrein en dat daarom sprake is van voorzienbaarheid.
De eigenaren voeren nog aan dat geen sprake was van een concreet beleidsvoornemen, maar daar is de rechtbank het niet mee eens. Uit de jurisprudentie volgt dat ook een niet verwezenlijkte wijzigingsbevoegdheid in een bestemmingsplan een concreet beleidsvoornemen is dat openbaar is gemaakt. Niet is vereist dat verwezenlijking van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel volledig en onherroepelijk vaststaat, of dat deze maatregel in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald. Beslissend is of op het moment van de aankoop van de woning door de eigenaren de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden.
Bestemmingsplan
Voldoet een gesplitste woning nog aan de aanduiding ‘vrijstaande woning’? (ECLI:NL:RVS:2023:4798)
Een woning heeft een woongedeelte en een (afgesloten) kantoorgedeelte, van elkaar gescheiden door een inpandige wand en met een eigen huisnummer, toegang, meterkast en nutsaansluitingen en een keuken. Nadat de woning is verkocht, verwijdert de koper de inpandige scheidingswand, zodat hij en zijn gezin de beide gedeelten gelijktijdig in gebruik konden nemen. Enige tijd later wordt de wand teruggeplaatst en een van beide delen verkocht aan een derde. De gemeente constateert later dat er sprake is van twee wooneenheden met eigen woonvoorzieningen zonder dat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend, terwijl een aanduiding ‘vrijstaande woning’ op de woning(en) rust.
De gemeente gelast de eigenaar (nu nog maar van een gedeelte van het pand) om bewoning van zijn gedeelte te beëindigen. Daarnaast gelast de gemeente hem dat alle woonvoorzieningen, zijnde de keukenvoorzieningen en de badkamervoorzieningen moeten worden verwijderd en verwijderd moeten worden gehouden. De eigenaar vecht beide lasten onder dwangsom aan.
Bij de voorzieningenrechter van de Afdeling spitst de zaak zich onder meer toe of er nog sprake is van een vrijstaande woning, als er twee woningen in hetzelfde pand worden gerealiseerd. De voorzieningenrechter overweegt dat er in de begripsbepalingen van de planregels geen definitie is opgenomen van het begrip “vrijstaande woning”. Ook zijn in de plantoelichting geen aanknopingspunten te vinden voor de wijze waarop dit begrip moet worden uitgelegd. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen kan voor de betekenis van een begrip, bij gebrek aan aanknopingspunten in het bestemmingsplan en de plantoelichting voor de wijze waarop een in het bestemmingsplan opgenomen begrip moet worden uitgelegd, aansluiting worden gezocht bij wat in het algemeen spraakgebruik daaronder wordt verstaan. Daarbij mag de betekenis zoals deze in de Van Dale is gegeven, worden betrokken. In de Van Dale wordt onder een vrijstaande woning verstaan: “een op zichzelf staand, niet aan iets anders vastgebouwde woning”. Een twee-onder-één-kapwoning die is ontstaan door het terugplaatsen van een inpandige scheidingswand kan, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, niet worden aangemerkt als een vrijstaande woning.
Verder is de Afdeling van oordeel dat de eigenaar een omgevingsvergunning had moeten aanvragen, omdat het realiseren van een zelfstandige woonruimte in strijd is met het bestemmingsplan.
De gemeente heeft echter de lasten niet deugdelijk gemotiveerd, omdat de eigenaar een aantal gevallen heeft benoemd waarin de gemeente omgevingsvergunningen heeft verleend voor het splitsen van woningen of het realiseren van nieuwe woningen in de gemeente. De eigenaar doet hiermee een beroep op het gelijkheidsbeginsel. De gemeente is in haar beantwoording alleen ingegaan op de algemene uitgangspunten en niet de aangehaalde voorbeelden. De Afdeling biedt de gemeente de mogelijkheid het motiveringsgebrek te herstellen.
Ten overvloede merkt de Afdeling op dat de last om de woonvoorzieningen te verwijderen, te verstrekkend is. In de laatst verleende bouwvergunning is opgenomen dat er in het betreffende gedeelte keukenvoorzieningen mogen zijn. Omdat deze voorzieningen rechtmatig aanwezig waren, kan nu niet door de gemeente gelast worden dat deze verwijderd worden.
- Goede ruimtelijke ordening vereist rekening houden met spuitzones (ECLI:NL:RVS:2023:4730)
Een gemeente stelt een bestemmingsplan vast, waarmee maximaal 59 woningen gerealiseerd kunnen worden. Het plangebied grenst aan agrarische percelen. Een eigenaar van een agrarisch perceel verzet zich tegen het plan en dient een verzoek in om een voorlopige voorziening bij de voorzieningenrechter.
De eigenaar voert aan dat de gemeente onvoldoende rekening heeft gehouden met het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen op het agrarisch perceel. De eigenaar heeft erop gewezen dat zijn perceel heel dicht bij een bouwvlak in het plangebied ligt en dat daarop op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan ook gewassen mogen worden geteeld waarbij gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt. Op de zitting heeft hij toegelicht dat de gronden met een agrarische bestemming nu worden gebruikt als grasland voor het beweiden van vee. Voor dat gebruik wordt het grasland twee keer per jaar in het voor- en najaar met gewasbeschermingsmiddelen bespoten. Hij heeft er verder op gewezen dat hij aardappelteler is en dat het niet uitgesloten is dat het agrarisch deel van het perceel in het kader van de vruchtwisseling wordt ingezet voor aardappelteelt.
De gemeente verweert zich door te stellen dat zij er niet mee bekend is dat op het perceel gewasbeschermingsmiddelen gebruikt worden. Ook verwijst de gemeente naar een anterieure overeenkomst met de eigenaar, die inhoudt dat hij zijn bedrijfsmatige agrarische activiteiten op het perceel zal beëindigen.
De voorzieningenrechter stelt als eerste dat in het algemeen een afstand van 50 m tussen gevoelige functies en agrarische bedrijvigheid waarbij gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt, niet onredelijk wordt geacht. Het is toegestaan deze afstand te verkleinen als daaraan een deugdelijke motivering ten grondslag ligt, zoals een zorgvuldig en op de locatie toegesneden onderzoek.
In onderhavig geval is sprake van een afstand van circa 15 m en zijn er geen spuitzones aangehouden. Gelet op de onderbouwing van de gemeente, is de voorzieningenrechter van oordeel dat zij rekening had moeten houden met de mogelijkheid om gewasbeschermingsmiddelen te gebruiken op het perceel van de eigenaar. In de eerste plaats verbiedt het ter plaatse geldende bestemmingsplan het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen niet. Daarnaast staat het bestemmingsplan niet in de weg van de mogelijkheid dat de eigenaar aardappelen gaat telen op het perceel, in strijd met de anterieure overeenkomst. Omdat de gemeente hier blijkbaar geen rekening mee gehouden heeft, schorst de voorzieningenrechter het bestemmingsplan, voor zover het binnen 50 m van het betreffende agrarische perceel ligt, tot in de bodemprocedure is geoordeeld over het bestemmingsplan.
3 januari 2024
Verbintenissenrecht
Prijsverlaging na aankoop bouwkavel? (ECLI:NL:GHSHE:2023:3683)
Een gemeente biedt in 2011 negen bouwkavels te koop aan. Zeven van de bouwkavels worden begin 2012 verkocht, maar de resterende twee blijven onverkocht. In 2015 besluit de gemeente de prijs te verlagen, waarna beide kavels in 2016 worden verkocht voor een prijs per m² die circa 20% lager ligt dan de bouwkavels die in 2012 zijn verkocht.
Eén van de kopers in 2012 verzoekt de gemeente om het verschil in prijs tussen hun kavel en de twee hiervoor genoemde kavels te vergoeden. Ten tijde van de aankoop door de kopers is door de projectleider woningbouw per e-mail aangegeven dat in de koopovereenkomst geen passage over een prijsverlaging opgenomen zou worden. Reden hiervoor is dat een prijsverlaging absoluut niet aan de orde zou zijn op deze locatie. Mocht de gemeente onverhoopt toch overgaan tot een prijsverlaging, dan zouden de kopers zich kunnen beroepen op het gelijkheidsbeginsel, aldus de e-mail uit 2012.
De gemeente wijst in 2016 het verzoek van de kopers van de hand en stelt dat het gelijkheidsbeginsel niet van toepassing is, aangezien de omstandigheden in de tussenliggende tijd zijn veranderd en de kopers het risico hebben genomen dat de grond meer of minder waard zou worden na verloop van tijd. Daarnaast is de gemeente van mening dat de kopers geen gerechtvaardigd vertrouwen kunnen ontlenen aan een mail van een ambtenaar, die niet bevoegd is namens het voltallige college te handelen.
Het hof, in navolging van de rechtbank, is van oordeel dat de kopers geen grondslag hebben om een prijsverlaging te eisen van de gemeente. Van een toezegging is sprake als ambtenaren of derden, zoals een advocaat die door het bestuursorgaan is ingeschakeld, uitlatingen en/of gedragingen hebben gedaan die bij de betrokkene redelijkerwijs de indruk hebben kunnen wekken van een welbewuste standpuntbepaling van het bestuur over de manier waarop in zijn geval een bevoegdheid al dan niet zal worden uitgeoefend. Eén van de relevante aspecten daarbij is de deskundigheid van de betrokkene. Een vereiste is dat de uitlating en/of gedraging op een concrete situatie ziet. De Afdeling heeft met deze maatstaf er bewust voor gekozen dat voor de beoordeling van de vraag of sprake is van een toezegging het minder aankomt op wat het bestuursorgaan bedoelde en meer van belang is hoe de uitlating of gedraging bij een redelijk denkende burger overkomt.
In het onderhavige geval merkt het hof op dat in de bewuste e-mail weliswaar is gesteld dat een ‘prijsverlaging absoluut niet aan de orde is’, maar dat dit niet betekent dat een prijsverlaging nooit aan de orde zou kunnen zijn. Daarnaast was het de kopers duidelijk dat de verkoop op dat moment voortvarend verliep. Ten slotte mochten de kopers de zinsnede dat in geval van een prijsverlaging ‘kan men zich beroepen op het gelijkheidsbeginsel’ redelijkerwijs niet zo begrijpen dat bij een prijsverlaging op een later moment aan hen altijd een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel toekomt. Uit de zinsnede kan worden begrepen dat aan de kopers weliswaar een beroep op het gelijkheidsbeginsel toekomt, maar dit sluit niet uit dat de vraag of dit beroep slaagt zal afhangen van de op dat moment geldende omstandigheden en de op dat moment te maken afwegingen in het kader van het gelijkheidsbeginsel.
Planschade en nadeelcompensatie
Toepassing reformatio in peius, afwijkende rekenmethode taxateur toelaatbaar (ECLI:NL:RVS:2023:4775)
Een eigenaar van een woning dient een verzoek om tegemoetkoming in de planschade in bij de provincie, nadat deze een inpassingsplan heeft vastgesteld waarmee op korte afstand van de woning de aanleg van een vierbaansweg mogelijk gemaakt wordt.
De provincie laat een advies uitbrengen, waar een taxatie onderdeel van uitmaakt. In het advies wordt gesteld dat de waardedaling € 35.000,– bedraagt. Door de aanvrager is in de beroepsfase ook een taxatie aangeleverd. Uit deze taxatie blijkt een waardedaling van € 57.500,–. De rechtbank verzoekt de StAB om ook een taxatie te doen verrichten. De (taxateur die is ingeschakeld door de) StAB komt uit op een waardedaling van € 21.000,–.
De rechtbank komt tot het oordeel dat de StAB een deskundige is op het gebied van planschade en dat zij af mag gaan op het verslag van de StAB. Dat is slechts anders, indien het verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. Naar het oordeel van de rechtbank is dat hier niet het geval.
Toepassing van het advies van de StAB zou echter leiden tot een lagere tegemoetkoming in de planschade dan de gemeente in eerste instantie heeft gedaan. Omdat de aanvrager door de beslissing op het bezwaar in beginsel niet in een slechtere positie mag belanden dan waarin hij zou hebben verkeerd als hij geen rechtsmiddel zou hebben aangewend, blijft het originele besluit in stand.
Inhoudelijk is nog van belang dat de aanvrager bezwaren had tegen de taxatie die door de StAB is ingebracht. De taxateur heeft namelijk een afwijkende rekenmethode toegepast, waarbij geen waardevermindering van de woning is vastgesteld, maar alleen een afslag op basis van de grondwaarde is toegepast. Volgens de aanvrager is deze methode niet in lijn met hoe een redelijk denkend en handelend koper de waarde van de onroerende zaken zou bepalen.
De Afdeling herhaalt echter haar vaste lijn dat de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend kan toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen. Artikel 6.1 van de Wro dwingt niet tot het hanteren van de ene dan wel de andere taxatiemethode. Welke methode in een concreet geval wordt gebruikt, staat ter beoordeling van de onafhankelijke taxateur. Indien toepassing van de ter beschikking staande methoden naar diens deskundig oordeel niet mogelijk is of niet tot een juiste waardering leidt, zal de onafhankelijke taxateur de taxatie (mede) mogen baseren op zijn kennis, ervaring en intuïtie.
In onderhavige zaak heeft de taxateur in zijn rapport voldaan aan de daaraan in de rechtspraak gestelde eisen dat de gevolgde methode en gehanteerde redenering begrijpelijk en consistent zijn, dat de daaruit getrokken conclusies daarop aansluiten en dat inzicht is gegeven in de gegevens die bij de taxatie zijn betrokken.
27 december 2023
Planschade en nadeelcompensatie
Wettelijke rente bij een tegemoetkoming in de planschade (ECLI:NL:RVS:2023:4769)
Een eigenaar van een perceel met opstallen heeft een verzoek om tegemoetkoming in de planschade ingediend bij de gemeente. Deze zaak is tot aan de Afdeling uitgevochten, waarbij door de Afdeling is vastgesteld dat er een aanzienlijk bedrag aan planschade door de gemeente vergoed dient te worden. Nadien hebben partijen onenigheid gekregen over de hoogte van de wettelijke rente die verschuldigd is. Deze discussie wordt in onderhavige uitspraak door de Afdeling afgedaan.
De gemeente heeft in 2019 een tegemoetkoming aan planschade vergoed, met een bepaald bedrag aan wettelijke rente. In 2021 komt de gemeente tot de conclusie dat de wettelijke rente ten onrechte is gebaseerd op de wettelijke rente voor handelstransacties, bedoeld in artikel 6:119a BW, in plaats van de wettelijke rente voor niet-handelstransacties, bedoeld in artikel 6:119 BW. De verschuldigde wettelijke rente is daarom maar een kwart van de daadwerkelijk overgemaakte rente.
De eigenaar stelt zich op het standpunt dat zij niet had kunnen en behoren te weten dat het bedrag aan wettelijke rente te hoog was, zodat zij er ook geen rekening mee heeft kunnen houden dat de gemeente zou terugkomen van het uitgekeerde bedrag aan wettelijke rente.
Op grond van artikel 6:119a, eerste lid, van het BW is de in deze bepaling bedoelde wettelijke rente verschuldigd bij vertraging in de voldoening van een geldsom die voortvloeit uit een handelsovereenkomst. In deze bepaling is een handelsovereenkomst gedefinieerd als de overeenkomst om baat die tot stand is gekomen tussen één of meer natuurlijke personen, die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf, of rechtspersonen.
Met de toekenning van een tegemoetkoming in planschade wordt een publiekrechtelijk rechtsgevolg in het leven geroepen. Dit rechtsgevolg houdt in dat het bestuursorgaan verplicht is om deze tegemoetkoming aan de aanvrager uit te keren. De uitkering van de tegemoetkoming vloeit niet voort uit een handelsovereenkomst naar burgerlijk recht, maar uit een publiekrechtelijke rechtsbetrekking. Op de berekening van de hoogte van de wettelijke rente is artikel 6:119a, eerste lid, van het BW dus niet van toepassing.
De Afdeling concludeert dat de eigenaar ten tijde van het nemen van de rentebeslissing had kunnen weten dat zij geen aanspraak had op vergoeding van wettelijke handelsrente over de tegemoetkoming. Op basis van de tekst van de wet had daarover bij haar, anders dan zij stelt, redelijkerwijs geen misverstand kunnen bestaan. Verder was ten tijde van het nemen van de rentebeslissing ook op grond van de rechtspraak niet onduidelijk of onzeker welk rentetarief in dit geval van toepassing is.
Ook is er geen strijd met het rechtszekerheidsbeginsel, ondanks de tijd die tussen de twee besluiten van de gemeente zat. In beginsel mag de belanghebbende erop vertrouwen dat een besluit juist is. Dat is niet het geval als de onjuistheid van het besluit te wijten is aan het feit dat de belanghebbende onjuiste of onvolledige gegevens heeft verstrekt of als hij wist of behoorde te weten dat het besluit onjuist is. In deze gevallen is intrekking van het besluit toegestaan. Dat is, volgens de rechtspraak, eveneens toegestaan als weliswaar geen sprake is van verkeerde inlichtingen of van een kenbare fout, maar het gaat om een vergissing die onverwijld en onmiskenbaar door het desbetreffende bestuursorgaan is herroepen en de belanghebbende in die korte tijd niet iets heeft gedaan of nagelaten dat niet meer zonder nadeel kan worden hersteld.
In dit geval verzetten de aard van het besluit en de inhoud van de toepasselijke wettelijke regeling zich niet tegen intrekking van het besluit of, zoals in dit geval, de vaststelling van de verschuldigde wettelijke rente op een lager bedrag. Verder volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen dat de eigenaar behoorde te weten dat het eerste besluit tot uitkering onjuist is. Dat betekent dat intrekking van het besluit, in die zin dat de verschuldigde wettelijke rente op een lager bedrag wordt vastgesteld, in beginsel was toegestaan.
- Peildatum nadeelcompensatie verkeersbesluit is moment waarop feitelijk wordt gerealiseerd (ECLI:NL:RVS:2023:4608)
De exploitant van een snackbar krijgt te maken met de gevolgen van een besluit van de gemeente. Op grond van dit besluit worden paaltjes geplaatst op twee plaatsen, waardoor de snackbar verminderd en moeilijk bereikbaar is. Hij dient een verzoek om nadeelcompensatie in.
Gedurende de procedure worden door beide partijen rapporten aangeleverd. In een van deze rapporten wordt niet uitgegaan van een kapitalisatiefactor 10 ten aanzien van het jaarlijks terugkerend inkomensnadeel, maar wordt kapitalisatiefactor 8 gehanteerd vanwege voortgezet gebruik.
De Afdeling stelt als eerste dat het vaste rechtspraak is dat voor de berekening van de inkomensschade van de eigenaar/gebruiker kapitalisatiefactor 10 wordt toegepast. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de gemeente kapitalisatiefactor 10 mocht corrigeren naar factor 8, omdat de exploitant na de inwerkingtreding van het verkeersbesluit op 24 december 2014 tot aan de feitelijke realisatie van het verkeersbesluit op 15 december 2017 de snackbar ongewijzigd kon exploiteren.
Om deze reden, gaat de Afdeling eerst in op wat de correcte peildatum voor de schade is. De bijzondere wettelijke regelingen zoals die gelden bij schadeloosstelling wegens onteigening en tegemoetkoming in planschade, zijn niet van toepassing op een besluit over toekenning van compensatie van nadeel dat is veroorzaakt door een verkeersbesluit. Er is geen goede grond om dan voor de keuze van de peildatum voor de begroting van schade in de vorm van inkomensderving aansluiting te zoeken bij deze wettelijke regelingen. Dat betekent in het bijzonder dat er dan ook geen goede reden is om het in werking treden van een – onherroepelijk geworden – schadeveroorzakend besluit als peildatum te nemen voor de begroting van de daardoor veroorzaakte inkomensderving. In die gevallen moet als uitgangspunt worden genomen dat de datum van het ontstaan van de inkomensderving als peildatum voor de begroting van deze inkomensderving heeft te gelden.
De keuze voor deze peildatum past bij het uitgangspunt dat zoveel als redelijkerwijs mogelijk is de werkelijk geleden en te lijden inkomensschade dient te worden begroot. De omvang van deze schade moet worden begroot door het maken van een vergelijking tussen de (feitelijke) situatie waarin de aanvrager als gevolg van de schadeveroorzakende gebeurtenis is komen te verkeren en de (hypothetische) situatie waarin de aanvrager zou hebben verkeerd, indien de schadeveroorzakende gebeurtenis zich niet zou hebben voorgedaan. Bij het maken van deze vergelijking moeten alle omstandigheden van het concrete geval in acht te worden genomen. Daarbij geldt niet dat slechts rekening mag worden houden met de op het moment van in werking treden van het later onherroepelijk geworden besluit bestaande verwachtingen over wat de toekomst zou kunnen brengen.
De peildatum voor de berekening van de inkomensderving is in dit geval dus niet 19 november 2014, maar 15 december 2017, het moment waarop het verkeersbesluit feitelijk is gerealiseerd door middel van de fysieke wegafsluiting en waarop de gestelde inkomensderving is ontstaan. Ter berekening van de geleden inkomensschade moet in dit geval de begrote (gemiddelde) jaarlijkse inkomensschade per die peildatum worden gekapitaliseerd met factor 10. Als sprake is van inkomsten bij voortgezet gebruik in de periode gelegen na het moment van het in werking treden van het schadeveroorzakende besluit en vóór de in aanmerking te nemen peildatum, leidt dat niet tot aanpassing van de toe te passen kapitalisatiefactor.
Bestuursrecht
Prejudiciële vragen over uitleg Didam ingetrokken, voorzieningenrechter Midden-Nederland blijft bij oordeel nietigheid koopovereenkomst vóór Didam-arrest (ECLI:NL:RBMNE:2023:6782)
Deze zaak heeft betrekking op een gemeente, die een huurovereenkomst en huurafhankelijk recht van opstal willen vervangen door een erfpachtovereenkomst met dezelfde partij. Op de betreffende percelen exploiteert de partij een tankstation. De gemeente publiceert het voornemen tot het aangaan van de overeenkomsten (ook al is de overeenkomst allang gesloten), waartegen twee partijen opkomen. Volgens deze partijen is sprake van meerdere serieuze gegadigden en had daarom de mogelijkheid geboden moeten worden om mee te dingen.
De gemeente voert aan dat zij ten tijde van het aangaan van de erfpachtovereenkomst wel bekend was met de inhoud van het Didam-arrest, maar niet wist wat de gevolgen voor haar waren. Later, onder meer vanwege de ontwikkeling in de rechtspraak, heeft de gemeente toch besloten om een publicatie te doen om zo voldoende transparantie te bieden. De voorzieningenrechter stelt echter vast dat de overeenkomsten reeds gesloten waren en de gemeente niet voornemens was om alsnog de mogelijkheid te bieden aan andere partijen om mee te dingen. Er is daarom sprake van strijd met het Didam-arrest.
De voorzieningenrechter concludeert dat er op dit moment nog geen eenduidig standpunt bestaat in de literatuur en de rechtspraak over de gevolgen van het niet inachtnemen van de Didam-voorschriften bij reeds tot stand gekomen overeenkomsten. De voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft eerder geconcludeerd dat een dergelijke overeenkomst nietig is. Nadien heeft deze rechtbank geoordeeld dat het met het oog op de rechtszekerheid wenselijk is de Hoge Raad prejudiciële vragen over dit vraagstuk voor te leggen. Het is de voorzieningenrechter ambtshalve bekend dat dit tussenvonnis geen vervolg heeft gekregen, omdat de procedure (zeer recent) is ingetrokken.
Op grond van het bovenstaande, heeft de voorzieningenrechter geen reden om anders te oordelen dan zij eerder heeft gedaan. Dit betekent dat de voorzieningenrechter ook in dit geval van oordeel is dat de gesloten overeenkomst nietig is.
Het is zeer onprettig om te lezen dat de genoemde procedure is ingetrokken. De rechtszekerheid die de Hoge Raad met het beantwoorden van de prejudiciële vragen had kunnen bieden, was zeer gewenst onder overheden en juristen. Het is nu wachten op de volgende zaak die, in cassatie of via prejudiciële vragen, bij de Hoge Raad komt en haar de mogelijkheid biedt de zekerheid te scheppen waar velen op zitten te wachten.
- Twee keer beslissen op één aanvraag niet mogelijk (ECLI:NL:RVS:2023:4758)
Een gemeente moet beslissen op een aanvraag van een maatschap, die een omgevingsvergunning aanvraagt om verblijven te bouwen voor 144 arbeidsmigranten.
De gemeente heeft de vergunning verleend, waartegen bezwaar wordt gemaakt door andere partijen. Naar aanleiding van deze bezwaren heeft de gemeente de verleende vergunning opnieuw bekeken en is het tot de conclusie gekomen dat het besluit om de vergunning te verlenen op onjuiste gronden is genomen. De gemeente heeft de aanvraag vervolgens als een aanvraag om te gebruiken of bouwen in strijd met het bestemmingsplan behandeld. Daarom heeft de gemeente hangende bezwaar alsnog de uniforme openbare voorbereidingsprocedure doorlopen en vervolgens de omgevingsvergunning geweigerd.
De maatschap komt hiertegen op en stelt (onder andere) dat het niet mogelijk is om parallel aan de bezwaarprocedure een nieuw besluit op dezelfde aanvraag te nemen. De Afdeling is het hiermee eens. De gemeente heeft door te doen wat het heeft gedaan tweemaal op de aanvraag beslist, wat niet is toegestaan. Voor zover de gemeente ervan uitging dat het met het tweede besluit het eerdere besluit op de aanvraag heeft ingetrokken, volgt dat niet uit het tweede besluit. De Afdeling vernietigt het tweede besluit en herroept het eerste besluit.
20 december 2023
Tuchtrecht
NRVT: wettelijke taxatie voldoet niet aan de fundamentele beginselen van zorgvuldigheid en transparantie (link)
Een NRVT-taxateur stelt een wettelijke taxatie op in het kader van de beoordeling van een verzoek om planschade. De verzoeker om planschade kan zich niet in de taxatie (en het daaropvolgende besluit van de gemeente om geen vergoeding toe te kennen) vinden en stelt bezwaar in. Ook het bezwaar wordt ongegrond verklaard. De verzoeker stelt daarop een procedure bij de rechtbank in, maar dient ook een klacht in tegen de taxateur. Onderwerp van de klacht is onder meer dat er in de taxatie geen referentie-objecten zijn opgenomen en het onduidelijk is op welke manier de taxateur tot een waarde is gekomen.
De taxateur verweert zich door te stellen dat de referentie-objecten per abuis niet zijn meegenomen in de taxatie, maar in bezwaar alsnog aan de gemeente zijn gestuurd. De taxateur merkt verder op dat een taxatie in een planschadeprocedure beperkter is dan een taxatie op basis van marktwaarde. Hierbij dient een waarde voor- en na de planologische wijziging te worden vastgesteld op basis van planmaximalisatie. De taxatie is onderdeel van een juridisch advies en de basis tot het vaststellen van de compensatie. De bestuursrechter verlangt geen afzonderlijk taxatierapport.
Het tuchtcollege gaat niet mee met het verweer van de taxateur. Ook bij wettelijke taxaties is een taxateur gebonden aan de fundamentele beginselen zoals vastgelegd in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels en de Praktijkhandreiking. In onderhavig geval zijn de referentiepanden en een kwalitatieve analyse van de overeenkomsten en verschillen tussen de genoemde referenties en het te taxeren object niet in het taxatierapport opgenomen. Hierdoor is sprake van een verkorte en te summiere rapportage, waarbij de taxateur met name aandacht heeft besteed aan de planschade en te weinig heeft onderbouwd hoe hij tot zijn waardering van het object is gekomen.
Het tuchtcollege legt de taxateur een berisping op. Hierbij betrekt het tuchtcollege uitdrukkelijk dat verweerder geen inzicht heeft getoond in de door hem gemaakte fouten en geen afstand lijkt te nemen van zijn rapport.
Tuchtrecht
NRVT: wettelijke taxatie voldoet niet aan de fundamentele beginselen van zorgvuldigheid en transparantie (link)
Een NRVT-taxateur stelt een wettelijke taxatie op in het kader van de beoordeling van een verzoek om planschade. De verzoeker om planschade kan zich niet in de taxatie (en het daaropvolgende besluit van de gemeente om geen vergoeding toe te kennen) vinden en stelt bezwaar in. Ook het bezwaar wordt ongegrond verklaard. De verzoeker stelt daarop een procedure bij de rechtbank in, maar dient ook een klacht in tegen de taxateur. Onderwerp van de klacht is onder meer dat er in de taxatie geen referentie-objecten zijn opgenomen en het onduidelijk is op welke manier de taxateur tot een waarde is gekomen.
De taxateur verweert zich door te stellen dat de referentie-objecten per abuis niet zijn meegenomen in de taxatie, maar in bezwaar alsnog aan de gemeente zijn gestuurd. De taxateur merkt verder op dat een taxatie in een planschadeprocedure beperkter is dan een taxatie op basis van marktwaarde. Hierbij dient een waarde voor- en na de planologische wijziging te worden vastgesteld op basis van planmaximalisatie. De taxatie is onderdeel van een juridisch advies en de basis tot het vaststellen van de compensatie. De bestuursrechter verlangt geen afzonderlijk taxatierapport.
Het tuchtcollege gaat niet mee met het verweer van de taxateur. Ook bij wettelijke taxaties is een taxateur gebonden aan de fundamentele beginselen zoals vastgelegd in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels en de Praktijkhandreiking. In onderhavig geval zijn de referentiepanden en een kwalitatieve analyse van de overeenkomsten en verschillen tussen de genoemde referenties en het te taxeren object niet in het taxatierapport opgenomen. Hierdoor is sprake van een verkorte en te summiere rapportage, waarbij de taxateur met name aandacht heeft besteed aan de planschade en te weinig heeft onderbouwd hoe hij tot zijn waardering van het object is gekomen.
Het tuchtcollege legt de taxateur een berisping op. Hierbij betrekt het tuchtcollege uitdrukkelijk dat verweerder geen inzicht heeft getoond in de door hem gemaakte fouten en geen afstand lijkt te nemen van zijn rapport.
Bestemmingsplan
Bebouwing dienstbaar aan de ter plaatse geldende bestemming (ECLI:NL:RVS:2023:4328)
Aan de exploitante van een zorgboerderij wordt een vergunning verleend om een kapschuur op te richten. Volgens de gemeente is er geen sprake van strijd met het bestemmingplan. Hiertegen komt een omwonende op. Volgens de appellant is de kapschuur juist wel in strijd met het bestemmingsplan, omdat de kapschuur niet voor een agrarisch bedrijf zal worden gebruikt.
De Afdeling overweegt dat bij toetsing van een bouwplan aan een bestemmingsplan niet slechts te worden bezien of het bouwwerk overeenkomstig de bestemming kan worden gebruikt, maar dient mede te worden beoordeeld of het bouwwerk ook met het oog op zodanig gebruik wordt gebouwd. Dit houdt in dat een bouwwerk in strijd met de bestemming moet worden geoordeeld indien redelijkerwijs valt aan te nemen dat het bouwwerk uitsluitend of mede zal worden gebruikt voor andere doeleinden dan die waarin de bestemming voorziet. In het bestemmingsplan heeft het perceel een nevenfunctie als zorgboerderij. De kapschuur wordt daardoor voor meerdere functies gebruikt en is daarom ten dienste van de bestemming.
Voor de vraag of er sprake is van een agrarisch bedrijf verwijst de Afdeling naar het rekenmodel van LEI Wageningen UR en de aangevoerde cijfers door de vergunninghoudster. De Afdeling concludeert dat de appellant onvoldoende heeft aangetoond dat er geen sprake zou zijn van een agrarisch bedrijf op de locatie.
Gelet op het voorgaande valt redelijkerwijs niet aan te nemen dat de kapschuur uitsluitend of mede voor andere doeleinden gebruikt gaat worden dan waarin de bestemming voorziet. In de aanvraag om de omgevingsvergunning staat dat de kapschuur gebouwd wordt voor agrarische doeleinden. De Afdeling ziet geen redenen hieraan te twijfelen. Ook als de kapschuur deels gebruikt gaat worden voor de zorgboerderijfunctie, valt dit nog binnen de bestemming omdat dit een bij recht toegestane nevenfunctie is.
Omgevingsrecht
Kwalificeren paden bij een landgoed als openbare weg? (ECLI:NL:RBGEL:2023:6588)
De eigenaren van een landgoed hebben twee paden afgesloten van fietsverkeer door middel van hekwerken. Fietsers kunnen daardoor geen gebruik meer maken van deze paden. Twee belangenorganisaties komen hiertegen in verweer en verzoeken de gemeente handhavend op te treden tegen de afsluiting. De gemeente is van mening dat de twee paden geen openbare wegen in de zin van de Wegenwet zijn, waardoor de gemeente niet bevoegd is handhavend op te treden.
De rechtbank gaat als eerste in op de definitie van een openbare weg volgens de Wegenwet. Een weg is openbaar als de eigenaar daar een openbare bestemming aan geeft. Een weg is ook openbaar als die weg 30 jaar voor iedereen toegankelijk was. Als een weg door de overheid wordt onderhouden, dan wordt deze openbaar als hij 10 jaar voor iedereen toegankelijk was. Een eigenaar van een weg kan voorkomen dat deze openbaar wordt als de eigenaar binnen de periode van 10 of 30 jaar aangeeft dat de weg slechts met toestemming toegankelijk is. Dit kan een eigenaar doen door het plaatsen van een bordje met opschrift eigen weg, private weg of een soortgelijke aanduiding. De eigenaar moet dat wel doen voordat de weg openbaar wordt. Als een weg eenmaal openbaar is, brengt het plaatsen van een bordje daar geen verandering meer in.
Ten aanzien van een van de paden zijn de belangenorganisaties van mening dat deze sinds 1986 in gebruik is en van overheidswege werd onderhouden. Omdat de borden ‘eigen weg’ pas in 2004 zijn geplaatst, is de termijn van 10 jaar verstreken en is sprake van een openbare weg. De eigenaren verzetten zich hiertegen en verklaren, tezamen met de rentmeester van het landgoed, dat de borden al veel eerder geplaatst zijn.
De rechtbank stelt vast dat het pad niet van overheidswege is onderhouden, maar dat er alleen subsidie is verstrekt voor de aanleg van het pad. Om deze reden is een termijn van 30 jaar aangewezen. Uit brieven van de provincie (1986) en het ministerie (1987) blijkt dat de aanleg van het pad niet voor deze jaartallen plaats heeft gevonden. De termijn van 30 jaar was daarom in 2004 nog niet verstreken, waardoor het pad geen openbare weg was op het moment van de afsluiting.
Voor wat betreft het tweede pad blijkt uit een artikel uit het tijdschrift De Kampioen uit 1939 dat het pad onderdeel vormde van een fietsroute. De eigenaren hebben verwezen naar de verklaring van de huidige rentmeester dat diens voorganger (die tot 1991 op het landgoed heeft gewerkt) de borden zou hebben geplaatst en de verklaring van de zoon van de voormalige jachtopziener (geboren in 1968) dat hij als kind de borden ‘eigen weg’ elk jaar diende te poetsen.
De rechtbank komt tot het oordeel dat vaststaat dat het tweede pad sinds 1939 voor een ieder toegankelijk was en dat de borden in de jaren zeventig geplaatst zijn. De periode van 30 jaar is daarmee verstreken, waardoor dit pad als openbare weg kwalificeert en de gemeente bevoegd is handhavend op te treden tegen het afsluiten van de toegang.
Bestuursrecht
Voorkeursrecht ook mogelijk als bestaande opstallen worden ingepast (ECLI:NL:RBNNE:2023:5043)
Een provincie vestigt een voorkeursrecht voor diverse percelen grond die nu hoofdzakelijk agrarisch in gebruik zijn, maar waarop ook windturbines worden gebouwd. De provincie voorziet een ander gebruik van de grond, namelijk voor (duurzame) energie, chemische industrie en datacenters. Hiertegen komen een aantal partijen op. Door deze partijen wordt onder meer aangevoerd dat de windturbines zullen worden ingepast in de nieuwe planologie en dat deze daarom niet onder de Wvg aangewezen kunnen worden.
De rechtbank overweegt dat het inherent is aan het onderhavige besluit dat ten tijde van het vestigen van het voorkeursrecht nog slechts een globaal beeld bestaat van de toekomstige bestemming. In dat stadium van de planvoorbereiding kan niet op perceelsniveau worden aangegeven welke bestemming zal worden toegekend. De mate van zekerheid dat de windturbines verwijderd moeten worden het voorgaande niet anders. Uitgangspunt blijft dat in dat stadium niet op perceelsniveau kan worden aangegeven welke bestemming zal worden toegekend. Ook behoeft nog niet voor elk in de aanwijzing betrokken perceel duidelijk te zijn of het kan worden ingepast.
De rechtbank concludeert daarom dat de provincie bevoegd was een voorkeursrecht te vestigen op de grond en deze bevoegdheid in redelijkheid heeft kunnen gebruiken.
6 december 2023
Huurrecht
Ook verhuurder verantwoordelijk voor opruimen drugsafval (ECLI:NL:RVS:2023:4142)
Een eigenaar en verhuurder van een pand wordt door de gemeente een last onder dwangsom opgelegd, nadat er door de huurder een laboratorium is opgezet voor de productie van (meth)amfetamine(olie). Als gevolg hiervan is het pand verontreinigd geraakt met kwik(II)chloride. De last onder dwangsom houdt in dat de eigenaar alle in het pand aanwezige kwik(II)chloride uit zijn pand laten verwijderen. De eigenaar verweert zich door te stellen dat hij niet als overtreder kan worden aangemerkt.
De Afdeling overweegt dat het feit dat de eigenaar zelf niet betrokken is geweest bij de productie van (meth)amfetamine(olie), niet maakt dat hij geen overtreder kan zijn. Op grond van sommige wettelijke bepalingen is het onder bepaalde omstandigheden ook verboden om niets te doen. Artikel 1.1a, tweede lid, van de Wm, op grond waarvan de last onder dwangsom is opgelegd, bevat zo’n bepaling. Op grond van dat artikel is eenieder die weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat door zijn nalaten nadelige gevolgen voor het milieu kunnen worden veroorzaakt, verplicht alle maatregelen te nemen die redelijkerwijs van hem kunnen worden gevergd teneinde die gevolgen te voorkomen of, voor zover die gevolgen niet kunnen worden voorkomen, deze zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken.
In onderhavig geval is van belang dat de eigenaar meerdere panden verhuurt. In zoverre is hij dus een professionele verhuurder, van wie mag worden aangenomen dat hij weet dat bedrijfspanden mogelijk worden gehuurd om daarin aan drugs gerelateerde activiteiten te ontplooien, zoals de exploitatie van een drugslab of een wietplantage. De verhuur werd via internet geregeld door de zoon van de eigenaar. De eigenaar en zijn zoon hebben geen antecedentenonderzoek gedaan naar de potentiële huurder(s). De betaling die heeft plaatsgevonden, is gedaan met contant geld. Er was daarnaast (nog) geen schriftelijke huurovereenkomst, terwijl het bedrijfspand al wel in gebruik was genomen. De eigenaar heeft niet gecontroleerd waarvoor het pand werd gebruikt door de huurder(s). Naar eigen zeggen heeft de eigenaar na de ingebruikname van het bedrijfspand eenmaal aangebeld, maar deed niemand open. Daarna heeft hij niet meer gecontroleerd.
Op grond van het bovenstaande is de Afdeling van oordeel dat de eigenaar verantwoordelijk kan worden gehouden voor het feit dat zijn pand als laboratorium voor de productie van (meth)amfetamine(olie) is gebruikt. Om deze reden is hij terecht als overtreder aangemerkt en kan aan hem een last onder dwangsom worden opgelegd.
Planschade en nadeelcompensatie
Geen causaal verband aangetoond tussen schade en gestelde oorzaak (ECLI:NL:RVS:2023:4411)
Een aantal agrariërs dienen een verzoek om nadeelcompensatie is bij een waterschap. Hun percelen hebben na extreem veel regen onder water gestaan, terwijl de percelen zo zijn ingericht dat het water kan afstromen naar watergangen die door het waterschap worden onderhouden. Volgens de agrariërs is de schade er het gevolg van dat het waterschap niet tijdig maatregelen heeft getroffen. Specifiek gaat het om de beslissing om een stuw niet eerder open te zetten, ter voorkoming van overstroming van een nabijgelegen kern.
Op grond van artikel 7:14, eerste lid, van de Waterwet wordt een algemene regeling geboden voor de afhandeling van schade die het gestelde gevolg is van de rechtmatige uitoefening van een taak of bevoegdheid door een bestuursorgaan in het kader van waterbeheer. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Waterwet volgt dat met deze omschrijving bewust is afgezien van een limitatieve opsomming van schadeoorzaken die onder het bereik van deze regeling vallen. Daarbij werd aangetekend dat het uitsluiten van bepaalde schadeoorzaken die binnen de in artikel 7.14, eerste lid van de Waterwet gegeven omschrijving van de schadeoorzaken vallen ertoe zou leiden dat benadeelden genoodzaakt zouden worden om andere wegen te bewandelen om hun schade vergoed te krijgen, en dat werd ongewenst geacht.
De Afdeling is van oordeel dat, hoewel hier geen sprake is van een actieve handeling van het waterschap, toch een beroep kan worden gedaan op artikel 7:14, eerste lid, van de Waterwet Dit zijn rechtmatige feitelijke handelingen van het waterschap die onder het toepassingsbereik van artikel 7.14, eerste lid, van de Waterwet vallen.
Inhoudelijk oordeelt de Afdeling echter dat er geen sprake is van een oorzakelijk verband tussen de feitelijke handeling en de schade. Uit een deskundigenrapport is gebleken dat de invloed van het openzetten van de stuw tot ongeveer 200 m bovenstrooms van de stuw reikt. Omdat de percelen ongeveer 2 km bovenstrooms van de stuw liggen, is de deskundige tot het oordeel gekomen dat, bij een stationaire afvoersituatie, het openzetten van de stuw geen effect zou hebben gehad op de waterstand bij de percelen. De agrariërs hebben niet aannemelijk gemaakt dat de schade door de extreme regenval zou zijn uitgebleven als de stuw tijdig op een lagere overstorthoogte was ingesteld. Hierbij is van belang dat de bewijslast van het oorzakelijk verband met de gestelde oorzaak van de schade op de aanvrager rust.
29 november 2023
Omgevingsrecht
Verhouding privaatrechtelijk en publiekrechtelijk toetsingskader (ECLI:NL:RBLIM:2023:6456)
Een eigenaar van een woning, die hij net heeft gekocht, vraagt een omgevingsvergunning aan om een uitbouw te realiseren. De buurman kan zich niet in de plannen van de uitbouw vinden en verzet zich tegen de uitbouw. Publiekrechtelijk krijgt hij geen gelijk, de gemeente beslist in bezwaar dat het overgrote deel van de uitbouw in overeenstemming is met het bestemmingsplan en daarom niet tot weigering van de aanvraag kan leiden. De vergunning wordt dus verleend, waarna de buurman naar de civiele rechter stapt en betoogt dat hij onrechtmatige hinder ondervindt, voornamelijk in het kader van vermindering van zonlicht.
De rechtbank overweegt dat van hinder sprake is als iemand wordt getroffen in het genot of gebruik van zijn eigen zaak. In artikel 5:37 BW wordt bepaald dat hinder onrechtmatig is als wordt voldaan aan de eisen die daaraan in artikel 6:162 BW worden gesteld. Niet alle hinder is dus onrechtmatig. Van onrechtmatige hinder kan slechts sprake zijn wanneer degene die de hinder veroorzaakt handelt in strijd met een wettelijke plicht of met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Het antwoord op de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend, en de mogelijkheid – mede gelet op de daaraan verbonden kosten – en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen.
Ten aanzien van de beoordeling van de schade, merkt de rechtbank op dat de omgevingsvergunning voor de uitbouw is verleend op basis van het geldende bestemmingsplan. De rechtbank is echter van oordeel dat het civielrechtelijke toetsingskader anders is dan het bestuursrechtelijke toetsingskader. In dit verband moet de rechtbank beoordelen of de gemeente de belangen van de buurman heeft meegewogen bij het verlenen van de omgevingsvergunning en de beoordeling van het daartegen door de buurman ingediende bezwaarschrift. Hierbij overweegt de rechtbank dat in het algemeen geldt dat een bestemmingsplan het belang van een goede ruimtelijke ordening nastreeft en niet het belang van het voorkomen van onrechtmatige hinder. Dit houdt in dat een omgevingsvergunning verleend kan worden conform het bestemmingsplan, maar dat dit niet automatisch betekent dat er geen sprake kan zijn van onrechtmatige hinder. Het bestemmingsplan kan echter, afhankelijk van de gedetailleerdheid ervan en van de omvang van het onderzoek dat eraan ten grondslag ligt, meer of minder sterke aanwijzingen bevatten dat, voor zover het gaat om de elementen die in het bestemmingsplan regeling hebben gevonden, het gebruik maken van de toegestane bouwmogelijkheden naar maatschappelijke opvattingen niet als onrechtmatige hinder is te beschouwen.
De rechtbank concludeert dat de gemeente slechts zeer beperkt de belangen van de buurman heeft betrokken bij haar beslissing om de omgevingsvergunning te verlenen. Alleen voor de 24 centimeter die de uitbouw hoger is dan door het bestemmingsplan wordt toegestaan, zijn de belangen van de buurman door de gemeente in bezwaar betrokken.
Inhoudelijk is de rechtbank, na een deskundigenoordeel te hebben laten opstellen, van oordeel dat de hinder onrechtmatig is. De eigenaar wordt dan ook veroordeelt tot het afbreken van de uitbouw.
Bestuursrecht
Didam-arrest ook van toepassing bij grondruil ten aanzien van door gemeente te verwerven gronden (ECLI:NL:RBMNE:2023:6121)
Een gemeente is voornemens om grond te ruilen met een andere grondeigenaar. De te verwerven grond wil de gemeente vervolgens inzetten om een islamitische begraafplaats te kunnen realiseren, met een beroep op de Wet op de lijkbezorging. Andere grondeigenaren zijn ook geïnteresseerd in de gronden en willen de transactie tegenhouden.
De rechtbank oordeelt dat, in het kader van het Didam-arrest, de gemeente ook rekening had moeten houden met de mogelijkheid dat er anderen zijn die geschikte grond kunnen inbrengen voor de realisatie van een islamitische begraafplaats. Volgens de rechtbank heeft de gemeente niet de beoogde transparantie verschaft over wie als serieuze gegadigde kan worden aangemerkt. Hiervoor had de gemeente van tevoren, objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria op moeten stellen. Dit is niet nodig als de gemeente grond aankoopt, maar wel als zij grond verkoopt of ruilt.
In onderhavig geval is de rechtbank van oordeel dat de gemeente onvoldoende duidelijk heeft gemaakt op welke criteria zij tot de conclusie is gekomen dat de beoogde contractspartij de enige serieuze gegadigde is die geschikte grond kan leveren voor de voorgestane ontwikkeling. De gemeente moet daarom ofwel andere partijen de gelegenheid bieden om mee te dingen naar de percelen van de gemeente, ofwel een nieuwe publicatie doen uitgaan die voldoet aan de daaraan te stellen motiverings-en rechtsbeschermingsvereisten.
Planologische ontwikkeling Wvg voldoende duidelijk (ECLI:NL:RBGEL:2023:6160)
Een gemeente wijst percelen aan onder de Wvg. Een eigenaar komt tegen de vestiging van het voorkeursrecht op, omdat hij van mening is dat de planologische ontwikkeling onvoldoende duidelijk is omschreven. Er is weliswaar sprake van beoogd gebruik voor woningbouw, maar er is nog geen zicht op wanneer de bewuste gronden betrokken zullen worden.
De rechtbank overweegt dat de Afdeling meermalen heeft overwogen dat de systematiek van de Wvg meebrengt dat op het moment dat het voorkeursrecht kan en dient te worden aangewend, veelal onzeker zal zijn of de geplande (her)ontwikkeling feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Gelet op het doel van de Wvg, het verschaffen van voorrang aan gemeenten bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen, staat de gestelde onzekerheid niet in de weg aan het gebruik van de bij de wet gegeven bevoegdheid tot het vestigen van een voorkeursrecht. Dit geldt temeer bij toepassing van artikel 5 van de Wvg, welke bepaling ertoe strekt dat de gemeente reeds voor aanvang van de procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan, projectbesluit of structuurvisie een voorkeursrecht kan vestigen op gronden waaraan een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht die afwijkt van het huidige gebruik. Daardoor kan de gemeente in een vroeg stadium slagvaardig optreden om te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte bestemming wordt belemmerd. Inherent aan de toepassing van artikel 5 van de Wvg is dat van de toekomstige bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat.
In het besluit van de gemeente is onder meer aangevoerd dat er een bijzonder hoge druk op de woningmarkt is door een aanzienlijke demografische groei. Ook beschrijft de gemeente dat het duizenden huishoudens bijkomen tot 2040.
De rechtbank oordeelt dat de voorgestelde planologische ontwikkelingen voldoende duidelijk zijn om het betreffende voorkeursrecht te mogen vestigen. In de beslissing op bezwaar is gemotiveerd dat de gemeente het plangebied ziet als potentieel gebied voor gemengde woningbouw en gemengd overgangsgebied voor woningbouw. In dit kader is het betreffende perceel aangewezen. Uit de rechtspraak volgt dat een voorkeursrecht ook kan worden gevestigd als er nog onzekerheid bestaat over de realisatie van het (woningbouw)plan. De gestelde onduidelijkheid van de planologische ontwikkelingen staat daarom niet in de weg aan de vestiging van dit voorkeursrecht.
21 november 2023
Verbintenissenrecht
De koper van een bouwkavel heeft geen wettelijke bedenktijd (ECLI:NL:PHR:2023:982)
De advocaat-generaal van de Hoge Raad (A-G) heeft advies uitgebracht in een geschil over de verkoop van een bouwkavel waar een vrijstaande woning op gebouwd kan worden.
De makelaar van de verkoper had de koper geïnformeerd over de aanwezigheid van Japanse Duizendknoop. De koper heeft een bod gedaan, waarin hij erkende dat er sprake was van Japanse Duizendknoop. De verkoper heeft het bod geaccepteerd en een paar dagen later heeft de makelaar van de verkoper een conceptkoopovereenkomst gestuurd. Twee dagen later heeft de koper aangegeven af te zien van de koop. De verkoper heeft de woning aan een ander verkocht voor een lagere prijs en vordert nu schadevergoeding van de koper/voormalig geïnteresseerde.
De vraag die de rechtbank aan de Hoge Raad heeft gesteld, luidt: ‘Is een perceel grond met de bestemming wonen (Wro) een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan in de zin van artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek? En zo ja, onder welke voorwaarden of omstandigheden?’
Art. 7:2 lid 1 BW spreekt van ‘de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan’. Treedt bij een zodanige koop als koper op een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (dus een consument), dan moet de koop verplicht schriftelijk worden aangegaan. Ook is in dat geval ten behoeve van de consumentkoper de bedenktijd van drie dagen van art. 7:2 lid 2 BW van toepassing. Het vormvoorschrift van art. 7:2 lid 1 BW dient de belangen van beide partijen en eventuele andere gegadigden door duidelijkheid te verschaffen over het moment waarop partijen overeenstemming hebben bereikt en de bedenktijd aanvangt. Die bedenktijd dient uiteraard ter bescherming van de consumentkoper. Het schriftelijkheidsvereiste draagt nog op andere wijze aan de effectiviteit van de bedenktijd bij: de consumentkoper heeft aldus een schriftelijk stuk in handen dat hij binnen de bedenktijd aan een deskundige voorleggen kan, bijvoorbeeld aan een notaris.
De A-G verwijst naar de wetsgeschiedenis en merkt op dat in het wetsvoorstel stond dat het ging om ‘de koop van een tot woning bestemde onroerende zaak’. Dat is aangepast tot ‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak’ om de wetgeving in lijn te brengen met parallel lopende wetgeving. Een verschil in betekenis tussen beide formuleringen is echter niet bedoeld. Het artikel mag dus zo worden gelezen worden dat het de koop van een tot woning bestemde onroerende zaak wordt bedoeld. Wat een woning is, is in de wetsgeschiedenis ook naar voren gekomen. Volgens die stukken is een woning een gebouw of een gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient en is maatgevend de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst.
In de praktijk betekent dit dat als de koopovereenkomst betrekking heeft een woning (in de zin van een gebouw of een gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient), artikel 7:2 BW van toepassing is. Als de verkoper zich heeft verplicht tot het geven van een onbebouwde onroerende zaak, is artikel 7:2 BW niet van toepassing op deze transactie, zowel ten aanzien van het schriftelijksheidsvereiste als de bedenktijd.
Erfpachtrecht
Ook erfverpachter kan als overtreder worden aangemerkt (ECLI:NL:RVS:2023:4233)
Op een perceel liggen veel goederen voor het smalspoor opgeslagen, zoals treinstellen, rails, machines en rijplaten, in strijd met het geldende (agrarische) bestemmingsplan. De gemeente besluit te handhaven en gelast de eigenaar onder straffe van een dwangsom om het perceel binnen acht weken in overeenstemming te brengen met het bestemmingsplan. Later blijkt de last niet te hebben gewerkt, waarop de gemeente de dwangsom besluit in te vorderen.
De eigenaar voert bij de Afdeling onder meer aan dat hij ten onrechte als overtreder heeft aangemerkt. Hij voert aan dat een ander het perceel in erfpacht heeft en hij daarom niet verantwoordelijk en aansprakelijk is voor wat er op het perceel gebeurt.
De Afdeling is het hier niet mee eens. Uit de wetsgeschiedenis blijkt onder meer dat onder het ‘gebruiken van gronden’ mede moet worden verstaan het ‘laten gebruiken van gronden’. Het is dus ook niet vereist dat de eigenaar zelf de overtreding fysiek heeft begaan.
In onderhavig geval speelt verder mee dat de eigenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij niet wist en niet kon weten dat het perceel in strijd met het bestemmingsplan werd gebruikt. Daarbij betrekt de Afdeling dat het ging om een grote hoeveelheid materialen die in de open lucht waren opgeslagen en dat de eigenaar, zoals hij tijdens de zitting heeft verklaard, de op het perceel aanwezige materialen zelf aan de feitelijk gebruiker van het perceel heeft verkocht. Ook de omstandigheid dat de daadwerkelijke gebruiker van het perceel mogelijk ook overtreder is, betekent niet dat de eigenaar niet (ook) als overtreder kan worden aangemerkt.
JAN SACHTLEVEN
Jurist
CONTACT
Kendes Rentmeesters Veenendaal B.V.
Wiltonstraat 38
3905 KW Veenendaal
Postbus 314
3900 AH Veenendaal
0318 – 582150
Kendes Rentmeesters Zwolle B.V.
Wiltonstraat 38
3905 KW Veenendaal
Postbus 50056
8002 LB Zwolle
038 – 8200384
E-mailadressen:
info@kendes.nl
facturen@kendes.nl